TJ 37261, 12 sept. 2025, RG 25/00963

MINUTE N° : 25/0845

JUGEMENT
DU 12 Septembre 2025

N° RC 25/00963

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Association SOLIHA

ET :

Association ATIL
[T] [Y]

Débats à l'audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :
à Me D’INDY

copie le :
à Me DESNOS

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Association SOLIHA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Association ATIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [T] [Y]
né le 08 Décembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;

RG 25/963

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat valant titre d’occupation en date du 12 juin 2023, SOLIHA Centre Val de Loire a consenti l’occupation au sein de la Pension de Famille du [Etablissement 1] de [Localité 1] - [Adresse 4] à Monsieur [T] [Y], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 541,75 €, pour le loyer et les charges. Selon le titre d’occupation, un forfait mensuel de 50 € s’ajoute à la redevance pour couvrir la fourniture des repas par semaine, les produits de buanderie et les animations.

Invoquant des impayés de loyers, le 4 octobre 2024, SOLIHA Centre Val de Loire a fait délivrer à son locataire un commandement de payer au visa de l’article 1728 - Al 2 du Code civil, demeuré infructueux.

Par jugement du 26 février 2025, Monsieur [T] [Y] a été placé sous curatelle renforcée confiée à l’ ATIL.

SOLIHA Centre Val de Loire a ainsi fait assigner Monsieur [T] [Y] par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 ainsi que l’ ATIL en qualité de curateur devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire inscrite à l’article 10 du titre d’occupation et prononcer la résiliation du contrat en date du 15 novembre 2024 ; subsidiairement prononcer la résiliation de ce titre d’occupation;
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [Y] assisté de l’ATIL et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique;
- condamner Monsieur [T] [Y] assisté de l’ ATIL au paiement de la somme en principal de 5 280,17 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 3 décembre 2024 ;
- condamner Monsieur [T] [Y] assisté de l’ ATIL au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure à 591,65 € ;
- condamner Monsieur [T] [Y] assisté de l’ ATIL à verser à SOLIHA Centre Val de Loire la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [T] [Y] assisté de l’ ATIL aux entiers dépens.

A l’audience du 18 juin 2025, SOLIHA Centre Val de Loire - par la voix de son Conseil - maintient les termes de son assignation. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement tels que formulés par le Conseil de Monsieur [T] [Y] et de l’association ATIL.

Monsieur [T] [Y] et l’ ATIL - par la voix de leur Conseil et conclusions déposées - demandent au Tribunal :
- de débouter SOLIHA Centre val de Loire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,
- de suspendre l’effet de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de refuser de la prononcer,
- de fixer le montant de la dette locative à la somme de 8 405,80 €,
- d’autoriser Monsieur [T] [Y] à se libérer de la dette locative dans le cadre d’un échéancier de 36 mensualités d’un montant de 233,49 €.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, si les dispositions de cette loi sont d’ordre public de cette loi, il y est précisé qu’elle ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur...la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an... et qu’elle ne s’applique pas aux logements-foyer, à l’exclusion du 1er alinéa de son article 6 et de l’article 20-1.

L’article L 633-1 du Code de la construction et de l’habitation définit les logements-foyer comme “un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective” Ils ont vocation à accueillir notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées...La résidence sociale dénommée "pension de famille" est un établissement destiné à l'accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables au cas d’espèce.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 14 février 2025, soit un mois au moins avant l’audience conformément aux dispositions applicables aux locations de logement meublé telles que définies à l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Les articles 1224 et 1225 du Code civil disposent que la résolution du contrat peut découler de l’application d’une clause résolutoire qui précise les engagements dont l’inexécution entrainera la résolution, et est subordonéée à une mise en demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire.
Selon l’article 1228 du Code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le titre d’occupation signé entre les parties qui prévoit, à l’article 10 une clause aux termes de laquelle l’association gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat à défaut de paiement de redevance...un mois après mise en demeure de payer..adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et restée sans effet.
Le gestionnaire produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 4 059,15 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement est délivré au visa de l’article 1728 du Code civil et vise les dispositions figurant au titre d’occupation, à savoir que la résiliation peut être prononcée par le gestionnaire en cas d’inexécution de l’obligation de l’une des obligations de l’habitant, en particulier celle relative à la constitution d’un impayé. Le délai congé dans ce cas de figure sera d’un mois après notification par lettre avec accusé de réception.

Monsieur [T] [Y] n’a pas réglé les sommes appelées dans le délai prévu au commandement de payer. Le gestionnaire peut se prévaloir des dispositions du titre d’occupation pour une résiliation à compter du 5 novembre 2024. L’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef sera prononcée selon les modalités prévues ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

A compter de la résiliation du bail, Monsieur [T] [Y] occupera les lieux sans droit ni titre ce qui engendre nécessairement une atteinte au droit de propriété du bailleur et lui cause ainsi un préjudice.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du titre d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le paiement d’une astreinte

L'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». Le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, le Tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer les sommes dues aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

SOLIHA Centre Val de Loire fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le titre d’occupation signé le 12 juin 2023, le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 pour un montant en principal de 4 059,15 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 8 515,58 €.

Il ressort du décompte produit une reprise de solde d’un montant de 3 624.60 € pour laquelle le gestionnaire n’apporte aucun élement permettant de rattacher cette dette au présent titre d’occupation. Seront aussi à déduire les frais de nettoyage en date du 31 mai 2025 d’un montant de 361 €, le contrat ne prévoyant aucun paiement à ce titre.

Il conviendra de déduire enfin les frais de commissaire de justice à hauteur de 390 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur [T] [Y] sera ainsi condamné à verser à SOLIHA Centre Val de Loire la somme de 4139,98 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] - par la voix de son Conseil - propose de régler sa dette par mensualités de 233.49 €.

Le gestionnaire indique que Monsieur [T] [Y] a repris le paiement de sa redevance avec un versement de 880 € le 23 mai 2025. Il ne s’oppose pas à l’accord de délais de paiement dans ces conditions.

Compte tenu de la proposition faite, de la capacité financière de Monsieur [T] [Y] justifiée par la production de son avis d’imposition, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [T] [Y], comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS