TJ 37261, 13 août 2025, RG 24/05109

MINUTE N° : 25/00834

JUGEMENT
DU 13 Août 2025

N° RC 24/05109

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société LIGERIS

ET :

[F] [T]

Débats à l'audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [F] [T]
né le 14 Octobre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 27 mars 2024 à effet du 28 mars 2024, la SEM LIGERIS a donné à bail à M. [F] [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 355,33 euros outre 193,26 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir.

Arguant de loyer impayés, la SEM LIGERIS a fait délivrer le 5 août 2024, à M. [F] [T], un commandement de payer la somme de 2.155,36 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 août 2024 de la situation.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, déposé en étude, la SEM LIGERIS a fait assigner M. [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner l'expulsion de M. [F] [T] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [F] [T] à payer la somme de 2.702,54 euros arrêtée au 1er octobre 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce jusqu’à la libération complète des lieux.
- condamner M. [F] [T] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’execution comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation et de la notification de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'Indre et Loire le 29 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SEM LIGERIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 7.102,83 euros au 6 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle précise qu’aucun paiement n’a été fait depuis août 2024 et s’oppose à tous délais.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [F] [T] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier est revenu non rempli en raison de la carence du locataire.

La SEM LIGERIS a été autorisée à produire le chemin de preuve des signatures électroniques en cours de délibéré, ce qu'elle a fait.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SEM LIGERIS justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, La SEM LIGERIS produit :
- le bail conclu le 27 mars 2024 avec M. [F] [T] contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux soit un délai plus favorable que le délai légal ;
- le chemin de preuve des signatures électroniques,
- l'accord collectif multi'service entré en vigueur le 1er janvier 2024,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire plus favorable de deux mois, signifié le 5 août 2024, pour la somme en principal de 2.155,36 euros,
- Un décompte de créance actualisé au 6 juin 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux que ce soit pendant les 6 semaines du délai légal ou des deux mois du délai contractuel, un seul versement de 550 euros ayant été enregistré le 31 août 2024 .

En s'abstenant de comparaître, M. [F] [T] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [F] [T] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], à [Localité 4], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [F] [T] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 7.102,83 euros à la charge de M. [F] [T] à la date du 6 juin 2025 (terme du mois de juin 2025 compris).

M. [F] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, il convient de déduire de la créance la somme de 268,60 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront compris dans les dépens,

M. [F] [T] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.834,23 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,