TJ 37261, 27 juin 2025, RG 24/00601

MINUTE N° : 25/00500

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 24/00601

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[C] [L] veuve [T]
[S] [T]
[U] [T]

ET :

S.A.S. FONCIERE LELIEVRE

Débats à l'audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître BERBIGIER

Copie à :
Me MAYET
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [C] [L] veuve [T]
née le 17 Janvier 1962 à [Localité 1] (MAURICE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [S] [T]
née le 08 Mars 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [U] [T]
né le 07 Janvier 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

S.A.S. FONCIERE LELIEVRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D'autre Part

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 juin 2008, Monsieur et Madame [T] [O] et [C], représentés par leur mandataire CENTURY 21 RIVE DROITE, ont consenti à Monsieur et Madame [Z] [E] et [G] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 844,91 € hors charges.

Le 3 août 2020, un état des lieux de sortie était réalisé par la SAS FONCIERE LELIEVRE en sa qualité de représentant des bailleurs. A l’issue, le dépôt de garantie a été restitué aux locataires sortants.

Invoquant des dégradations locatives non relevées par la SAS FONCIERE LELIEVRE dans l’état des lieux de sortie, Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U] ont fait assigner la SAS FONCIERE LELIEVRE par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- juger que la SAS FONCIERE LELIEVRE a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U] dans le cadre de l’exécution de son mandat de gérance locative ;

- la condamnation de la SAS FONCIERE LELIEVRE à leur régler une somme de 8 503,08 € à titre de réparation pour le préjudice subi ;

- la condamnation de la SAS FONCIERE LELIEVRE à leur régler la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- la condamnation de la SAS FONCIERE LELIEVRE paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- la condamnation de la SAS FONCIERE LELIEVRE aux entiers dépens d’instance et de son exécution.

Appelée une première fois à l’audience du 15 février 2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 19 septembre 2024 et 13 mars 2025.

Aux termes de conclusions responsives, Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de l’assignation sauf concernant leur demande de condamnation à titre de réparation pour le préjudice subi qu’ils portent à 9 988,08 € et leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile portée à 3 500,00 €.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que la SAS FONCIERE LELIEVRE a manqué son obligation contractuelle d’établir un état des lieux en ne relevant pas toutes dégradations locatives incombant aux locataires, que l’état des lieux a été réalisé avec négligence, qu’ils ont donc été privés de la possibilité de réclamer paiement aux locataires sortants et que, partant, la responsabilité de la SAS FONCIERE LELIEVRE est engagée. Ils soutiennent, en outre, avoir subi un préjudice distinct résidant dans les différentes démarches entreprises pour démontrer les manquements de la SAS FONCIERE LELIEVRE et en réclament réparation.

En réplique, la SAS FONCIERE LELIEVRE, représentée par son conseil, demande au tribunal de juger que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de la SAS FONCIERE LELIEVRE ne sont pas réunies ; de débouter les consorts [T] de leurs demandes ; à titre subsidiaire, de juger que le préjudice s’analyse en une perte de chance et qu’il convient d’en réduire le montant dans une large proportion ; et de condamner solidairement les consorts [T] au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir qu’aucune dégradation locative n’est imputable aux locataires sortants s’agissant d’usure normale des lieux compte tenu de leur durée d’occupation, et que la taille des arbres est à la charge des propriétaires bailleurs, seul l’entretien du jardin défini comme le désherbage, le nettoyage, l’arrosage, la tonte et la taille, incombe aux locataires. Elle en conclut que les bailleurs n’étaient pas en droit d’imputer le coût des dégradations locatives aux locataires sortants, que le préjudice revendiqué par les consorts [T] n’est pas justifié et qu’aucune faute ne peut être reprochée à la SAS FONCIERE LELIEVRE
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 et prorogé au 27 juin 2025.

MOTIFS
Sur la faute de la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de mandataire
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 1991 du même code le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
En l'espèce, les consorts [T] versent aux débats le mandat de gestion confié à la SAS FONCIERE LELIEVRE. Il apparaît que ce mandat n’est ni daté ni signé. Toutefois, l’existence de ce mandat ainsi que sa portée ne font l’objet d’aucune contestation des parties.
Il résulte du mandat régularisé entre les parties que les consorts [T] ont confié à la SAS FONCIERE LELIEVRE le pouvoir de faire dresser tous états des lieux. Il apparaît qu’un état des lieux sortant a bien été dressé le 3 août 2020 par la SAS FONCIERE LELIEVRE.
Il appartient aux consorts [T] de rapporter la preuve de la faute du mandataire dans l’accomplissement de sa mission.
Il résulte de l’état des lieux susvisé que la SAS FONCIERE LELIEVRE a inscrit des annotations très peu lisibles sur l’état des lieux entrant concernant l’état du logement pièce par pièce ainsi que le garage et le jardin. Dès le 18 août 2020, les consorts [T] reprochaient à la SAS FONCIERE LELIEVRE de ne pas avoir relevé l’absence d’entretien du jardin, un manque de peinture sur un radiateur, un carreau cassé sur le tablier de la baignoire ainsi que l’absence de deux arbres. Il faudra, par la suite, deux autres visites des consorts [T] pour relever de nouveaux désordres non renseignés dans l’état des lieux sortant. Ils versent aux débats des photos des dommages dont la qualité ne permet pas de constater de désordre. En revanche, les photos du jardin prises par les consorts [T] le 17 août 2020 dont l’horodatage est constaté par procès-verbal dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2023, permettent de démontrer le défaut d’entretien du jardin au fond de celui-ci. Il apparaît que ce défaut d’entretien était parfaitement visible et ne pouvait être ignoré de la SAS FONCIERE LELIEVRE. Il en résulte que la SAS FONCIERE LELIEVRE a fait preuve de négligence dans l’établissement de l’état des lieux sortant.
En outre, en tant que professionnel de l'immobilier, la mandataire connaissait parfaitement les conséquences préjudiciables pour les propriétaires bailleurs que pouvait engendrer un tel manquement.
Ainsi, il apparaît que la SAS FONCIERE LELIEVRE a fait preuve de négligence fautive dans l'exécution de sa mission de mandataire et que, partant, sa responsabilité est engagée.

Sur les préjudices subis par les consorts [T]
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur la perte de chance
En l’espèce, les consorts [T] fondent leur demande de réparation sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur l’obligation d’entretien du locataire et sur les dégradations locatives. Ils font valoir qu’en manquant à ses obligations, la SAS FONCIERE LELIEVRE les a privé de la possibilité de demander réparation aux locataires sortants.
La perte d'une chance n’est effective que dès lors qu'il a été établi, d'une part, que les consorts [T] étaient créanciers envers leurs locataires au titre des dégradations locatives et, d'autre part, qu'ils ne disposaient plus de la possibilité de recouvrer leur créance qu’ils estiment à la somme de 9 988,08 € correspondant à l’ensemble des devis et factures des réparations imputables aux locataires.
Ils produisent le courrier de l’Union Fédérale des Consommateurs QUE CHOISIR en date du 5 mars 2021 réclamant la restitution du dépôt de garantie aux locataires sortants, aucune dégradation ne pouvant être mise à leur charge à la lecture de l’état des lieux de sortie. Ils versent également le courrier adressé en recommandé avec accusé réception à la SAS FONCIERE LELIEVRE le 7 octobre 2022 leur demandant la prise en charge des dégradations imputables aux locataires d’un montant de 8 503,08 €.
Il résulte de ces différents éléments que les consorts [T] se sont trouvés dans l’impossibilité de réclamer réparation des dégradations locatives constatées par eux après l’établissement de l’état des lieux de sortie. Ils réclament, par conséquent, réparation au mandataire de leur perte de chance d’obtenir le remboursement des dégradations auprès des locataires sortants.
Afin d’obtenir réparation du préjudice subi, les consorts [T] doivent démontrer l’existence de dégradations locatives incombant aux locataires.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.
L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il appartient alors au preneur de démontrer que les dégradations ont eu lieues sans sa faute.
Or, il résulte des développements sus-exposés que le mandataire a fait preuve de négligence fautive dans l’établissement de l’état des lieux de sortie ne permettant pas de constater des dégradations par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il appartient donc aux consorts [T] de rapporter la preuve des dégradations commises et imputables aux locataires.
Ils versent aux débats les devis et factures de remise en état, des mails adressés au mandataire relevant les différents désordres constatés courant août 2020 à raison de trois visites distinctes et des clichés photographiques dont la qualité médiocre ne permet pas de démontrer l’existence des désordres à l’exception du fond du jardin non entretenu.
En outre, il convient de rappeler que les locataires ont occupé les lieux durant 12 ans et qu’il s’en suit une usure normale qui ne peut être mis à la charge des locataires.
Par conséquent, les consorts [T] sont défaillants dans l’administration de la preuve des dégradations commises et imputables aux locataires à l’exception du défaut d’entretien du jardin. Pour le reste, ils ne produisent aucun élément permettant de démontrer l’existence même des dégradations. Ainsi, les réparations locatives qui auraient pu être mises à la charge des locataires portent uniquement sur l’entretien du jardin estimé à 3 800,00 € selon les factures de l’entreprise MB Multiservices et de Monsieur [Y], paysagiste.
Il convient d’évaluer la perte de chance provoquée par les fautes du mandataire la SAS FONCIERE LELIEVRE à 80 % dans la mesure où aucun impayé de loyer des locataires n’a été déploré par les bailleurs durant les 12 annnées d’occupation du logement.
Ainsi, la SAS FONCIERE LELIEVRE sera condamnée à verser aux consorts [T] la somme de 3160,00 €.
Sur le préjudice résultant des diligences pour démontrer les manquements de son gestionnaire
Les consorts [T], ne justifient pas les démarches qu’ils ont dû entreprendre, ils sont défaillants dans l’administration de la preuve du préjudice subi et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
La SAS FONCIERE LELIEVRE, perdant le procès, sera condamnée à verser aux consorts [T] la somme de 1000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de la SAS FONCIERE LELIEVRE.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare la SAS FONCIERE LELIEVRE, en qualité de mandataire, responsable du préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir réparation des dégradations locatives incombant aux locataires sortants ;
Condamne la SAS FONCIERE LELIEVRE à payer à Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U] la somme de 3160,00 € (TROIS MILLE CENT SOIXANTE EUROS) en réparation de ce préjudice ;
Déboute Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U] de leur demande formée au titre du préjudice résidant dans les démarches entreprises pour démontrer les manquements du mandataire ;
Condamne la SAS FONCIERE LELIEVRE à verser à Madame [L] veuve [T] [C], Madame [T] [S] et Monsieur [T] [U] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SAS FONCIERE LELIEVRE de l’ensemble de ses demandes ;
Condamne la SAS FONCIERE LELIEVRE aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection