TJ 86194, 9 mai 2025, RG 25/00020
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Texte de la décision
5AA Minute N°
N° RG 25/00020 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GSQF
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
EN DATE DU 09 MAI 2025
JUGE DES RÉFÉRÉS
Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS
GREFFIER
Madame [G] [D]
DEMANDEUR
HABITAT DE LA [Localité 7] - O.P.H. DE LA [Localité 7]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté par Monsieur [J] [M], assistant contentieux, mandaté
DEFENDEUR
Monsieur [S] [O]
né le 08 Février 1988 à [Localité 6],
demeurant Chez M. [O] [B] - [Adresse 1]
Comparant en personne
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025
ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025
Copie exécutoire délivrée le
à
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 12 avril 2024, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] a donné à bail à [S] [O] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 403,37 € outre 17,83 euros pour le garage et 12,10 euros pour le jardin ; une provision mensuelle sur les charges récupérables d'une montant de 25,55 €.
Le 14 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [S] [O] pour un montant en principal de 2 587,61 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, l'Office Public de l'Habitat de la [Localité 7] a fait assigner en référé [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer l'expulsion de [S] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
- condamner [S] [O] au paiement d'une provision d'un montant de 3 968,27 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, outre aux dépens.
Lors de l'audience du 14 mars 2025, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] actualise l'arriéré locatif à la somme de 4 916,95 €, et maintient ses demandes, sauf à préciser qu'il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il indique que le locataire a déposé un préavis de départ pour le 11 mai 2024, et qu'un apurement de la dette, à raison de 200 euros mensuels, est envisageable, y compris avec un départ d'exigibilité différé.
[S] [O] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il explique s'être séparé, et confirme avoir déposé son préavis de départ, pour aller vivre chez son père. Ses revenus en tant que saisonnier oscillent entre 800 et 1200 euros, pour faire face à des mensualités de crédit CETELEM de 70 euros, outre 50 euros pour une dette de 280 euros contractée auprès de SOREGIES. Il propose d'apurer la dette à compter du mois de mai 2025.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la recevabilité
L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la [Localité 7] le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 octobre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines.
Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 25 novembre 2024. La provision à valoir sur l'indemnité d'occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.
Au vu du décompte actualisé produit, et en dépit des déclarations à l'audience, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 916,95 € au 28 février 2025, incluant l'indemnité d'occupation pour le mois de février 2025.
Tant l'obligation que le montant de celle-ci n'étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [S] [O] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] une provision de 4 916,95 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Le diagnostic social et financier n'a pas été complété, faute pour le locataire de se présenter au rendez-vous qui lui avait été fixé.
Il résulte pour autant des éléments fournis à l'audience, et des pièces versées aux débats, que [S] [O] a donné congé qui a été accepté pour le 11 mai 2025.
En présence d'un accord sur ce point, il convient donc, d'une part, d'ordonner l'expulsion du locataire ; et, d'autre part, d'octroyer à [S] [O] des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées au dispositif.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [S] [O] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :
DÉCLARONS recevable l'action de l'Office Public de l'Habitat de la [Localité 7] ;
CONSTATONS à la date du 25 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] et [S] [O] , portant sur le logement situé [Adresse 3] ;
DONNONS ACTE à [S] [O] de ce qu'il a délivré congé pour quitter les lieux le 11 mai 2025 ;
A défaut de départ volontaire au 11 mai 2025,
ACCORDONS à [S] [O] un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3],
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle due par [S] [O] à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] à une somme égale au montant du loyer mensuel (447,42 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (26,92 €) qui sera à régulariser;
CONDAMNONS [S] [O] à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] une provision de 4 916,95 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 28 février 2025, incluant l'indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS cependant à [S] [O] des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire, sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
AUTORISONS en conséquence [S] [O] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 2 mensualités de 0 euro, puis par 24 mensualités de 200 € puis par une 27ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce en plus de l'indemnité d'occupation et des charges ;
RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution, s'agissant de l'exigibilité de la dette ;
DISONS qu'à défaut de paiement de l'indemnité d'occupation et des charges, ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
CONDAMNONS [S] [O] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque créance ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de [S] [O], en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS [S] [O] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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