TJ 37261, 13 août 2025, RG 25/00249

MINUTE N° : 25/00813

JUGEMENT
DU 13 Août 2025

N° RC 25/00249

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[S] [T]
[O] [N]

ET :

[X] [A]

Débats à l'audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie le :
à M. [A]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

Madame [O] [N] épouse [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

représenté par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Monsieur [X] [A]
né le 18 Février 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 05 août 2021, M. [S] [T] et Mme [O] [N] ont donné à bail à M. [X] [A], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 1], [Adresse 3] avec garage pour un loyer mensuel principal de 820 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [S] [T] et Mme [O] [N] ont :
- fait signifier le 8 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [X] [A],
- saisi la CCAPEX le 9 octobre 2024 de la situation.

Les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 31 décembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 décembre 2024 ;
- ordonner l’expulsion de M. [X] [A] devenu sans droit ni titre avec les conséquence de droit ;
- et obtenir sa condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.140,95 euros au titre des loyers impayés au jour d'acquisition de la clause résolutoire à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable de 1.032,92 euros du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir que leur locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [S] [T] et Mme [O] [N], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé leur créance à 1.030,77 euros arrêtée au 5 juin 2025, échéance de juin 2025 appelée. Ils indiquent que le paiement des loyers courant a repris.

M. [X] [A] est présent. Il indique avoir fait un crédit pour régler sa dette locative. Il est désormais à jour de des sommes dues. Il souhaite rester dans les lieux. Il présente un décompte émis par le mandataire des bailleurs, indiquant que son compte est débiteur de 21,77 euros au 9 juin 2025.

Le diagnostic social et financier est revenu non complété en raison de l’absence de réponse des locataires aux mises à disposition du service social.

Les bailleurs ont été autorisés à produire contradictoirement en délibéré un décompte de créance actualisé. Ce décompte confirmant une dette résiduelle de 21,77 euros a été produit le 4 juillet 2025 avec l’indication que les bailleurs maintenaient leur demande d’expulsion. .

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [S] [T] et Mme [O] [N] justifient de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, M. [S] [T] et Mme [O] [N] produisent :
- le bail signé électroniquement le 5 aout 2021 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payé infructueux,
-le chemin de preuve des signature électroniques,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 8 octobre 2024, pour la somme de 4.575,11 euros,
- un décompte de créance actualisé au 5 juin complété d’une actualisation au 19 juin 2025.

Il en ressort que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul 500 euros ayant été versés dans ce délai. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [X] [A] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à ses bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer outre la provisions sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance faisant apparaître une dette de 21,77 euros à la charge de M. [X] [A], à la date du 6 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

M. [X] [A], ne conteste pas ce montant.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, on observera qu’il était inclus dans la créance de 8.116,25 euros qui a été intégralement réglée par M. [A] le 21 mars 2025, la somme de 326,54 euros correspondants au différents actes délivrés par commissaire de justice (commandement et notification CCAPEX 170,52 euros + assignation et notification préfecture 156,02 euros).

Depuis cette date, M. [A] règle le loyer , la dette au jour de l’audience se limitant à 21,77 euros.

Il convient de le condamner à payer cette somme à M. [S] [T] et Mme [O] [N].

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il apparaît que M. [A] a fourni des efforts conséquents, payant l’intégralité de la dette locative dépens compris par un virement de 8.116,25 euros le 21 mars 2025 et a repris le paiement des loyers pour les mois suivants. Même en l'absence de justificatifs de ressources et de charges, il apparaît donc qu’il est en mesure de payer son loyer courant et de se libérer de sa dette.

La demande du locataire de pouvoir rester dans les lieux s’analyse en une demande de délais suspensifs de la clause résolutoire.

M. [A] réside dans les lieux depuis 4 ans, son intérêt à y demeurer est réel.

Au regard du très faible montant de la dette et des versements effectués par le locataire, l'atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi de délais de paiement suspensifs apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire d’accorder à M. [A] un délai de 2 mois pour se libérer de la dette résiduelle, par une première mensualité de 10 € et une seconde de 11,77 euros qui soldera la dette.

Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion du locataire demeurera possible.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [A], a réglé l’intégralité de dépens par le versement fait le 21 mars 2024. M. [S] [T] et Mme [O] [N] seront donc déboutés de cette demande.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Compte tenu des frais que M. [S] [T] et Mme [O] [N] ont du exposer pour la présente instance, il n’apparaît pas inéquitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. [X] [A] lui payer la somme de 800 euros à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS