TJ 86194, 13 juin 2025, RG 24/00391

5AA Minute N°

N° RG 24/00391 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GMSI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]
né le 26 Juillet 1942 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [C],
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS, non comparante à l’audience

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 17 mars 2021, [I] [L] a donné à bail à [B] [C] un logement, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 420 €.

Le 19 février 2024, [I] [L] a fait signifier à [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8 065 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, [I] [L] a fait assigner à comparaître en référé [B] [C], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer l’expulsion de [B] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner [B] [C] au paiement d'une provision d'un montant de 9 801 € au titre des loyers et charges dus ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;
- condamner [B] [C] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 18 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience du 13 décembre 2024.

A l’audience du 13 décembre 2024, [I] [L] maintient ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 12 839 euros et à préciser que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants. Sur interpellation du juge des contentieux de la protection, l’orhographe du nom du locataire était rectifiée comme étant [C].

[B] [C] est représenté par son Conseil, qui confirme l’orthographe rectifiée et qui sollicite un renvoi en raison de sa récente constitution.

L’affaire a été renvoyée au 10 janvier 2025.

A l’audience du 10 janvier 2025, le bailleur a constitué avocat ; les parties sollicitent un renvoi.

A l’audience du 28 mars 2025, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 9 mai 2025, [I] [L], par la voix de son Conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 14 407 euros et celui sollicité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à 1200 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais en l’absence de reprise du paiement des loyers courants. Il rappelle que le logement est réputé avoir été délivré en bon état, et que la carence de production du DPE est frappée de prescription triennale ; or, le bail a été conclu pour prendre effet le 17 mars 2021. Il ajoute que le locataire ne tire pas argument des éléments dont il excipe, et qu’il ne démontre surtout pas de trouble de ce chef.

[B] [C], dont les conclusions ont été déposées par son Conseil, demande que soit constatée l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’inexécution par le bailleur de ses obligations ; qu’en conséquence, [I] [L] soit débouté de sa demande de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ; qu’il soit débouté de sa demande d’expulsion ; et qu’à titre très subsidiaire, le dossier soir renvoyé sur le fond, en application des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile ; il demande enfin à titre infiniment subsidiaire le bénéfice d’un moratoire de deux ans pour acquitter sa dette, et que la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile soit rejetée.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la recevabilité
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.
Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 avril 2024. Le locataire est donc tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 14 407 € au 9 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025.
Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [B] [C] à verser à [I] [L] une provision de 14 407 € au titre des loyers et charges dus au 9 mai 2025.
Il résulte d’une note jointe par les services sociaux que le locataire est très affecté par le décès de sa fille, et qu’il rencontre par ailleurs des difficultés de gestion administrative et financière qu’il dit majorées par l’interdiction de contact qui lui a été imposée à l’égard de son ancienne compagne. Son activité commerciale ne lui permet pas de dégager des ressources suffisantes, et il était engagé à entreprendre des démarches aux fins d’obtenir le RSA. Il a finalement été incarcéré et s’est trouvé sans ressources lors de sa sortie.
Par voie de conclusions, [B] [C] excipe d’une contestation sérieuse de nature à faire obstacle aux demandes formées par le bailleur, en ce que le logement aurait été donné à bail sans délivrance du dossier de diagnostic technique.
Il soutient que cette méconnaissance préside à la démonstration d’une inexécution contractuelle de [I] [L], s’agissant de son obligation de délivrance d’un logement permettant une jouissance paisible et propre à l’usage auquel il est destiné.
Il ajoute que la délivrance d’un logement dont l’isolation est incorrecte ou insuffisante, et qui expose le locataire à des dépenses ruineuses fonde le droit, pour le locataire, de s’affranchir du paiement du loyer, ce qui paralyse l’ensemble des demandes formées.
Sur ce point, le juge des contentieux de la protection rappelle que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (...). En outre, il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes (...). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat.
Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.
En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions.
La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.
Enfin, il est constant que la réduction ou la suspension du loyer n’étant prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux.
En l’espèce, il n’est pas contesté que [B] [C] s’est abstenu de payer ses loyers, à raison de la constitution de l’arriéré locatif précédemment cité.
En effet, le locataire ne remet pas en question le montant de la dette, mais en conteste, en revanche, le principe, en ce qu’il invoque, en défense, l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil.
Toutefois, il ne soutient pas plus qu’il ne démontre que le logement donné à bail a été inhabitable pendant la période au cours de laquelle il s’est abstenu de tout paiement. Or, seule l’inhabitabilité du logement peut fonder l’exception d’inexécution en matière de bail d’habitation.
Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe d’ailleurs que le locataire critique de manière évasive l’isolation du logement ou le système de chauffage, sans se prévaloir d’aucun désordre précis.
Par conséquent, il ne saurait se prévaloir de ce moyen pour s’opposer à la demande de paiement des loyers, et son argumentation ne saurait démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.
S’agissant de l’existence d’une contestation sérieuse découlant de l’absence de communication du diagnostic de performance energétique (DPE), le juge des contentieux de la protection rappelle que l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance energétique prévu à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Toutefois, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative et aucune sanction spécifique n’est prévue par les textes en cas de défaut de transmission de celui-ci.
Il appartient donc à celui qui se prévaut du non respect de cette obligation de faire la preuve du préjudice qui en a découlé pour espérer voir prospérer une action en responsabilité.
En l’espèce, le locataire prétend moins à cette action qu’au droit de s’exempter de ses propres obligations en conséquence du manquement du bailleur à délivrer le DPE.
Or en l’espèce, outre que cette carence ne saurait démontrer l’inhabitabilité du logement, seule à même de dispenser le locataire du paiement du loyer, comme il a été précédemment rappelé, [B] [C] ne démontre pas le préjudice actuel, direct et certain qu’il a subi de cette absence de transmission du DPE.
Il se contente d’indiquer qu’un tel document aurait pu lui permettre d’être informé, le cas échéant, du caractère suffisant ou non de l’isolation du logement et du caractère adéquat du système de chauffage, dont le caractère prétendument ruineux n’est au demeurant pas démontré.
Par conséquent, il ne saurait se prévaloir de ce moyen pour s’opposer à la demande de paiement des loyers, et son argumentation ne saurait démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.
S’agissant des délais de paiement, en l’absence de perpective avérée de ressources, d’une part, et en présence du refus de la bailleresse à l’octroi de délais de paiement, d’autre part, aucun délai de paiement, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire, ne sera octroyé.
L’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [B] [C] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
En outre, il sera condamné à verser à [I] [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à préset : DÉCLARONS recevable l'action de [I] [L] ; CONSTATONS à la date du 20 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre [I] [L] et [B] [C], portant sur le logement sis [Adresse 1] ; CONSTATONS que depuis cette date, [B] [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement ; DISONS qu'à défaut pour [B] [C] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de [B] [C], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ; CONDAMNONS [B] [C] à payer à [I] [L] une provision de 14 407€ au 9 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025 ; CONDAMNONS à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [B] [C] à payer à [I] [L] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (434 €) et aux charges récupérables ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS [B] [C] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notification à la Préfecture ; CONDAMNONS [B] [C] à payer à [I] [L] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.