TJ 37261, 18 juill. 2025, RG 23/02885

MINUTE N° : 25/00673

JUGEMENT
DU 18 Juillet 2025

N° RC 23/02885

DÉCISION
par défaut et en dernier ressort

[W] [U]

ET :

AGENCE IMMOBILIERE HUMAN IMMOBILIER
[S] [V]

Débats à l'audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Me DELATTRE
Me LATAPIE-SAYO

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 18 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Eva DELATTRE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;

ET :

AGENCE IMMOBILIERE HUMAN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître COIRON, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 4]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous-seing privé du 8 juillet 2018, M. [S] [V] a conclu avec la SAS L'IMMOBILIERE DE GESTION exerçant sous l'enseigne « Intégral immobilier » aux droits de laquelle vient la SAS HUMAN IMMOBILIER, un mandat de gestion locative comprenant notamment les missions suivantes :

• La recherche des locataires, la rédaction et la signatures de tous baux et avenants,

• L'obligation en cas d'urgence de procéder aux opérations en avisant rapidement le mandant et prendre toutes mesures conservatoires,

• procéder à tout travaux et réparations jusqu'à un montant maximum de 200 euros hors taxes sans autorisation préalable du mandant, en payer les factures pour son compte,

• faire exécuter tout travaux importants après accord du mandant, en régler les factures.

Par acte sous seing privé du 24 août 2020, M. [S] [V], représenté par la SAS l'immobilière de Gestion exerçant sous l'enseigne « Intégral immobilier », a donné à bail à M. [W] [U], un logement situé à [Adresse 5] à compter du 1er aout 2022, contre le paiement d'un loyer mensuel de 426 euros et 40 euros de charges récupérables.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé contractuellement à la somme de 426 euros.

L'état des lieux d'entrée a été réalisé le 10 aout 2022.

M. [W] [U] a quitté les lieux et remis les clefs le 16 avril 2022.

Par requête déposée le 31 mai 2023, M. [W] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection de Tours d'une demande dirigée contre M. [E] et l'Agence HUMAN IMMOBILIER, venant aux droits de la SAS l'immobilière de Gestion, pour obtenir leurs condamnations à lui payer la somme de 800 euros en principal et 200 euros à titre de dommages et intérêts.

A l'appui de sa demande, il invoque un trouble de jouissance caractérisé par un manque d'eau chaude pendant 28 jours dès l'entrée dans le logement, un chauffage collectif insuffisant, la perte l'APL pendant les deux derniers mois d'occupation et la non-restitution « du dépôt de garantie en raison du non-paiement du dernier mois et demi de loyer malgré un état des lieux impeccable ».

Après renvois, l'affaire a été utilement plaidée à l'audience du 24 avril 2025.

M. [W] [U], représenté par son conseil, demande, au visa de l'article 1719 du code civil, la condamnation solidaire de M. [E] et de la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui verser 400 euros au titre de son préjudice de jouissance consécutif à l'absence d'eau chaude, 1 000 euros au titre de son préjudice moral outre 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.

Il analyse la privation d'eau chaude pendant 28 jours, comme un manquement du propriétaire à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, particulièrement préjudiciable du fait du manque de communication et d'investissement de l'agence Human Immobilier, mandataire du propriétaire, alors qu'il s'agissait pour lui de son premier logement d'étudiant qui plus est en période de COVID

Monsieur [V] n'est ni présent, ni représenté.

La SAS HUMAN IMMOBILIER venant aux droits de la SAS l'immobilière de Gestion, représenté par son conseil, demande :

• à titre principal sa mise hors de cause,

• à titre subsidiaire que M. [U] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient à titre principal qu'il n'existe aucun lien contractuel entre elle et le demandeur et qu'ayant fait connaitre sa qualité de mandataire, elle ne peut être tenue des obligations de son mandant.

A titre subsidiaire, elle fait avoir que M. [U] ne rapporte la preuve ni d'une faute de sa part, la réparation du chauffe-eau ayant été faite dans un délai raisonnable, ni d'un lien de causalité avec les préjudices qu'il invoque.

Il a été mis dans le débat, au visa de l'article 750-1 du code procédure civile, l'absence de saisine préalable d'un conciliateur.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

L'article 750-1 du Code de procédure civile dispose, qu'à peine d'irrecevabilité, que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées à l'article R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage.

Cependant ces dispositions ne sont applicables qu'aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l'espèce, l'instance introduite en mai 2023, était dispensée de cette conciliation préalable et est donc recevable.

