TJ 86194, 13 juin 2025, RG 25/00134

5AA Minute N°

N° RG 25/00134 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GUFH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [F], [W], [R] [I]
né le 06 Mai 1988 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

Madame [K], [X] [C]
née le 17 Mai 2002 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Aurélie MASSON, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Anne-Marie FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS

Madame [X], [U] [L], es qualité de caution solidaire
née le 15 Janvier 1978 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 3 août 2024, [F] [I] a donné à bail à [K] [C] un logement meublé, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 375 €, outre 45 euros de provisions sur charges.

Le 18 novembre 2024, [F] [I] a fait signifier à [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 775 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Ce commandement de payer a été signifié à [X] [L] par acte du 22 novembre 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Vienne par notification électronique le 19 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 25 février 2025, [F] [I] a fait assigner à comparaître en référé, à l’étude, [K] [C] et [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner [K] [C] et [X] [L] au paiement d'une provision d'un montant de 3 035 € au titre des loyers et charges ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;
- condamner [K] [C] et [X] [L] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les parties ont constitué avocat, à l’exclusion de [X] [L].

Appelée à l’audience du 11 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 9 mai 2025, [F] [I], par la voix de son Conseil, reprend les chefs de demande exposés dans son assignation.

Il conteste la réalité de la restitution des lieux le 1er mai 2025, les clefs ayant été remises dans une boîte aux lettres dont il ne détient pas les clefs. Il soutient que le décompte de l’arriéré locatif tient compte de la perception des allocations perçues de la Caisse d’allocations familiales au mois de décembre.

Il dépose son dossier.

[K] [C], par la voix de son Conseil, demande qu’il soit constaté que les demandes de [F] [I] tendant à la constatation de la résiliation du bail et à son expulsion sont devenues sans objet ; que l’arriéré locatif n’excède pas 1 166 euros, selon décompte arrêté en avril 2025. Elle prétend à l’octroi de délais de paiement de 120 euros mensuels.

[X] [L] n’est ni présente, ni représentée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due :

Les parties se réfèrent aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 18 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 décembre 2024.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, soit 420 €, outre la provision sur charges.

Au vu du décompte actualisé produit, la bailleresse justifie que lui est due la somme de 3 322 € au 9 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

La locataire soutient que ce décompte ne tient pas compte des allocations logement directement perçues par le bailleur.

Le décompte fourni aux débats par le bailleur rend compte d’une absence totale de paiements, y compris s’agissant du dépôt de garantie, à l’exclusion d’un acquittement en espèces de 380 euros pour le mois d’août 2024, et d’un virement de 420 euros pour le mois d’octobre 2024.

Le débat oppose donc les parties sur la déduction des allocations logement.

Sur ce point, la locataire soutient que deux versements d’allocations logement de 283 euros correspondant aux mois de novembre et décembre 2024 n’ont pas été déduits du décompte. Ces versements au bailleur apparaissent sur l’attestation CAF du 6 mai 2025, laquelle indique néanmoins que l’un seul des virements, savoir, celui de décembre 2024, a directement été versé à [F] [I].

Ce montant apparaît dans le relevé CAF du bailleur, d’une part, et dans le décompte, d’autre part, où il est imputé au mois de janvier 2025. Il en est de même du versement de 124 euros correspondant à l’attestation CAF du 2 avril 2025, et dont la locataire discute également la prise en considération.

Aucun élément sérieux ne permet donc de discuter le décompte présenté par le bailleur.

S’agissant du versement de 420 euros en date du 27 mars 2025, le bailleur relève à raison que la pièce fournie aux débats par la locataire est afférent à l’uniquement virement intervenu en octobre 2024, lequel apparait au décompte, qui ne s’en trouve donc pas modifié.

La locataire ne justifie pas du versement du dépôt de garantie, qui ne saurait dès lors être déduit de l’arriéré locatif.

Il convient dès lors d’arrêter la somme provisionnelle au montant de 3 322 euros, arrêtée au 9 mai, incluant l’appel du moi de mai 2025.

Toutefois, l’exigibilité de l’appel du mois de mai 2025 est discutée, en présence d’un débat sur la restitution des lieux.

Sur la réalité de l’effectivité de la libération des lieux :

Les parties s’accordent sur la réalité d’un congé délivré par [K] [C].

Des échanges SMS intervenus entre le 24 mars et le 1er mai 2025, produits par le bailleur, rendent compte dès le 24 mars 2025 de l’intention de la locataire de quitter le logement; [K] [C] obtenant de [F] [I] des explications sur les modalités procédurales pour fixer la fin du délai de préavis à un mois suivant réception de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est par la suite fait référence à la survenance d’un dégât des eaux ; puis, à compter du 17 avril 2025, à la fixation d’un rendez-vous pour la réalisation de l’état des lieux de sortie le 1er mai entre 11h30 et 14h.

Il est constant que cet état des lieux n’a pas eu lieu, chacune des parties imputant à l’autre son absence. Le bailleur justifie d’un appel sortant du 1er mai 2025 à 11h41, d’une durée de 5 secondes, ainsi que de clichés de la porte fermée, à 13h54.

La réalité de la délivrance du préavis de départ est établie par une lettre du 20 mars 2025, distribuée le 28 mars 2025, aux termes de laquelle la locataire précise entendre avoir déménagé le 20 avril 2025.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis contre émargement.

En l'espèce, le juge des contentieux de la protection conclut de ce qui précède que la preuve d’une résiliation du bail à la date du 28 avril 2025 est rapportée, de même que celle de la fixation d’un rendez-vous aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie le 1er mai 2025.

Cependant, la question de la résiliation du bail ne se confond pas avec celle de la libération effective des lieux donnés à bail, étant précisé que cette libération des lieux se caractérise normalement par la remise effective des clefs du logement données à bail et que ce défaut de restitution peut justifier que la locataire se voie tenue de continuer à régler les sommes mensuelles dues au titre de la conservation de la jouissance du logement, notamment à titre d'indemnités d'occupation.

La question de cette remise des clefs est au coeur des débats en l'espèce.

L'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi Alur énonce que la remise des clefs au bailleur se fait en principe par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre au bailleur.

Il n'est pas impossible toutefois de concevoir un mode alternatif de remise des clefs pourvu que ce mode de remise, que ce soit directement auprès du bailleur ou auprès du mandataire de ce dernier, ressorte d'un accord dûment établi entre les parties.

A cet égard, des échanges de SMS entre les parties contiennent des informations essentielles sur la volonté de ces dernières quant à l’établissement d’un état des lieux de sortie, étant précisé que l'authenticité de ces différents SMS n'a pas été remise en cause.

Il résulte à cet égard que [K] [C] et [F] [I] avaient nécessairement envisagé une remise des clefs en main propre, à l’occasion de l’état des lieux de sortie.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que le jeu des clefs qui était en possession de [K] [C] le 1er mai 2025 a été déposé dans une boîte aux lettres.

Le bailleur indique ne pas disposer des clefs de cette boîte aux lettres.

Le juge des contentieux de la protection observe qu’aucune des parties ne justifie d’un accord intervenu entre le bailleur et la locataire pour convenir d’une remise selon ces modalités alternatives.

Du reste, [K] [C] ne conteste pas la réalité de cette remise, indiquant simplement avoir fait choix de procéder de la sorte, faute pour le bailleur de se présenter à l’état des lieux de sortie, ce qu’elle ne démontre pas, et qui apparaît du reste contredit par les éléments produits par [F] [I].

Pour autant, en présence du préavis de départ, d’une part ; de la fixation de la date d’établissement d’état des lieux de sortie au 1er mai, d’autre part ; de la confirmation, à l’audience, de ce que la locataire a effectivement quitté les lieux à cette date, enfin, il est peu contestable que les locaux ont été libérés au 1er mai 2025, sachant que la question de l'état des lieux de sortie n'est pas en soi nécessairement liée à celle de la remise des clefs .

Il convient en conséquence de dire que les lieux ont été restitués le 1er mai 2025.

En conséquence, l’appel du mois de mai 2025, pour un montant de 420 euros, n’est pas exigible dans son intégralité, et sera retenu à hauteur de 13,54 euros, de sorte qu’il convient d’arrêter la somme provisionnelle au montant de 2 915,54 euros, arrêtée au 1er mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de cette somme n’étant ni sérieusement contestable ni contesté, il convient de condamner [K] [C] au paiement d’une provision de 2 915,54 euros, arrêtée au 1er mai 2025.

Sur les délais de paiement :

La locataire prétend à l’octroi de délais de paiement, qu’il convient d’apprécier sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, dont elle excipe d’ailleurs.

Ce texte dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que [K] [C] est salariée en CDD dans une entreprise d’insertion. Elle perçoit un salaire de 1 296,91 euros, outre 295 euros d’allocations logement pour acquitter ses charges courantes. Elle se retrouve seule à gérer un logement et sa vie de jeune adulte pour la première fois, et a invoqué dans un premier temps aux services sociaux l’état de délabrement du logement pour justifier de l’absence de paiement du loyer avant de convenir que les griefs relatifs à ces désordres sont apparus alors qu’elle s’abstenait déjà de tout paiement. Elle entend solliciter des délais de paiement.

Son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 rend compte de 226 euros de revenus; ses bulletins de salaire permettent de dégager un revenu net mensuel moyen de 1 285,86 euros jusqu’en avril 2025.

Toutefois, l’absence quasi totale de paiement depuis la prise à bail ; l’absence de reprise du paiement des loyers courant, y compris après la délivrance du commandement de payer ; les engagements vains pris par la locataire devant les services sociaux rendent illusoire le respect par celle-ci de délais de paiement.

Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes formées à l’égard de [X] [L] :

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet
envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, [X] [L] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par [K] [C], pour une durée indéterminée, dans la limite de 420 euros, selon acte de caution solidaire du 5 août 2024.

De plus, Le commandement de payer du 18 novembre 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 22 novembre 2024.

Toutefois, [X] [L] a été citée aux fins d’expulsion, selon acte identique à celui délivré à [K] [C] ; ni le fondement des demandes formées à son endroit, ni leur montant ne sont spécifiés, sauf à relever qu’elle est désignée en page 1 comme étant “ès qualité de caution solidaire”, ce qui ne peut se susbtituer à une invocation textuelle et au syllogisme attendu, la concernant.

Cette imprécision procédurale, outre le débat susceptible d’intervenir sur la portée et la régularité de l’acte de cautionnement constituent une difficulté sérieuse qui fondent la compétence du juge du fond pour en connaitre.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [K] [C] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, elle sera condamnée à verser à [F] [I] une somme qu’il apparait équitable de fixer à 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS