TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 25/00966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :
Le 24 octobre 2025
à Me GISBERT François
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 24 octobre 2025
à Me SLIMANI Soraya
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00966 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BNF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [R]
né le 21 Avril 1966 à [Localité 1], domicilié : chez Société Gestion Immobilière Longchamp, [Adresse 1]

représenté par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [D]
née le 14 Avril 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 15 octobre 2019, M. [J] [R] a consenti à Mme [U] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 580 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [U] [D] le 15 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 10.450,36 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, M. [J] [R] a fait assigner en référé Mme [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Mme [U] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de Mme [U] [D] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 11.824,02 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au1er janvier 2025 et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 686,83 euros jusqu'à la libération effective des lieux,la condamnation de Mme [U] [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu’aux frais d’exécution à venir.
Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

A l'audience du 11 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [J] [R] réitère les termes de son assignation. Elle indique qu’il s’oppose fermement aux demandes reconventionnelles de M. [J] [R].

Mme [U] [D] sollicite, aux termes d’une lettre officielle :

-des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,
-un délai de deux mois pour quitter les lieux,
-le débouté des demandes accessoires de Mme [U] [D].

Elle ne communique aucune pièce.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 février 2025 a été dénoncée le 18 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025.

Par conséquent, M. [J] [R] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 15 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 10.450,36 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

Mme [U] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [U] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [U] [D] par remise des clés ou expulsion à la somme de 686,83 euros, conformément à la demande, et de condamner Mme [U] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Mme [U] [D] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 16.631,83 euros à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [U] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Mme [U] [D] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 16.631,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'absence de reprise du versement du loyer courant avant l'audience, le dernier versement intervenant le 6 novembre 2024, les conditions d'octroi d'un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Mme [U] [D] se prévaut de la saisine de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône mais n’en justifie pas et n’apporte aucune précision sur ce point. Le diagnostic social et financier mentionne une saisine de la Commission de surendettement en cours de préparation. En l’état des débats, la Commission de surendettement ne s’est en tout état de cause pas prononcée sur la recevabilité du dossier de surendettement.

De même, un délai de paiement fondé sur l'article 1343-5 du code civil n'est pas opportun tenant le montant de la dette.

La demande sera par conséquent rejetée. Il appartiendra à Mme [U] [D] de solliciter le cas échéant une suspension de la mesure d’expulsion sur le fondement des articles L 722-6 et suivants du code de la consommation.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le mois de janvier 2025 et en l'absence de justificatif de démarche de relogement, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [R], Mme [U] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,