TJ 37261, 18 juill. 2025, RG 24/05654

MINUTE N° : 25/00668

JUGEMENT
DU 18 Juillet 2025

N° RC 24/05654

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[N] [F]

ET :

[E] [D]

Débats à l'audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître PLESSIS

Copie à :
Maître HUYGENS

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 18 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [F]
née le 13 Juin 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 3], représentée par
Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 31 août 2020, Madame [D] a donné à bail à Madame [N] [F] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], pour un loyer initial de 450 euros.

Se plaignant d'infiltrations non réparées, Mme [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours par exploit du 9 décembre 2024 et demande à voir :

DEBOUTER Madame [E] [D] de ses prétentions contraires aux présentes écritures,
CONDAMNER Madame [E] [D] à faire réaliser les travaux de mise hors d'air et hors d'eau du logement loué sous astreinte financière de 500 € par jour de retard,

ORDONNER la diminution du loyer de 50% et le séquestre des 50% restant du loyer dû par Madame [N] [F] dans l'attente de la réalisation des travaux,

ORDONNER la diminution du montant du loyer à 371, 61 euros par mois,

CONDAMNER Madame [E] [D] à lui payer la somme de 3.762,72 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer pendant la durée d'occupation du logement,

CONDAMNER Madame [E] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

CONDAMNER Madame [E] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [E] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens,

A l'appui de ses prétentions, Mme [F] fait valoir, aux visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation dans la mesure où dès le début du bail, elle s'est trouvée confrontée à d'importantes infiltrations d'eau que la bailleresse n'a jamais, à ce jour, voulu prendre en compte ou chercher à remédier.
Elle justifie sa demande de diminution du loyer et de remboursement du trop perçu par le fait que la superficie portée au bail est supérieure à la superficie réelle du bien.
Les manquement de la bailleresse, l'ont privé d'une jouissance paisible du logement dès son arrivée au regard de l'ampleur des infiltrations et des moisissures apparues sur les murs.

A l'audience du 27 avril, Madame [N] [F], représentée par son conseil, maintient les demandes de son exploit introductif d'instance.

Mme [E] [D], représentée par son conseil, a repris oralement ses dernières écritures et demandé à la juridiction :

• à titre principal de débouter Madame [F] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

• à titre subsidiaire, de dire que la diminution du loyer ne prendra effet qu'à compter du 17 septembre 2024, date de la première demande ;

• En tout état de cause de condamner Madame [F] à lui verser les sommes suivantes :

- 257 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour occupation sans droit ni titre de biens lui appartenant.

- Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

A l'appui de ses prétentions en défense à la demande principale, elle soutient que sa locataire ne l'a jamais informée des désordres qu'elle invoque avant le 17 septembre 2024. Elle a alors régularisé un devis pour aménager la gouttière. Le logement ne saurait être indécent, les services de la mairie de [Localité 3], sollicités par Mme [F] ayant écarté toute insalubrité du logement. Le constat d'huissier a été fait dans des conditions qui ne correspondent pas à une pluie. En ce qui concerne le superficie, si le bail est erroné, l'état des lieux indique une superficie conforme à la réalité. En outre la diminution de loyer, faite plus de 6 mois après l'entrée dans les lieux ne pourrait en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, prendre effet qu'à compter de la demande faite le 17 septembre 2024. Mme [F] qui s'est approprié des parties non louées du bien ne peut prétendre à un préjudice de jouissance.

A l'appui de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que Mme [F] reste redevable de la taxe des ordures ménagère depuis le début du bail et a occupé sans droit ni titre une cave et un jardin non donné à bail.

Mme [F] demande que soit rejetée la demande reconventionnelle.

En ce qui concerne la demande de paiement de la taxe des ordures ménagères, elle oppose à titre principal la prescription et à titre subsidiaire l'absence de mention de cette obligation de paiement à la charge du locataire. Elle estime mal fondée la demande relative à l'occupation sans droit ni titre du jardin et de la cave.

MOTIVATION

Selon l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui s'en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

1 - Sur les demandes principales de Mme [F]

• Sur les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement conforme à son usage

En application de l'article 1719 du code civil, même pour les cas où le bail contient une mention aux termes de laquelle le locataire accepte les lieux en l'état, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d'un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d'habitation.

L'article 6 de la loi n°89 du 6 juillet 1989, renforce cette obligation du bailleur qui est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002 qui prévoit notamment en son article 2 :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. »

Le bailleur est également tenu en application des articles 1789 et 1721 du code civil d'une double obligation de garantie : l'obligation d'assurer au preneur le jouissance du bien loué et de le garantir contre les vices et défaut du même bien.

Ces notions sont distinctes de l'insalubrité du logement constatée selon une procédure administrative et qui suppose que les insuffisances constatées aient des effets sur la santé des occupants.

En l'espèce, le fait que les services de la mairie de [Localité 3] n'aient pas retenu l'insalubrité du logement est sans incidence sur l'analyse des éventuels manquements du bailleur dans le cadre contractuel.

En l'espèce, Mme [F] qui invoque le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d'entretien produit deux attestations, conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. Mme [L], sa belle-fille, décrit une forte odeur d'humidité dans le logement. Mr [L], fils de Mme [F], atteste avoir constaté « lors d'une grosse averse, un niveau d'eau important au niveau d'un spot encastré du premier étage et un écoulement d'eau d'une plinthe du rez de chaussée. Cela obligeant ma mère à éponger des heures et des heures ».

L'existence de ces infiltrations est confirmée par le constat de la SAS H20 Michel, commissaire de justice, daté du 29 octobre 2024, lequel décrit :

• au premier étage, des taches d'humidité autour du point lumineux du premier étage et un mur marqué par des auréoles, cloqué et humide,

• le même mur au rez de chaussé (façade ouest) humide et marqué par des auréoles et taches d'humidité,

• sur la façade ouest de la maison un trou dans le mur sous la gouttière.

• « une cascade d'eau » dégoulinant du spot du premier étage lorsque le mur de la façade ouest est arrosé avec ruissellement de l'eau le long du mur jusqu'au rez-de chaussée et formant une flaque à l'aplomb de la plinthe.

Les constatations de l'huissier recoupent les constatations de M. et Mme [L] et il ne peut ainsi être soutenu avec pertinence que les infiltrations qui ont laissés des traces dans le logement ont pour seule cause l'arrosage de la face ouest de haut en bas ou l'obstruction de la gouttière qui n'aurait pas été nettoyée.

Il est dès lors établi le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement conforme à son usage et d'assurer à sa locataire une jouissance paisible du bien loué en la garantissant contre les vices et défaut du même bien.

• Sur l'obligation sous astreinte de la bailleresse à faire réaliser les travaux et la diminution des loyers de 50% dans l'attente des travaux.

Conformément à l'article 1719 2 du code civil et à l'article 6c du de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux louées.

Selon l'article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut :

• refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,

• poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat,

• demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Selon l'article 1221 du code civil, « le créancier d'une obligation peut après mise en demeure , en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution et impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. »

• Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Mme [F] demande la condamnation sous astreinte de 500 euros par jour de retard de Mme [D] à faire procéder à la réalisation des travaux de mise hors d'air et hors d'eau du logement loué. Mme [F] ne démontre pas en quoi le logement ne serait pas hors d'air.

Selon l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l'espèce, il ressort du mail adressé par Madame [F] et produit par Mme [D] que la locataire l'a averti à minima le 18 juillet 2024 des infiltrations. Une demande de mettre fin aux désordres lui a été adressée par le conseil de Mme [F] le 17 septembre 2024 avant la délivrance de l'assignation le 9 décembre 2024.

Mme [D] affirme avoir fait établir un devis en janvier 2025 mais ne démontre pas avoir réalisé ces travaux, ni avoir recueilli éventuellement un second avis sur l'opportunité des travaux à réaliser.

Ainsi, si elle admet la nécessité de faire des travaux pour que soit éviter de nouvelles infiltrations, force est de constater que ceux-ci n'étaient toujours pas réalisés au jour de l'audience.

Mme [D] sera donc condamnée à réaliser les travaux nécessaires qu'il lui appartient de faire pour mettre fin aux infiltrations d'eau dans le logement loué à Mme [F].

En vertu de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, compte tenu des délais écoulés depuis la première demande, il y lieu d'assortir la décision d'une astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et pour une durée 3 mois.

• Sur la demande relative à la diminution et au séquestre des loyers

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de des travaux ordonnés.

Au regard du mail écrit par Mme [F] à Mme [D] le 18 juillet 2024, ce phénomène d'infiltration c'est produit 3 fois en quatre ans.

La demande de diminution des loyers et de suspension même avec consignation apparaît disproportionnée par rapport à la fréquence des désordres allégués. Aucune pièce n'est produite par ailleurs permettant de démontrer que les moisissures présentent un danger pour la locataire. Cette demande sera rejetée.

• Sur les demandes indemnitaires

• Sur le trouble de jouissance

Mme [F] demande la condamnation de Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi en raison des infiltrations subies.

Mme [D] soutient qu'elle ne rapporte pas la preuve des troubles subis.

Comme déjà mentionné, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L'article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l'allocation de dommages et intérêts.

Les infiltrations récurrentes et leurs conséquences sont un trouble manifeste de jouissance conséquence d'un manquement du bailleur a ses obligations contractuelles.

Au regard du mail écrit par Mme [F] à Mme [D] le 18 juillet 2024, ce phénomène d'infiltration c'est produit 3 fois en quatre ans, par contre les moisissures restent persistantes. Les pièces versées aux débats ne permettent pas de savoir si l'odeur d'humidité est permanente ou consécutives aux infiltrations.

Le préjudice de Mme [F] sera arrêté à l'équivalent de 3 loyers soit 1.350 euros.

• Sur la résistance abusive

Mme [F] demande la condamnation de Mme [D] à lui payer la somme de 2.000 euros pour avoir résister abusivement à sa demande lui imposant ainsi de saisir le justice.

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Elle suppose d'une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d'agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d'une attitude abusive du défendeur, qui a refusé d'accéder à ses prétentions et d'autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l'indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, s'il est démontré que cette carence était abusive, la demanderesse n'apporte pas la preuve du dommage qu'elle allègue.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

• Sur les demandes en réduction de loyer en raison de la superficie des lieux loués

Mme [F] demande la diminution des loyers au prorata de sa surface réelle.

Mme [D] fait valoir que s'il existe « une coquille » dans le bail, le loyer est conforme à la valeur locative et qu'aune clause d'indexation n'et prévue.

L'article 3 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, telle que définie par le code de la construction et de l'habitation.

L'article 3-1, de la loi précitée, prévoit que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l'espèce, le bail signé le 31 août 2020 désigne les lieux loués comme une maison d'une superficie de 58 m² et prévoit le paiement d'un loyer de 450 euros.

Il est acquis et non contesté que le logement dispose, en réalité, d'une surface inférieure, correspondant, selon une attestation de surface habitable réalisé le 4 novembre 2024, d'une superficie de 53,8m2 et que la surface habitable est de 47,9m2.

Mme [F] a présenté une demande amiable en diminution du loyer par l'intermédiaire de son conseil le 17 septembre 2024 et a saisi le juge de cette demande par assignation du 9 décembre 2024.

Ainsi, il résulte des éléments du dossier que Mme [F] peut prétendre à une diminution du loyer en raison d'une surface réelle du bien loué inférieur de 17,2%, à celle exprimée dans le bail.

Le loyer doit donc être diminué à proportion de 17,2% pour être réduit à 372,60 euros.

Conformément à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, si la demande de diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

La demande de diminution du loyer a été formée le 17 septembre 2024, soit plus de six mois après la prise d'effet du bail. Le montant du loyer diminué à la somme de 372,60 euros par mois, prendra effet à compter du 17 septembre 2024.

• Sur la demande en remboursement de l'indu

En application de l'article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Eu égard à la réduction du loyer à compter du 17 septembre 2024, la locataire est bien fondée à solliciter le remboursement du trop-perçu de loyer par la bailleresse pour les 9 mois ayant couru du jour de la demande au jour du jugement, soit 77,40 x 9 = 696,96 euros sous réserve que le loyer ait été payé intégralement sur cette période.

2 - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [D]

• Sur le paiement de la taxe des ordure ménagères

Mme [D] demande la condamnation de Mme [F] à lui payer la somme de 257 euros au titre du remboursement de la taxe d'ordures ménagères échue depuis le début du bail.

Mme [F] lui oppose à titre principal la prescription et à titre subsidiaire l'absence de prévision au contrat.

• Sur la prescription

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans »

Il ressort des pièces produites à l'appui de la demande que Mme [D] revendique le paiement de taxes d'ordures ménagère des année 2022 (81 euros), 2023 (86 euros) et 2024 (90 euros).

La demande présentée en 2025, n'est donc pas atteinte par la prescription.

• Sur le quantum

Selon l'article 23 précité, le locataire est tenu sur justification au paiement des charges récupérables.

Il est constant :
• d'une part, que les charges récupérables, dont fait partie la taxe des ordures ménagères, sont dues par le locataire même si le bail ne prévoit pas de provisions sur charges. Ainsi, le fait le remboursement de la taxe d'ordure ménagère n'ait pas été visée au bail ne saurait priver le bailleur de son droit au paiement,

• d'autre part, que la production des justificatifs de charges peut être effectuée même en cours d'instance (Cass 3ème civ 20 décembre 1995 ; 1er avril 2009).

En l'espèce, Mme [D] produit les avis fiscaux des années correspondants à sa demande. Ces avis envisagent les taxes d'ordures ménagères de trois propriété bâties différentes : [Adresse 4] et [Adresse 5]. A défaut d'autres précisions, il est impossible pour la juridiction d'identifier la taxes d'ordure ménagères correspondant au logement loué à Mme [F] situé [Adresse 2].

Mme [D], à qui incombe la charge de la preuve de l'obligation dont elle réclame le paiement sera en conséquence déboutée de sa demande.

• Sur l'indemnisation de l'occupation du jardin et de la cave

Mme [D] demande la condamnation de Mme [F] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour occupation sans droit ni titre d'une cave et du jardin

Mme [F] prétend cette demande mal fondée.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait de l'homme qui cause un préjudice à autrui doit être réparé.

En l'espèce, Mme [F] ne disconvient pas avoir occupé une cave et un jardin ou une cour sans que le droit de le faire lui ait été concédé par le bail, jusqu'à ce que Mme [D] y mette fin.

Cependant, les domiciles de la bailleresse et de la locataire étant voisins ([Adresse 6]), cette occupation n'a pu se faire sans la tolérance au moins momentanée de Mme [D], jusqu' à ce que les relations entre bailleresse et locataire se dégradent.

Par ailleurs, Mme [D] ne produit aucun élément permettant d'évaluer la valeur d'occupation du jardin et de la cave.

Sa demande ne pourra qu'être rejetée.

3 - Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte tenu de la solution du litige, Mme [D] sera condamnée aux dépens de l'instance.
En l'espèce, compte tenu de L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l'autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
la solution du litige et des démarches judiciaires qu'a dû engager Mme [N] [F], Mme [D] sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS