TJ 37261, 30 juin 2025, RG 24/04519

MINUTE N° : 25/0466

JUGEMENT
DU 30 Juin 2025

N° RC 24/04519

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

M. ET MME [S]

ET :

[M] [D]

Débats à l'audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :
à Me MORENO

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 1]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 2]

Madame [S], demeurant [Adresse 2]

non comparants représentés par Me MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY et MORENO, avocats au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Madame [M] [D]
née le 10 Août 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 avril 2021, Monsieur et Madame [S] ont donné à bail à Madame [M] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 635 euros, outre 205 euros au titre des provisions sur charges, soit un total de 840 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2278,25 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, remis à l’étude, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au 20 août 2024;
- A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement dess loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir;
- Dire en conséquence que Madame [M] [D] est occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail;
- Ordonner l’expulsion de Madame [M] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;
- Autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée;
- Condamner Madame [M] [D] à payer aux requérants:
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs
* la somme de 5 194,40 euros en principal au titre des termes dus à fin septembre 2024 selon décompte joint, terme de septembre 2024, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,
* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,
* les entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer signifié le 20 juin 2024, celui de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 1] le 20 septembre 2024.

L'affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 06 mars 2025.

A l'audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à 8 779,60 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Madame [M] [D], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 19 septembre 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 1] le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail objet du présent litige comprend une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2 278,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux, seul un règlement partiel de 990,91 euros ayant été effctué le 04 juin 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

Par ailleurs, en l’absence de règlements depuis octobre 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement de la locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [M] [D] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***
En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 8 779,60 euros au 03 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. Le décompte produit n’appelle aucune observation.

Madame [M] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8 779,60 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 973,05 euros, pour la période courant du 1er février 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [D], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Madame [M] [D] sera donc condamnée à leur payer la somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS