TJ 37261, 12 sept. 2025, RG 24/05280

MINUTE N° : 25/0877

JUGEMENT
DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/05280

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[D] [R]

Débats à l'audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :
à VTH

copie le :
à Me MOREL
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [G] muni d’un pouvoir en date du 17 juin 2025

D'une Part ;

ET :

Madame [D] [R]
née le 15 Avril 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

assisté de Me Charlotte MOREL, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

RG 24/5280

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2021, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [D] [R] et Monsieur [L] [K] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 369,20 €, provision pour charges comprises.

Monsieur [L] [K] informait le bailleur de son départ du logement au 15 septembre 2023, congé dont le bailleur accusait réception le 20 septembre 2023. Madame [D] [R] est désormais seule titulaire du contrat de bail.

Invoquant des impayés de loyers, le 12 août 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [D] [R] par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [D] [R] ;
- dire et juger en conséquence que Madame [D] [R] se trouve être occupante sans droit ni titre ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Madame [D] [R] au paiement
- de la somme en principal de 2 763,68 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification
à la CCAPEX et de l’assignation.

Initialement appelé à l’audience du 22 mai 2025, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande du Conseil de Madame [D] [R].

A l’audience du 19 juin 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - par son représentant dûment mandaté - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 668,67 €, hors frais, au 17 juin 2025. Il indique que Madame [D] [R] a procédé à un versement le 9 mai 2025, qu’aucun paiement n’a été fait en juin et qu’un rappel d’aides personnelles au logement d’un montant de 2 540 € devrait être versé. Il précise par ailleurs qu’une procédure de surendettement est en cours, avec une décision de recevabilité au 6 mai 2025. Le bailleur est autorisé à produire d’ici au 31 août 2025 un décompte actualisé des derniers versements.

Madame [D] [R], par la voix de son Conseil, indique habiter avec sa soeur. Elle perçoit le RSA et sa soeur travaille en CDI. Elle demande la suspension de la clause résolutoire et la mise en place d’un plan d’apurement selon décision de la Commission de surendettement. Elle indique qu’elle réglera fin juin, lors de la perception de son salaire, les mensualités de loyer de juin et juillet

Madame [D] [R] est autorisée à produire en cours de délibéré, d’ici au 31 août, un justificatif des ressources et le bailleur une situation actualisée de la dette locative.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations familiales le 23 janvier 2024, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le16 mars 2021, le commandement de payer délivré le 12 août 2024 pour un montant en principal de 1 564,01 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 668,67 € hors frais. Le bailleur produit un décompte actualisé à la date du 25 août 2025 avec un solde locatif de 5 905.48 €. Des versements ont été faits le 9 mai 2025 pour un montant de 250 €, les 3 et 7 juillet pour un montant de 192 €. Un rappel APL est intervenu le 15 juin 2025 pour un montant de 238.78 €.

Madame [D] [R] ne conteste pas sa dette locative qu’elle explique par la séparation d’avec son compagnon, que celui-ci est resté dans le logement lorsqu’elle-même en est partie, qu’il a continué à percevoir les prestations sans s’acquitter cependant du loyer, et qu’enfin il est parti lorsqu’elle-même est revenue vivre dans le logement.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte arrêté à la somme de 6 102,08 € au 17 juin 2025 :
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 249,79 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,
- les frais pour locataires non assurés d’un montant de 106,42 €,
- les frais d’enquête sociale d’un montant de 76,20 €.

Madame [D] [R] sera ainsi condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 669,67 € arrêtée au 17 juin 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 564,01 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [D] [R] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné. Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé au 17 juin 2025 d’un montant de 5 669,67 €, hors frais, ce que reconnait Madame [D] [R].

Madame [D] [R] a par ailleurs apporté tous justificatifs en cours de délibéré.

Compte tenu de la décision de recevabilité prononcée par la Commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire en date du 6 mai 2025, il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. Il ressort du décompte produit par le bailleur en cours de délibéré que le paiement du loyer et des charges a repris, avec des versements de 250 € le 9 mai 2025, 192 € les 3 et 11 juillet 2025 et 187 € le 15 aôut 2025.

Il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [D] [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, selon les modalités prévues ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [D] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,