TJ 06088, 30 oct. 2025, RG 22/01499

COUR D’APPEL D’[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 11] c/ [W] [J] [T] [C]

N° 25/
Du 30 Octobre 2025

4ème Chambre civile
N° RG 22/01499 - N° Portalis DBWR-W-B7G-ODRH

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

Me Frédéric PONSOT

expédition délivrée à

le 30 Octobre 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 2 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 30 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON BAILET, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [W] [C]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Frédéric PONSOT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [C] est propriétaire des lots n°1 et 6 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 2] à [Localité 8], actuellement administré par son syndic en exercice la société Cabinet Bv Immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Maison Bailet » a fait délivrer à Mme [W] [C] un commandement de payer la somme de 13.870,01 euros de charges de copropriété dues au 15 mars 2022 par acte de commissaire de justice du 17 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Maison Bailet » a fait assigner Mme [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 13.870,01 euros de charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2022 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Par ordonnance du 10 juillet 2025, le juge de la mise en état a :

rejeté la demande de réouverture des débats,déclaré recevables les conclusions d’incident notifiées par Mme [W] [C] après la date de la clôture de la procédure,débouté Mme [W] [C] de ses demandes de sursis à statuer, d’expertises judiciaires et de retrait du rôle,constaté que le juge de la mise en état est matériellement incompétent pour connaître de ses autres demandes relevant du juge du fond,débouté Mme [W] [C] de toutes ses autres demandes formées par voie d’incident,condamné Mme [W] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamné Mme [W] [C] aux dépens de l’incident,ordonné la clôture de la procédure à effet immédiat,renvoyé l’affaire pour être plaidée sur le fond à l’audience du tribunal à juge unique du 2 septembre 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] [Adresse 7] » sollicite la condamnation de Mme [W] [C] à lui payer les sommes suivantes :

23.777,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, dans l’hypothèse d’une exécution forcée, au montant des sommes retenues par le commissaire de justice au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011.
Il expose que Mme [W] [C] est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété depuis de nombreux mois. Il rappelle que les comptes arrêtés ainsi que le budget prévisionnel ordinaire de fonctionnement pour l’exercice 2021/2022 ont été approuvés par l’assemblée générale ordinaire, de même que les comptes des années précédentes.
Il expose être bien fondé à actualiser sa créance en cours de procédure, celle-ci s’établissant à la somme de 23.777,03 euros au 11 octobre 2023.
Il fait également valoir que la carence de la défenderesse à régler sa contribution aux charges lui cause un préjudice car la copropriété est en difficulté pour faire face aux dépenses courantes, préjudice de trésorerie qui devra être indemnisé.
En réplique aux conclusions adverses, il conclut à l’irrecevabilité de la demande de nullité par voie d’exception du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2021 puisque Mme [W] [C], qui a acquis ses lots le 14 septembre 2021, n’était pas copropriétaire à la date de l’assemblée litigieuse à laquelle elle n’était ni opposante ni défaillante. Il souligne qu’elle n’a pas qualité à agir en nullité par application des articles l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967.
Il fait valoir en outre que cette assemblée générale est définitive puisqu’aucune contestation n’a été soulevée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Il précise que ce délai est un délai de forclusion qui n’est susceptible ni de suspension ni d’interruption et qui ne peut donc être réouvert par voie d’exception. Il en conclut qu’il n’est pas possible de soulever la nullité d’une assemblée générale par voie d’exception après l’expiration de ce délai.
Il estime subsidiairement que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2021 est régulier, tout comme l’appel de charges fondé sur celui-ci.
Il expose que le fait que l’assemblée générale se soit tenue à [Localité 12], commune limitrophe de [Localité 8], lieu de situation de l’immeuble, ne constitue pas une cause d’irrégularité puisqu’aucun grief n’a été causé aux copropriétaires et que les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas prévues à peine de nullité.
Il rappelle que le règlement de copropriété du 24 avril 2001, reçu devant notaire, a été établi à la requête des copropriétaires. Il précise qu’il s’agit du règlement de copropriété initial et non d’un modificatif, raison pour laquelle tous les copropriétaires ont participé à l’acte. Il en déduit que le règlement de copropriété n’a pu être voté par une assemblée générale qui n’était pas encore constituée. Il souligne que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable lors de la mise en place d’un premier règlement de copropriété.
Il explique que l’acte de 1960 évoqué par la défenderesse n’est qu’un tableau récapitulatif indiquant que l’immeuble a été divisé et non une répartition des tantièmes de charges. Il soutient qu’un état descriptif de division a été établi le 14 novembre 1996 à la requête de l'intégralité des copropriétaires, celui-ci ayant été repris à l’identique dans le règlement de copropriété établi le 24 avril 2001 si bien qu’il n’y a eu aucune modification.
Il en conclut que l’assemblée générale du 17 juin 2021 convoquée sur la base du règlement de copropriété du 24 avril 2001 et de l’état descriptif de division du 14 novembre 1996 est régulière.
Il relève également que la dette de charges de Mme [W] [C] n’est pas uniquement fondée sur l’assemblée générale du 17 juin 2021 mais également sur les assemblées postérieures non contestées et en conclut que cette défenderesse est de mauvaise foi.
Il soutient que la demande subsidiaire de nullité des résolutions n°15, 16, 17 et 19 est irrecevable en raison de l’expiration du délai de forclusion de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il fait valoir également que l’abus de majorité allégué n’est pas prouvé, tout comme le caractère privatif des travaux portant sur les persiennes fixes et les balcons de MM. [I] et [M]. Il indique que le ravalement de façade doit inclure les balcons afin que l’ensemble soit harmonieux.
Il expose que Mme [W] [C] sollicite également l’annulation des résolutions n°16, 17 et 19 en indiquant qu’elles sont accessoires à la résolution n°15 sans apporter plus de précisions si bien qu’il convient de la débouter de ses demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées le 18 septembre 2024, Mme [W] [C] sollicite :

« A titre principal,

qu’il soit jugé que le mode de décision de l’assemblée générale du 17.06.2021, du 09.06.2022, du 03.07.2023 et du 10.08.2024 est irrégulier,qu’il soit jugé qu’il y a eu un abus de majorité,qu’il soit jugé que ces décisions sont de plus inopérantes donc ne peuvent faire courir le délai de l’article 42 de la loi de 1965 et elles sont contraire à plusieurs règles de la loi de 1965,qu’il soit jugé que les actions fondées sur l’article 43 visant à faire juger une clause non écrite sont imprescriptibles,que soit retiré du rôle par voie de l'exception de nullité pour vice de fond de cette assignation au RG 22/04581 du syndic Tvi ayant relevé son défaut de capacité pour ester en justice suite à la perte de son mandat en 2021,que soit retiré du rôle par voie de l'exception de nullité pour vice de forme de cette assignation au RG 22/04581 du syndic Tvi car la durée du contrat du syndic n’était pas mentionnée dans le PV’AG du 17.06.2021,que soit ordonné aux services des impôts et de la chambre de commerce de Nice de communiquer les informations sur la cession de la société Bv IMMOBILIER a la société Tvi et de communiquer la date de souscription de la carte professionnelle du syndic Tvi et la date de transfert de la carte professionnelle du syndic Bv IMMOBILIER au gérant de Tvi soit [F] [D],que soit annulé par voie de l'exception d’illégalité, le contenu de l’EDD/Règlement de copropriété publié le 23.06.2021 dont la réparation inégale des tantièmes et charges, votes et parties privatives, communes et en indivision entre seulement 4 copropriétaires sur au moins 15 identifiés,qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de 2 procédure enrôlées devant la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE sous le n° RG 22/03211 et le n° RG 24/02311,la condamnation du syndic Tvi et du [Adresse 15] à régler la somme de 10000€ au titre de son préjudice moral,la condamnation le syndic Tvi et le [Adresse 15] à régler la somme de 10000€ au titre de son préjudice subit lié aux erreurs comptables sur son solde individuel et le fait qu’elle soit contrainte de consigner près de 30000€ de charges en attendant,la condamnation du syndic Tvi et du [Adresse 15], le notaire [G], le notaire [P], le notaire régler la somme de € au titre de son préjudice de jouissance et financier car Mme [C] doit payer des impôts, assurance dont le coût a augmenté à cause de nombreux sinistres, factures d’eau et électricité, des coûts supplémentaires pour ses travaux à cause de l’inflation (Par exemple, Enedis a annulé son règlement initial car leurs tarifs ont augmentés depuis 2022), des travaux provisoires de parties communes urgents qu’elle a dû réaliser à ses frais, des factures qu’elle a dû payer, des frais de procédures judiciaires et d’expertises judiciaires et des charges exorbitantes pour un ensemble immobilier insalubre qu’elle ne peut ni rénover, ni habiter ni louer à cause de la prise d’une hypothèque par le syndic Tvi sur ses lots 1 et 6 de la copropriété MIASON BAILET depuis plus de 3ans après son achat et a 507 960€ pour ses pertes locatives qui ont été estimées par une moyenne après rénovation et nouvelles constructions à un montant de 21 323€ par mois pour un taux de remplissage de 100% Airbnb et à 6 897€ par mois sur une base de location mensuelle. Calcul en faisant la moyenne des 2 montants par 36 mois jusqu’à la date d’aujourd’hui.le débouté de la Société Tvi et le SDC de l’ensemble immobilier dénommé MAISON BAILET [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice le cabinet Bv IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,

que soit retiré du rôle par voie de l'exception de nullité pour vice de fond de cette assignation au RG 22/04581 du syndic Tvi ayant relevé son défaut de capacité pour ester en justice suite à la perte de son mandat en 2021,que soit retiré du rôle par voie de l'exception de nullité pour vice de forme de cette assignation au RG 22/04581 du syndic Tvi car la durée du contrat n’était pas mentionnée dans le PV’AG du 17.06.2021,qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure enrôlée devant la 4ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de NICE et sous le n° RG 22/03211 et le n° RG 24/02311,qu’il soit ordonné la jonction de procédure avec la procédure enrôlée devant la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE sous le n° RG 22/03211 et le n° RG 24/02311l’annulation par voie de l'exception d’illégalité, le contenu de l’EDD/Règlement de copropriété publié le 23.06.2021 dont la réparation inégale des tantièmes et charges, votes et parties privatives, communes et en indivision entre seulement 4 copropriétaires sur au moins 15 identifies,que soit ordonnée la jonction de procédure ou le sursis a statuer avec la procédure de Référé de suspension des résolutions des AG 2021-2024, de consignation des charges et de lever de l’hypothèque des lors 1 et 6 de Mme [C] et de validation d’un nouveau devis de rénovation de la façade quand elle sera enrôlée car elle n’a toujours pas été lancée depuis septembre 2023 date a laquelle Mme [C] a obtenu l’aide juridictionnelle car le bureau de l’ordre du TJ de Nice qui connaît de graves dysfonctionnements envers toutes ses procédures immobilières ne lui a toujours pas répondu malgré ses multiples relances pour transférer l AJ a son nouvel avocat niçois puisque l’avocat désigné a annoncé son retrait du dossier en décembre 2023 et avec celle concernant l’annulation du dépôt du règlement de copropriété a la publicité foncière de Nice également en attente du BAJ,la condamnation du syndic Tvi et du [Adresse 15] à régler la somme de 10000€ au titre de son préjudice moral,la condamnation du syndic Tvi et du [Adresse 15] à régler la somme de 10000€ au titre de son préjudice subit lie aux erreurs comptables sur son solde individuel et le faut qu elle soit contrainte de consigner près de 30000€ de charges en attendant,la condamnation du syndic Tvi et du [Adresse 15], le notaire [G], le notaire [P], le notaire régler la somme de € au titre de son préjudice de jouissance et financier car Mme [C] doit payer des impôts, assurance dont le coût a augmenté à cause de nombreux sinistres, factures d’eau et électricité, des coûts supplémentaires pour ses travaux à cause de l’inflation (Par exemple, Enedis a annulé son règlement initial car leurs tarifs ont augmentés depuis 2022), des travaux provisoires de parties communes urgents qu’elle a dû réaliser à ses frais, des factures qu’elle a dû payer, des frais de procédures judiciaires et d’expertises judiciaires et des charges exorbitantes pour un ensemble immobilier insalubre qu’elle ne peut ni rénover, ni habiter ni louer à cause de la prise d’une hypothèque par le syndic Tvi sur ses lots 1 et 6 de la copropriété MIASON BAILET depuis plus de 3ans après son achat et a 507 960€ pour ses pertes locatives qui ont été estimées par une moyenne après rénovation et nouvelles constructions à un montant de 21 323€ par mois pour un taux de remplissage de 100% Airbnb et à 6 897€ par mois sur une base de location mensuelle. Calcul en faisant la moyenne des 2 montants par 36 mois jusqu’à la date d’aujourd’hui.que soit ordonnée une expertise comptable une fois que le jugement de la procédure sous le RG 22/03211 aura permis de redéfinir de nouveaux tantièmes et une nouvelle répartition des charges entre les au moins 15 copropriétaires identifies,le débouté de la Société Tvi et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON BAILET [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice le cabinet Bv IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,

la condamnation in solidum de la Société TREPIER [D] IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON BAILET au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens qu’elle a été contrainte d’engager par-devant la présente Juridiction pour défendre ses intérêts sur le fondement de l’article 700 du CPC,qu’il soit jugé que Mme [W] [C] est dispensée de toute participation aux dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON BAILET au titre des frais de cette procédure et des condamnations qui seront prononcées à son encontre au prorata des tantièmes compte tenu de ses faibles ressources liées à son chômage et son handicap,le rejet de toute demande de la partie adverse au paiement des frais irrépétibles outre les entiers dépens sur le fondement de l'article 700 du CPC en raison de la décision d’aide juridictionnelle de Madame [C]. »
Elle procède à un long rappel chronologique des actes constitutifs de la copropriété, de son acquisition, des litiges qui l’opposent au syndicat et au syndic notamment sur la consistance de ses lots, les contestations des assemblées générales et les divers dysfonctionnements allégués au sein de la copropriété.
Elle fait part de difficultés survenues avec les professionnels ayant eu à connaître de ces litiges, outre les difficultés qu’elle rencontre auprès de la mairie de [Localité 8] pour obtenir des permis de travaux et aides sociales ainsi qu’auprès du BAJ de [Localité 9] et de [Localité 13] pour obtenir l’aide juridictionnelle afin de financer les différentes procédures qu’elle souhaite introduire.
Elle considère que le BAJ de [Localité 13] est à l’origine d’erreurs répétitives d’interprétation de son épargne et de son patrimoine immobilier entraînant ainsi le refus systématique de toutes ses demandes alors qu’elle estime avoir droit à l’aide juridictionnelle en raison de ses faibles ressources et de son handicap.
Elle reproche également au bureau de l’ordre de [Localité 13] de ne pas avoir remplacé les avocats « incompétents » en charge de son dossier ni transféré l’aide juridictionnelle aux nouveaux avocats désignés. Elle estime que ses droits à une défense sont bafoués. Elle soutient que ses précédents avocats ont commis des fautes déontologiques et professionnelles en n’assignant pas toutes les parties impliquées, en ne demandant pas les bons montants de dommages et intérêts, en la privant de ses meilleurs moyens de défense, en ne communiquant pas les pièces et arguments principaux, en ne sollicitant pas les expertises nécessaires au succès de ses prétentions et en ne lui faisant pas part des délais applicables ni des voies de recours dont elle disposait. Elle relate être victime d’une usurpation d’identité, de menaces et de chantage.
Elle développe essentiellement une argumentation au fond sur la nullité des assemblées générales faisant l’objet d’instances distinctes, sur les préjudices que lui occasionne la mauvaise gestion de la copropriété et sur le caractère illégitime de l’action exercée aux fins de la contraindre à payer des charges sur le fondement d’assemblée générales qu’elle considère irrégulières.
Elle soutient que la valeur réelle de son bien au jour de l’acquisition a été mal évaluée par l’agence immobilière puisqu’elle ne prenait pas en compte les problèmes rencontrés tels que l’insalubrité du bien, les procédures en cours et les difficultés pour faire réaliser les travaux nécessaires.
Elle soutient que MM. [I] et [M], aidés de toutes les personnes intervenues dans le cadre de cette instance, souhaitent la déposséder de son bien immobilier en le vendant aux enchères pour le rénover et le revendre en faisant une importante plus-value.
Elle explique être la seule copropriétaire assignée en paiement de charges alors que d’autres copropriétaires sont également défaillants.
A titre principal, elle invoque l’article 117 du code de procédure civile en exposant que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2021 est nul pour vice de forme en raison du défaut de capacité à ester en justice du syndic Bv Immobilier. Elle conclut également à la nullité pour vice de fond du même procès-verbal sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile en raison de l’absence de contrat entre les sociétés Bv Immobilier et Tvi depuis le 17 juin 2021.
Elle fait valoir que la société Bv Immobilier a été désignée comme syndic de la copropriété alors que les tantièmes sont incorrectement répartis, que l’assemblée générale s’est réunie dans une ville distincte de celle de la situation de l’immeuble alors que ce n’est pas autorisé par le règlement de copropriété et que certains copropriétaires n’ont pas été convoqués.
Elle fait valoir que le contrat de syndic joint à la convocation était irrégulier puisqu’il ne fixait pas la durée du mandat ni les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, en violation des dispositions de l’article 29 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.
Elle s’interroge sur la légalité de l’activité de syndic de la société Tvi, à qui l’intégralité des parts sociales de la société Bv Immobilier ont été vendues, le 30 juillet 2021 au regard de la nécessité de détenir une carte professionnelle en son nom personnel pour exercer cette profession et compte tenu du fait que la société Tvi a continué d’exercer son activité de syndic sous le nom de Bv Immobilier malgré la clôture apparente de ses activités de syndic et la fusion-absorption intervenue.
Elle soutient que la désignation de la société Tvi en qualité de syndic, en remplacement de la société Bv Immobilier, n’a pas été confirmée par un vote en assemblée générale alors que le mandat du syndic est personnel. Elle en déduit que la société Bv Immobilier demeure contractuellement responsable de la gestion de la copropriété jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.
Elle relève toutefois que l’activité de syndic de la société Bv Immobilier semble avoir été clôturée le 30 juillet 2021 si bien qu’elle n’avait plus le droit d’exercer à compter de cette date. Elle en déduit que le mandat de cette dernière est devenu caduc depuis sa désignation et qu’elle a exercé ses activités de façon irrégulière.
Elle fait valoir que le délai de 2 mois pour contester les assemblées des 17 juin 2021, 9 juin 2022, 3 juillet 2023 et 10 juin 2024 court à compter de l’annulation ultérieure du mandat du syndic qui est à l’origine des procès-verbaux de ces assemblées. Elle justifie le report du point de départ du délai par le fait que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir notamment en cas de force majeure.
Elle relève que seulement 4 des 15 copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée du 17 juin 2021, que le règlement de copropriété a été publié postérieurement à cette date, que la répartition des tantièmes est erronée, que le lieu de convocation, [Localité 12], était différent du lieu de situation de l’immeuble, que la durée du contrat de syndic n’était pas précisée, que le bulletin de vote par correspondance et la gestion comptable de la copropriété n’étaient pas annexés à la convocation. Elle ajoute que le devis pour les travaux de façade votés, qui n’a pas non plus été transmis aux copropriétaires simultanément à la convocation et ne lui a jamais été remis malgré une sommation délivrée par commissaire de justice, comportait des infractions au code de l’urbanisme et prévoyait notamment des travaux privatifs au profit de MM. [I] et [M] mais pas de travaux de façade de ses parties privatives ni de certaines parties communes. Elle ajoute que les agissements du syndic ont privé la copropriété de l’attribution d’une subvention et que ce dernier a choisi le devis d’une société monégasque dont le prix était trois fois supérieur aux cinq autres devis de sociétés françaises à grille identique.
Elle se fonde sur la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’absence de mandat du syndic équivaut à une absence de pouvoir d’agir entraînant l’irrégularité de la convocation à une assemblée générale et selon laquelle l’assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée encourt à son tour la nullité.
Elle estime avoir qualité pour demander l’annulation des assemblées générales des 9 juin 2022, 3 juillet 2023 et 10 juin 2024 puisqu’elle était défaillante et non représentée lors de la première assemblée et qu’elle a agi en contestation dans le délai légal de 2 mois.
Elle soutient également que lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic, la prise d’effet du contrat intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée si bien qu’un candidat au poste de syndic ne peut être désigné secrétaire de séance. Elle rappelle qu’il s’agit d’un motif de nullité de l’assemblée.
Elle relate que la date de clôture de l’activité de la société Bv Immobilier a été modifiée par l’Inpi en octobre 2022 et que le 29 juillet 2021 correspond désormais à la date de clôture de l’activité de location et non plus de celle de syndic. Elle estime toutefois que cette modification, qu’elle qualifie de suspecte, ne peut justifier les actes pratiqués par la société Tvi entre le 17 juin 2021 et la date de correction de la mention, d’autant plus que la date de cessation d’activité n’a pas été modifiée sur les sites Pappers et Société.com.
Elle conclut que les sociétés Bv Immobilier et Tvi ne disposaient d’un mandat de syndic valable pour agir au nom et pour le compte de la copropriété, réclamer les charges courantes et les provisions de travaux, convoquer une assemblée générale ou représenter le syndicat des copropriétaires en justice.
Elle en déduit que l’assignation ayant introduit la présente instance ainsi que les assignations délivrées jusqu’à la révocation définitive de la société Tvi sont caduques.
Elle expose que lors de l’assemblée générale du 1er août 2022, la société Bv Immobilier a décidé de supprimer l’activité de syndic de copropriété de son objet social, confirmant ainsi la caducité des assignations délivrées à son encontre.
Elle sollicite qu’il soit ordonné au service des impôts de [Localité 13] de communiquer l’acte de cession de la société Bv Immobilier puisque la chambre de commerce de [Localité 13] lui a indiqué que ce document n’est pas en sa possession et qu’il soit ordonné à cette dernière de communiquer les informations concernant le transfert de la carte professionnelle de la société Bv Immobilier afin de confirmer ses affirmations.
Elle estime également que la perte du mandat de syndic, qu’elle soit liée ou non à l’annulation d’une assemblée générale, est un motif suffisant pour demander un sursis à statuer dans les procédures enrôlées sous les numéros de RG 22/3211 et 24/2311.
Elle conclut en outre à l’illégalité de la publication et du contenu de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété publié le 23 juin 2021 sur le fondement de l’article L 243-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle soutient également qu’il convient d’engager la responsabilité du notaire ayant effectué la publication.
Elle relève que l’état descriptif de division semble incomplet et irrégulier puisqu’il a subi des ajouts de texte et de polices ainsi que des modifications des plans par des ajouts de couleurs et autres annotations. Elle souligne que la fusion des états descriptifs de division de 1996 et 1997 est à l’origine du présent état descriptif qui a transformé la copropriété de 4 bâtiments et 4 jardins en 1 bâtiment comprenant 9 copropriétaires et 2 indivisions concernant les caves puis en 1 bâtiment comprenant 5 copropriétaires et une indivision concernant les caves alors qu’au moins 15 copropriétaires principaux font partie de la copropriété.
Elle ajoute que des travaux non conformes aux règles d’urbanisme ont été effectués sans autorisation de l’assemblée générale et se traduisent par une appropriation des parties communes et en indivision par les membres permanents du conseil syndical. Elle précise que M. [I] se serait approprié des toilettes et un couloir de parties communes, que M. [M] se serait approprié une cave en indivision, une partie des combles et un couloir commun et que les deux se sont conjointement approprié un balcon construit sans autorisation afin de détenir la double majorité des tantièmes tout en ayant réduit ses tantièmes de vote et ceux de M. [Z].
Elle fait part de son incertitude quant à la personne payant depuis 2023 les charges de la cave indivise constituant le lot n°2 puisque le syndic refuse de communiquer les adresses postales des copropriétaires malgré une sommation délivrée par commissaire de justice.
Elle expose qu’elle et M. [Z] disposent aujourd’hui de moins de tantièmes que les deux membres permanents du conseil syndical, MM. [I] et [M], alors qu’ils devraient être largement majoritaires en raison de la surface des lots dont ils sont propriétaires. Elle ajoute que les parties communes sont plus utiles à son lot qu’à ceux de MM. [I] et [M] qui habitent au rez-de-chaussée et au 1er étage.
Elle estime que le syndicat des copropriétaires, en l’absence de répartition des tantièmes, n’est pas légitime à convoquer les assemblées générales et que les procès-verbaux sont affectés d’abus de majorité, tous les copropriétaires n’ayant pas été convoqués.
Elle fait valoir que le règlement de copropriété de 2001 contient des clauses abusives puisque les tantièmes n’ont pas été répartis en fonction de la surface des parties privatives, affectant ainsi la régularité de la répartition des charges. Elle en déduit que les assemblées générales sont irrégulières puisque le nombre de voix de chaque copropriétaire n’a pas été correctement défini.
Elle estime que les tantièmes ont été répartis sans que la méthode de calcul ne soit précisée de telle sorte que MM. [I] et [M] disposent à eux deux de la double majorité leur permettant de prendre toutes les décisions pour la copropriété.
Elle fait valoir que le montant des charges est surestimé par le syndic et qu’elle paierait donc 85% des charges de la copropriété, les 15% restant étant à la charge de M. [Z].
Elle indique que la répartition inégale des tantièmes l’empêche de désigner un nouveau syndic et de faire réaliser des travaux urgents sur son lot ainsi que les travaux nécessaires sur les parties communes dangereuses. Elle en conclut ne pouvoir habiter, louer ou rénover son appartement acquis dans un état insalubre puisque les résolutions qu’elles proposent ne sont pas inscrites à l’ordre du jour des assemblées alors que la demande est envoyée dans les délais. Elle explique ne pouvoir payer les travaux sur ses parties privatives tant qu’elle n’a pas obtenu la levée judiciaire de l’hypothèque prise par le syndic sur ses biens immobiliers qui l’empêche d’obtenir un prêt.
Elle considère que la majorité que MM. [I] et [M] se sont attribués leur permettent de réélire indéfiniment le même syndic et de former de façon permanente le conseil syndical alors que le règlement de copropriété prévoit que ce conseil est composé de 3 membres et qu’il doit être renouvelé tous les 3 ans.
Elle énonce que le notaire ayant publié le règlement de copropriété plus de 20 ans après sa rédaction est frappé d’une interdiction d’exercer, a été engagé par M. [I] et non par le syndic et a modifié illégalement les plans du géomètre-expert qui dispose d’un monopole dans le cadre de l’établissement de plans de divisions foncières. Elle rappelle que ce règlement n’a pas été publié dans le délai de 3 mois à compter de sa signature par les copropriétaires.
Elle explique que le notaire n’a pas signé les 14 premières pages du règlement de copropriété relatives à l’état descriptif de division et que tous les copropriétaires n’ont pas signé ce règlement. Or, elle soulève que le défaut de signature d’un acte authentique par toutes les parties est un vice sanctionné par la nullité absolue qui n’est pas susceptible de rectification ou de confirmation ultérieures et qui peut être invoquée par toute personne y ayant un intérêt dans un délai de 30 ans. Elle ajoute que l’assemblée générale n’a jamais voté pour le projet de modification de l’état descriptif de division ni approuvé les actes de scission des parties communes et privatives, un projet de division cadastrale, de création de servitudes ni un plan de masse. Elle estime qu’une assemblée générale extraordinaire aurait dû réunir les copropriétaires qui se sont retirés pour déterminer les moyens matériels, financiers et juridiques pour réaliser la scission.
Elle relate que le notaire de M. [I] s’est affranchi des étapes légales nécessaires puisque de nombreux copropriétaires se seraient opposés à la réduction, sans contrepartie financière, de leurs parties privatives ou de parties communes pour l’accroissement des parties privatives de MM. [I] et [M] afin de leur octroyer le contrôle des votes en assemblée générale du fait de la répartition inégale des tantièmes.
Elle en déduit l’irrégularité du règlement de copropriété qui n’a pas été voté en assemblée générale ni homologué judiciairement et considère que les clauses doivent être réputées non écrites et inexistantes puisqu’établies en violation des dispositions impératives des articles 25 d) et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que la nullité rétroactive du règlement de copropriété entraîne la nullité des assemblées générales antérieures et postérieures qui se fondent sur une répartition inégale des tantièmes.
Elle relate qu’une expropriation de certaines parties privatives et indivises, notamment l’appentis de sa salle de bain, la cave de son appartement ou encore le passage sous sa véranda, a été réalisée. Elle prétend pouvoir invoquer l’usucapion puisque ces parties composent son lot depuis plus de 30 ans.
Elle soutient que le règlement de copropriété est affecté de nombreux éléments non conformes dont la reprise des anciens numéros de lots alors que la composition des lots a été modifiée, l’absence de documents d’arpentage et l’absence de certification de la signature d’un copropriétaire. Elle précise que des erreurs dans la rédaction du règlement de copropriété ont été rectifiées par renvois sans que le sceau du notaire soit apposé. Elle souligne que l’acte ne comporte pas non plus la désignation complète des immeubles puisque 3 bâtiments et 4 jardins ont été omis, tout comme la mention de l’acte de partage de 1940 pourtant déjà publié. Elle en conclut que les services de la publicité foncière de [Localité 13] ont commis une erreur en acceptant de publier un règlement de copropriété incomplet 20 ans après sa conclusion et que l’administration est tenue d’abroger expressément cet acte illégal.
Elle expose que le syndic ne pouvait fonder ses appels de charges et de provisions de travaux sur une répartition des tantièmes basée sur ce règlement de copropriété irrégulier pouvant être considéré comme un faux.
Elle mentionne également le fait que de multiples erreurs comptables et dépenses injustifiées affectent le montant de charges qui lui est réclamé, raison pour laquelle le syndicat demandeur sera débouté.
En outre, elle invoque de nombreuses fautes de gestion, d’inattention, négligences, imprudences, omissions volontaires, excès de pouvoir, défauts d’entretien, travaux irréguliers et d’appropriations des parties communes entraînant l’annulation des assemblées générales des 16 juin 2021, 3 juillet 2023 et 10 juin 2024.
Elle invoque divers articles de la loi du 10 juillet 1965 et énonce que la sanction de travaux non autorisés est la remise des lieux en l’état antérieur, peu important que la modification de l’aspect extérieur soit minime ou qu’elle n’engendre aucun préjudice.
Elle estime que la responsabilité du syndic, des copropriétaires et des entreprises ayant réalisé les travaux inadéquats peut être engagée.
Elle explique avoir déposé des demandes d’aide juridictionnelle afin que ses actions en annulation des assemblées générales précitées ne soient pas prescrites. Elle déplore toutefois que sa demande d’aide juridictionnelle concernant la procédure en annulation de l’assemblée générale de 2021 n’ait pas été instruite et que celle relative à la procédure visant à l’annulation de l’assemblée générale de 2022 ait été annulée trois jours après qu’elle se soit vu octroyer l’aide juridictionnelle à 100%.
Elle conteste la régularité de la convocation à cette assemblée générale pour plusieurs motifs que sont l’absence de convocation de certains copropriétaires, la répartition inégale des tantièmes et des charges favorisant les membres permanents du conseil syndical, le lieu de convocation de l’assemblée générale du 9 juin 2022 à [Localité 14] soit hors de la commune de situation de l’immeuble alors que son état de santé l’empêche de se déplacer et qu’un vote par correspondance ne lui a pas été proposé, l’absence de formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation aux assemblées de 2021 et 2022, l’absence des annexes et de la mise en concurrence des marchés de travaux, l’absence de mise en concurrence du contrat de syndic, l’absence d’affichage de la date de l’assemblée générale et le refus répété de la mise à l’ordre du jour des résolutions qu’elle et M. [Z] ont proposé alors que le syndic saisi régulièrement d’une telle demande par un copropriétaire est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité, le refus de consulter les comptes et les contrats qui lui est opposé alors que les pièces justifiant les charges que le syndic entend faire voter doivent être accessibles à tout moment par les copropriétaires, les difficultés d’accès à l’intranet et le refus de communication des archives de la copropriété qui lui sont nécessaires dans le cadre des procédures judiciaires en cours et que le syndic prétend avoir perdu alors qu’il revient de sa mission ordinaire de conserver et gérer les archives, l’absence de mise à jour du carnet d’entretien et de la fiche synthétique ainsi que le refus de transmission de cette dernière, l’absence de mention de la durée du contrat de syndic dans le contrat joint à la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2021 et dans la résolution concernée de cette assemblée.
Elle conclut donc à la mauvaise foi du syndic et invoque un préjudice de jouissance et financier du fait du comportement de ce dernier. Elle fait valoir que le syndic est redevable, à titre de pénalité, de la somme de 15 euros par jour jusqu’à ce qu’il accepte de communiquer les documents demandés, somme à déduire de ses honoraires. Elle soulève également le fait que la communication de ces informations aurait eu une incidence sur le résultat de certains votes de l’assemblée générale puisque les copropriétaires se sont prononcés sans être correctement éclairés sur la situation.
Elle relève l’irrégularité des procès-verbaux des assemblées générales contestées en raison de l’absence d’annexion de la feuille de présence. Elle ajoute que l’un des procès-verbaux peut être caractérisé de faux dont le syndic est à l’origine puisqu’il y est indiqué qu’elle a voté pour l’élection de M. [I] en qualité de membre du conseil syndical alors qu’elle a voté contre cette résolution dans les deux courriels par lesquels elle a transmis ses votes par correspondance. Elle déduit également l’irrégularité des procès-verbaux de la présence et de la participation active de l’avocat du syndic, tiers à la copropriété mais rémunéré par le syndicat, à l’assemblée générale du 9 juin 2022 pour influencer les votes de M. [Z], quand bien même aucun vote en assemblée générale n’a désigné l’avocat du syndic malgré ses multiples demandes et alors que sa présence était conditionnée à l’obtention d’un mandat d’un copropriétaire ou d’une autorisation du tribunal.
Elle estime de l’annulation d’une assemblée générale a un effet rétroactif et que la notification des procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022, 3 juillet 2023 et 10 juin 2024 par un syndic dépourvu de qualité est irrégulière et ne fait pas courir le délai de prescription de 2 mois pour contester les assemblées générales.
Elle en déduit qu’étant défaillante et non représentée en 2022 et opposante en 2023 et 2024, elle a régulièrement agi en contestation de ces assemblées et qu’elle n’a pas pu demander l’annulation des assemblées de 2021 et 2023 parce que son avocat désigné par l’aide juridictionnelle n’a jamais été remplacé et que le transfert de l’aide juridictionnelle n’a jamais été effectué.
Elle estime que l’absence de convocation régulière de tous les copropriétaires et le problème de répartition illégale des tantièmes permet d’exclure l’application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle en conclut que la prescription quinquennale de droit commun est alors applicable.
Elle fait également valoir que l’abus de majorité donc les membres permanents du conseil syndical sont à l’origine et prive le syndicat de son pouvoir décisionnel et lui fait supporter, ainsi qu’à M. [Z], la totalité des frais de rénovation de la façade et de certains travaux privatifs.
Elle expose que le délai de prescription de deux mois n’est pas applicable étant donné que le vote du devis correspondant aux travaux de la façade est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires puisque susceptible de les rendre pénalement responsables d’infractions au code de l’urbanisme en cas de réalisation des travaux alors qu’ils auraient pu bénéficier de subventions publiques et du remboursement de l’assureur d’un chantier voisin ayant causé des fissures sur la façade de l’immeuble.
Elle déplore le fait de ne pas réussir à obtenir un rendez-vous avec l’architecte de la ville ni avec le service d’urbanisme afin de déposer différents permis de travaux.
Elle soutient que les résolutions concernant le devis relatif aux travaux de façade doivent être considérées comme inexistantes en raison des vices graves qui les affectent. Elle considère que les exceptions de nullité pour vice de forme et de fond qu’elle soulève sont imprescriptibles et qu’elle n’est donc pas soumise au délai de 2 mois prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle souhaite également engager la responsabilité des vendeurs de ses lots, du notaire de la vente et de l’agence immobilière. Elle explique que ses vendeurs n’ont jamais signé de règlement de copropriété ou d’état descriptif de division répartissant irrégulièrement les tantièmes entre les copropriétaires et que son acte de vente s’est basé sur le règlement de copropriété contesté qui n’était qu’en cours de publication au jour de son acquisition.
Elle soutient que M. [I] a pris contact avec le notaire chargé de la vente de son lot afin que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en la faveur de ce dernier soient bien mentionnés dans son acte de vente.
Elle estime que ses vendeurs ne pouvaient ignorer que la répartition des tantièmes de copropriété nécessitait un rapport de géomètre-expert financé et voté par l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle relève que l’acte de partage de la copropriété du 8 novembre 1940 ne lui a pas été remis lors de la vente, tout comme l’état descriptif de division du 7 novembre 1960. Elle indique avoir découvert après l’acquisition qu’au moins 14 copropriétaires étaient titulaires d’un droit de passage au niveau de son rez-de-jardin et que 4 autres copropriétaires habitaient également à l’entresol. Elle en déduit que ses vendeurs sont à l’origine de réticences dolosives puisqu’ils connaissaient la valeur légale de l’acte de partage de 1940 résultant de l’absence de vote en assemblée générale du règlement de copropriété publié le 23 juin 2021, date à laquelle ils étaient encore copropriétaires.
Elle évoque également la responsabilité de l’agence immobilière Saint Michel et du notaire qui représente cette dernière qui n’ont pas vérifié la régularité et la concordance des actes de copropriété.
Elle soutient que les vendeurs et le notaire rédacteur de l’acte de vente ne pouvaient ignorer que la copropriété était constituée de 4 bâtiments et 4 jardins et non d’un seul immeuble avec uniquement 4 copropriétaires principaux.
Elle relève que le notaire a indiqué dans l’acte de vente que la réduction du prix dont elle avait bénéficié avait pour but de contribuer aux frais de démolition de son appentis, alors qu’il s’agissait d’une aide pour financer les travaux de la façade, afin d’éviter l’engagement de la responsabilité des vendeurs dans le cadre de futurs litiges concernant cette démolition. Elle en conclut que le notaire a procédé à des manœuvres pour protéger ses clients.
Elle soutient que si elle avait pu se rendre à l’assemblée générale litigieuse, elle aurait voté contre la démolition de son appentis. Elle relate que le vendeur et l’agence immobilière lui ont fait croire que cette pièce n’était pas indispensable à son appartement alors que l’arrivée d’eau et l’évacuation de la salle de bain et de la cuisine du lot n°9 sont situées dans cet appentis. Elle en déduit que la priver de cette partie privative engendrerait la nécessité de réaliser d’importants travaux de plomberie et une reconfiguration complète de son appartement.
En outre, elle conteste la cohérence de l’augmentation constante du budget prévisionnel alors que les seules charges communes sont la facture annuelle d’eau froide, la facture d’assurance qui a été résiliée sans l’accord de l’assemblée générale ainsi que quelques frais bancaires et postaux. Or, elle souligne qu’elle ne logeait pas dans son appartement insalubre et donc ne consommait pas ou peu d’eau. Elle soulève également le fait que ses charges additionnées à celles de M. [Z], propriétaire d’un studio avec douche, financent presque l’intégralité de la facture annuelle, sans contribution des deux autres copropriétaires qui habitent ou louent leur appartement. De plus, elle indique que le syndic n’effectue aucun entretien des parties communes et gère la copropriété de façon indigne et dangereuse.
Elle explique avoir toujours payé ses charges courantes jusqu’à ce qu’elle reçoive sa convocation à l’assemblée générale du 3 juillet 2023 et remarque l’augmentation considérable de ses charges, raison pour laquelle elle a sollicité l’aide juridictionnelle afin d’introduire une procédure aux fins de consignation de ses charges.
Elle fait part des problèmes qu’elle a rencontré à l’occasion du traitement de son dossier d’aide juridictionnelle.
Elle conteste l’approbation des comptes et le quitus donné au syndic depuis 2021 en raison des anomalies comptables et dépenses injustifiées.
Elle fait valoir que le syndic a refusé d’établir un diagnostic de performance énergétique et de réclamer à tous les copropriétaires leur part de financement, privant ainsi la copropriété de subventions publiques s’élevant jusqu’à 50% des travaux de rénovation de la façade.
Elle expose qu’une expertise comptable est indispensable mais impossible tant que le nombre total de copropriétaires n’aura pas été défini dans le cadre de la procédure pendante devant la présente juridiction sous le numéro de RG 22/3211 si bien qu’elle sollicite un sursis à statuer ou la jonction des procédures.
Elle expose que le syndic a souscrit une nouvelle assurance avec une option bris de machines pour le compte de la copropriété alors que les seules machines présentes dans l’immeuble sont les deux motos de M. [I] mais que le syndic a refusé de souscrire une assurance protection juridique malgré les nombreuses procédures en cours. Or, elle relève que la souscription de polices d’assurance au nom et avec l’accord préalable du syndicat relève des missions du syndic. Elle indique avoir donc été empêchée de déclarer quatre sinistres liés à des dégâts des eaux, effractions et actes de vandalisme dans les parties privatives et communes, outre le problème des fissures apparues sur la façade de l'immeuble après la réalisation de travaux dans l’immeuble voisin. Elle estime que les cambriolages dont elle a été victime se multiplient à cause du refus du syndic de mettre à l’ordre du jour des assemblées les travaux urgents concernant sa baie vitrée. Elle relate que seuls ses lots ont subi des cambriolages afin de l’inciter à vendre.
Elle explique que le syndic a mis à la charge du syndicat des travaux relevant de la ville, qu’il a refusé de déclarer les sinistres survenus et le vol permanent de son courrier tout comme de sécuriser les boîtes aux lettres, l’empêchant ainsi d’être effectivement destinataire des actes de commissaire de justice qui lui étaient adressés. Elle précise que les résolutions liées aux fautes du syndic qui est responsable d’une mauvaise gestion et de l’engagement de frais inutiles ne sont jamais inscrites à l’ordre du jour malgré ses multiples relances pour que le délai de prescription s’écoule et que le syndicat ne puisse plus se retourner contre lui.
Elle relève l’existence d’un conflit d’intérêt puisque l’avocat du syndic est le même que celui de la copropriété alors que ce choix n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale et que le montant des honoraires est disproportionné.
Elle fait valoir que les frais d’avocat doivent être déduits des sommes réclamées à un copropriétaire au titre des charges impayées selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sollicite donc la rectification des erreurs affectant le solde de son compte individuel sur le fondement de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.
Elle estime que certaines dépenses injustifiées devront être remboursées par le