TJ 37261, 13 août 2025, RG 24/05318

MINUTE N° : 25/00828

JUGEMENT
DU 13 Août 2025

N° RC 24/05318

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[U] [C]
[F] [G]

Débats à l'audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :
à VALLOIRE

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Q] munie d’un pouvoir en date du 12 juin 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [F] [G]
née le 11 Juin 1998 à , demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 4 décembre 2020 à effet du 7 décembre 2021, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Mme [F] [G] et M. [U] [C], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3] pour un loyer mensuel principal révisable et payable à terme échu de 414,78 euros outre la somme de 65,50 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier du 27 novembre 2023, reçu le 13 décembre 2023, M. [U] [C] a indiqué au bailleur avoir quitté le logement depuis le 10 octobre 2023. Par courrier du 14 décembre 2023, le bailleur lui l’informait qu’en vertu de la clause de solidarité figurant au bail, il était tenu au paiement des loyers pendant une durée de deux ans à la date d’effet du contrat soit jusqu’au 13 décembre 2025.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA VALLOIRE HABITAT a saisi, la CAF de la situation le 18 décembre 2023 et fait signifier à ses locataires, le 6 août 2024 un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux visant la clause résolutoire prévue au bail.

La SA VALLOIRE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire 14 novembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers ;
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de Mme [F] [G] et M. [U] [C] devenus occupants sans droit ni titre à compter du 7 octobre 2024 ;
- et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2.443,47 euros, arrêté au 27 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les cause de celui ci et à compter de l'assignation pour le surplus, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux , outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée par Mme [Q] munie d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant qu’aucune attestation d’assurance n’a été produite et que la dette locative s’élève désormais à 11.998,84 euros, sans reprise du loyer courant depuis le dernier réglement du 2 septembre 2024.

Mme [F] [G] et M. [U] [C] cités par dépot en étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Mme [F] [G] a adressé après l’audience un mail à la juridiction indiquant qu’elle s’était trompé d’heure et s’enquérant de la date de délibéré.

Le diagnostic social et financier indique que le couple serait séparé et que seule Mme [G] résiderait dans le logement loué avec un enfant à charge. Elle percevrait un revenu mensuel de 801 euros correspondant au RSA. Ses charges comprenant 565,14 de loyer , un crédit de 81,95 et 60 euros de cantine, outre les charges de la vie courante s’élèvent chaque mois à 1.108,07 euros. Les prestations d’aide au logement sont suspendues depuis août 2024.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce le bailleur justifie d'avoir avisé la CAF et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'Indre-et-Loire conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bailleur fait valoir que la locataire n’a pas justifié de l’assurance des locaux loués. Cependant l’assignation limite la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au seul non paiement des loyers. En l’absence de la locataire, l’extension de la demande à une cause non visée dans l’exploit introductif d’instance, ne respecte pas le principe du contradctoire et sera écartée.

Le bailleur soutient également à l’appui de sa demande que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2024.

En l'espèce le bailleur produit :
- Le bail contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer les loyer infructueux et un mois après un commandement infructueux de produire le justificatif de l’assurance des locaux loués.
- Le commandement de payer signifié le 6 août 2024, visant ces deux clauses et demandant paiement de la somme principale de 1.184,78 euros et enjoignant aux locataires de justifier de l’assurance des locaux.
- Un décompte de créance arrêté au 11 juin 2025.

Il en ressort que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois à compter du commandement, seuls 206,28 euros ont été versés par la locataire. L’APL perçue, s’imputant sur les mensualités courantes, ne peut venir combler l’arriéré visé au commandement.

Il sera donc constaté que les conditions d’acquisition de la claude résolutoire étaient réunies à la date du 7 octobre 2024. Mme [F] [G] est dès lors occupante sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 3].

Le paiement du loyer courant au jour de l’audience dans la mesure où seuls des règlements partiels ont enregistrés au décompte. Il ne peut être envisagé des délais supensifs de paiement. L’expulsion de Mme [F] [G] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

La demande d’expulsion dirigée contre M. [U] [C] est devenue sans objet du fait de son congé et de son départ.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, les locataires qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SA VALLOIRE HABITAT produit un décompte de créance actualisé arrêté au 11 juin 2025 (échéance du mois de mai comprise) arrêté à 11.998,84 euros.

Mme [F] [G] et M. [U] [C] absents ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

- Sur la créance due par M.[C]

D’une part, l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public, introduit par la loi du 24 mars 2014, est venu limiter à 6 mois maximum le maintien de la solidarité d'un colocataire suite à la délivrance d'un congé. “la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé”

En l'espèce le contrat comporte en son article 5 une clause de solidarité ainsi rédigée :“ en cas de départ anticipé d’un des co-locataires ou co titulaire signifié par un congé, le locataire sortant est solidairement responsable, avec le locataire restant, du paiement des loyers, des charges et des dégradation afférentes à la remise en état du logement pour une période limitée à deux ans, à compter de la date de prise d’efet du congé”

Cette clause contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, doit être réputée non écrite.

En conséquence, M.[U] [C] ne peut être tenu au paiement des loyer dûs plus de 6 mois après la date à laquelle le bailleur a donné effet à son congé soit le 14 décembre 2023. Le décompte de créance au 14 Juin 2024 fait état d’une créance de 803 euros.

Cette créance comprend toutefois :
- 4 pénalités de 7,62 euros soit 30,48 euros dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.
- des mensualités correspondant au contrat d'entretien multiservice donc l'échéance n'est ni expressement prévue au bail ni justifiée par la production d’une convention annexe soit 2 fois 8,18 euros =16.36 euros et 5 fois 8,43 euros = 42.15 euros

M. [C] sera condamné à payer à la SA VALLOIRE HABITAT solidairement avec Mme [G] : 803 euros - (30,48 euros + 42,15 euros) = 730,37 euros.

D’autre part, M. [C] qui a donné congé et n’occupe plus les lieux depuis octobre 2023, ne peut être tenu d’une indemnité d’occupation laquelle vise à réparer le préjudice causé au bailleur privé de la jouissance du bien dont il est propriétaire par l’occupation sans droit ni titre du locataire déchu de son titre.

- Sur la créance due par Mme [F] [G]

La créance demandée sera retenue après déduction :
- des mensualités correspondant au contrat d'entretien multiservice dont l'échéance n'est pas expressement prévue au bail ou par la production d' une convention annexe liant les parties soit deux fois 8,18 euros = 16,36 €, 12 fois 8,43 euros = 101,16 € et 4 fois 8,59 euros = 34,36 € soit 151,88 euros.
- des frais de poursuite compris dans les dépens soit 281,06 euros.

Le bailleur inclus également dans son décompte à partir de janvier 2025, les frais et pénalités prévus par les articles L441-9 et R441-8 du code de la construction et de l'habitation outre un supplément de loyer de solidarité (SLS) de 746,09 à compter du mois de janvier 2025.

Selon l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation, "les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements."

Cependant en l'espèce, le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire le 19 août 2024. En conséquence à compter de cette date, Mme [F] [G] a cessé d'être contractuellement redevable d'un loyer pour être redevable d'une indemnité d'occupation indemnisant le préjudice subi par le bailleur. De sorte que les frais d'enquête SLS (7,62 euros soit 76,20 euros), les frais de dossier SLS (25 euros) et les forfait SLS (6.364,95 euros) ne lui sont pas applicables.

La créance de La SA VALLOIRE à l'encontre de Mme [F] [G], arrêtée au 11 juin 2025, sera retenue à hauteur de 5.099,75 euros ainsi détaillés :

relevé de compte locataire
11,998,84 €
A déduire
- contrat multiservice,
- frais correspondant aux dépens,
- frais d'enquête SLS,
- frais de dossier SLS,
- forfait SLS ( euros)

- 151,88 €
-281,06 €

-76,20 €
- 25,00 €
- 6.364,95 €
Total dû
5.099,75 €

Mme [F] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme au titre des arriérés de loyers charges et indemnités d'occupation arrêté au 11 juin 2025 échéance de mai 2025 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation pour la période courant du 11 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette somme portera intérêts à compter du commandement pour le causes de celui et du jugement pour le surplus.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [G] et M. [U] [C], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,