TJ 13055, 28 août 2025, RG 25/03134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Mme LEDERLIN,
Greffier : Madame BOINE,
Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :
Le 23 octobre 2025
à Me SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 octobre 2025
à Mme [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03134 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6PX4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [I]
née le 12 Mars 1934 à [Localité 1]
domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 2], [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [E]
née le 22 Mai 1954 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [U] [O]
né le 24 Septembre 1944 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
décédé

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 22 avril 2010, Mme [J] [I], ayant pour mandataire la SA FONCIA VIEUX PORT, a donné à bail à Mme [N] [E] et M. [U] [O] un appartement situé [Adresse 3], moyennant une échéance mensuelle de 600 euros.
Le 4 mars 2025, Mme [J] [I] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2.890,15 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Mme [J] [I], ayant pour mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait assigner en référé Mme [N] [E] et M. [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire ;
ORDONNER l'expulsion de Mme [N] [E] et M. [U] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l'appartement sis [Adresse 3] ;
CONDAMNER in solidum Mme [N] [E] et M. [U] [O] à payer à Mme [J] [I] la somme provisionnelle de 4.387,79 euros, soit 3.099,36 euros frais déduits à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
CONDAMNER in solidum Mme [N] [E] et M. [U] [O] à payer à Mme [J] [I] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle fixée au montant des derniers loyers échus, majorée d'une provision sur charges équivalente à celle acquittée, jusqu’à parfaite libération des lieux ;
CONDAMNER in solidum Mme [N] [E] et M. [U] [O] à payer à Mme [J] [I] la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.
A cette audience, Mme [J] [I], représentée par son conseil, s’est référé à son assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens et a actualisé sa créance à la somme de 6.333,91 euros, soit 5.829,33 euros frais déduits, selon décompte arrêté au 25 août 2025, terme du mois d’août inclus.
Mme [N] [E] a comparu en personne. Elle précise que son mari, M. [U] [O] est décédé le 4 mars 2022 et en justifie. Elle expose que c’est sa fille qui s’occupe d’elle et qu’elle a des problèmes de santé. Elle fait valoir que la SAS FONCIA a récemment changé le mode de paiement des loyers et lui a retourné son chèque envoyé en juillet 2025. Elle sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire dans l’attente de trouver un logement plus petit.
La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 26 mai 2025 a été dénoncée le 28 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 28 août 2025.
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Mme [J] [I] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Elle justifie en outre de sa qualité à agir par la production de la taxe foncière pour l’année 2024 du logement litigieux.
Par conséquent Mme [J] [I] est recevable en ses demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 22 avril 2010 contient une clause résolutoire (article 2.9), stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2025 pour la somme en principal de 2.890,15 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 mai 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [E], devenue occupante sans droit ni titre à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Mme [N] [E] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [N] [E] reste devoir la somme de 5.654,17 euros, à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, terme du mois d’août 2025 inclus, déduction faite des frais d’assurance (296,98 euros) et des frais de procédure (382,76 euros).

Mme [N] [E] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 5.654,17 euros au 25 août 2025, Mme [N] [E] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 5.654,17 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 25 août 2025, avec intérêts légaux à compter du 4 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.890,15 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Il résulte des éléments versés aux débats que Mme [N] [E] a adressé deux chèques de 872,33 euros et 100 euros à la SAS FONCIA le 17 juillet 2025 mais que celle-ci lui a répondu que depuis le 1er juillet 2025 le paiement par chèque n’était plus accepté. Il y a donc lieu de constater la reprise du paiement des loyers par la locataire.
Il convient ainsi d’accorder des délais de paiement à la défenderesse selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
Des délais de remboursement ayant été octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.
Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [N] [E] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.Mme [N] [E] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 891,79 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires

Mme [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [I] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS