TJ 86194, 6 juin 2025, RG 25/00137

5AA Minute N°

N° RG 25/00137 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GUFK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Madame [I], [D] [T]
née le 28 Janvier 1984 à [Localité 3],
et
Monsieur [R], [B] [S]
né le 24 Mai 1983 à [Localité 2],
demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Pierre-Olivier MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [F], [P] [C]
né le 16 Décembre 1974 à [Localité 5] (MAROC) (MAROC),
demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Guy DIBANGUE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 AVRIL 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] ont donné à bail à Monsieur [F] [C] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 530 € outre une provision mensuelle sur charges de 170 €.

Le 25 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1665 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] ont fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, et astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à intervenir, et à l’issue une astreinte définitive de 150 € par jour de retard ;
- condamner le locataire au paiement d'une provision d'un montant de 2147,44 € au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer augmenté des charges ;
- condamner le locataire à verser la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 18 avril 2025, Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs prétentions, et se sont opposés aux demandes adverses, faisant valoir la mauvaise foi du défendeur.

Monsieur [F] [C], représenté par son conseil, a sollicité des délais supsensifs de la clause résolutoire par la mise en oeuvre de mensualités de 45 €, faisant valoir sa bonne foi et la reprise du paiement du loyer courant, et a soulevé une contestation concernant la somme réclamée, faisant valoir l’insuffisance de preuve.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers vise un délai de 2 mois.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 25 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 novembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours (530€) et des provisions mensuelles sur les charges récupérables (170 €) qui seront à régulariser.

Par ailleurs, si le locataire justifie avoir repris le paiement du loyer courant, il est démontré par les bailleurs que les ressources de celui-ci ont baissé depuis le mois de mai 2025, et qu’elles ne lui permettent pas de soutenir sa proposition de délais de paiement qui, de surcroît, ne satisfait pas à la durée maximale prévue par la loi.

Ainsi, l’expulsion sera ordonnée, sans cependant qu’il soit opportun d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Enfin, au vu du contrat de bail et du décompte actualisé produit, contre lequel Monsieur [F] [C] n’apporte pas la preuve de paiements supplémentaires, Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] justifient que leur est due la somme de 2847,11 € au 17 avril 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner le locataire à verser aux bailleurs une provision de 2847,11 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 947,44 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, Monsieur [F] [C] devra en outre verser à Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] ;

CONSTATONS à la date du 26 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] d’une part, Monsieur [F] [C] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [F] [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [F] [C] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] de leur demande en prononcé d’astreinte ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [F] [C] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, révisable dans les conditions du contrat ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] une provision de 2847,11 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 avril 2025, incluant l’indemnité d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 947,44 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 1er mai 2025, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (530 €) et des provisions mensuelles sur les charges récupérables (170 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à verser à Monsieur [R] [S] et Madame [I] [T] une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS