TJ 37261, 12 sept. 2025, RG 23/00137

MINUTE N° : 25/00500

JUGEMENT
DU 12 Septembre 2025

N° RC 23/00137

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[V] [O] épouse [E]

ET :

[A] [W]
MAIF inscrite sous le n° 775709702
ALLIANZ I.A.R.D. immatriculé au rcsde Nanterre sous le n° 542 110 291

Débats à l'audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Me BUJEAU
Me LOCHON

Copie à :
Me DESNOIX,
Me THIRY

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [V] [O] épouse [E]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CHARENTON, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [A] [W]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
représenté par Maître Marine LOCHON, avocat au barreau de TOURS

MAIF inscrite sous le n° 775709702, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 4]
représentée par Me Emeric DESNOIX, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître RADUCANOU, avocat au barreau de TOURS

ALLIANZ I.A.R.D. immatriculé au rcsde Nanterre sous le n° 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 5]
représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître RAGOT, avocat au barreau de TOURS

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2017, Madame [E] [V], par l’intermédiaire de l’agence AVIS Immobilier [Localité 3], a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [A] portant sur un logement situé sis [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 505,00 € charges comprises.

Par courrier recommandé du 25 septembre 2019, Madame [E] [V] a délivré un congé pour vente à Monsieur [W] [A] à effet du 11 avril 2020 contenant les conditions de la vente ainsi que le droit de préemption du locataire.
Monsieur [W] [A] ne s’est pas porté acquéreur du logement dans les deux mois et s’est maintenu dans les lieux à la fin du préavis soit postérieurement au 11 avril 2020.
Invoquant des loyers impayés, Madame [E] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 8 juillet 2020, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que Madame [E] [V] a fait assigner en référé Monsieur [W] [A] par acte d'huissier du 1er mars 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [A], son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En parallèle, Monsieur [W] [A] a signalé à l’Agence Régionale de Santé Centre Val de Loire (ARS) l’insalubrité du logement qu’il occupe. Après une visite par deux agents de l’ARS le 24 novembre 2021 relevant la présence importante de mérules, le maire de la commune de [Localité 3] à solliciter la désignation d’un expert auprès du tribunal administratif d’Orléans en la personne de Monsieur [J], architecte diplômé et expert en bâtiment. Dans son rapport déposé le 17 décembre 2021, l’expert préconisait l’évacuation des occupants, l’habitation étant dangereuse en raison de la prolifération des champignons qui dégradent les bois et touchent la structure porteuse du plancher.
Par arrêté du 16 décembre 2021, le maire de la commune de [Localité 3] a ordonné l’évacuation des habitants en indiquant, qu’à défaut pour le propriétaire, d’avoir assuré l’hébergement temporaire des occupants, celui-ci sera effectué par la commune, aux frais du propriétaire.

Par ordonnance rendue le 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a rejeté les demandes formulées par Madame [E] [V] au titre de la résiliation du contrat de bail au regard des contestations sérieuses existantes.

Madame [E] [V] a alors fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, Monsieur [W] [A] par acte d’huissier du 7 décembre 2022, ainsi que la société Mutuelle Assurance Instituteur France (MAIF), es qualité d’assureur multirisques habitation de Monsieur [W] [A], par acte d’huissier du 12 décembre 2022, et la SA ALLIANZ IARD, assureur de Madame [E] [V], par acte d’huissier du 9 décembre 2022; afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail à la date du 8 septembre 2020 ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [A] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- la condamnation de Monsieur [W] [A] au paiement d’une provision de 7 070,00 € au titre de l’arriéré locatif dû au 8 septembre 2020, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

- la condamnation de Monsieur [W] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 505,00 €, soit le montant du dernier loyer réclamé, augmenté des charges, conformément au contrat de bail, payable le 1er de chaque mois et à compter du 9 septembre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- la constatation des dégradations commises par le locataire durant son occupation ;

Avant dire droit,
- ordonner une expertise judiciaire du bien immobilier sis [Adresse 6] [Localité 3] ;

- voir désigner tel expert qu’il plaira au juge de céans, avec pour mission de :
- convoquer les parties au présent litige, les entendre en leurs explications ;
- se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

- se rendre dans l’habitation sise [Adresse 6] [Localité 3] ;

- examiner le bâtiment situé [Adresse 6] [Localité 3] sur les parcelles cadastrées de section AV n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

- dresser constat de l’état du bâtiment et des bâtiments mitoyens ;

- rechercher les causes des désordes constatés ;

- dire quels sont les remèdes à apporter à l’habitation pour la rendre conforme à sa destination de bien à usage d’habitation ;

- donner tous éléments permettant au juge de céans d’apprécier les responsabilités encourues, et d’évaluer les préjudices subis ;

- faire les comptes entre les parties ;

- dire que du tout l’expert devra dresser un pré-rapport dont il donnera connaissance aux parties en leur impartissant à délai d’un mois minimum pour faire part de leurs observations, puis dresser rapport ;

- voir statuer ce que de droit en ce qui concerne la provision destinée à l’expert ;

- rouvrir les débats à l’issue de l’expertise à venir ;

- condamner Monsieur [W] [A] à verser à Madame [E] [V] la somme de 3 000,00 €au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens.

Appelée un première fois à l’audience du 2 mars 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2023.

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a ordonné une expertise judiciaire désignant pour y procéder Monsieur [F]. Celui-ci a déposé son rapport le 22 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025 après plusieurs renvois.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [E], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

- constater que la clause résolutoire est acquise ;

- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 8 septembre 2020 ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [A] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner Monsieur [W] [A] au paiement d’une somme de 7 070,00 € au titre de l’arriéré locatif dû au 8 septembre 2020, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

- condamner Monsieur [W] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 505,00 €, soit le montant du dernier loyer réclamé, augmenté des charges, conformément au contrat de bail, payable le 1er de chaque mois et à compter du 9 septembre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; soit 24 240,00 € à la date de l’audience (505 x48), somme à parfaire à la date du jugement à intervenir ;

- constater que le logement a été dégradé durant l’occupation de celui-ci par le locataire ;

- condamner solidairement Monsieur [W], la MAIF, et ALLIANZ IARD à verser à Madame [E] la somme de 20 700,00 € à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux de remise en état du logement ;

- condamner Monsieur [W] [A] à verser à Madame [E] la somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise.

En réplique, Monsieur [W] [A], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

- constater la présence d’un arrêté n°2021/N°1002 de mise en sécurité - procédure urgente ;

- constater qu’au jour de l’audience, aucun travaux n’a été entrepris, pour lever l’interdiction temporaire d’habiter le logement ;

- en tirer toutes conséquences d’agissant de la demande de résolution du bail de Madame [E] ;

- débouter Madame [E] de ses demandes portant sur la condamnation de Monsieur [W] au paiement d’une provision de 7 070,00 € et d’une indemnité d’occupation ;

- juger que Monsieur [W] est libéré de son obligation de paiement du loyer, compte tenu de l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, et ce, depuis son entrée dans les lieux ;

- constater que Monsieur [W] s’est acquitté du paiement des loyers et des charges du mois d’avril 2017 au mois de juin 2019, pour la somme de 13 945,00 € ;

- constater que Monsieur [W] est privé de son logement depuis 1114 jours au 7 janvier 2025 ;

- condamner Madame [E], sous astreinte de 30,00 € par jour de retard et par demandes indemnitaires, à compter de la signification de la décision à intervenir, aux paiements des sommes suivantes :

- 13 945,00 € au titre du remboursement de 26 mensualités payées par Monsieur [W] relativement au paiement des loyers du local donné à bail entre le mois d’avril 2017, et le mois de juin 2019 inclus,

- 17 27,00 € au titre du remboursement de l’assurance locative d’un puis deux logements du fait de l’hébergement de Monsieur [W],

- 10 552,00 € au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [W] pour la période allant du 23 octobre 2019 au 21 décembre 2021,

- 55 700,00 € au titre du péjudice de jouissance de Monsieur [W] pour la période du 22 décembre 2021 au 7 janvier 2025, outre mémoire,

- 5 000,00 € au titre du préjudice moral de Monsieur [W] ;

- débouter la MAIF de sa demande de voir déclarer nul le rapport d’expertise judiciaire ;

- constater que Monsieur [W] entend renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle, en cas de succès de tou ou partie des prétentions ;

- condamner Madame [E] à payer à Monsieur [W] la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, la MAIF, représentée par son conseil, soulève in limine limitis la nullité du rapport d’expertise judiciaire ou, à tout le moins, son inopposabilité à la compagnie MAIF et demande au tribunal de débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions dirrigée contre la compagnie MAIF.
Elle demande, à titre principal, de juger que le sinistre déclaré par Monsieur [W] ne peut être mis à la charge de la compagnie MAIF; à titre subsidiaire, de juger que la police d’assurance de Monsieur [W] ne peut trouver application compte tenu que la cause du sinistre est antérieure à la souscription de la police ; et donc de débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie MAIF ; à titre infiniment subsidiaire, de déduire de l’indemnisation éventuellement due à Monsieur [W] la somme de 125,00 € au titre de la franchise prévue en application du contrat et donc de limiter l’indemnité éventuellement due à Madame [E], fixée à hauteur de 20 700 €, déduction faite de la franchise de 125,00 € ; de débouter Madame [E] de toutes ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La compagnie ALLIANZ, assureur de Madame [E], par la voix de son conseil, soutient, au visa des articles 1103 du code civil et L 113-1 du code des assurances, que les dommages constatés sont exclus du champs de la garantie et qu’il convient, par conséquent, de débouter Madame [E] de ses demandes, fins, et conclusions dirigées contre la société ALLIANZ IARD. Elle demande, à titre susbsidiaire, de condamner Monsieur [A] [W] à relever et garantir la compagnie ALLIANZ de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre du jugement à intervenir ; et, en tout état de cause, de condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions de chacune des parties, il sera renvoyé à leurs conslusions respectives.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 et prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS
Sur la nullité de l’expertise judiciaire
Il convient de rappeler que l’expertise judiciaire est soumise au principe du contradictoire exposé aux articles 14 et suivants du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 175 du même code, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure prévue aux articles 112 et suivants du code de procédure civile à savoir que la formalité doit être prescrite à peine de nullité, sauf inobservation d’une formalité susbstancielle ou d’ordre public, et que l’existence d’un grief doit être invoquée et démontrée. Il en résulte que l’irrégularité ne peut être sanctionnée par l’inopposabilité de la mesure à la partie qui l’invoque.
En l’espèce, l’expert judiciaire, Monsieur [F], mandaté par jugement du 7 juillet 2023 a procédé à une première réunion d’expertise le 25 septembre 2023 après avoir convoqué les parties du 30 août 2023. Il résulte de la feuille de présence annexée au rapport d’expertise qu’étaient présents à cette première réunion Monsieur [L] du cabinet SEDWICLK, expert pour la compagnie MAIF, et Maître [M] du cabinet DESNOIX, conseil de la MAIF. A l’issue de ses opérations d’expertise, Monsieur [F] a communiqué son pré-rapport aux parties le 19 décembre 2023.
En l’absence des justificatifs d’envoi du pré-rapport et du rapport d’expertise aux parties, le juge des contentieux de la protection a demandé à l’expert, par une note en délibéré du 30 juillet 2025, de bien vouloir lui communiquer l’ensemble de ces documents, avant le 29 août 2025.
Par courriel du 23 août 2025 communiqué aux parties, Monsieur [F] a justifié de la convocation de la MAIF à la réunion d’expertise du 25 septembre 2023 par courrier recommandé avec accusé réception distibué à MAIF le 5 septembre 2023. Par ailleurs, il produit les courriels adressés au conseil de la MAIF en date du 1er octobre 2024 aux termes desquels il communique, d’une part, le pré-rapport et le rapport d’expertise précisant avoir omis de les communiquer en temps voulu ; et, d’autre part, il indique communiquer “habituellement les rapports etc.... uniquement aux avocats et aux experts”.
Par conséquent, il résulte de ces éléments que la MAIF, directement ou par l’intermédiaire de son conseil, n’a pas été destinataire du pré-rapport d’expertise, formalité exigée par le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 7 juillet 2023 encadrant les missions de l’expert désigné. Cette irrégularité, constitutive d’une formalité substancielle, ne peut être sanctionnée par la nullité qu’à la condition de démontrer, pour celui qui l’invoque, l’existence d’un grief.
Or, la MAIF, assureur de Monsieur [W] appelée en garantie dans le cadre de cette procédure, se contente de déplorer l’impossibilité d’émettre des observations ou contestations. Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, la compagnie MAIF ne conteste pas les conclusions de l’expert et ne démontre pas l’existence du préjudice que lui cause cette irrégularité. En outre, elle ne démontre pas, non plus, l’existence d’un grief relevant de la communication tardive du rapport d’expertise le 1er octobre 2024 soit en cours d’instance et avant toute défense au fond.
Ainsi, la MAIF sera déboutée de ses demandes à ce titre.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est également tenu d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 décrit les critères de décence du logement.
L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, Madame [E] produit le commandement de payer délivré au locataire le 8 juillet 2020 portant sur une somme de 6 060,00 € en principal. Monsieur [W] se prévaut de l’indécence du logement pour suspendre le paiement des loyers depuis juillet 2019.
Il résulte du rapport d’expertise déposé le 17 décembre 2021 par Monsieur [J], expert désigné par ordonnance du tribunal administratif d’Orléans en date du 13 décembre 2021,que le plancher de la salle de bain et la cloison de la salle de bain est affaisé par suite de la prolifération de champignons dans les bois de construction entrainant un risque d’effondrement du plancher justifiant, d’une part, le relogement immédiat des occupants et, d’autre part, l’établissement d’un état de péril grave et imminent. Par arrêté du 16 décembre 2021, le maire de la commune de [Localité 3] a ordonné l’évacuation du logement présentant des risques pour ses occupants au niveau corporel et sanitaire.
Monsier [F], expert judiciaire désigné par jugement avant dire droit du 7 juillet 2023, constate que le plancher constitué de solives en bois est à l’état de “décomposition en raison de fibrilles molles et blanchâtres caractéristiques d’une pourriture fibreuse blanche”. Il en conclut que la structure du plancher est atteinte par ce champignon identifié comme étant un Donkioporia expansa, communément appelé Polypore des caves, champignon lignivore. Il précise que le volume de l’infestation sous le plancher est importante et ancienne. Il constate, également, un affaissement significatif du plancher de la salle de bain sous le bac à douche ainsi que de la cloison séparative adossée à ce même bac à douche. Il identifie la cause de la prolifération de ce champignon lignivore en raison d’une première fuite d’eau détectée au niveau du bac à douche de la salle de bain, au niveau de la bonde ou des joints d’étanchéité.
Il résulte de ces rapports d’expertise que les désordres résidant dans la fragilité de la structure du plancher rendent le logement donné à bail indécent et inhabitable en raison des risque d’effeondrement du plancher.
Toutefois, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée qu’à la condition qu’il ait eu connaissance des désordres affectant le logement.
Les clichés photographiques datés des 17/18 avril 2017, produits par Monsieur [W], permettent à l’expert de dater la survenance de ce dégât des eaux antérieurement à la signature du contrat de bail le 12 avril 2017 tout en précisant que la fuite d’eau et la présence du champignon n’étaient pas, pour autant, visibles le jour de l’état des lieux sauf à déposer le globe au niveau du plafonnier.
Par contre, il convient de relever à la lecture de l’état des lieux d’entrée réalisé entre les parties de façon contradictoire le 12 avril 2017 que la douche est à l’état moyen, que les joints de celle-ci sont en mauvais état et noircis ; et qu’un carreau est fissuré. Madame [E] ne justifie pas de la réalisation de travaux permettant une parfaite étanchéité de la douche. Par conséquent, il apparaît que Madame [E] avait connaissance, lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, de l’état dégradé de la douche.
En outre, Monsieur [F], expert, constate que le plancher est affaissé essentiellement à proximité du bac à douche et en conclut que l’origine des désordres se situe au niveau de la fuite du bac à douche alors que la seconde fuite constatée sur le ballon d’eau chaude ayant contribué à aggraver les dommages par la prolifération du champignon mais sans être à l’origine des désordres.
Madame [E] conteste l’horodatage de ces clichés photographiques prétendant qu’il est tout à fait possible de modifier la date de prise de vue des fichiers jpeg mais elle ne verse aucun élément de preuve permettant d’établir que les dates de prise de vue ont été modifiées.
Au surplus, Monsieur [W] verse aux débats copie de huit courriers adressés à sa bailleresse et/ou à l’agence AVIS entre le 17 avril 2017 et le 23 octobre 2019 dénonçant différents désordres. A la lecture de ces courriers et à l’exception de celui daté du 23 octobre 2019, Monsieur [W] dénonce des désordres sans lien avec les fuites d’eau du bac à douche ou du ballon d’eau chaude et sans lien avec la présence de champignons.
C’est seulement le 23 octobre 2019 que Monsieur [W] signalait à Madame [E] l’apparition de champignons sur le plancher à l’étage au dessous de l’escalier et joignait deux clichés photographiques des champignons. Il convient d’en conclure que la structure du plancher bois était déjà atteinte à cette date rendant ainsi le logement impropre à sa destination sans qu’il soit possible de déterminer avec exactitude la date à laquelle le logement est devenu inhabitable.
Monsieur [W] ne justifie pas de l’envoi de ces courriers mais Madame [E] ne peut prétendre ne pas les avoir reçu alors même qu’elle a fait intervenir une tierce personne en réparation de l’escalier après que le locataire en est signalé son caractère défectueux par courrier du 12 août 2017 ainsi qu’un électricien intervenu pour le remplacement du luminaire de la cuisine endommagé par l’eau tel que cela résulte du courrier daté du 19 mai 2018 et du rapport d’expertise de Monsieur [J], expert désigné dans le cadre de procédure adminsitrative de péril imminent.
Par conséquent, il apparaît que les désordres qui affectent le logement donné à bail sont antérieurs à la prise d’éffet du bail en date du 12 avril 2017 ; et que Madame [E] a eu connaissance de ces désordres au plus tard le 23 octobre 2019.
Ainsi, c’est à bon droit que Monsieur [W] a suspendu le paiement des loyers.
Madame [E] ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire ainsi qu’au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la résolution du bail
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Madame [E] reproche à Monsieur [W] d’avoir empêcher l’accès au logement afin de mettre fin aux désordres. Elle produit une attestation de l’agence NESTENN en date du 28 décembre 2020 aux termes duquel il apparaît que Madame [R], directrice de l’agence, s’est présentée au domicile de Monsieur [W] accompagnée de Monsieur [Z], employé de l’entreprise ECS, afin de constater une tache importante sur la façade dûe à une probable fuite et que le locataire n’a pas répondu à leurs sollicitations après avoir sonné quatre fois. Or, le simple fait de ne pas répondre à leurs demandes alors même qu’il n’est pas démontré que Monsieur [W] était informé de cette visite, ne permet pas d’établir le manquement du locataire à ses obligations contractuelles en empêchant l’accès au logement.
Par ailleurs, il est reproché à Monsieur [W] d’avoir manqué à son obligation d’entretien.
Monsieur [W] produit des attestations de témoignage qui ne permettent pas d’établir la date d’apparition des désordres mais viennent corroborer le fait que les désordres étaient parfaitement visibles et connus de lui. D’ailleurs, il résulte des clichés photographiques produits par ce dernier que dès le le 20 juin 2017 il constate une flaque d’eau sur le sol de la cuisine et que le 5 septembre 2017 il nomme un cliché “mérule lampe grillée” démontrant qu’il avait identifié la présence d’un champignon, mais il ne produit aucun courrier venant attester qu’il a signalé le problème à son bailleur ou à son assureur.
Il ne démontre pas, non plus, avoir signalé la fuite du ballon d’eau chaude à sa bailleresse ou à son assureur alors que celle-ci était parfaitement visible. Dans son courrier du 23 octobre 2019 Monsieur [W] signale l’apparition de champignons sur le plancher à l’étage au dessous de l’escalier soit à côté du ballon d’eau chaude sans faire état d’une fuite de cet appareil.
Il ne signale pas, non plus, cette fuite à l’Agence Régionale de la Santé du Centre Val de Loire dans son courrier du 9 avril 2020 aux termes duquel il déplore la présence de champignons et la fuite du bac à douche mais ne signale pas de fuite du ballon d’eau chaude alors que des champignons étaient présents à proximité du ballon d’eau chaude depuis octobre 2019.
Par ailleurs, il résulte du courrier adressé par la mairie de [Localité 3] à Madame [E] en date du 9 décembre 2021 à la suite de la visite des lieux par deux agents de l’ARS en date du 24 novembre 2021 que des fuites sont constatées sur le ballon d’eau chaude. En outre, Monsieur [J], expert désigné par le tribunal adminitratif dans le cadre de la procédure de péril imminent, fait les mêmes constatations lors de la réunion d’expertise du 15 décembre 2021, les fuites d’eau étant toujours en cours.
Par conséquent, il convient de constater que Monsieur [W] a manqué de diligence en ne signalant pas les différentes fuites dont souffraient le logement à sa bailleresse et qu’il a, ainsi, manqué à son obligation d’entretien des locaux.
Toutefois, Madame [E] ne démontre pas que le manquement de Monsieur [W] à ses obigations contractuelles est d’une gravité telle qu’il justifie la résolution du bail. Il convient donc de la débouter de cette demande.

Sur les dégradations locatives
Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 22 janvier 2024 que les dégâts des eaux et la prolifération du champignon ont eu pour conséquence l’affaissement du plancher et de la cloison séparative attenante à la douche et la dégradation du mur du pignon nord.
Monsieur [F], expert, préconise la dépose du ballon d’eau chaude et du bac à douche, de renforcer provisoirement le plancher, de démonter la cloison séparative attenant à la douche et l’ensemble du plancher affecté par l’infestation du champignon. Il estime le montant des dommages à la somme de 20 700,00 € répartie comme suit :
- travaux de traitement curatif du champiognon 2 368,08€
- travaux d’électricité 2 959,00 €
- travaux de plomberie 4 103,61 €
- maçonnerie 3 759,53 € (variante de pose en taille de pierre 9 451,20 €)
- réfection du plancher 3 508,45 €
- reprise plaque de plâtre/ carrelage 4 000,00 €

Il résulte des développements sus-exposés que l’origine des désordres réside dans le dégât des eaux en provenance du bac à douche et que le second dégât des eaux constaté sur le ballon d’eau chaude a eu pour conséquence d’aggraver les dommages. Il apparaît également que Monsieur [W] a manqué son obligation d’entretien du logement en bon père de famille et doit, par conséquent, répondre des dommages. Toutefois, il a également été démontré que Madame [E] est également responsable des désordres causés par le développement du champignon Donkioporia expansa déjà présent lors de la signature du bail.
Ainsi, il ne saurait être mis à la charge de Monsieur [W] l’intégralité des dommages et il sera, par conséquent, condamner à verser à Madame [E] la somme forfaitaire de 10 350,00 € au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [W]
Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [W] réclame le remboursement des loyers versés d’avril 2017 à juin 2019 soit la somme de 13 945,00 € ainsi que les cotisations d’asssurance habitation à hauteur de 1 727,00 € en raison de l’indécence du logement donné à bail.
Il résulte des développements sus-exposés que le logement est devenu indécent dès octobre 2019. En outre, Monsieur [W] ne démontre pas son impossibilité de vivre dans le logement avant cette date. Il n’y a donc pas lieu de procéder au remboursement des loyers versés par Monsieur [W] avant cette date.
Au titre de son préjudice de jouissance, il réclame la somme de 10 552,00 € correspondant à la période comprise entre juillet 2019, date à laquelle il n’a plus honoré le paiement des loyers courants, et le 21 décembre 2021, date à laquelle Monsieur [W] a quitté son logement, outre une somme de 55 700,00 € correspondant à la période postérieure au 21 décembre 2021, celui-ci ayant été privé de son logement depuis cette date.
Il est constant que Monsieur [W] n’a versé aucun loyer à compter de juillet 2019 et qu’il a été relogé à compter du 21 décembre 2021 aux frais de Madame [E].
Monsieur [W] ne démontre pas avoir alerté son bailleur de la présence de champignons avant le 23 octobre 2019. En outre, il ne démontre pas, non plus, avoir signalé les fuites d’eau dont souffraient le logement à son bailleur ou à son assureur, fuites toujours en cours lors de la réunion d’expertise ordonnée dans le cadre de la procédure administrative en date du 17 décembre 2021.
Le locataire a manqué à son obligation d’entretien des locaux loués ayant pour conséquence la prolifération du champignon et, donc, l’aggravation des dommages. Partant, Monsieur [W] ne saurait se prévaloir de sa propre faute pour réclamer indemnisation de son préjudice de jouissance. En outre, il ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà réparé par la suspension du paiement des loyers. Ainsi, il sera débouté de ses demandes d’indemnisation à ce titre.
Monsieur [W] invoque, en outre, un préjudice moral. Il ne produit aucun élément permettant de justifier du préjudice subi. Sa demande sera donc rejetée.

Sur l’appel en garantie des assureurs
Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
L’article L. 113-1 du Code des assurances prévoit que les garanties prennent effet à partir du jour indiqué aux conditions particulières. Ainsi, sauf stipulation contraire expresse au contrat, les événements survenus avant la date de souscription du contrat d’assurance sont exclus de la garantie.
- concernant la compagnie ALLIANZ IARD, assureur de Madame [E]
La compagnie ALLIANZ verse aux débats les dispositions générales et particulières du contrat souscrit par Madame [E] en date du 15 janvier 2020 couvrant le bien situé sis [Adresse 6] à [Localité 3]. Les dispositions particulières du contrat prévoient une prise d’effet au 8 janvier 2020.
Il apparaît que les désordres constatés trouvent leur origine dans la premier dégât des eaux en provenance du bac à douche et que celui-ci est survenu avant la prise d’effet du bail le 12 avril 2017. La seconde fuite sur le ballon d’eau chaude, qui ne peut être datée de façon précise, est survenue en cours de bail et avant le 23 octobre 2019.
Par conséquent, le contrat d’assurance, souscrit après la survenance des deux dégâts des eaux, ne peut couvrir les conséquences dommageables de ces deux sinistres.
Il convient donc de rejeter la demande de Madame [E] d’appel en garantie de son assureur Allianz.
- concernant la compagnie MAIF, assureur de Monsieur [W]
La compagnie MAIF produit le contrat d’assurance couvrant les risques locatifs au titre du bien situé [Adresse 6] à [Localité 3]. Il apparaît que le contrat a été souscrit par Monsieur [W] le 28 décembre 2021 soit postérieurement à la survenance des deux dégat des eaux et à l’adoption de l’arrêté de péril imminent par le maire de la commune de [Localité 3] le 16 décembre 2021. Ainsi, Madame [E] sera déboutée de sa demande d’appel en garantie de la compagnie MAIF.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Madame [E], perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur [W] la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucune considération tirée de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice des compagnies MAIF et ALLIANZ qui seront déboutées de leur demande à ce titre.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise à la charge de Madame [E].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,