TJ 37261, 30 juin 2025, RG 24/04006

MINUTE N° : 25/0477

JUGEMENT
DU 30 Juin 2025

N° RC 24/04006

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614

ET :

[Z] [U] épouse [F]
[L] [F]

Débats à l'audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. [F]
à Mme [F]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [Z] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
comparante

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 05 avril 2019, la société LIGERIS, anciennement dénommée LA TOURANGELLE IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [Z] [U] et Monsieur [L] [F] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 527,84 euros, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société LIGERIS a fait délivrer à Monsieur [L] et Madame [Z] [F], par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, remis à personne, un commandement de payer la somme en principal de 2 552,48 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 05 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024, remis à l’étude, la société LIGERIS a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges;
- Constater que les défendeurs sont actuellement occupants du logement sans droit ni titre;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;
- Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique;
- Condamner solidairement les défendeurs à payer à la société LIGERIS:
* Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 5 069,51 euros selon décompte arrêté au 31 juillet 2024,
* A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux,
* A la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
*A tous les dépens et aux frais de mise en exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 et du présent acte ainsi que de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'INDRE et LOIRE le 09 août 2024.

L'affaire a été appelée et évoquée le 06 mars 2025.

A l'audience, la société LIGERIS, représentée par son conseil, et les locataires se sont accordés sur l’octroi de délais de paiement à raison de mensualités d’un montant de 50 euros jusqu’en juillet 2025, puis à hauteur de 150 euros à compter du mois d’août 2025. Le bailleur a maintenu le surplus de ses prétentions et indiqué que les locataires avaient procédé à deux versements d’un montant respectif de 600 et 602 euros le jour et la veille de l’audience. En conséquence, conformément à la demande de la juridiction, il a produit un décompte actualisé dans le temps du délibéré actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4 923,72 euros.

Les locataires ont reconnu la dette et indiqué vouloir s’en acquitter selon les modalités précitées afin de se maintenir dans les lieux.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 05 septembre 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’INDRE-ET-LOIRE plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit à l’article 6 des conditions générales au terme de laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal et charges) à son échéance, et deux mois après un commandement de payer resté infrucuteux, la location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 552,48 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de contentieux (377,69 euros), la somme de 4 546,03 euros à la date du 06 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’ils reconnaissent par ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront condamnés à verser au bailleur la somme de 4 546,03 euros, et ce solidairement en application de la clause de solidarité contractuelle (article 5).
Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***
En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des déclarations des défendeurs aux débats que leur situation est la suivante:
- situation familiale: le couple est marié et parents de deux enfants mineurs;
- situation professionnelle: Monsieur perçoit des allocations chômage mensuelles de 1 000 euros, Madame est employée en contrat à durée déterminée et perçoit un salaire mensuel de 1 500 euros. Ils déclarent, outre les charges courantes, un crédit à la consommation d’un montant mensuel de 92 euros.

Monsieur [L] et Madame [Z] [F] ont repris le paiement des loyers courants avant l’audience, outre des versements en sus du montant du loyer et des charges afin d’apurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties à l’audience, Monsieur [L] et Madame [Z] [F] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] et Madame [Z] [F], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS