TJ 33243, 4 sept. 2025, RG 24/00231
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Texte de la décision
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 04 SEPTEMBRE 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00231 - N° Portalis DBX7-W-B7I-DLUY
AFFAIRE : [V] [W] [I] [Y], [H] [R] C/ [N] [A] [M] épouse [S], [B] [L] [S], S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
copie certifiée conforme délivrée le
à Me CILIENTO
Me MONROUX
Me JANOUEIX
Service des expertises
Régie
JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX
DEBATS : procédure sans audience du 03 Juillet 2025
QUALIFICATION :
- contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours
DEMANDEURS :
Madame [V] [W] [I] [Y]
née le 23 Novembre 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 13]
Monsieur [H] [R]
né le 07 Mars 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 13]
tous deux représentés par Me François CILIENTO, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 7
DEFENDEURS :
Madame [N] [A] [M] épouse [S], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [B] [L] [S]
né le 30 Juillet 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
tous deux représentés par Me Raphaël MONROUX, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 23
S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Hélène JANOUEIX, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 22
FAITS — PROCÉDURE — MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021, Mme [N] [M] épouse [S], a confié à la SARL GUYENNE IMMOBILIER un mandat de vente sans exclusivité portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3].
Par acte reçu le 15 novembre 2021 par Maître [F] [K], notaire à [Localité 14] (24), Mme [N] [M], a régularisé un compromis de vente du bien au profit de Mme [V] [Y] et M. [H] [R].
Par acte authentique en date du 11 avril 2022, reçu par le même notaire, Mme [V] [Y] et M. [H] [R] ont acquis de Mme [N] [M], épouse [S], le bien à usage d’habitation précité, pour un prix de 185 000 €.
Le même jour, par acte sous seing privé du 11 avril 2022, M. [H] [R] a souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD un contrat d’assurance multirisques habitation pour ce bien.
Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont constaté l’existence de nombreuses fissures et ont sollicité l’intervention de la société SOLTECHNIC, laquelle a établi, le 14 décembre 2023, un devis de reprise chiffré à 90 860 € TTC.
À la suite d’une déclaration de sinistre auprès de la SA ALLIANZ IARD, le cabinet SARTEC, mandaté pour expertise par l’assureur, a déposé un rapport le 18 septembre 2023 relatif à un sinistre « catastrophe naturelle sécheresse ». Se fondant sur ce rapport, l’assureur a, par courriel du 8 janvier 2024, informé l’assuré du classement sans suite du dossier, au motif que les dommages constatés étaient antérieurs à la période de sécheresse de 2023.
Le 26 janvier 2024, un commissaire de justice mandaté par les acquéreurs a dressé un procès verbal de constat des désordres.
Par ailleurs, mandaté par Mme [V] [Y], le cabinet PG HOME CONSULTING a établi un rapport d’expertise en date du 26 août 2024 concluant à une situation de péril imminent rendant dangereuse l’occupation du bien.
Dans ces conditions, invoquant l’existence de désordres constitutifs de vices cachés, Mme [V] [Y] et M. [H] [R] ont, par actes des 1er, 4 et 8 août 2024, assigné Mme [N] [M], M. [L] [S] et la SA ALLIANZ IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et obtenir l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 avril 2025, Mme [V] [Y] et M. [H] [R] demandent de ;
Ordonner une mesure d’expertise technique à tel expert qu’il plaira au juge des référés de désignerDire que l’expert désigné aura pour mission de : 1. De visiter l’ouvrage en présence des parties,2. Décrire les désordres3. Déterminer la date d’apparition des fissures ;4. Indiquer s’ils trouvent leur cause dans les mouvements différentiels du sol et si ces mouvements différentiels sont rattachables à la survenance de la sécheresse, en recherchant s’il ne peut pas y avoir d’autres cause ;5. Donner son avis technique sur l’origine et la cause de ces fissures ;6. Déterminer si les désordres fissures constatées étaient connues par l’ancien propriétaire et son époux au jour de la vente de l’immeuble ;7. Déterminer si ces fissures pouvaient être décelables par les acquéreurs lors de l’achat de l’immeuble ;8. Déterminer si elles rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ;9. Déterminer et Chiffrer les travaux propres à faire cesser l’origine du sinistre ;10. Déterminer et Chiffrer les travaux propres à faire cesser les préjudices liés au sinistre ;11. Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux préjudices constatés, en évaluer le coût HT et TTC et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés et ce en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans un délai d’un mois suivant la date de cette communication.12. Donner tout élément technique et de fait permettant au Juge de déterminer les responsabilités encourues par les différents intervenants et le cas échéant, déterminer en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable.13. Donner au Juge tout élément technique et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance de l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs et proposer une base d’évaluation.14. Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du contrôle des expertises.15. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.16. Etablir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées.Voir fixer la consignation due à l’expert pour l’établissement de sa mission,Condamner la société ALLIANZ à fournir à M. [R] et Mme [Y] le rapport de la société SARETEC faisant état que l’origine des désordres date de 2008, le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir.Réserver les frais irrépétibles et les dépens afin qu’ils soient liquidés devant le juge du fond après dépôt du rapport d’expertise à intervenir.
La SA ALLIANZ IARD, aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 7 avril 2025, demande de :
A titre principal,
Prononcer la mise hors de cause de la Compagnie ALLIANZ,Débouter M. [R] et Mme [Y] de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ,Condamner M. [R] et Mme [Y] à payer à la Compagnie ALLIANZ la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure CivileCondamner M. [R] et Mme [Y] aux entiers dépens.
A titre subsidiaire
Débouter M. [R] et Mme [Y] de leur demande de condamnation sous astreinte à communiquer le rapport SARETEC ;Constater que la Compagnie ALLIANZ émet toutes réserves et protestation d’usage,Fixer comme complément de chefs de mission à l’expert de se prononcer sur le lien entre l’existence des fissures et la sécheresse de 2022 et dire si les fissures préexistaient à cet événement et si elles ont été aggravées ou non par cet événement climatique,Dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de M. [R] et Mme [Y],Laisser les dépens à la charge de M. [R] et Mme [Y].
Mme [N] [M] et M. [L] [S], par voix de conclusions communiquées par RPVA le 10 juin 2025, demandent de :
A titre principal :
Dire n’y avoir lieu à référé ;Dire que la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue d’utilité ;Mettre hors de cause Mme et M. [S] ;Débouter M. [R] et Mme [Y] de leurs demandes ;Condamner M. [R] et Mme [Y] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure ainsi qu’aux dépens.
A titre subsidiaire :
Mettre hors de cause M. [S] ;Constater que Mme [S] émet toute protestation et réserve ;Constater que M. [S] émet toute protestation et réserve ;Dire que l’expertise se fera aux frais de M. [R] et de Mme [Y].
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.
L’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience conformément aux articles 828 et suivants du Code de procédure civile. Elle a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi ;
En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.
Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.
Sur la demande d’expertise
Le Juge des référés peut en application de l’article 145 du code de procédure civile ordonner toutes mesures d’instruction dont peut dépendre la solution d’un litige en vue d’établir ou de conserver avant tout procès la preuve de certains faits.
Ce texte ne faisant, par ailleurs, pas référence à la notion de contestation sérieuse, la mesure d’expertise peut donc être ordonnée qu’il en existe une ou non et ce n’est que si la prétention — le rapport d’expertise permettra éventuellement de la soutenir — était manifestement vouée à l’échec que la mesure ne pourrait être ordonnée.
Le motif légitime ainsi visé suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas vouée à l’échec et que les faits invoqués soient pertinents, mais encore que la preuve de ceux-ci soit utile.
En l’occurrence, cette mesure est légitime et s’impose dès lors qu’il résulte des éléments de la cause et des pièces et documents versés, notamment de l’acte de vente, des diagnostics annexés, du procès-verbal de constat ou encore de l’avis technique amiable, que l’intervention d’un expert est nécessaire pour vérifier la réalité et les incidences de la situation litigieuse évoquée dans l’acte introductif d’instance.
En l’espèce, si l’existence des désordres n’est pas contestée, il existe toutefois un important antagonisme s’agissant de l’origine et de l’imputabilité de ces désordres et en particulier de leur caractère apparent ou non pour les acquéreurs au moment de la vente. Ces déterminations constituent en tant que tel l’enjeu même de la mesure d’expertise telle que sollicitée.
Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier, par une analyse approfondie des clauses contractuelles et des pièces fournis, l’étendu et la nature des désordres invoqués ou la responsabilité des différents intervenants. L’important antagonisme qui oppose les parties sur ces mêmes désordres, étayées par diverses pièces, suffit à caractériser la nécessité de la mesure d’instruction.
La légitimité de la mise en cause de la SA ALLIANZ IARD est manifeste au regard de la nature des désordres invoquées, de la date de souscription de l’assurance habitation et de l’incertitude sur la date d’apparition des désordres et leurs éventuelles aggravations causées par la catastrophe naturelle survenue en 2023.
En outre, il existe une incertitude sur l’étendue de la participation de M. [B] [S], époux de la venderesse, dans le cadre des opérations précontractuelles.
Eu égard au rôle des différentes parties mises en cause, mettant en évidence, aux termes des écritures et des pièces produites, l’existence d’un litige potentiel avec un fondement suffisamment caractérisé, tout en traduisant un antagonisme persistant notamment sur l’origine et l’imputabilité des désordres, la demande d’expertise judiciaire du demandeur apparaît justifiée.
Au demeurant, la mesure sollicitée repose sur un motif légitime, elle rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.
S’agissant de l’expert et de la mission, il est de principe que le juge des référés qui ordonne une expertise est libre dans le choix de l’expert et la définition des missions. Le juge n’est pas tenu par les propositions des parties ni par les référentiels et nomenclatures dont il peut éventuellement s’en inspirer. Nonobstant le fait qu’il n’est pas tenu, pour les mêmes raisons, d'utiliser les "trames ou missions types » qu'il a pu établir par le passé, s'agissant de simples outils d'aide à la décision et à la rédaction, il convient d’observer que la mission habituelle intègre les précisions sollicitées par les parties.
Afin de permettre une analyse objective de la situation et des désordres évoqués notamment quant à leur origine, l’expertise sera ordonnée selon la mission telle que précisée au dispositif.
Il sera par conséquence fait droit à la demande, au contradictoire de l’ensemble des parties, avec les missions précisées au dispositif ; les frais seront avancés par les demandeurs.
La SA ALLIANZ IARD ayant versé aux débats le rapport d’expertise de la société SARTEC, les demandeurs seront déboutés de leur demande aux fins d’injonction de communiquer à ce titre.
Sur les autres demandes
L’article 491 du Code de procédure civile dispose le juge des référés statue sur les dépens.
En l’espèce, et s’agissant d’une procédure en référé, les dépens seront pris en charge les demandeurs, aucune partie ne succombant exclusivement à l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.
En l’absence de partie perdante, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles. En effet, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des parties n’impose en l’espèce de condamner l’une ou l’autre des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,
ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [T] [X], tél. : [XXXXXXXX01]— mél. : [Courriel 12],
expert près la cour d’appel de [Localité 9], avec mission de :
1°) SE RENDRE sur les lieux, convoquer les parties et recevoir leurs explications et se faire communiquer tous documents utiles à l’exercice de sa mission ;
2°) DÉCRIRE l’immeuble et FAIRE toutes constatations utiles sur l’existence, des vices, conformités ou tout désordre, relatif à la piscine, allégué par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;
3°) DISTINGUER les vices cachés des éventuelles non-conformités ;
4°) ÉTABLIR la chronologie et notamment la date de vente du bien immobilier et des divers actes accessoires et diagnostics techniques (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;
5°) DRESSER l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;
6°) PRENDRE connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans devis, marchés et autres) concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité, tant par la venderesse que par les acquéreurs ou toute autre personne ;
7°) DONNER tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;
8°) EXAMINER l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;
9°) en INDIQUER la nature, l’origine et l’importance ;
10°) PRÉCISER notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier, de travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art, aux normes ou autres) — et en préciser si possible l’auteur — ou d’une autre cause ;
11°) DIRE si la vente ainsi que les actes accessoires et les diagnostics techniques réalisés sont conformes et règles de l’art ;
12°) RECHERCHER la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle, et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ; dire s’ils ont pu être aggravés par un événement climatique postérieur à leurs apparition ;
13°) PRÉCISER la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;
14°) INDIQUER si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;
15°) FOURNIR tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) et les professionnels intervenus dans la vente ;
16°) INDIQUER si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » ;
17°) dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), FOURNIR au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;
18°) dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, PRÉCISER dans une note aux parties intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;
19°) s’agissant des non-conformités, FOURNIR au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser dans une note aux parties intermédiaires, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;
20°) LAISSER aux parties un délai de deux mois pour produire des devis en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;
21°) au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, ÉVALUER les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée ;
22°) ÉVALUER les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;
23°) ÉVALUER les préjudices de toute nature résultant des vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
24°) DONNER tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
25°) à la demande expresse d’une partie, DONNER tous éléments permettant au tribunal de faire les comptes entre les parties ;
RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;
INDIQUE à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. À son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;
DIT que l’expert devra déposer un rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires avant le 16 janvier 2026, terme de rigueur sauf prorogation accordée ;
ORDONNE à Mme [V] [Y] et M. [H] [R] de consigner au greffe du Tribunal judiciaire de LIBOURNE, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX011] - BIC TRPUFRP1), en spécifiant le N° RG et le nom du consignataire, la somme de 3500 Euros au total avant le 10 octobre 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;
DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du prérapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;
INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;
RAPPELLE que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;
DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;
AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;
RAPPELLE que l’expert n’autorise aucun travail de reprise, sauf urgence et après débats éventuels devant le juge des référés ou de la mise en état selon le cas, saisi par la partie la plus diligente ;
DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;
DEBOUTE Mme [V] [Y] et M. [H] [R] de leur demande d’injonction de communiquer sous astreinte ;
CONDAMNE Mme [V] [Y] et M. [H] [R] aux dépens de l’instance ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL
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