TJ 13055, 28 août 2025, RG 25/03615

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :
Le 23 octobre 2025
à Me SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 octobre 2025
à Mme [T]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03615 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6TDC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [L] épouse [A]
née le 12 Avril 1931 à [Localité 1]
domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 1], [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [T]
née le 17 Octobre 1990 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 3 juin 2022, relatif à un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 620,57 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [L] épouse [A] a fait signifier à Mme [U] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Mme [E] [L] épouse [A] a fait assigner Mme [U] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

A cette audience, Mme [E] [L] épouse [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et indique que le montant actualisé de la dette s’élève à 3.191,81 euros, frais déduits, au 25 août 2025. Elle précise s’opposer à la mise en place d’un échéancier pour régler la dette.

Mme [U] [T] comparait en personne et sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle a connu des difficultés financières et de santé. Elle expose avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’août.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 juin 2025 a été dénoncée le 1er juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 28 août 2025.
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Mme [E] [L] épouse [A] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De surcroît, Mme [E] [L] épouse [A] justifie par la production de la taxe foncière pour l’année 2024 être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent Mme [E] [L] épouse [A] est recevable en ses demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 3 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII), stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2025 pour la somme en principal de 2.875,71 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [T], devenue occupante sans droit ni titre à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [U] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [U] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 767,35 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, leur séquestration étant à ce stade hypothétique. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis, que Mme [U] [T] reste devoir la somme de 3.074,43 euros, à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2025 inclus, après déduction des frais d’assurance injustifiés (211,05 euros) et des frais de justice (307,36 euros).

Mme [U] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [U] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.074,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Il résulte du décompte actualisé que Mme [U] [T] a versé la somme de 765 euros le 21 août 2025, justifiant ainsi avoir repris le paiement des loyers. Elle justifie percevoir des revenus de l’ordre de 3.000 euros par mois dans le cadre d’un emploi de conseillère bancaire cadre à temps plein. Il convient donc d’accorder des délais de paiement à la défenderesse selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
Des délais de remboursement ayant été octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.
Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [U] [T] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.Mme [U] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 767,35 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires

Mme [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [L] épouse [A] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS