TJ 37261, 13 août 2025, RG 24/05108

MINUTE N° : 25/00835

JUGEMENT
DU 13 Août 2025

N° RC 24/05108

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société LIGERIS

ET :

[W] [Y]

Débats à l'audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 1]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement le 28 avril 2022, la SEM LIGERIS a donné à bail à Mme [W] [Y], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal, payable à terme à échoir, de 285,19 euros outre la somme de 124,25 euros à titre de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SEM LIGERIS a fait signifier, le 24 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail à Mme [W] [Y] et signalé la situation à la CCAPEX le 25 juillet 2024.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, dénoncé au préfet d'[Localité 1] le 29 octobre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- ordonner l’expulsion de Mme [W] [Y] devenue sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.831,12 euros arrêté au 4 octobre 2024, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 juin 2025, la SEM LIGERIS, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 3.076,45 euros. Le bailleur produit en outre une décision du 27 mars 2025 de la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 1] déclarant recevable la demande de surendettement de Mme [W] [Y], déposée le 4 mars 2024, avec orientation vers un réaménagement des dettes. Il précise que le paiement des loyers a été repris et donne son accord pour que des délais soient accordés à Mme [Y] compte tenu de la décision de recevabilité de sa demande de surendettement. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré les chemins de preuve de la signature electronique du contrat ce qui a été fait.

Mme [W] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu salarié de 1.490 euros par mois et de charges mensuelles de 1.063,63 euros dont le loyer et 518,69 euros de crédit, outre les charges de la vie courante. Mme [W] [Y] est célibataire. Les créances déclarées dans le cadre du surendettement s’élèvent à 16.588,99 euros, dette de loyer comprise. La créance déclarée à la commission de surendettement concernant la SEM LIGERIS est de 3.016,18 euros.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SEM LIGERIS justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;
En l'espèce, laSEM LIGERIS produit :
- le bail conclu le 28 avril 2022 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le protocole d’accord collectif Multi’service,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.919,16 euros,
- une décompte de créance arrêté au 10 juin 2024,

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , seul un versement de 250 euros fait par la locataire ayant été enregistré au crédit du compte dans ce délai. Les deux rappels d’allocation logement perçus de 299,95 euros et 22,02 euros ont été insuffisants pour couvrir l’arriéré visé au commandement.

En s'abstenant de comparaître, Mme [W] [Y] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

- Sur l’incidence de la procédure de surrendettemment
En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, Mme [W] [Y] a déposé, le 4 mars 2025, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 27 mars 2025.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 24 juillet 2024. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Mme [W] [Y] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 24 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 25 août 2024.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [W] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [W] [Y] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 3.076,45 euros à la charge de Mme [W] [Y] à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l'execution sera soumise à ses effets.

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [W] [Y] sera en conséquence condamnée à payer à la SEM LIGERIS la somme de 2.942,97 euros après déduction de la somme de 134,38 euros correspondant au frais de commissaire de justice qui seront pris en compte dans les dépens.

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI dela loi précité dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 1] a rendu le 27 mars 2025, au profit de Mme [W] [Y], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction. Il résulte enfin du décompte de créance susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris depuis le mois de mars 2025.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Mme [W] [Y] à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 81 euros, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif.

En revanche, à défaut de règlement du loyer et charges courants et de la mensualité sus visées, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, Mme [W] [Y] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS