TJ 93008, 30 janv. 2025, RG 24/10747

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10747 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HVF

Minute : 25/00182

ok

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son syNdic la SAS FONCIA MANAGO
Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [F] [S]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES

Copie délivrée à :
M. [F] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Décembre 2024
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8] -sis [Adresse 9] et [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS FONCIA MANAGO, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANAGO, a fait assigner Monsieur [F] [S] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :

- 3 532,95 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de 3 février 2022, avec capitalisation de ces intérêts,
- 539,89 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa demande au titre des charges à la somme de 2 534,95 euros et à préciser qu'il s'opposait à tout délais de paiement.

Monsieur [F] [S] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. Il a indiqué qu'il était en CDI et qu'il percevait 2 000 euros de revenus mensuels. Il a ajouté qu'il recevait ses deux enfants, âgés de 17 et 20 ans, une semaine sur deux et qu'il avait des crédits à payer (environ 700 euros par mois)

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande en paiement

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [F] [S] est propriétaire indivis de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 434 et 40, ainsi que l'acte de partage d'indivision conventionnelle,
- le décompte des charges arrêté au 1er octobre 2024 ainsi que celui actualisé au 4 décembre 2024,
- les appels de fonds correspondants,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 7 mai 2019, du 17 septembre 2020, 23 mai 2022 et du 26 avril 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non recours,
- le contrat de syndic signé avec la SAS FONCIA MANAGO, prenant effet le 1er octobre 2022 pour prendre fin le 30 septembre 2025,
- un extrait du règlement de copropriété.

Sur le montant des charges

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [F] [S] est redevable de la somme de 2 534,95 euros au titre des appels de charges et travaux impayés arrêté au 4 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [F] [S] sera ainsi condamné au paiement de la somme de 2 534,95 euros au titre de l'arriéré de charges et travaux, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, l'envoi de la mise en demeure du 3 février 2022 n'étant pas justifié (absence d'avis de réception).

Sur les frais

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 alinéa 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Tout d'abord, le syndicat réclame des frais au titre des intérêts de retard. Or, ces frais ne sont pas visés par l'article 10-1 de la loi précitée et ne peuvent donc faire l'objet d'une condamnation sur ce fondement.

Ensuite, il sollicite paiement de la somme de 350 euros au titre de la constitution du dossier et de sa transmission à l'avocat. Or, ces actes relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des frais de mise en demeure du 3 février 2022 et du 7 novembre 2022, il y a lieu de noter que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune preuve de leur envoi puisqu'elles ne sont accompagnées d'aucun avis de réception. Dans ces conditions, leur coût ne peut être pris en charge au titre de l'article 10-1.

Enfin, le demandeur justifie avoir notifié au défendeur une sommation de payer les charges de copropriété le 31 janvier 2024, dont l'acte est tarifé à 89,29 euros.

En conséquence, Monsieur [F] [S] sera condamné à payer la somme de 89,29 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 nouveau du code civil prévoit à présent que " Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ".

En l'espèce, l'extrait du règlement de copropriété ne prévoit pas la capitalisation des intérêts et rien ne justifie de l'ordonner.

La demande sera dès lors rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 nouveau du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà indemnisé par l'octroi des intérêts, ni ne démontre la mauvaise foi du défendeur. Sa demande d'indemnisation sera rejetée.

Sur les délais de paiements

L'article 1343-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [F] [S], dont la bonne foi est établie, propose de verser 300 euros chaque mois en plus des appels de charges courants pour l'apurement de la dette. En effectuant des versements importants en octobre et novembre 2024, il a démontré sa volonté de s'acquitter de sa dette malgré ses contraintes budgétaires. En outre, sa proposition permettra l'apurement de la dette dans le délai imparti par la loi.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et d'accorder aux copropriétaires un délai de paiement selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

En application de l'article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Il importe toutefois de rappeler au défendeur qu'à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [S] succombe à l'instance et supportera les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable enfin de le condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS