TJ 67482, 20 août 2025, RG 25/02210

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 25/02210
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNGZ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

- M. [O]
- [T]
- Préfecture du Bas-Rhin

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société SACA DOMIAL, Société Anonyme à conseil d'administration, Société d'Habitations à Loyer Modéré, venant aux droits et obligations du bailleur initial, suite à fusion absorption des Sociétés HSA et HFA par HFA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [O]
né le 20 Juin 1979 à [Localité 3] (ANGOLA)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Comparant en personne

Madame [E] [G] [T]
née le 07 Mars 1988 à [Localité 5] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection
Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Mai 2025
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 25 février 2025 à monsieur [F] [O] et madame [E] [T], la société DOMIAL expose que :

- elle vient aux droits d’un bailleur qui par acte sous seings privés du 29 juin 2011, a donné à bail à monsieur [O] et madame [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

- le loyer convenu actuel est de 593,11 euros charges inclues ;

- après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 23 décembre 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, à la somme de 1 687,55 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société DOMIAL a, le 25 février 2025, fait assigner monsieur [O] et madame [T] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
▸ ordonner l’expulsion,
▸ condamner solidairement et monsieur [O] et madame [T] au paiement en deniers ou quittances de la somme de 1 345,57 euros due au 18 février 2025 au titre des loyers impayés,
▸ les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société DOMIAL, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 071,02 euros ;

Que monsieur [O] et madame [T] reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement en raison d’une situation difficile ; qu’ils se proposent de régler 90 euros par mois en sus du loyer ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 20 août 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société DOMIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 23 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025 ;

Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 26 février 2025 et l’audience s’est tenue le 14 mai 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [O] et madame [T] n'ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 4 février 2025, de sorte qu'au jour de l’audience, il reste du la somme de 3 071,02 euros outre les frais ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;
Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement en deniers ou quittances de la somme de 3 071,02 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 4 février 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l'espèce, il résulte des débats que la société DOMIAL ne s’oppose pas à l’octroi de délai ; que les revenus de monsieur [O] et madame [T] permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du diagnostic social que les locataires ont 4 enfants ; que leurs revenus devraient permettre de régulariser l’arriéré locatif ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société DOMIAL dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [O] et madame [T] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,
- il pourra être procédé à l'expulsion de monsieur [O] et madame [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [O] et madame [T] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société DOMIAL les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, les locataires seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS