TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 25/03586

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :
Le 24 octobre 2025
à Me DI COSTANZO
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EXPEDITION :
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N° RG 25/03586 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6S56

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 août 2020, la société anonyme (SA) coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion a donné à bail à M. [F] [S] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Localité 1], pour un loyer de 241,88 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 7 mai 2024, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion a fait signifier à M. [F] [S] un commandement de payer la somme en principal de 419,04 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion, représentée par l’association Soliha Provence, prise en la personne de son Président, a fait assigner M. [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-condamnation au paiement de la provision de 711,02 euros au titre des loyers et des charges impayés au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 311,99 euros, indexée selon les modalités du contrat résilié, jusqu’au départ effectif des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à venir, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée à venir.

A l’audience du 11 septembre 2025, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion, représentée par son conseil réitère partiellement les termes de son assignation en ce qu’elle :

-actualise le montant de sa créance à la somme de 648 euros,
-sollicite l’octroi de délais de paiement à M. [F] [S], avec suspension des effets de la clause résolutoire, conformément au plan d’apurement signé par les parties.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [F] [S] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail du 28 août 2020 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 419,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que M. [F] [S] reste devoir la somme de 452 ,46 euros, frais de procédure déduits (129,72 euros + 66,33 euros), à la date du 9 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [F] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 452,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle verse au débat un plan d’apurement de la dette locative signé par les parties le 26 juin 2025 visant des mensualités de 19,75 euros à compter du 10 juillet 2025 pour une durée de 36 mois et une dette locative de 711,02 euros.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [F] [S] selon les termes du dispositif et conformément au plan d’apurement de la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour M. [F] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· M. [F] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à La SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 310,99 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS