TJ 37261, 18 sept. 2025, RG 23/03871

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03871 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I46E

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GLOBAL IMMOBILIER,
RCS de PARIS sous le n° 489 280 966, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Maître [F] [W], notaire associé de la SELARL “[F] [W] & [H] [I], notaires associés” - [Adresse 2]
représenté par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [C] [V] divorcée [J]
née le 29 Avril 1976 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, et V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente, chargées du rapport, tenant l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente
Assesseur : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente
Assesseur : Mme V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 12 décembre 2022, la SARL GLOBAL IMMOBILIER a consenti à madame [C] [V], divorcée [J] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 2] pour le prix de 199.000 euros.

Outre les conditions suspensives de droit commun, la promesse unilatérale de vente était soumise à la condition suspensive d’obtention par madame [V] avant le 07 février 2023 d’un prêt d’un montant de 350.000 euros remboursable en 25 ans maximum au taux d’intérêt maximum hors d’assurance de 3 % par an.

Une indemnité d’immobilisation était prévue pour un montant de 19.900 euros.

La signature de l’acte authentique devait avoir lieu avant le 10 mars 2023.

Par courriel du 14 mars 2023, madame [V] a informé son notaire qu’elle n’entendait pas poursuivre la vente en l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Arguant que madame [C] [V] avait obtenu une offre de prêt dans les conditions et délais prévus à la promesse, la SARL GLOBAL IMMOBILIER a sollicité, par courrier du 22 mai 2023, le paiement de l’indemnité d’immobilisation puis fait assigner par acte du 31 août 2023, madame [V] devant ce tribunal en paiement de la somme de 19.900 euros au titre de l’indemnisation d’immobilisation stipulée à l’acte du 12 décembre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 22 mai 2023.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/3871.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, madame [V] a fait assigner en intervention forcée Maître [F] [W], notaire associé de la SELARL [F] [W] & [H] [I] aux fins d’être garantie de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Cette affaire a été jointe à celle inscrite sous le numéro de RG 23/3871.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 novembre 2024, la SARL GLOBAL IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1124 du Code civil, 1103 et 1104 du Code civil, 1130 du Code civil, 1217 du Code civil, et 1231-1 et suivants du Code civil, de :
- condamner Madame [V] à payer la somme de 19.900 € à la S.A.R.L GLOBAL IMMOBILIER correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 12 décembre 2022 et ce avec intérêt au taux légal à compter du 22 mai 2023.
- condamner Madame [V] à payer à S.A.R.L GLOBAL IMMOBILIER la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître CORNU-SADANIA conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- débouter Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, madame [C] [V] demande au tribunal, au visa des articles 1124, 1135, 1133, 1132, 1178, 1231-5, 1240, 1304 du Code civil, et de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, de :
À titre principal
- juger que la promesse de vente conclue en l’étude de Maître [F] [W] le 12 décembre 2022 entre Madame [C] [V] et la SARL GLOBAL IMMOBILIER portant sur le bien sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Indre-et-Loire) est nulle et de nul effet ;
- rejeter en conséquence, l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL GLOBAL IMMOBILIER ;

À titre subsidiaire,
- juger que la promesse de vente conclue en l’étude de Maître [F] [W] le 12 décembre 2022 entre Madame [C] [V] et la SARL GLOBAL IMMOBILIER portant sur le bien sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Indre-et-Loire) est devenue caduque, faute de réalisation de la condition suspensive ;
- rejeter en conséquence, l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL GLOBAL IMMOBILIER ;

À titre encore plus subsidiaire,
- juger que la clause « indemnité d’occupation » stipulée à la promesse de vente s’analyse en une clause pénale ;
- réduire en conséquence le montant de l’indemnité à allouer à la société GLOBAL IMMOBILIER et en fixer le montant à 2.000 € ;

À titre infiniment subsidiaire mais en tout état de cause,
Dans l’hypothèse où Madame [V] serait condamnée à payer à la SARL GLOBAL IMMOBILIER une quelconque somme,
- condamner Maître [F] [W], Notaire associé de la SELARL « [F] [W] & [H] [I], Notaires associés» à garantir et relever indemne Madame [C] [V] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle, tant en principal, frais et intérêts, qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- débouter la SARL GLOBAL IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter Maître [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner in solidum la SARL GLOBAL IMMOBILIER et Maître [W] au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, Maître [F] [W] demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :
- débouter purement et simplement Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ;
- condamner Mme [V] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Mme [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 05 juin 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l'article 1130 du Code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle est de tel nature que sans elle, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L'article 1132 du Code civil ajoute que « l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » ; l'article 1133 du Code civil précise que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ».

Ainsi, pour qu'une partie puisse obtenir l'annulation de la vente, il ne suffit qu'elle ait eu en vue une certaine qualité de la prestation ; il est également nécessaire que les deux parties l'aient prise en compte lors de leur engagement.

En l’espèce, Mme [V] soulève la nullité de la promesse de vente du 12 décembre 2022 pour erreur sur les qualités essentielles, au motif qu’elle aurait commis une erreur sur « la consistance de la promesse de vente » et sur « l’étendue et la portée de la condition suspensive ».

Elle soutient qu’elle croyait légitimement que la condition suspensive ne se trouverait réalisée qu’à compter du moment où la totalité des fonds aurait été réunie, ce qui passait selon elle par la vente de sa maison située à [Localité 3].

Elle justifie avoir conclu, le 5 décembre 2022, avec M. [L] une promesse unilatérale de vente de sa maison située à [Localité 3] pour le prix de 287.000 euros pour une durée venant à expiration le 06 avril 2023, soit postérieurement à la date d’expiration de la promesse de vente litigieuse, et que cette promesse a été frappée de caducité en raison de la non réalisation d’une condition suspensive de la vente de la maison par M. [L] dans les délais prévus dans la promesse.

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de son erreur, dans la mesure où la lecture de la promesse de vente ne prévoyait pas, au titre des conditions suspensives, la vente de son bien immobilier et que seule y était prévue une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt immobilier de 350.000 euros permettant de financer le coût total de l’opération d’un montant de 308.950 euros.

En outre, il était prévu que « dans le cas où le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci [l’indemnité d’immobilisation], à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes » (promesse, p.9).

Ainsi, madame [C] [V] a été très clairement informée par les stipulations de la promesse litigieuse des conséquences de la non réalisation des conditions suspensives stipulées en sa faveur.

La rédaction de la promesse n’est pas entachée d’ambiguïté en ce qu’elle comporte une clause prévoyant que « le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du Code de la consommation », puisque la condition suspensive portait sur l’obtention d’un prêt pour un montant de 350.000 euros permettant d’en financer l’acquisition.

Au demeurant, elle disposait du délai de rétractation de 10 jours pour se rendre compte que la vente de la sa maison n’avait pas été stipulée comme condition suspensive de la promesse de vente.

A supposer que les modalités de financement de l’achat d’un bien immobilier puissent être considérées comme une qualité essentielle au sens de l’article 1132 du Code civil, l’erreur n’est cause de nullité que si elle est entrée dans le champ contractuel et il n’est pas établi, à la lecture de la promesse de vente, que la SARL GLOBAL IMMOBILIER avait connaissance de la volonté de Mme [V] d’ériger la vente de sa maison en condition essentielle de l’acquisition de la maison d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 2], objet de la promesse.

La demande en nullité de la promesse de vente sera donc rejetée.

2. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation

Sur la caducité de la promesse de vente

L'article 1304-6 du Code civil précise qu'« en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. »

La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753).

L'article1304-3 du Code civil prévoit également que «la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement».

Ainsi, lorsque dans une promesse de vente, les parties ont stipulé une condition suspensive relative au financement, celle-ci est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n'a pas demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Il incombe au bénéficiaire de la promesse d'établir qu'il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.

Par ailleurs, lorsqu'un contrat de vente stipule que le prêt, dont l'obtention est érigée en condition suspensive de l'engagement de l'acquéreur, doit être non pas de tel montant précis, mais au maximum de tel montant, la condition est réalisée si l'acquéreur obtient un prêt qu'il a demandé pour une somme inférieure au montant maximal prévu (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2021, pourvoi n°20-11.224).

En l’espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente, madame [C] [V] devait verser une indemnité d’immobilisation évaluée à la « somme forfaitaire » de 19.900 euros ; il était précisé qu’elle est dispensée du versement immédiat de cette somme, mais que « dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute pour le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixées par la promesse, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes » (promesse, p.9).

Outre les conditions suspensives de droit commun (absence de titres de propriété révélant l’existence de servitudes, charges ou vices susceptibles de diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou de le rendre impropre à sa destination), la promesse unilatérale de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard de 07 février 2023 répondant aux caractéristiques suivantes :
« Organisme prêteur : tout établissement bancaire.
Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350.000 EUR).
Durée maximale de remboursement : 25 ans.
Taux nominal d’intérêt maximal : 3,00 % l’an (hors assurances) ».

Madame [C] [V] a obtenu un « accord de prêt » de la Caisse d’Epargne le 04 février 2023, matérialisée, le 03 mars 2023, par l’émission d’une offre de prêt immobilier de la Caisse d’Epargne d’un montant de 156.983,81 euros, d’une durée de 300 mois au taux fixe de 2,910 % répondant aux conditions de la promesse, dès lors que le montant du prêt et le taux d’intérêt sont inférieurs au montant et taux d’intérêt indiqués dans la condition suspensive, qui étaient des maximums, ce qui permettait à l’acquéreur de solliciter un prêt d’un montant et à un taux inférieur à celui de la promesse.

S’il existe un différentiel relativement important entre le montant du crédit obtenu de 156.983,81 euros et le coût de l’opération, frais d’agence comprise, et hors frais de notaire (soit 214.500 €), cette circonstance est à elle-seule insuffisante pour établir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne serait pas satisfaite, dès lors que la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du Code de la consommation n’impose pas à l’acquéreur d’obtenir un emprunt lui permettant de financer en totalité son acquisition et que ce texte soumet à l’accord des parties la détermination du montant de la somme nécessaire à la réalisation de l’opération immobilière projetée.

Au demeurant, madame [C] [V] n’établit pas qu’elle n’aurait pas été en mesure d’obtenir auprès d’un établissement bancaire un prêt, fusse un prêt relai, d’un montant lui permettant de réaliser son projet immobilier. Elle indiquait d’ailleurs au notaire, par courriel du 08 février 2023, « j’ai enfin obtenu les documents pour avoir mon accord de prêt. Je devrai signer l’offre de prêt d’ici les prochains jours ».

Le courriel du courtier de Mme [V] du 17 mars 2023 transmettant au notaire les « offres de prêt pour l’achat du bien de M.[K] », suivant lequel « pour rappel, ce financement n’intègre pas de relais mais un apport à constituer suite à la vente de sa maison » n’établit pas que Mme [V] aurait sollicité un prêt incluant un prêt de relais qui lui aurait été refusé ou que le financement bancaire aurait été subordonné par la banque à la vente de son propre bien dans le délai de la promesse.

Ainsi, dans la mesure où la condition suspensive d’obtention du prêt prévue dans la promesse unilatérale de vente est réalisée par l’obtention d’une offre de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse, que la réalisation des autres conditions suspensives n’est pas contestée et que madame [C] [V] n’a pas levé l’option, elle est tenue de s’acquitter du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande en réduction de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Il y a lieu de rappeler que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant est engagé, en sorte que la non-levée de l’option par madame [C] [V] ne peut être, en elle-même, fautive, sauf à porter atteinte à sa liberté discrétionnaire d’acquérir ou non le bien immobilier ; la seule obligation s’imposant au bénéficiaire de la promesse étant de payer l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité consentie par le promettant, en cas de non-réalisation de la vente, alors que les conditions suspensives ont été réalisées.

Il est en ce sens, expressément stipulé dans la promesse unilatérale de vente litigieuse que « dans le cas où le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci [l’indemnité d’immobilisation], à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes » (promesse, p.9).

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation a donc vocation à compenser l’indisponibilité du bien pour le vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique.

L’indemnité d’immobilisation n’est pas seulement due si la condition suspensive a défailli du fait du bénéficiaire (hypothèse prévue en page 7 de la promesse unilatérale de vente au paragraphe « carence du fait du bénéficiaire »), mais dans tous les cas où ce dernier ne lève pas l’option, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation vient, dans cette dernière hypothèse, non pas sanctionner la non levée de l’option qui est un droit acquis au profit du bénéficiaire, mais à compenser financièrement la durée de l’immobilisation du bien à l’égard du promettant en cas de non levée de l’option.

Enfin, compte tenu de son montant correspondant à 10% du montant du prix de vente ce qui correspond à un taux habituellement pratiqué, l’indemnité d’immobilisation ne revêt pas de caractère comminatoire qui puisse justifier de la requalifier en clause pénale et d’en minorer le montant.

Compte tenu de ce qui précède, madame [C] [V] sera déboutée de sa demande en réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation et sera condamnée à payer à la SARL GLOBAL IMMOBILIER la somme de 19.900 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 31 août 2023, date de l’assignation valant mise en demeure, à défaut pour la SARL GLOBAL IMMOBILIER de justifier de la date de réception de lettre de mise en demeure du 22 mai 2023.

3. Sur la demande en garantie formée à l’égard de Maître [F] [W]

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de droit que le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, est également tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues.

Il doit ainsi prendre toutes les dispositions utiles pour que l'acte atteigne les effets recherchés par les parties, les conseiller sur les moyens juridiques les plus adéquats pour y parvenir et expliquer l'acte qu'il est chargé de recevoir, sa portée et ses effets.

En l’espèce, Mme [V] reproche à Maître [F] [W] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne faisant pas figurer dans la promesse de vente une condition suspensive relative à la vente de son immeuble situé au [Adresse 3].

Il résulte de l’attestation de M. [Y] [T] que M. [K] (gérant de la SARL GLOBAL IMMOBILIER) avait remis, préalablement à la signature de la promesse de vente litigieuse, à Maître [W] une copie de la promesse de vente du bien immobilier de Mme [V] situé au [Adresse 3] et que le jour de la signature de la promesse de vente litigieuse, Maître [W] a restitué cette copie « en mains propres » à Mme [V].

Maître [W] avait donc connaissance du projet de Mme [V] de vendre sa maison située au [Adresse 3].

Toutefois, la preuve n’est pas rapportée par la production de cette seule attestation que Mme [V] avait l’intention de renoncer à solliciter un prêt d’un montant de 350.000 euros lui permettant de financer l’acquisition projetée en bénéficiant d’un prêt relai dans l’attente de la vente de son bien immobilier.

En effet, il n’est pas établi que Maître [W] connaissait avec précision des modalités de financement du bien immobilier, objet de la promesse, et de l’intention de Mme [V] de financer cette acquisition avec un apport personnel résultant de la vente de sa maison.

Il n’est pas davantage justifié d’un accord de la SARL GLOBAL IMMOBILIER pour la stipulation d’une condition suspensive de vente par Mme [V] de sa maison.

Madame [C] [V] échoue donc à rapporter la preuve d’une faute de Maître [F] [W] ouvrant droit à un préjudice indemnisable imputable au notaire.

Par voie de conséquence, madame [C] [V] sera déboutée de sa demande en garantie formée à l’encontre de Maître [F] [W].

4. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL GLOBAL IMMOBILIER les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, madame [C] [V] sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Les autres demandes en paiement de frais irrépétibles seront rejetées.

Partie perdante, madame [C] [V] sera condamnée aux dépens.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS