TJ 37261, 25 juill. 2025, RG 24/04599

MINUTE N° : 25/00726

JUGEMENT
DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/04599

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[L] [C]

Débats à l'audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :
[Localité 1] METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur [C]
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par Madame [H], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D'une Part ;

ET :

Monsieur [L] [C]
né le 04 Février 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

RG 24/04599

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 309,40 € hors charges.

Le 14 mai 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [C] [L] par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [L] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [C] [L] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement de la somme de 2613,21 € au titre des loyers impayés ;

- la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

- la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 9 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.
L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT - représenté par Madame[H] [F] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 1 490,29 € arrêtée au 7 mai 2025 et donne son accord à la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [C] [L] a comparu à l’audience et a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré être salarié et percevoir un revenu mensuel de 1 727,00 € sur lequel une saisie par France Travail est en cours. Il a ajouté vivre en couple et que sa concubine ne perçoit aucun revenu.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 octobre 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 9 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la dite loi.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 16 juin 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 à Monsieur [C] [L] et portant sur la somme de 2 047,29 € dont 2 269,08 € au titre des impayés de loyers et de charges.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu le 16 juin 2023 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement.
En l’espèce, Monsieur [C] [L] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 juin 2023, le commandement de payer délivré le 14 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 7 mai 2025 faisant apparaître une somme de 1490,29 € à la charge du locataire.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 272,03 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [L] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1 218,26 € (1 490,29 € - 272,03 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 7 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Monsieur [C] [L] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 100,00 € par mois en plus du loyer courant.
Il ressort du décompte produit que Monsieur [C] [L] a repris les paiementsavant l’audience et a réglé 1 300,00 € le 30 avril 2025.
Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [C] [L] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [C] [L].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à la date du 15 juillet 2024 ; CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1 218,26 € (MILLE DEUX CENT DIX HUIT EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mai 2025 ; RG 24/04599