TJ 13055, 1 sept. 2025, RG 25/03433

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025
Président : Madame LIEGEOIS
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :
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à Me Catherine GAUTHIER..................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/03433 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6SCI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [W] [N]
né le 08 Octobre 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [D]
née le 29 Mai 2003 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 janvier 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait citer M. [W] [N] et Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation judiciaire de ce contrat,
- l'expulsion de M. [W] [N] et Mme [X] [D] et des occupants de leur chef,
- la condamnation solidaire de M. [W] [N] et Mme [X] [D] au paiement de la somme de 1 550,74 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1 341,86 euros et de l’assignation pour le surplus,
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et son paiement à la caution sur justification d'une quittance subrogative,
- la condamnation de M. [W] [N] et Mme [X] [D] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

en exécution de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 portant réforme de l’Action Logement, elle intervient aux droits des CIL, ASTRIA et SOLENDI,dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie, la validation des quittances subrogatives par le bailleur,dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 2], 1er étage sur rue appartenant à la société civile immobilière BABS, elle s’est portée caution de M. [W] [N] et Mme [X] [D],à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 3 532,74 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier à décembre 2024,selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire,un commandement de payer la somme de 1 341,86 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié le 25 avril 2024, dénoncé à la CCAPEX le 26 avril 2024,les tentatives de réglement amiable n’ont pas abouti.
A l'audience du 1er septembre 2025, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 3 922,76 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Cités à étude M. [W] [N] et Mme [X] [D] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement et la résiliation

La société Action Logement Services produit l'acte du 13 avril 2023, par lequel la société civile immobilière BABS a consenti un bail d'habitation à M. [W] [N] et Mme [X] [D] pour un logement situé [Adresse 2], 1er étage sur rue, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 660 euros et d'une provision sur charges d'un montant de 35 euros.

Selon contrat de cautionnement visale n° A10262916054 du 12 avril 2023 entre Action Logement Services et la société civile immobilière BABS :

le contrat de cautionnement couvre au maximum 36 impayés de loyer,la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.
Au vu de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 22 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience et de la notification du commandement de payer à la CCAPEX réalisée le 26 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la demande de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Le commandement de payer du 25 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette d'un montant de 1 341,86 euros, laisse un délai de deux mois aux locataires pour régulariser l'impayé et comporte l'adresse du fonds de solidarité.

Néanmoins, alors que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version applicable au contrat de bail du 13 avril 2023 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, force est de constater que la clause résolutoire stipulée au contrat stipule qu'en cas de défaut de paiement le contrat sera résilié de plein droit un mois seulement après un commandement de payer.

Cette clause résolutoire ne respectant pas les dispositions d'ordre public de l'article précité en ce qu'elle prévoit un délai plus court de régularisation de l'impayé accordé au loctaire que le délai légal ne saurait recevoir application. Le fait que le commandement de payer du 25 avril 2023 accorde un délai de deux mois au locataire n'est pas de nature à régulariser la clause litigieuse de sorte que la demande tendant à constater l'acquisition d'une telle clause est rejetée.

Il convient dès lors d'examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte du 10 décembre 2024 produit par la société Action logement services indique l'arrêt du versement des loyers à compter mois de janvier 2024 puis des versements partiels à compter de mai 2024 avec un solde débiteur de 1 550,74 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Il n'est pas justifié que le décompte actualisé du 29 juillet 2025 faisant étant d'une dette de 3 922,76 euros en juillet 2025, terme de juillet inclus, ait été notifié aux défendeurs qui sont non comparants alors même que cette actualisation de la créance s'analyse en une demande additionnelle de paiement des loyers et provisions sur charges et non en paiement d'indemnités d'occupation, dans le cadre d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle ne peut donc être prise en compte sauf à méconnaitre le principe de la contradiction.

Dans ces conditions, les manquements des locataires tenant au non paiement de la somme de 1 550,74 euros ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

La demande est par conséquent rejetée ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à des indemintés d'occupation.

Par ailleurs, au vu du décompte, du contrat de cautionnement, de la quittance subrogative du 7 décembre 2024, de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail du 13 avril 2023 et du détail de la créance du 10 décembre 2024, il convient de condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [X] [D] à payer la somme de 1 550,74 euros à la société Action logement services au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024, terme de décembre inclus.

Cette condamnation emporte intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer valant mise en demeure, à hauteur de 1 341,86 euros, puis du 21 janvier 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [W] [N] et Mme [X] [D] sont condamnés in solidum aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, la demande de constatation de la clause résolutoire étant rejetée.

L'équité ne commande pas d'allouer à la société Action Logement Services une quelconque somme en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS