TJ 81065, 4 sept. 2025, RG 23/00903

MINUTE N° : 25/00104
JUGEMENT DU : 4 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/00903 - N° Portalis DB3B-W-B7H-C2E3
AFFAIRE : [Z] [H], [I] [A] épouse [H] C/ Société GRANITS DU TARN INDUSTRIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE, Monsieur BOYER,

Débats tenus à l'audience publique du 15 Mai 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame SOKOLOFF, greffière lors des débats et Madame BERENGUER, greffière lors du prononcé,

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [Z] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Mme [I] [A] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

Société GRANITS DU TARN INDUSTRIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Loïc ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 28 Mars 2025
Débats tenus à l'audience du : 15 Mai 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe

Le
ccc + grosse Avocats

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé par Me [U], notaire à [Localité 1], en date du 18.09.2019, Monsieur et Madame [H] ont acheté à Monsieur [R] [P], d’une maison d’habitation avec terrain attenant située [Adresse 3] à [Localité 1] figurant au cadastre section A n°[Cadastre 1].

Selon acte authentique du 15 octobre 2010, la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES a acquis de la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE, qui se trouvait être en état de liquidation judiciaire, un bâtiment à usage d’atelier de granit, avec terrain attenant, situé sur la Commune de [Localité 1] (Tarn) [Localité 2]. Parmi les parcelles acquises figure la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 2] pour une surface de 02a77ca 1.

Par lettre du 31 août, M. et Mme [H] ont fait écrire à la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES (GTI), par leur conseil, afin de préciser :

- Qu’ils étaient propriétaires de la parcelle A [Cadastre 1] selon acte authentique du 18 septembre 2019,
- Que leur titre de propriété mentionnait un rappel d’une servitude de passage à l’Est de leur parcelle jusqu’au bord du canal,
- Que le pont constituait leur unique accès à leur parcelle,
- Que le pont et le chemin ont été acquis par GTI,
- Qu’ils souhaitaient acquérir le chemin et le pont pour 1 € le m²

Par acte du 30 juin 2023 Monsieur [Z] [H] et Madame [I] [H] née [A] ont fait assigner la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de revendication de la propriété de la parcelle A[Cadastre 2].

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2024, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur et Madame [H] formulent les demandes suivantes :

A TITRE PRINCIPAL :

- Juger leur action en revendication de propriété recevable et fondée,

- En conséquence de juger que Monsieur et Madame [H] sont propriétaires de la parcelle située sur la commune de [Localité 1] [Adresse 3] cadastrée A numéro [Cadastre 2] d’une contenance de 2 a 77 ca,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- De constater que la parcelle située Commune de [Localité 1] cadastrée A numéro [Cadastre 1] est enclavée et qu'elle entraîne servitude de passage ;

- De fixer l'assiette et le mode d'exercice de cette servitude comme suit :

- sur la parcelle située commune de Cadastre cadastrée A numéro [Cadastre 2],

- De débouter la Société GRANIT DU TARN INDUSTRIES de sa demande d’indemnité comme injuste et infondée,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- D’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- De condamner la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils relèvent que si la Société GRANITS DU TARN INDUSTRIE dispose d’un titre de propriété concernant la parcelle A [Cadastre 2], l’origine de propriété de cette parcelle n’est pas déterminée, ce que le Notaire a relevé dans l'acte en indiquant à l’acquéreur qu’il n’était pas à l’abri d’une revendication de la parcelle en question par un tiers, revendication qui pourrait entraîner sa dépossession.

Ils soulignent que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et lorsqu'aucun titre suffisamment probant n'est produit, il appartient au juge de la revendication de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées. Ils font valoir que si l’acte notarié du 18 septembre 2019 ne fait mention que de la parcelle A [Cadastre 1], il ressort des termes de l’acte que le titre de propriété porte également sur la parcelle A [Cadastre 2] dès lors que l’acte de vente du 18.09.2019 stipule que la parcelle A [Cadastre 1] est grevée d’une servitude de passage au profit de divers propriétaires des parcelles situées en aval, servitude qui s’exerce d’abord par le pont donnant accès à la parcelle vendue et ensuite suit la limite Est de la parcelle en bordure de la rivière, et précise que cette servitude s’exerce depuis plus de 30 ans. Ils indiquent que le titre de propriété de la Société GRANIT DU TARN ne relève pas l’existence pour sa part d’une servitude de passage sur son fonds.

Ils ajoutent que la servitude grevant la parcelle A[Cadastre 1] existe depuis plus de 30 ans.

Ils soutiennent enfin que le pont permettant l’accès à la parcelle A [Cadastre 1] depuis la voie publique a été édifié et financé par Monsieur [R], ancien propriétaire après avoir obtenu l'autorisation de la commune ce qui démontre bien que que la Marie reconnaissait que la parcelle appartenait à Monsieur [R]. Ils relèvent que M [R] s'est toujours considéré comme le propriétaire de la parcelle A[Cadastre 2].

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 septembre 2024, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SARL GRANITS DU TARN INDUSTRIES formule les demandes suivantes :

Sur la demande principale en revendication de propriété,

Vu les articles 544, 2265 et 2272 du code civil,

Débouter les époux [H] de toutes leurs demandes.

Sur la demande additionnelle en fixation d’une servitude de passage,

Vu l’article 682 du code civil,

Donner acte à la concluante de ce qu’elle ne s’est jamais opposée au passage des époux [H] sur la parcelle A [Cadastre 1].

Dans l’hypothèse où une servitude de passage serait fixée par le Tribunal, allouer une indemnité de 1.000 € à la société GTI en application du texte susvisé, et au besoin, condamner les époux [H] au paiement de cette somme à la société GTI.

Ordonner aux époux [H] de laisser libre le passage sur le pont donnant accès à la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 1], sous astreinte de 100 € par infraction constatée.

Juger que les époux [H] devront assumer l’entretien du pont donnant accès à la parcelle n° [Cadastre 1].

En toutes hypothèses,

Les condamner au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

La défenderesse soutient qu'il est indiscutable, et par ailleurs non contesté par les demandeurs, que la société GTI est la propriétaire actuelle de la parcelle cadastrée commune de [Localité 1] section A numéro [Cadastre 2], ainsi qu’il résulte du titre de propriété clair et précis dont elle dispose, ainsi que du relevé de propriété du cadastre, conforme à ce titre.

Elle prétend en premier lieu que la servitude de passage mentionnée dans le titre de propriété des demandeurs, et provenant des actes de leurs auteurs des 8 octobre 1997 et 26 mai 1973, n’est pas susceptible de remettre en cause le titre légitime de la société GTI car les titres invoqués par les époux [H] ne portent que sur l’acquisition de la parcelle A [Cadastre 1], à l’exclusion de la parcelle A [Cadastre 2]. Elle considère que la description d’une servitude de passage qui grèverait la parcelle A [Cadastre 1] est bien trop imprécise pour conférer à cet acte l’effet d’un droit de propriété sur la parcelle A [Cadastre 2].

Elle estime en second lieu que la réserve du Notaire figurant dans l’acte du 27 juillet 1990 faisant partie de l’origine de propriété de la société GTI n’ôte pas pour autant sa force probante au titre de propriété de la concluante qui constitue bien un acte translatif de la propriété de la parcelle A [Cadastre 2], acte que les époux [H] sont bien incapables de produire en ce qui les concerne.

Elle précise que la configuration du terrain démontre, à l’évidence, que les affirmations des époux [H] ne correspondent pas à la réalité dès lors que la parcelle A[Cadastre 2] est un chemin parfaitement individualisé, et détaché de la parcelle A [Cadastre 1].

S'agissant du pont, elle rappelle que celui qui construit un ouvrage n’en est pas nécessairement propriétaire et que cet ouvrage appartient à celui qui est propriétaire du sol sur lequel cet ouvrage est implanté. Elle prétend que M. [Q] [R] n’a pas entièrement construit, mais simplement rénové et renforcé un ouvrage existant et que d'autres travaux ont été réalisés par Fédération de pêche.

Elle relève enfin qu'elle peut revendiquer une possession continue, paisible, publique, ininterrompue et non équivoque depuis plus de 30 ans sur la parcelle A[Cadastre 2].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale en revendication

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant.

La liberté de la preuve du droit de propriété exclut toute hiérarchie entre les modes de preuve.

Lorsqu'aucun titre suffisamment probant n'est produit, il appartient au juge de la revendication de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées

Monsieur et Madame [H] sollicitent en l'espèce la revendication de la propriété de la parcelle cadastrée A[Cadastre 2] tandis que le défendeur, sans présenter pour autant une demande reconventionnelle en revendication, demande le rejet de cette prétention.

Au soutien de leurs demandes, ils versent aux débats les pièces suivantes :
- leur acte de vente en date du 18 septembre 2019 aux termes duquel il est précisé que la parcelle vendue est grevée d’une servitude de passage au profit de divers propriétaires des parcelles situées en aval, servitude qui s’exerce d’abord par le pont donnant accès à la parcelle vendue et ensuite suit la limite Est de la parcelle en bordure de la rivière, et précise que cette servitude s’exerce depuis plus de 30 ans.
- l'acte de donation de leur auteur Monsieur [P] [R] en date du 8 octobre 1997 qui comporte la même mention au titre de la servitude de passage
- l'acte de vente des parents de Monsieur [P] [R] en date du 19 juillet 1973 qui comporte la même mention au titre de la servitude de passage
-l'autorisation accordée à Monsieur [Q] [R] de construire un terrain en béton armé sur le ruisseau afin d'accéder à son terrain cadastré section A[Cadastre 1]
- un mémoire des travaux effectués au titre de la construction du pont
- une facture CHABBERT en date du 30 août 1974 supportée par Monsieur [R] et relative à des travaux d'aménagement du chemin d'accès
-une attestation de Monsieur [P] [R] aux termes de laquelle celui-ci atteste que ses parents et lui même se sont toujours considérés comme les propriétaires du chemin longeant le bras de rivière et du pont et qu'ils ont été les seuls à entretenir régulièrement ce chemin.

La SARL GRANITS DU TARN INDUSTRIES verse pour sa part aux débats les documents suivants :
- l'acte de vente du 15 octobre 2010 dressé par Me [W] Notaire, aux termes duquel la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES a fait l’acquisition des parcelles A [Cadastre 2] et [Cadastre 3]
-le relevé de propriété de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES
-une attestation de Monsieur [K] [C] qui atteste qu'il a demandé l'autorisation de passage sur la parcelle figurant au plan cadastral section A n°[Cadastre 2] à Monsieur [O] avant 1990, à la commune de [Localité 1] de 1990 à 2002, à la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE à compter de 2002 et à la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES depuis 2010
-la convention signée entre Monsieur [M] [C] et la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES reconnaissant le droit de passage de Monsieur [C] sur le chemin cadastré A[Cadastre 2]
-la convention signée entre Monsieur [M] [C] et la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE reconnaissant le droit de passage de Monsieur [C] sur le chemin cadastré A[Cadastre 2]
-la convention signée entre le Président de l'association agréée pour la pêche et la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE en 2010 accordant un droit de passage et de pêche sur la parcelle A[Cadastre 2]
-une attestation de Monsieur [N] [B] ancien salarié de la pisciculture du PUJOL qui atteste qu'en 1990 la Fédération départementale de la pêche du TARN a engagé des travaux de renforcement du pont

1. Sur la revendication du chemin

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux [H] ne disposent pas d'un titre de propriété sur la parcelle A[Cadastre 2]. Leur acte de vente fait seulement état de l'existence d'une servitude de passage grevant leur fonds et s'exerçant sur le chemin situé le long de la rivière et sur le pont, ce qui permet aux époux [H] d'en déduire qu'ils sont propriétaires de la parcelle A[Cadastre 2] et du pont. Cet acte de vente et les actes antérieurs précédemment évoqués sont contredits par l'acte de vente de la parcelle A[Cadastre 2] signé entre Monsieur [O] et la commune de [Localité 1] le 27 juillet 1990. Cet acte précise en effet que la parcelle A[Cadastre 2] est grevée depuis plus de 40 ans d'une servitude de passage au profit de l'immeuble cadastré section A[Cadastre 1]. Il convient cependant de relever que la mention de cette servitude grevant la parcelle A[Cadastre 2] n'a pas été reprise dans les actes de vente ultérieurs dont celui de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES.

La société GRANITS DU TARN INDUSTRIES dispose pour sa part d'un titre de propriété sur la parcelle A[Cadastre 2]. L'acte notarié porte toutefois une réserve de la part du Notaire, réserve que l'on retrouve dans les actes des auteurs de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES et notamment dans l'acte de vente du 27 juillet 1990. Il est ainsi inséré la mention suivante : « M [X] es qualités reconnaît qu’en ce qui concerne le chemin cadastré section A N°[Cadastre 2] il n’a pas été possible au notaire soussigné d’établir une origine de propriété incontestable. Les parties reconnaissent avoir été parfaitement avertis des conséquences possibles de cette situation. Le notaire soussigné a indiqué à l’acquéreur qu’il n’était pas à l’abri d’une revendication de la parcelle en question par un tiers, revendication qui pourrait entraîner sa dépossession.

En raison de la faible valeur de ladite parcelle, l’acquéreur a accepté de ne disposer d’aucune garantie contre le vendeur pour la restitution éventuelle de la partie du prix de vente relative à ce terrain. Les parties déclarent faire leur affaire personnelle de la situation dont il s’agit et poursuivre dans leur intention de réaliser la présente vente. »

L'acte de propriété de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES opère en conséquence transfert de propriété de la parcelle A[Cadastre 2] dont la contenance n'est pas discutée. Si le Notaire a été dans l'impossibilité de remonter la chaîne des propriétaires successifs de la parcelle, il n'en demeure pas moins que la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES a acquis au terme de cet acte la propriété de la parcelle A[Cadastre 2] et il appartient à Monsieur et Madame [H] de renverser la force probante de ce titre par des présomptions meilleures et plus caractérisées.

Monsieur [Z] [H] et Madame [I] [H] née [A] démontrent que le propriétaire de la parcelle A[Cadastre 1] Monsieur [Q] [R] a engagé des travaux portant aménagement du chemin pour la somme de 2859 francs en 1974. Monsieur [P] [R] pour sa part atteste que son père et lui même ont entretenu régulièrement le chemin longeant la rivière. Les actes visant à entretenir le chemin permettant d'accéder à la propriété des époux [H] sont cependant impuissants pour caractériser une possession exercée à titre de propriétaire. La possession demeure en effet équivoque dès lors que le propriétaire d'un fonds dominant doit supporter en principe les frais pour lui permettre d'user et de conserver la servitude de passage et ce, en application de l'article 697 du code civil. Ainsi, si les auteurs de Monsieur et Madame [H] ont entretenu le chemin d'accès, il n'est nullement établi qu'ils l'ont fait à titre de propriétaire du chemin et non en qualité de bénéficiaire de la servitude de passage.

La société GRANITS DU TARN INDUSTRIES démontre quant à elle qu'elle ou ses auteurs ont été identifiés par certains propriétaires des parcelles voisines comme les propriétaires de la parcelle A[Cadastre 2] puisque le droit de passage a été concédé par la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES ou ses auteurs. Ainsi, l'acte de vente du 26 juillet 1990 signé entre Monsieur [O] et la commune de [Localité 1] rapporte que le vendeur a autorisé les époux [C] à passer sur le chemin cadastré section A numéro [Cadastre 2] et l'acquéreur a consenti à maintenir cette tolérance. Cette mention a été reprise dans l'acte de vente de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES en date du 15 octobre 2010. Les modalités du passage ont été confirmées par Monsieur [K] [C] fils du précédent propriétaire et les conventions autorisant le passage signées entre les propriétaires successifs de la parcelle A [Cadastre 2] à savoir la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE et la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES et Monsieur [C] ont été produits.

Il apparaît de même qu'une convention a été signée entre entre le Président de l'association agréée pour la pêche et la société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE en 2010 accordant un droit de passage et de pêche sur la parcelle A[Cadastre 2].

La réalité des actes de possession de a société GRANITS DES MONTS DE LACAUNE sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] est ainsi démontrée.

Les époux [H] qui ne détiennent aucun titre de propriété sur la parcelle section A n°[Cadastre 2] n'ont pas été en mesure de prouver qu'ils ont bénéficié sur cette parcelle d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il convient de rejeter leur demande de revendication de la parcelle section A n°[Cadastre 2].

2. Sur la revendication du pont

Il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que le pont se situe dans le prolongement du chemin cadastré section A [Cadastre 2] et qu'il surplombe le bras de l'Agout bordant la voie communale. Ce pont centenaire selon les constatations de l'expert [J] [L] a été consolidé par Monsieur [R] en 1973, ce dernier ayant réalisé par dessus la structure existante un pont en béton armé après avoir obtenu l'autorisation de la mairie. Monsieur [B] a pour sa part attesté, sans être démenti par les demandeurs, que la Fédération de pêche a également procédé à des travaux en 1990 sur le pont, à savoir le renforcement de l'arche et la réfection du tablier.

Le fait pour Monsieur [R] auteur des époux [H] d'avoir engagé des travaux sur le pont ne permet pas de conclure que celui-ci s'est comporté en propriétaire du pont. Comme indiqué précédemment, le bénéficiaire d'une servitude peut être également tenu de prendre à sa charge les frais d'entretien de la servitude.

Dès lors, les époux [H] qui ne disposent d'aucun titre de propriété du pont n'ont pas été en mesure de démontrer la réalité d'actes de possession. Le seul fait que leur acte mentionne que leur fonds est grevé d'une servitude de passage sur ledit pont ne peut suffire pour caractériser leur droit de propriété.

Ils seront déboutés de leur demande de revendication du pont.

Sur la demande subsidiaire en établissement d'une servitude de passage

L'article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Il est acquis qu'il n'y a pas d'état d'enclave d'un fonds dès lors que sa desserte est assurée par un passage qui s'exerce sur un héritage voisin en vertu d'une tolérance, du moins aussi longtemps que celle-ci n'est pas supprimée.

Il n'est pas contesté en l'espèce que seul le passage par la parcelle A [Cadastre 2] en ce compris le pont permet un accès à la parcelle A[Cadastre 1] appartenant aux époux [H] étant relevé qu'il n'est nullement établi que la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES s'est opposée d'une manière ou d'une autre au passage sur leur parcelle A[Cadastre 2].

Il convient en conséquence de considérer que l'état d'enclave n'est pas caractérisé dès lors que la desserte de la parcelle A[Cadastre 1] est assurée par le passage sur le fonds de la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES sans obstruction de cette dernière.

Il n'y a pas lieu en ce cas de fixer une servitude légale pour cause d'enclavement au profit de la parcelle A[Cadastre 1]. La demande présentée à ce titre par Monsieur [Z] [H] et Madame [I] [H] née [A] sera rejetée. Pour le même motif, dès lors qu'il n'est pas institué une servitude de passage pour cause d'enclave, la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES sera déboutée de sa demande tendant à réclamer une indemnité aux époux [H] ainsi que de celle relative aux frais d'entretien du passage.

Enfin, si les époux [H] sont tenus de laisser libre l'accès à la parcelle section A numéro [Cadastre 2] faute d'en être propriétaires, force est de constater que le défendeur ne démontre nullement que l'accès à la parcelle a été rendu impossible par la pose d'une chaîne par les époux [H]. La demande présentée à ce titre par la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l'instance, Monsieur [Z] [H] et Madame [I] [H] née [A] seront condamnés aux entiers dépens.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande présentée par la société GRANITS DU TARN INDUSTRIES sera écartée.

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,