TJ 37261, 27 juin 2025, RG 24/05651

MINUTE N° : 25/00496

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05651

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[Y] [K]

ET :

[S] [P]

Débats à l'audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Me ROUILLE-MIRZA

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 1]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Y] [K]
né le 19 Octobre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Ségolène ROUILLE-MIRZA, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître REMACLE, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 3]
défaillant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er décembre 2020, Monsieur [K] [Y] a consenti à Monsieur [P] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400,00 € charges comprises.

En outre, Monsieur [K] [Y] a également consenti à Monsieur [P] [S] la location d’un garage situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 25,00 € sans qu’aucun écrit n’ai été régiularisé entre les parties.

Le 2 avril 2024 le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [P] [S] par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire et à titre principal :

- la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [P] [S] le 1er décembre 2020 en date du 2 juin 2024 ;

- le prononcé de la résiliation du bail verbal relatif au garage en raison du manquement de Monsieur [P] [S] au paiement de ses loyers ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [P] [S] se trouve être occupant sans droit ni titre du local d’habitation et du garage ;

- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement de la somme de 12 628,37 € correspondant aux loyers et provisions pour charges avec intérêts au taux légal ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [K] [Y] une majoration des loyers à hauteur de la somme de 83,40 € en application de la clause pénale prévue au bail du 1er décembre 2020 ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement d’un indemnité d’occupation (d’un montant de 1 251,00 € par mois réévalué à 1 293,81 € par mois à compter de juillet 2024) pour la période allant de la date de résiliation du bail intervenue le 2 juin 2024 à la libération des locaux et la restitution des clés, en application de la clause pénale prévue au bail du 1er décembre 2020 ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 1 150,00 € au titre des loyers du bail verbal (sommes à actualiser à l’audience) avec intérêts au taux légal ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés du garage à Monsieur [K] [Y] ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- la condamnation de Monsieur [P] [S] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] le 4 décembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [P] [S] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, Monsieur [K] [Y] maitient les termes de son assignation.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 signifié à étude, Monsieur [P] [S] était ni présent ni représenté à l’audience.
A la demande du juge des contentieux de la protection, le bailleur a produit, par mail du 10 juin 2025 un décompte détaillé complet et a justifié de la communication de cette pièce au défendeur par courrier recommandé avec accusé réception.
La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 prorogé au 27 juin 2025.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 1er décembre 2020 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024 à Monsieur [P] [S] et portant sur la somme de 12 410,19 € dont 12 211,37 € au titre des impayés de loyers etde charges.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de ladite loi et, par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 2 avril 2024.
Monsieur [P] [S] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er décembre 2020, le commandement de payer délivré le 2 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 13 mars 2025 faisant apparaître une somme de 17 385,92 € à la charge du locataire.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [S] à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 17 385,92 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au13 mars 2025, quittancement de mars compris.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [P] [S] occupe le local d’habitation sans droit ni titre depuis le 3 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 421,24 € augmentée des charges dûment justifiées, à compter du 3 juin 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur le paiement de l'arriéré locatif portant sur le garage
L'article 1728 du Code civil dispose que dans un bail le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En outre, le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, Monsieur [K] [Y] produit un décompte des sommes dues au titre du loyer portant sur le garage, une sommation de payer délivrée à Monsieur [P] [S] par acte de commisssaire de justice en date du 2 avril 2024, ainsi qu’une quittance de loyer en date du 1er décembre 2020. Il résulte de ce décompte qu’une somme de 1 300,00 € arrêtée à mars 2025 demeure à la charge du locataire.
En ne comparaissant pas, Monsieur [P] [S] s’interdit de contester la somme réclamée ou de justifier d’un paiement libératoire.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 1 300,00 € au titre des arriérés de loyers portant sur le garage.

Sur la résiliation du bail verbal portant sur le garage
Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [P] [S], son expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 25,00 €.
Sur la clause pénale
Conformément à l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, toute clause qui autorise le bailleur a percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location est réputée non écrite.
La clause qui met à la charge du locataire le paiement d'une indemnité forfaitaire dans le cas où il ne règlerait pas les loyers ou les règlerait avec retard, ou dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la location s'analyse comme une clause pénale prohibée dans les baux.
Le bail a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.
Monsieur [K] [Y] sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Monsieur [P] [S], perdant le procès, seront condamné à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [P] [S].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,
Condamne Monsieur [P] [S] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 17 385,92 € (DIX SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mars 2025 concernant le local d’habitation, échéance de mars comprise ;
Condamne Monsieur [P] [S] à payer àMonsieur [K] [Y] la somme de 1 300,00 € (MILLE TROIS CENTS EUROS) au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2025 concernant le garage, échéance de mars comprise ;
Constate la résiliation du bail d’habitation à la date du 3 juin 2024 ;
Prononce la résiliation du bail verbal portant sur le garage ;
Dit que Monsieur [P] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du logement et du garage ;
Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [S] de restituer les lieux situés [Adresse 3] et le garage situé [Adresse 4] ;
Dit qu'à défaut, pour Monsieur [P] [S], d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] , deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [P] [S] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;
Condamne Monsieur [P] [S] à verser à Monsieur [K] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 421,24 € augmentée des charges dûment justifiées au titre du local d’habitation et d’un montant de 25,00 € au titre du garage et ce, à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Déboute Monsieur [K] [Y] de ses demandes formées au titre de la clause pénale ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'[Localité 1] en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;
Condamne Monsieur [P] [S] à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Monsieur [P] [S] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,