TJ 37261, 27 juin 2025, RG 23/00247

MINUTE N° : 25/00500

JUGEMENT
DU 27 Juin 2025

N° RC 23/00247

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[X] [K]

ET :

[N] [U]
[E] [R]

Débats à l'audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître OTTAVY

Copie à :
Maître DEBENEST
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [X] [K]
née le 24 Mars 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Alain DEBENEST de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Alain DEBENEST de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er avril 2022, Madame [K] [X] a consenti à Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé sis [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 960,00 € charges comprises.

Un état d’état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le même jour.

Le 12 octobre 2022, Madame [K] [X] délivrait congé aux locataires à effet du 31 mars 2023 pour motifs légitimes et sérieux.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, Madame [K] [X] a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation du bail ;

- l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- la condamnation solidaire de Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] à régler, à compter de la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000,00 € (sur laquelle s’imputeront les loyers déjà réglés), et ce jusqu’à la libération effective des locaux ;

- la condamnation solidaire de Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] à régler la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs fautes contractuelles ;

- la condamnation solidaire de Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] au paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et de son exécution.

Appelée une première fois à l’audience du 2 mars 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [K] [X], représentée par son conseil, maintient ses demandes en résiliation de bail aux torts des locataires et en expulsion, demande la condamnation solidaire de Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] au paiement des sommes suivantes :

- 800,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’usage abusif des communs et de leur comportement fautif dans le cadre du contrat de bail ;

- 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés à l’agression dont elle a été victime, violences physiques et violences verbales ;
- 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code procédure civile, outre les dépens.
Elle demande également de débouter Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] de leurs demandes, fins et conclusions.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] n’ont pas respecté les clauses et conditions du contrat de bail concernant l’usage du couloir commun qu’ils ont occupé de façon excessive et exclusive en entreposant trois vélos et ont adopté un comportement inadapté en faisant preuve de violences physiques et verbales. Elle soutient que ces manquements justifient la résiliation du bail à leurs torts exclusifs et réclame réparation des préjudices liés d’une part à l’occupation abusive et intempestive des locaux et d’autre part à l’attitude agressive de Monsieur [U] [N].
En réplique, Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de débouter Madame [K] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions, de la condamner au paiement d’une somme de 476,83 € au titre du solde du dépôt de garantie ainsi qu’à la somme de 1 800,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, outre la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils soutiennent que l’existence d’un endroit permettant d’entreposer leur vélo à l’abri était, pour eux, une condition essentielle de signature du contrat de bien et que l’absence de mention de local à vélo sur le contrat de bail n’empêche en rien l’accord verbal intervenu entre les parties au moment de la signature du contrat de bail. Ils font valoir que les parties s’étaient accordées verbalement pour que soit entreposé les vélos dans le couloir commun et que, d’ailleurs, Madame [K] n’invoque nullement ce manquement dans le congé délivré le 12 octobre 2022 pour motifs légitimes et sérieux. Ils contestent avoir eu une attitude agressive et soutiennent que les échanges de mail avec Madame [K] [X] démontrent, au contraire, qu’ils ont toujours été respectueux et courtois, et que , par ailleurs, Madame [K] ne verse pas aux débats le dépôt de plainte dont elle fait état. Ils demandent donc le rejet des demandes de Madame [K]. A titre reconventionnel, ils font valoir que Madame [K] [X] a manqué à son obligation de garantie déplorant l’absence de chauffage et d’eau chaude durant 12 jours ainsi que des fuites d’eau récurrentes dans les WC et que ce manquement leur a causé un préjudice de jouissance dont ils réclament réparation. Au surplus, ils prétendent que Madame [K] [X] a retenu indûment la somme de 476,83 € sur leur dépôt de garantie sans en justifier.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 prorogé au 27 juin 2025.

MOTIFS
Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et l’expulsion
L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
En l'espèce, Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] versent aux débats le congé délivré par eux le 11 janvier 2023 au bailleur avec un préavis réduit à un mois ainsi que le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SCP BRUDY, commissaires de justice, le 8 février 2023.
Il en résulte que le bail a été régulièrement résilié le 8 février 2023 par les locataires et que les clés ont été restituées. Par conséquent, les demandes de Madame [K] [X] au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion sont devenues sans objet.

Sur les préjudices allégués
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1728 du code civil prévoit que le locataire est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
En outre, l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.
Sur le préjudice résultant de l’occupation du couloir commun
Madame [K] [X] verse aux débats le contre de bail signé entre les parties le 1er avril 2022, l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties ainsi qu’un procès verbal de constat dressé le 14 novembre 2022 par la SCP BRUDY, commissaire de justice.
Le contre de bail signé entre les parties ne comporte aucune mention relative aux parties communes et Madame [K] [X] ne produit aucun règlement intérieur concernant l’utilisation du couloir commun. Toutefois, il n’est pas contesté que le couloir litigieux constitue une partie commune.
Il résulte du procès verbal de constat dressé le 14 novembre 2022 par la SCP BRUDY, commissaire de justice, que deux vélos sont entreposés dans le couloir commun obstruant l’accès à la cave de Madame [K] et qu’une affiche est apposée au mur interdisant les vélos, rollers et trotinettes à cet endroit.
Madame [K] [X] verse également aux débats les courriers adressés en recommandé avec accusé réception à ses locataires les 20 octobre et 2 novembre 2022 leur demandant de retirer les trois vélos stationnés dans le couloir commun.
Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] invoquent un accord verbal entre les parties leur permettant d’utiliser le couloir commun pour entreposer leur vélo à l’abri mais ne produisent aucun élément venant corroborer leurs allégations.
Toutefois, Madame [K] [X] ne justifie pas du non respect de cette interdiction au-delà du 14 novembre 2022, date des constatations faites par le commissaire de justice.
Il apparaît, par conséquent, que Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] n’ont pas respecté l’interdiction d’entreposer des vélos dans le couloir commun sur une durée relativement courte à savoir environ trois semaines. Ce manquement est certes constitutif d’un trouble mais Madame [K] [X] ne justifie pas du caractère anormal de celui-ci. Au surplus, elle ne démontre pas en quoi ce manquement a perturbé sa jouissance paisible. Ainsi, Madame [K] [X] est défaillante dans l’admnistration de la preuve de son préjudice et sa demande sera rejetée.
Sur le comportement agressif de Monsieur [U] [N]
Madame [K] [X] verse aux débats une main courante déposée le 12 octobre 2022 auprès de la gendarmerie de [Localité 2] dénonçant les relations compliquées entretenues avec son locataire, Monsieur [U], qui la dérange sans cesse pour des “broutilles”, qu’il l’a empêché de rentrer chez elle exigeant qu’elle appelle un plombier en raison d’une panne de chaudière.
Elle produit également le témoignage de Monsieur [F] [W], collègue, venu l’aider à retirer les vélos de ses locataires se trouvant dans le couloir lorsque Monsieur [U] est arrivé et a agressé Madame [K] sans donner plus de précisions sur le déroulé des évènements et sans décrire l’agression dont aurait éte victime Madame [K] qui ne produit, d’ailleurs, pas la plainte déposée consécutivement à ces faits et ne justifie pas de la suite donnée.
A l’inverse, Monsieur [U] [N] verse aux débats la plainte déposée auprès du commissariat de police de [Localité 1] en date du 25 novembre 2022 contreMonsieur [F] pour vol et violences après que Madame [K] ait retiré les vélos du couloir.
Bien qu’il ressorte des éléments versés aux débats que les relations entre les locataires et leur bailleresse sont particulièrement conflictuelles, ils ne permettent pas de rapporter la preuve du comportement agressif et/ou violent de Monsieur [U] [N].
La demande de Madame [K] [X] sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles
Sur le préjudice de jouissance
Conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Les locataires invoquent la manquement de Madame [K] [X] à ses obligations découlant du contrat de bail ayant été privé durant douze jours de chauffage et d’eau chaude et ayant subi plusieurs dégâts des eaux dans les toilettes.
Ils produisent les différents échanges entretenus avec Madame [K] demandant l’intervention d’un plombier et pour la première fois le 7 avril 2022 après avoir passé deux jours sans eau chaude et chauffage. Il résulte de ces échanges que dès le 8 avril 2022 un chauffagiste est intervenu sur la panne, que le 10 avril 2022 la chaudière était de nouveau hors service, qu’une nouvelle intervention du chauffagiste était programmée le 19 avril 2022 et qu’une pièce était changée sur la chaudière le 22 avril 2022.
Il en résulte que Madame [K] a agi avec diligence et rapidité. Ainsi, il ne saurait lui être reproché un manquement à ses obligations contractuelles. Au surplus, Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] ne produisent aucun élément démontrant que le dysfonctionnement de la chaudière a rendu impropre le logement à sa destination. Partant, ils sont défaillants dans l’administration de la preuve d’un manquement de Madame [K] à son obligation d’entretien et de garantie.
Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] déplorent également une fuite d’eau dans les toilettes en provenance de l’appartement de Madame [K] leur occasionnant des désagréments étant dans l’obligation d’éponger les flaques d’eau.
Ils produisent différents échanges de mails avec leur bailleresse signalant une fuite au niveau des toilettes dès le 12 septembre 2022 et alors même qu’une intervention d’un plombier était prévue le 19 septembre pour la chaudière. Il apparaît à la lecture de ces différents échanges que le dialogue est compliqué et conflictuel entre la bailleresse et ses locataires concernant les démarches à réaliser pour mettre un terme à la fuite d’eau. Ils versent aux débats des photos non horodatées des toilettes sur lesquelles il est constaté la présence d’eau au sol. Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] font état des conclusions d’un technicien de la société HELP CONFORT missionné par l’assureur des locataires mais ne produisent ni le rapport de recherche de fuite ni aucun élément concernant la déclaration de sinistre “dégât des eaux” à leur assureur. D’ailleurs, il apparaît que c’est l’assureur des locataires qui est finalement intervenu dans le traitement du sinistre dégât des eaux déclaré par les locataires.
Ainsi, il ne peut être reproché à Madame [K] un manquement à ses obligations contractuelles dans la mesure où il appartient aux locataires, victimes d’un dégât des eaux, de déclarer le sinistre à leur assureur. Par conséquent, Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] ne font pas la preuve d’un manquement de Madame [K] [X] à ses obligations contractuelles et seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, lorsqu’il est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.
En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 1 890,00 €. Un état des lieux sortant a été dressé par la SCP BRUDY, commissaire de justice le 8 février 2023. Par mail du 3 avril 2023, Madame [K] [X] informait les locataires sortants d’une retenue de 482,43 €, déduction faite des provisions sur charges versées mensuellement soit 155,00 €, sur le dépôt de garantie qu’elle justifiait comme suit :

- consommation d’eau du 28/01/2022 au 22/07/2022 de 178,48 € soit 59,48 € pour la période d’avril 2022 à juillet 2022 ;

- consommation d’eau du 23/07/2022 au 27/01/2023 de 297,72 € soit 148,86 € à la charge des locataires ;

- taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 276,00 € soit 115,00 € à la charge des locataires au prorata de leur temps de présence durant 10 mois ;

- entretien des parties communes à raison de 10,00 € par mois soit 100,00 € ;

- frais d’état des lieux sortant de 321,20 € : 160,60 € ;

- réfection peinture mur chambre 1 : 53,49 €.

Les sommes retenues, à l’exception des frais de commissaire de justice et de la réfection de peinture, constituent une régularisation de charges. Madame [K] [X] ne verse aucun justificatif à l’appui de cette régularisation à savoir les factures d’eau, les relevés de compteur, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les justificatifs de l’entretien des parties communes.
Au surplus, Madame [K] retient la somme de 53,49 € au titre de dégradations locatives. Il apparaît, par comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 1er avril 2022 et procès verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par la SCP BRUDY, commissaire de justice, le 8 février 2023, que les murs de la chambre 1 présentent qualques traces et éclats lors de la restitution des lieux alors qu’ils étaient en bon état à l’entrée dans les lieux. Ainsi, Madame [K] [X] rapporte bien la preuve de l’existence de dégradations mais ne produit ni devis ni facture de réfection des murs permettant de valoriser le préjudice subi.
Par conséquent, il apparaît que, à l’exception des frais de constat d’état des lieux sortant, Madame [K] [X] a retenu indûment une partie du dépôt de garantie en ne justifiant pas des retenues opérées.
Il convient de condamner Madame [K] [X] à restituer la somme de 476,83 € aux locataires déduction faite des frais de procès-verbal de constat d’état des lieux sortant auxquels s’ajoute les provisions sur charges versées et non régularisées.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Madame [K] [X], perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [K] [X].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Dit que les demandes de Madame [K] [X] au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion sont devenues sans objet du fait du départ des locataires ;
Déboute Madame [K] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [K] [X] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] la somme de 476,83 € (QUATRE CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] de leur demande formée au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [K] [X] à verser à Monsieur [U] [N] et Madame [R] [E] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Madame [K] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,