TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 25/01119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :
Le 24 octobre 2025
à Me GERSON-SAVARESE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 24 octobre 2025
à Me GUARNIERI Camille
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01119 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CN4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TERRYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [C]
née le 14 Novembre 1964 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/007092 du 14/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 mars 2015, la société civile de placement immobilier (SCPI) Pierre Investissement a donné à bail à Mme [I] [C] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Localité 2], pour un loyer de 521 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

La SCPI Pierre investissement a vendu l’appartement à la société civile immobilière (SCI) Terrya le 16 juillet 2020.

Le 24 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Terrya a fait signifier à Mme [I] [C] un commandement de payer la somme en principal de 1.344,85 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la SCI Terrya, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.190,13 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

A l'audience du 11 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, faisant état d’un accord sur un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la durée de ce délai devant être tranchée.

Aux termes de ses conclusions en réplique, la SCI Terrya :

-réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 712,09 euros au 11 septembre 2025,
-sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 8 mois à Mme [I] [C], avec suspension des effets de la clause résolutoire et une clause irritante.

Aux termes de ses conclusions en réponse, Mme [I] [C], sollicite :

-un délai de paiement de 14 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,
-le rejet des demandes accessoires de la SCI Terrya,
-le débouté de la SCI Terrya de ses entières demandes.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de la SCI Terrya

La SCI Terrya justifie de sa qualité pour agir par la production d’une attestation notariée de vente.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 février 2025 a été dénoncée le jour même à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 6 mai 2025.

La SCI Terrya justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI Terrya est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2015 contient une clause résolutoire (article 2.9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.344,85 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 11 septembre 2025 que Mme [I] [C] reste devoir la somme de 712,09 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Mme [I] [C] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 712,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [I] [C] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant plus de six mois avant l’audience et de l’ancienneté du bail, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [I] [C], conformément à sa demande, selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [I] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
· Mme [I] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI Terrya une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 629,16 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS