TJ 37261, 27 juin 2025, RG 24/03925

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 24/03925

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’Indre et Loire

ET :

[G] [V]

Débats à l'audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :
à VTH

copie le :
à Mme [V]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’Indre et Loire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [B] [W], munie d’un pouvoir en date 12 mars 2025

D'une Part ;

ET :

Madame [G] [V]
née le 07 Janvier 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparante

D'autre Part ;

RG 24/03925

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2009, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [V] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 353,94 € charges comprises.

Le 24 juin 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [V] [G] par acte d'huissier du 28 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [V] [G] ;
- dire et juger en conséquence que Madame [V] [G] se trouve être occupante sans droit ni titre ;
- l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Madame [V] [G] au paiement de la somme en principal de 1900,96 € au titre des impayés de loyers et charges de mars 2023 à juillet 2024, déduction faitedes versements effectués outre les frais de commandement ;
- la condamnation de Madame [V] [G] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Madame [V] [G] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Madame [V] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 30 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Madame [B] [W] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1813,48 € arrêtée au 19 mars 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 signifié à étude, Madame [V] [G] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré percevoir le RSA à hauteur de 991,00 € par mois, vivre seule avec un enfant de 19 ans à charge. Elle a ajouté avoir d’autres dettes et être suivie par une assistante sociale.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d’Indre et Loire de la situation d’impayés le 23 janvier 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire le 30 août 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 17 février 2009 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 24 juin 2024 à Madame [V] [G] et portant sur la somme de 1908,55 € dont 1764,72 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [V] [G] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 17 février 2009, le commandement de payer délivré le 24 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 19 mars 2025 faisant apparaître une somme de 2224,33 € à la charge de la locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 247,69 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur à la locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de décuire la somme de 76,20 € du décompte.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,76 € de mars à décembre 2023 puis de 5,24 € en 2024 et de 4,90 € en janvier et février 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 120,28 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [V] [G] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1780,16 € (2224,33 € - 247,69 € -76,20 € - 120,28 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 19 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [V] [G] demande l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur n’est pas opposé à la mise en place d’une telle mesure.

Il ressort du décompte susvisé que Madame [V] [G] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis octobre 2024 bien que les règlements ne couvrent pas l’intégralité du loyer courant du fait de la suspension de l’APL.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [V] [G] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 24 juin 2024 à la charge de Madame [V] [G].

PAR CES MOTIFS