TJ 37261, 18 sept. 2025, RG 23/03889

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03889 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I5WO

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [L]
né le 18 Août 1985 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [K] épouse [L]
née le 08 Juin 1983 à [Localité 2] (TUNISIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Nicolas FORTAT de L’AARPI VALWILL, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

Madame [R] [N] [H] veuve [E]
née le 01 Mai 1956 à [Localité 3] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [E] divorcée [P],
née le 2 avril 1975 à [Localité 4] (37)
demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [E] divorcée [O],
née le 18 mars 1981 à [Localité 4] (37)
demeurant [Adresse 4]
Toutes trois représentées par Me Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente du 13 janvier 2017, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] ont acquis auprès de [I] [A] [E] et Madame [R] [N] [E] née [H] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] section AV.

Dans le courant de l'année 2019, les époux [L] ont constaté l'apparition de fissures sur leur bien.

Par acte d'huissier du 18 mai 2020, les époux [L] ont assigné les époux [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Suivant ordonnance de référé du 1er septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Tours a ordonné la réalisation d'une telle mesure et a désigné Monsieur [C] pour y procéder.

L'expert a déposé son rapport le 11 mai 2021.

[I] [A] [E] est décédé le 20 juillet 2021.

Par actes d'huissier du 31 août 2021, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] ont fait assigner [I] [A] [E] et Madame [R] [N] [E] née [H] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir prononcer la résolution de la vente et de les voir condamner solidairement à leur verser diverses sommes au titre de la restitution du prix de vente, en réparation des préjudices subis et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/03473.

Par acte du 27 juillet 2022, les époux [L] ont fait délivrer à la SCP Stéphane PASQUIER et [X] [Q] notaires associés sommation de leur faire connaître l’identité des héritiers de [I] [A] [E]. Maître [X] [Q] a répondu que selon les éléments en sa possession, les héritiers étaient son épouse Madame [R] [N] [E] née [H] et ses deux enfants [G] et [F] [E].

Par sommations interpellatives délivrées le 25 octobre 2022, les époux [L] ont fait sommation à Madame [R] [N] [E] née [H], Madame [G] [E] et Madame [F] [E] d’avoir à exercer leur option successorale notamment auprès de la SCP Stéphane PASQUIER et [X] [Q] notaires associés.

Madame [R] [N] [E] née [H], Madame [G] [E] et Madame [F] [E] n’ayant pas pris parti à l’expiration du délai de deux mois suivant cette sommation, elles sont réputées avoir accepté purement et simplement la succession en application des dispositions de l’article 772 du Code civil.

C’est ainsi que par actes d'huissier du 25 avril 2023, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Tours Madame [G] [E] et Madame [F] [E] aux fins de voir prononcer la jonction des deux instances, de voir prononcer la résolution de la vente et de les voir condamner solidairement à leur verser diverses sommes au titre de la restitution du prix de vente, en réparation des préjudices subis et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03889.

Suivant ordonnance du 15 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le seul numéro RG 23/03889.

Par ordonnance du 1er février 2024, le juge de la mise en état a :
- Prononcé la nullité de l'assignation du 31 août 2021 délivrée à l'encontre de [I] [A] [E], décédé le 20 juillet 2021,
- Prononcé la nullité de l'assignation du 31 août 2021 délivrée à l'encontre de Madame [R] [N] [H] veuve [E],
- Déclaré recevable l'action des époux [L] contre Mesdames [F] et [G] [E],
- Déclaré recevable mais rejeté la demande d'annulation des sommations d'opter délivrées par les époux [L] contre Mesdames [F] et [G] [E],
- Dit que les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance au fond,
- Laissé le sort des frais irrépétibles à l'appréciation du juge du fond,
- Rejeté le surplus des demandes,
- Renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état virtuelle du 8 avril 2024.

Mesdames [F] et [G] [E] ont interjeté appel de cette ordonnance et par un arrêt du 11 décembre 2024, la cour d’appel d’Orléans a déclaré l’appel irrecevable.

Par actes d’huissier des 4 et 16 janvier 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours Madame [R] [N] [E] née [H], Madame [G] [E] et Madame [F] [E] aux fins de voir prononcer la résolution de la vente et de les voir condamner solidairement à leur verser diverses sommes au titre de la restitution du prix de vente, en réparation des préjudices subis et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et des articles 803, 695 et 700 du code de procédure civile, de :
- Révoquer l’ordonnance de clôture d’instruction du 5 juin 2025, sauf à ce que les
conclusions des défenderesses, diffusées le 4 juin 2025 et postérieures soient rejetées,
- Prononcer la clôture à la date de l’audience de plaidoiries le 19 juin 2025,
- Prononcer la résolution de la vente par [I] [A] [E] et Madame [R] [N] [H], épouse [E], à Monsieur [Y] [W] [L] et Madame [U] [K], épouse [L] du bien sis [Adresse 5], cadastré AV[Cadastre 2], AV[Cadastre 3] et AV[Cadastre 1], instrumentée suivant acte de vente du 13 janvier 2017 reçu par Maître [V] notaire à [Localité 5],
- Condamner solidairement Madame [R] [N] [H] veuve [E],
Madame [F] [E] et Madame [G] [E] à leur verser une somme de 180 000 euros, outre indexer cette somme sur l’indice des prix des logements anciens - France (hors Mayotte) - Maisons - Série CVS, publié par l’INSEE,
- Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal anatocisme compris, au titre de la restitution du prix de vente,
- Condamner solidairement Madame [R] [N] [H] veuve [E],
Madame [F] [E] et Madame [G] [E] à leur verser une somme de 81 820,43 euros en réparation des préjudices directement subis,
- Condamner solidairement Madame [R] [N] [H] veuve [E],
Madame [F] [E] et Madame [G] [E] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- Condamner solidairement Madame [R] [N] [H] veuve [E],
Madame [F] [E] et Madame [G] [E] à leur payer une somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils exposent en substance que l’immeuble d’habitation qu’ils ont acquis par acte du 13 janvier 2017 est atteint à la fois de vices techniques et juridiques puisque les extensions ont été bâties sans fondation et sans aucune autorisation d’urbanisme ; qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils avaient eu connaissance de ces vices ; que ces défauts qui compromettent la solidité de l’immeuble n’étaient pas apparents dans leur ampleur et dans leurs conséquences au moment de la vente ; que la clause élusive de garantie contre les vices cachés qui figure à l’acte de vente doit être écartée compte tenu de la connaissance qu’avaient les vendeurs des vices affectant l’immeuble ; qu’ils ont subi de nombreux préjudices en lien avec cet achat, notamment un préjudice moral, dont ils devront être entièrement indemnisés.

Par leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et de l’article 803 du code de procédure civile, de :
- Les recevoir en leurs conclusions et les dire bien fondées,
En conséquence,
- Révoquer l’ordonnance de clôture ayant pris effet le 5 juin 2025,
- Débouter Monsieur [Y] [W] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- Condamner Monsieur [Y] [W] [L] et Madame [U] [K]
épouse [L] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Elles font essentiellement valoir que la responsabilité des vendeurs ne peut être recherchée en qualité de constructeurs de l’immeuble dès lors que les travaux ont été réalisés au plus tard en 1995, soit plus de dix ans avant l’engagement de la présente procédure ; que c’est pour cette raison qu’ils agissent sur le terrain des vices cachés ; que les acquéreurs avaient connaissance de l’existence des travaux d’extension qui ressortent de la lecture du compromis ; que les travaux ont porté sur la structure de dépendances déjà existantes de sorte que la consistance du bien n’a pas été modifiée ; que la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier auraient dû être recherchée par les acquéreurs ; que l’impossibilité de reconstruire à l’identique n’est pas établie par l’expert judiciaire ; qu’il n’existe donc pas de vice caché ; que l’acte authentique de vente prévoit en tout état de cause une clause exclusive de vice caché ; que les vendeurs étaient de bonne foi en modifiant des dépendances qui existaient quand ils ont acheté la maison et dont ils ignoraient qu’elles étaient dépourvues de fondations.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 753 du Code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 19 juin 2025.

Lors de cette audience et par mention au dossier, le rabat de la clôture a été ordonné par le tribunal et la clôture de l’instruction a été fixée au jour de l’audience, conformément à la demande des parties.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur l’ordonnance de clôture :

Le tribunal ayant ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 5 juin 2025 par mention au dossier lors de son audience du 19 juin 2025, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties afférentes à cette ordonnance.

2- Sur la demande en résolution de la vente

Sur la clause d’exonération :

Aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur
ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, l'acte de vente prévoit que "l'acquéreur prend le bien en l'état où il se
trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés" et que "s'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux étaient en réalité connus du vendeur".

Les époux [L] soutiennent que la clause d'exonération de garantie des vices cachés ne peut jouer car les vendeurs ont eux-mêmes réalisé les travaux ce qui implique à la fois qu’ils se sont comportés comme des professionnels de la construction et qu’ils avaient connaissance des vices affectant l’immeuble lors de la vente.

En défense, Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] ne contestent pas que les travaux litigieux affectant la maison d’habitation ont été réalisés par [I] [A] [E].
Cet élément est en tout état de cause établi par la comparaison de la description du bien entre les deux actes de vente successifs qui démontre qu’une telle modification a bien été effectuée entre 1989 et 2017 donc pendant la période durant laquelle les époux [E] étaient propriétaires et par les déclarations des parties lors des opérations d’expertise.

Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] ne peuvent se réfugier derrière l’ignorance de leur père à la fois de la réglementation administrative en vigueur imposant la délivrance d’un permis de construire et des règles de l’art applicable à la construction pour justifier de leur bonne foi.

En effet en édifiant lui-même les extensions litigieuses de la maison d’habitation, [I] [A] [E] s’est comporté comme un professionnel de la construction et connaissait lors de la vente les vices qui affectaient ces constructions.

En conséquence la clause d'exonération des vices cachés figurant dans l'acte de vente du 13 janvier 2017 ne s'applique pas en ce qui concerne les travaux d’extension réalisés.

L'acquéreur qui invoque les vices cachés a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] sollicitent la résolution de la vente et la restitution du prix.

Sur les conditions de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice s’étend comme un défaut nécessairement inhérent à la chose elle-même, dont l’antériorité doit être démontrée par les acquéreurs.

Il appartient à l'acheteur de faire la preuve du caractère caché du vice et du défaut de la chose vendue le rendant impropre à l'usage ou affectant gravement cet usage.

En l’espèce, les époux [L] font grief à l’immeuble d’habitation acquis par acte authentique du 13 janvier 2017 d’être atteint de deux vices cachés : l’absence d’autorisation d’urbanisme et l’absence de fondation affectant les extensions qui ont été édifiées par le vendeur, [I] [E], entre 1990 et 1995.

L’acte authentique de vente du 13 janvier 2017 précise en page 7 au paragraphe “garantie de possession” que le vendeur déclare que la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés”.

La comparaison de la description du bien entre les deux actes de vente successifs établit cependant qu’une telle modification a bien été effectuée et que la surface habitable de la maison a été augmentée par l’ajout de nouvelles pièces.

En effet l’acte de vente du 7 avril 1989 (pièce n°7 des productions des demandeurs) par lequel les époux [E] ont acquis le bien litigieux de Monsieur [B] [J] et son épouse Madame [Z] [T] désigne ainsi le bien vendu :
“Maison d’habitation
Comprenant :
- une cave ;
- au rez-de-chaussée : deux pièces principales, entrée, cuisine.
- combles.
- dépendances diverses, jardin et terrain.”

Tandis que l’acte authentique du 13 janvier 2017 (pièce n°1) le désigne ainsi en page 3 :
“Une maison à usage d’habitation comprenant :
- au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée et équipée (hotte, four, réfrigérateur, lave-vaisselle, plaque de cuisson 4 feux), trois chambres, un séjour, wc, salle de bains, une grande pièce avec cheminée et une cuisine aménagée et équipée (plaque de cuisson au gaz, hotte), salle d’eau et un cellier.
- à l’étage, accessible par un escalier extérieur, une chambre avec wc,
- une cave,
- deux garages et dépendance avec jardin”.

A ce titre, l’expert judiciaire dans son rapport reprend les dires des parties défenderesses et expose que la partie la plus ancienne de la maison d’habitation date des années 1930. Elle est constituée d’une partie R+0 accolée à une partie R+1, à niveaux décalés, le niveau le plus élevé comportant une cave.
Trois dépendances auraient ensuite été édifiés, à usage réputé professionnel et sans existence légale d’après la Mairie et comportant à l’origine des dallages en béton, des couvertures en bac acier et des parois extérieures en bardage métallique.

[I] [A] [E] “ a réalisé sur ces trois bâtiments de construction très sommaire les principaux travaux suivants :
- Côté Nord (opposé à la rue : création d’une extension de la pièce principale du logement avec, pour ce qui concerne le « clos et couvert ››, le remplacement du bardage par des murs en maçonnerie, la pose (très grossière) de châssis vitrés et la mise en œuvre sur la couverture d’un isolant thermique surmonté d’une membrane étanchéité bitumineuse,
- Côté Nord-Est : mêmes travaux que ci-dessus pour création d'un cellier,
- Côté Est : création d’un garage avec travaux idem ci-dessus en couverture et remplacement du bardage d’origine par un bardage isolant, ainsi que d’une chambre avec, semble-il, construction d’une façade en maçonnerie.”

Une modification par extension de la maison d’habitation a donc bien été réalisée par les vendeurs qui ont modifié la consistance du bien contrairement à ce qu’ils déclarent dans l’acte du 13 janvier 2017 et ce, par le fait de travaux non autorisés.

Le rapport d’expertise judiciaire du 11 mai 2021 confirme en effet que : “Au plan administratif, le vendeur a réalisé les travaux sans demander le permis de construire qu’ils nécessitaient et n’a pas informé les acquéreurs du fait que seule la “maison 1930" avait une existence légale”.

Cet élément est en outre établi par le courrier adressé aux époux [L] le 23 octobre 2019 par la mairie de [Localité 5] qui a écrit (pièce n°3) :
“Suite à nos recherches aux archives sur une période remontant à 1984, aucune trace de demande de travaux n'a été retrouvée sur cette parcelle cadastrée AV [Cadastre 1].
L'habitation se situe en zone UXb du plan local d'urbanisme (PLU) et en zone BTF du plan de prévention des risques d’inondation (PPRI). La partie de la construction
implantée avant 1943 possède une existence juridique et dans ce cadre, l’article BTF 4-2 du PPRI autorise sous réserves une emprise au sol supplémentaire limitée à 25m2 (cf extrait du règlement annexé au présent courrier).”

L’expert reprend en page 12 de son rapport les préconisations transmises par le représentant du service de l’urbanisme consulté par les époux [L], à savoir :
“Le garage indépendant en zone AEP doit être supprimé et ne peut être reconstruit (pas d’existence juridique).
(...)
Seule la partie de la maison ayant une existence juridique peut faire l’objet d’une extension et d’une surélévation avec un toit à deux pentes à 40° et une couverture en ardoises.
Un garage accolé est possible dans le cadre des emprises autorisées par le PPRI, de préférence avec un toit à deux pentes sans niveau supplémentaire.
Le niveau de l’actuel salon (-0.44) peut être conservé pour faire l’extension.
Il faut impérativement un escalier intérieur pour accéder à l’étage d’une surface proportionnée à la surface habitable, doté d’ouvertures suffisantes aisément accessibles de l’intérieur et de l’extérieur pour permettre l’évaluation des habitants en cas d’inondation et mettre en oeuvre les mesures de réduction de la vulnérabilité.
Commentaire de l’expert : L’étage actuel (chambre de 12 m²) est réputé de surface suffisante (le PPRI imposant un minimum de 9 m²), mais n’est desservi que par un escalier extérieur.”

S’agissant du grief tenant à l’édification d’une extension de la maison d’habitation dépourvue de fondation, l’expert judiciaire a constaté que les fissures apparues sur le bâtiment Nord pendant les étés 2018 et 2019, correspondent à un basculement d’ensemble, en direction de l’extérieur, de ce bâtiment, consécutivement à un affaissement de la façade Nord, d’une amplitude relativement uniforme sur toute sa longueur.

L’expert indique que :
“On ne saurait ici retenir le “caractère déterminant” de la sécheresse, après la découverte pour le moins surprenante d’une absence totale de semelle de fondation sous ce mur, a priori simplement posé sur la rive du dallage en béton de la construction d’origine.
Cette absence a été constatée en deux points différents par M. [D] et moi-même : la lame de la pioche utilisée passe sous la base du mur à moins d’une dizaine de cm de profondeur !”

Il conclut qu’“au plan technique, les principaux travaux (gros-oeuvre et toitures) réalisés par le vendeur (plus de dix ans avant l’engagement de la présente procédure) l’ont été dans l’ignorance totale des règles de l’art les plus basiques en vigueur à l’époque.”

Selon lui, les désordres actuels affectant le bâtiment Nord compromettent sa solidité.
Il ajoute que “A raison des désordres qui l’affectent, même s’ils devaient se stabiliser en leur état actuel (fissures et pénétrations d’air notamment), la partie de la pièce principale abritée par le bâtiment Nord n’offre plus des conditions normales d’habitabilité.”

Il s’évince suffisamment de ces constatations que les défauts affectant le bien immobilier vendu aux époux [L] sont antérieurs à la vente dès lors qu’ils sont directement causés par les travaux d’extension qui ont été mis en oeuvre par [I] [A] [E] sans autorisation administrative et sans fondation.

Ces vices rendent l’immeuble impropre à sa destination dès lors qu’il ne peut plus être habité pour une partie de sa pièce principale et que la construction est sans existence juridique. Elle a en outre été réalisée sans autorisation dans une zone classée BTF du plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) et donc sans respect des normes imposées par ce risque (notamment l’existence d’un escalier intérieur desservant l’étage pour permettre l’évacuation en cas d’inondation).

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, les époux [L] ne pouvaient avoir connaissance de ces vices. Les fondations des immeubles ne sont pas apparentes. Par ailleurs l’acte de vente précise en page 7 au paragraphe “garantie de possession” que le vendeur déclare que la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés”.

Ces vices étaient donc cachés lors de la vente.

Il convient donc de faire droit à l’action rédhibitoire formée par les époux [L].

Sur les conséquences de la résolution de la vente :

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, « Dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Les époux [L] ayant exercé l’action rédhibitoire, Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] seront condamnées solidairement à leur restituer le prix de vente, soit une somme de 180 000 euros.

Selon l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, [I] [A] [E] ayant lui-même exécuté les travaux d’extension litigieux, il est présumé savoir que les constructions ont été effectués sans fondation préalable et sans autorisation administrative.

Il était donc conscient avec son épouse du vice de la chose vendue. Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] doivent donc rendre les époux [L] indemnes de tous les préjudices qui en sont la conséquence.

Par conséquent il incombera également à Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] de payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] les frais payés à l’agence immobilière pour un montant de 10 000 euros ainsi que les émoluments versés au notaire dans le cadre de la vente résolue à hauteur de 13 900 euros et dont il est justifié par la production du décompte acquéreur du 12 décembre 2016 (pièce n°9 des productions des demandeurs).

Concernant les frais bancaires, Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] produisent (pièce n°10) le contrat de prêt immobilier qui comporte des frais de dossier à hauteur de 400 euros, des frais de caution pour 433,50 euros, des intérêts d’emprunt jusqu’en juin 2025 à hauteur de 27 533,25 euros et des frais d’assurance emprunteur pour un montant arrêté à juin 2025 de 9 431,38 euros. Ils justifient ainsi d’un total de frais bancaires de 37 798,13 euros.
Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] seront condamnées à leur payer cette somme.

Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] justifient également avoir engagé des frais pour des travaux effectués dans la maison pour un montant total de 6 024,30 euros (pièce n°11 à 14) et dont ils devront être indemnisés au titre de leur préjudice matériel.

Ils ont dû régler des frais d’expertise amiable à hauteur de 320 euros (pièce n°15).

Ils demandent enfin le remboursement des taxes foncières payées de 2018 à 2024 pour un montant total de 3 778 euros (pièces n°216 et 23).

Enfin Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] ont subi un préjudice moral important en raison des vices cachés et des tracas inhérents à la présente procédure qui sera indemnisé à hauteur de 2 000 euros.

3- Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [L] et Madame [U] [K] épouse [L] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre du présent litige.

En conséquence, Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Parties perdantes, Madame [R] [E] née [H], Madame [F] [E] et Madame [G] [E] seront condamnées in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, l’exécution provisoire de droit sera écartée.

PAR CES MOTIFS :