TJ 37261, 30 juin 2025, RG 24/03772

MINUTE N° : 25/486

JUGEMENT
DU 30 Juin 2025

N° RC 24/03772

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT(OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[J] [A]

Débats à l'audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT(OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par Madame [Y], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D'une Part ;
ET :

Madame [J] [A]
née le 21 Janvier 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 08 novembre 1996, l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial (EPIC) TOURS METROPOLE HABITAT, ancienement dénommé [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Madame [J] [A] et Monsieur [L] [Q] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 1 016.76 francs soit 155 euros, outre des provisions sur charges.
Par courrier du 30 octobre 2020, Monsieur [L] [Q] a donné congé du bail, en son seul nom, à compter du 30 novembre 2020.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’EPIC TOURS METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [A], par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, remis à personne, un commandement de payer la somme en principal de 3 251.48 euros, visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) d’Indre et Loire, le 05 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 aout 2024, signifié à personne, l’EPIC TOURS METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Constater acquise ladite clause résolutoire ;

- Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

- Ordonner l’expulsion de Madame [J] [A] et de tout occupant de son chef ;

- Dire qu’à défaut pour elle d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, elle u sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

- Condamner Madame [J] [A] à payer à l’EPIC TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 3 724.05 euros au titre des loyers impayés ;

- Condamner la requise, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

- Condamner Madame [J] [A] à payer à l’EPIC TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Madame [J] [A] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l'INDRE et LOIRE le 08 août 2024.
L'affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 06 mars 2025.

A l'audience, le bailleur, représenté par Madame [S] [Y], chargée de recouvrement, dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 015,48 euros, échéance du mois de février 2025 incluse. Elle a précisé que Madame [J] [A] s’acquittait de la somme de 100 euros, en supplément du loyer courant, afin d’apurer ladite dette. Elle a donné son accord pour des délais de paiement.
Madame [J] [A] n’a pas contesté les sommes réclamées. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.
Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 07 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Elle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’INDRE-ET-LOIRE plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
***
En l’espèce, le bail objet du présent litige comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 33 selon laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer à son échéance et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 3 251.48 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux versements partiels, d’un montant total de 540 euros, ayant été effecctués.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
***
En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé au 28 février 2025 laissant apparaitre un total restant dû à cette date de 3 720.16 euros au titre des loyers et charges échus, déduction faite des frais d’huissier et pénalités.

Madame [J] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnait par ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser au bailleur la somme de 3 720.16 euros selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixées par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [A] indique vivre seule et avoir pour seuls revenus une pension d’invalidité de 813 euros par mois. Elle a dit pouvoir s’acquitter de la dette locative selon des mensualités d’un montant de 80 euros.

Malgré la modicité de sa situation financière, il est établi que la locataire s’est mobilisée depuis plusieurs mois pour parvenir à apurer sa dette auprès du bailleur. Il ressort du décompte produit, que Madame [J] [A] a repris le paiement de l’intégralité du loyer et des charges depuis le mois de septembre 2024. Par ailleurs si le versement de l’APL dont elle bénéficiait à hauteur de 143.76 euros a été suspendu depuis septembre 2024, cette aide devrait être réattribuée à la locataire dès lors que le bail sera poursuivi.

Compte tenu de l’accord des parties, de la reprise du paiement de l’intégralité des loyers et charges par Madame [J] [A] et de ses ressources, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 80 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [A], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS