TJ 37261, 25 juill. 2025, RG 24/04875

MINUTE N° : 25/00717

JUGEMENT
DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/04875

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[C] [T]-[M]

Débats à l'audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :
VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :
Madame [T]-[M]
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par M. [K], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D'une Part ;

ET :

Madame [C] [T]-[M]
née le 22 Décembre 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2020, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [T] épouse [M] [C] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 458,87 € charges comprises.

Le 18 juin 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [T] épouse [M] [C] par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [T] épouse [M] [C] ;

- dire et juger en conséquence que Madame [T] épouse [M] [C] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

- l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- la condamnation de Madame [T] épouse [M] [C] au paiement de la somme en principal de 3 446,81 € au titre des impayés de loyers et charges de septembre 2020 à septembre 2024, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;

- la condamnation de Madame [T] épouse [M] [C] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- la condamnation de Madame [T] épouse [M] [C] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- la condamnation de Madame [T] épouse [M] [C] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 18 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [K] [G] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 927,00 € arrêtée au 14 mai 2025. Suite à la reprise des paiements et à un potentiel rappel APL, le bailleur donne son accord à la mise en place de délais de paiement.
Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 signifié à étude, Madame [T] épouse [M] [C] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré avoir 3 enfants à charge et percevoir des ressources mensuelles de 3 100,00 € sans compter les aides perçues de la CAF. Madame [T] est actuellement en congé maternité et percoit 540,00 € de la CAF au titre de la PAJE en sus de ses indemnités de congé maternité de 1200,00 €. Monsieur [M], quant à lui, perçoit 1000,00 € de France Travail.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d’Indre et Loire de la situation d’impayés le 28 mai 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire le18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 29 janvier 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 à Madame [T] épouse [M] [C] et portant sur la somme de 3 516,00 € dont 3 349,56 € au titre des impayés de loyers et de charges.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Madame [T] épouse [M] [C] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
Le bailleur produit le bail signé le 29 janvier 2020, le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 14 mai 2025 faisant apparaître une somme de 2 273,50 € à la charge de la locataire.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 270,30 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur à la locataire de janvier à avril 2022 et de janvier à octobre 2024, outre des frais de dossier de 25,00 €, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.
Il convient, par conséquent, de décuire la somme de 131,68 € du décompte.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [T] épouse [M] [C] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 871,52 € (2 273,50 € - 270,30 € - 131,68 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 mai 2025.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Madame [T] épouse [M] [C] demande l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur n’est pas opposé à la mise en place d’une telle mesure.
Il ressort du décompte susvisé que Madame [T] épouse [M] [C] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis février 2025. En outre, il apparaît que les efforts de règlement effectués par la locataire depuis plus de 6 mois ont permis de réduire considérablement le montant de la dette locative.
Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [T] épouse [M] [C] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2024 à la charge de Madame [T] épouse [M] [C].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;