Sur le fond

• Sur la responsabilité

M. [U] sollicite la condamnation solidaire de son propriétaire et de l'agence chargée de la gestion du bien. Il ne précise pas explicitement le fondement juridique qu'il invoque, mais en ne visant que l'article 1719 du code civil se place sur le terrain de la responsabilité contractuelle.

• De l'agence HUMAN IMMOBILIER

Selon l'article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à un autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Il est constant que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul.

En l'espèce, le bail exprime clairement la qualité de mandant de M. [V] et celle de mandataire de la SAS L'IMMOBILIERE DE GESTION aux droits de laquelle vient la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Aucun lien contractuel ne lie donc le locataire et le mandant du bailleur. L'action engagée sur le fondement contractuel à l'encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER ne peut donc utilement prospérer.

M. [U] sera débouté de sa demande dirigée à l'encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER.

• De M. [E]

En application de l'article1719 du Code civil, le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible du bien loué et d'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu.

Il est constant que l'obligation d'assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu'en cas de force majeure. Ainsi le fait que le bailleur ait réagi avec diligences pour éradiquer la cause du trouble n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétention.

En l'espèce, M. [U] affirme avoir été privé d'eau chaude pendant 28 jour suite à un dysfonctionnent du chauffe-eau.

Il verse aux débats une attestation référendaire de sa grand- mère et une attestation de M [C] qui atteste avoir constaté l'absence d'eau chaude en septembre 2020 à son domicile sans toutefois dater ces faits. Aucune de ces attestations n'est conforme aux dispositions de l'article 202 du Code de Procédure civile. Elles sont complétées par la copie d'un mail adressé en avril 2022 par les parents de M. [U] au mandataire du propriétaire, demandant un « geste » indemnisant leur fils privé d'eau chaude pendant « 25 jours si on considère la date de signalement du problème à l'agence ».

Il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement si une attestation non conforme aux règles de l'article 202 du code de procédure civile présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas l'écarter des débats.

La pertinence des attestations est confirmée par les écritures de la SAS HUMAN IMMOBILIER, mandataire du preneur, qui admet que le chauffe-eau dont la défectuosité a été signalé le 3 septembre 2020, a été changé le 11 septembre 2020, après validation du devis par le propriétaire, conformément aux termes de son mandat et que l'intervention d'un électricien a été nécessaire pour le remplacement du contacteur « jour-nuit » rendant le chauffe-eau fonctionnel. Cette intervention selon les écritures précitées n’a eu lieu que le 28 septembre 2020.

Il peut donc être tenu pour démontré que M. [U] a été privé d'eau chaude de son arrivée le 1er septembre jusqu'au 28 septembre.

Il est constant qu'un chauffe-eau qui approvisionne en eau chaude le logement est un élément essentiel à la vie de son occupant. Son défaut de fonctionnement constitue le manquement de M. [V] a son obligation d'assurer une jouissance paisible à M. [U] et ouvre droit à une indemnisation.

• Sur les demandes indemnitaires de M. [U].

• S ur le préjudice de jouissance

Il ressort des pièces produites que Monsieur [W] [A] a été privé d'eau chaude du 1 au 28 septembre 2020.

Il sollicite une indemnisation de 400 euros égale à un peu moins d'un mois du loyer fixé à 426 euros. Or, cette absence d'eau chaude aussi désagréable qu'elle soit ne l'a pas privé de la jouissance des autres éléments du logement. Elle a de plus été d'une durée limitée à une saison encore clémente.

Dans ces conditions, son préjudice sera évalué à 10% du montant du loyer pendant 28 jours soit 426 euros x10% = 39,76 euros.

• Sur le préjudice moral

M. [U] sollicite une indemnisation de 1 000 euros en la motivant essentiellement par le fait que le COVID l'a forcé « à rester à toute heure et de la nuit dans son logement » et avoir été affecté par le désintérêt total du propriétaire envers sa situation.

Le confinement lié à l'épidémie de COVID ne peuvent être imputé au propriétaire et est sans lien avec l'absence d'eau chaude. Par ailleurs, les travaux de réparation ont été diligentés dans un délai raisonnable compte tenu du confinement.

M. [U], ne produit enfin aucun élément de preuve permettant d'établir de manière concrète le préjudice qu'il invoque. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [S] [V] et M. [U] conserveront chacun la charge de leurs dépens.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l'autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

En l'espèce, l'équité ne commande ne pas que M. [S] [V] soit condamné à ce titre.

M. [U] sera par contre condamné à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens exposés par elle.

PAR CES MOTIFS