ca other source api

CA Montpellier, 4 nov. 2025, RG 23/03492

Vérifier : CA Montpellier, 4 nov. 2025, RG 23/03492 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source

Date: 04/11/2025
Numéro: 23/03492
Lieu / cour: ca_montpellier
Chambre: 5e chambre civile
Type: arret
Id: 690aee7e28bf9d42b6cc13ad

Texte de la décision

72,684 caractères · tronqué Afficher l’intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/03492 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4JM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 JUIN 2023

Tribunal judiciaire de BÉZIERS

N° RG 22/00159

APPELANTE :

S.A.S. MOUCHET-BURY représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. POLYGONE BEZIERS SCI au capital de 98.064,00 €, inscrite au RCS de BEZIERS sous le numéro 538 132 341 prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités audit siège social sis

[Adresse 5],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé du 26 février 2009, la SCI Polygone [Localité 6], venue aux droits de la société SNC Polygone [Localité 6], a donné à bail à la SAS Mouchet-Bury un local à usage commercial situé au sein du centre commercial dénommé [Adresse 8], pour une durée de dix années à compter du 31 mars 2010 et moyennant un loyer annuel de 60 400 euros hors taxes.

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2019, le bail a été renouvelé pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2020 jusqu'au 31 décembre 2029, moyennant un loyer minimum garanti de 67 191euros hors charges et hors taxes par an.

Dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid 19, le gouvernement a pris plusieurs dispositions légales et réglementaires et, notamment :

- un arrêté du 14 mars 2020 disposant que « ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 (') les centres commerciaux »,

- un arrêté du 15 mars 2020 précisant que « ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 (') Magasins de vente et [Localité 7] commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes »,

- un décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 dont l'article 8 dispose : « ne peuvent accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 (') Magasins de vente et [Localité 7] commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes »,

- un décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 qui a prolongé le délai de l'interdiction jusqu'au 11 mai 2020,

- un décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020.

Dans ces conditions, les locaux de la SAS Mouchet-Bury sont restés fermés du 15 mars au 11 mai 2020 puis du 30 octobre 2020 jusqu'au 27 novembre 2020.

A compter du 15 décembre 2020, un couvre-feu a été mis en place à partir de 20 heures en application du décret n° 2020-1582 du 14 décembre 2020, puis à compter du 16 janvier 2021, le couvre-feu est passé à 18 heures en application du décret n° 2021-31 du 15 janvier 2021.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2020, la SCI Polygone [Localité 6] a assigné la SAS Mouchet-Bury devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers, afin d'obtenir à titre provisionnel le règlement de la somme de 34 951,20 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par ordonnance du 22 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a enjoint les parties à rencontrer un médiateur dans le cadre des demandes exposées.

Cette mesure n'a pas abouti.

Par acte extrajudiciaire signifié le 16 décembre 2021, la SCI Polygone [Localité 6] a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Mouchet-Bury pour réclamer le paiement de la somme de 241 089,65 euros.

Par ordonnance du 22 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a dit n'y avoir lieu à référé et a rejeté l'ensemble des demandes des parties.

La SCI Polygone [Localité 6] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt infirmatif du 15 décembre 2022, la cour d'appel de Montpellier statuant en référé a condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme provisionnelle de 291 962,15euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au troisième trimestre 2022, outre intérêts au taux de 1% par mois dus à compter de l'exigibilité des factures, rejeté les demandes de provisions formées par la SAS Mouchet-Bury à l'encontre de la SCI Polygone [Localité 6] au titre du remboursement des provisions sur charges et de l'indexation du loyer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec effet à compter du 24 juin 2022, rejeté la demande de délai de paiement formée par la SAS Mouchet-Bury, ordonné à la SAS Mouchet-Bury de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans le délai de quinze jours suivant la signification de la décision et à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Polygone [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des locaux occupés, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant, rejeté la demande formée par la SCI Polygone [Localité 6] aux fins d'assortir l'expulsion d'une astreinte, fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS Mouchet-Bury de la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux au montant s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location, et condamné en tant que de besoin la SAS Mouchet-Bury au paiement de cette indemnité.

Le 1er mars 2023, la SAS Mouchet-Bury a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 15 décembre 2022.

Par arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d'appel de Montpellier, sauf en ce qu'il rejette l'exception d'incompétence du juge des référés au profit du tribunal judiciaire de Béziers, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la SAS Mouchet-Bury relative à la révision du loyer pour imprévision, et rejette les demandes de provisions formées par la société Mouchet-Bury au titre du remboursement des provisions sur charges et de l'indexation du loyer.

La Cour de cassation a exposé, au visa de l'article 4 du code de procédure civile, qu'en retenant que la bailleresse avait, le 23 mai 2022, fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux après l'expiration d'un délai d'un mois, lequel reproduit intégralement ladite clause et comprend le détail des sommes impayées par factures, numérotées et datées, permettant au destinataire de l'acte de connaître le détail des sommes qui lui étaient réclamées, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 24 juin 2022, alors que dans leurs conclusions d'appel, aucune des parties ne sollicitait l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer du 23 mai 2022, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé, de sorte qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt qui constate la résiliation du bail au 24 juin 2022 entraîne la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant la locataire au paiement d'une provision sur les loyers arrêtés au troisième trimestre 2022 et fixant une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

Par acte du 14 janvier 2022, la SAS Mouchet-Bury a fait assigner la SCI Polygone [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Béziers.

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 mai 2022, la bailleresse a signifié un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour réclamer le paiement de la somme de 272 630,63 euros.

Le jugement contradictoire rendu le 19 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déclare non-écrite la clause d'indexation stipulée au bail conclu entre les parties ;

Déboute la SAS Mouchet-Bury du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de la somme de 262 600 euros au titre au titre des loyers, charges et accessoires impayés, résultant du bail commercial en date du 13 décembre 2019, outre intérêts au taux de 1 % par mois dus à compter de l'exigibilité des factures ;

Condamne la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 26 260 euros à titre de pénalité de retard de paiement ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 13 décembre 2019 avec effet à compter du 24 juin 2022 ;

Ordonne à la SAS Mouchet-Bury de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, la SCI Polygone [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

Déboute la SCI Polygone [Localité 6] de sa demande d'astreinte ;

Condamne la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2022 jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location ;

Condamne la SAS Mouchet-Bury aux dépens ;

Condamne la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision et dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

Rejette le surplus des demandes.

Le premier juge déclare nul et de nul effet le commandement délivré le 16 décembre 2021, dans la mesure où en ne reproduisant pas les termes de la clause résolutoire visée au bail commercial et en ne visant pas de manière suffisamment explicite celle-ci, ledit commandement a pu induire en erreur la SAS Mouchet-Bury sur sa portée. A contrario, il déclare valable le commandement délivré le 23 mai 2022, relevant l'absence d'imprécision du décompte y figurant ainsi que le défaut d'établissement de la mauvaise foi de la SCI Polygone [Localité 6] dès lors que « le contexte procédural » invoqué par la SAS Mouchet-Bury ne suffit pas à en rapporter la preuve, que la bailleresse a délivré ledit commandement après deux mises en demeure de payer restées infructueuses, se limitant à exiger le paiement de loyers impayés.

Il rejette la demande de restitution des provisions sur charges formée par la SAS Mouchet-Bury, retenant que la SCI Polygone [Localité 6] justifie des montants des dépenses effectuées.

Le premier juge rejette également les demandes formulées par la SAS Mouchet-Bury de suppression et de réduction des loyers et charges dues pendant les périodes de fermeture administrative des locaux ou d'ouverture encadrée, relevant notamment qu'aucune des mesures réglementaires et légales prises dans le cadre de la lutte contre l'épidémie de covid 19 n'a suspendu l'exigibilité des loyers commerciaux s'agissant des périodes d'interdiction de recevoir du public ou d'ouverture encadrée, que la chose louée n'a pas été détruite ni en totalité ni partiellement, qu'il n'est pas plus allégué qu'elle souffrirait d'une non-conformité, que durant lesdites périodes le preneur a été en possession du bien loué et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ne saurait être reproché au bailleur, lequel, en l'absence de stipulations contractuelles particulières, n'était pas tenu de garantir la commercialité des locaux et qu'il résulte de l'article 1218 du code civil que la SAS Mouchet-Bury, débitrice des loyers, n'apparaît pas fondée à invoquer à son profit la force majeure.

Il déclare non écrite la clause d'indexation stipulée au bail litigieux, condamnant la SCI Polygone [Localité 6] au paiement de la somme de 24 728,52 euros à titre de trop-perçu, indiquant que le bail prévoit qu'en cas de baisse de l'indice le loyer ne pourra être inférieur au loyer minimum garanti initial, que la clause d'échelle mobile, qui limite la baisse du loyer révisé à un montant plancher, doit être réputée non écrite en ce qu'elle a pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et conduit le preneur à renoncer par avance à son droit d'obtenir la révision judiciaire dans les conditions de l'article L. 145-39 du code de commerce.

Le premier juge retient que la SCI Polygone [Localité 6] est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 72 597,66 euros au titre de la déchéance du bénéfice de l'abattement qu'elle a consenti à la SAS Mouchet-Bury et de 17 337,71 euros au titre des pénalités pour infraction à la règle de continuité d'ouverture, constatant que l'enseigne a été fermée les dimanches 31 janvier, 7 février, 14 février et 21 février 2021 alors que l'argument selon lequel la SAS Mouchet-Bury n'a pas pu ouvrir son commerce ces journées-là, eu égard au refus de travailler de l'ensemble de ses salariés qu'elle n'a pas pu contraindre conformément aux dispositions du code du travail, est inopérant en ce qu'en toute hypothèse, cela ne pouvait légitimement faire obstacle aux stipulations contractuelles relatives à la continuité d'ouverture. Il ajoute que la SAS Mouchet-Bury a cessé de payer les appels de loyers et charges depuis le 2ème trimestre 2020 et n'a repris certains paiements qu'épisodiquement à compter de 2022, ne respectant pas les échéances contractuelles de paiement des loyers.

Il condamne, par application de l'article 22.2 des conditions générales du bail, la SAS Mouchet-Bury au paiement de la somme de 26 260 euros à titre de pénalités de retard, constatant qu'il n'y a pas lieu de réduire le montant de cette clause pénale en ce qu'elle n'est pas manifestement excessive.

Le premier juge rejette la demande de délais de paiement formulée par la SAS Mouchet-Bury, constate l'acquisition de la clause résolutoire avec effet à compter du 24 juin 2022 conformément au commandement de payer délivré le 23 mai 2022 resté infructueux après le délai d'un mois, ordonne l'expulsion de la SAS Mouchet-Bury et la condamne à une indemnité d'occupation, relevant qu'une reprise des paiements à l'issue des périodes de fermeture du centre commercial en 2020 n'est pas démontrée alors même que la société preneuse a pu poursuivre son activité et ne justifie pas que sa situation financière était particulièrement obérée.

Il rejette également la demande de révision du loyer pour imprévision ainsi que celle tendant subsidiairement à voir nommer un expert avec pour mission d'estimer le loyer qui pourrait être appliqué, formulées par la SAS Mouchet-Bury, dans la mesure où elle ne produit aux débats aucune pièce financière relative à sa situation économique permettant de démontrer qu'un changement de circonstances imputable à l'arrivée du Covid 19, qu'elle se contente d'alléguer, rendrait l'exécution du contrat particulièrement onéreuse pour elle et aucune analyse chiffrée ou élément permettant de justifier la somme sollicitée au titre du loyer.

La SAS Mouchet-Bury, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions du 20 novembre 2024, la SAS Mouchet-Bury, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Recevoir la société Mouchet-Bury en son appel et la dire bien fondée ;

Infirmer le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a :

« Débouté la SAS Mouchet-Bury du surplus de ses demandes,

Condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de la somme de 262 600 euros au titre au titre des loyers, charges et accessoires impayés, résultant du bail commercial en date du 13 décembre 2019, outre intérêts au taux de 1 % par mois dus à compter de l'exigibilité des factures,

Condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 26 260 euros à titre de pénalité de retard de paiement,

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 13 décembre 2019 avec effet à compter du 24 juin 2022,

Ordonné à la SAS Mouchet-Bury de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, la SCI Polygone [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant,

Condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2022 jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location,

Condamné la SAS Mouchet-Bury aux dépens,

Condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision et dit n'y avoir lieu à l'écarter,

Rejeté le surplus des demandes ;

Le confirmer pour le surplus, en ce qu'il a déclaré non écrite la clause d'indexation du bail, annulé le commandement de payer du 16 décembre 2021 et débouté la SCI Polygone [Localité 6] de sa demande d'astreinte ;

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2021 :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2021 ;

Subsidiairement, juger inopérant, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiés par la SCI Polygone [Localité 6] à la SAS Mouchet-Bury en date du 16 décembre 2021 car :

le commandement de payer délivré à la SAS Mouchet-Bury le 16 décembre 2021 est incomplet et ne reproduit pas la clause résolutoire,

la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par la SCI Polygone [Localité 6] et qu'elle ne peut produire aucun effet,

au vu de l'imprécision des comptes et du défaut de justification des sommes, les commandements de payer visant la clause résolutoire sont, de la même façon, inopérants ;

En tout état de cause, juger qu'après avoir fait les comptes entre les parties, la SAS Mouchet-Bury n'est redevable d'aucune somme envers la SCI Polygone [Localité 6] et qu'en conséquence, les causes du commandement de payer sont infondées et que la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;

Juger que la SAS Mouchet-Bury s'est acquitté des causes du commandement du 16 décembre 2021 suite au virement de 291 962,15 euros le 17 février 2023 et la saisie attribution effectuée par la SCI Polygone [Localité 6] pour un montant de 293 113,90 euros, et qu'ainsi la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;

Subsidiairement, accorder des délais rétroactifs à la SAS Mouchet-Bury, suspendre la clause résolutoire pendant lesdits délais, constater que les sommes ont été réglées et dire que la clause résolutoire n'a pas pu jouer à son encontre ;

Très subsidiairement, s'il existerait un arriéré locatif, accorder à la SAS Mouchet-Bury des délais sur 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais ;

Juger qu'en cas de non-respect de cet échéancier, la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mai 2022 :

Juger qu'à défaut pour la SCI Polygone [Localité 6] d'avoir expressément visé le commandement de payer du 23 mai 2022 et à défaut d'avoir expressément demandé l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ce commandement dans ses conclusions de première instance, aucune acquisition de clause résolutoire, ni aucune expulsion, ne peut être fondée sur cet acte ;

Juger irrecevable, s'agissant d'une prétention nouvelle en cause d'appel non soumise au premier juge, la demande subsidiaire de la SCI Polygone [Localité 6] de constater la résiliation du bail aux torts de la SAS Mouchet Bury à la date du 24 juin 2022 attachée au commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mai 2022 ;

la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par la SCI Polygone [Localité 6] et qu'elle ne peut produire aucun effet,

au vu de l'imprécision des comptes et du défaut de justification des sommes, les commandements de payer visant la clause résolutoire sont, de la même façon, inopérants ;

Juger que la SAS Mouchet-Bury s'est acquitté des causes du commandement du 23 mai 2022 suite au virement de 291 962,15 euros le 17 février 2023 et la saisie attribution effectuée par la SCI Polygone [Localité 6] pour un montant de 293 113,90 euros, et qu'ainsi la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;

Très subsidiairement, s'il existerait un arriéré locatif, accorder à la SAS Mouchet-Bury des délais sur 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais ;

Sur la clause d'indexation :

Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé non écrite dans son intégralité la clause d'indexation du bail commercial en date du 26 février 2009 et condamner la SCI Polygone [Localité 6] à rembourser à la SAS Mouchet Bury les trop-versés d'indexation indues pour un montant de 24.728,25 euros ;

Sur les charges :

Juger que les charges ne sont pas justifiées et condamner la SCI Polygone [Localité 6] à rembourser à la SAS Mouchet-Bury les provisions sur charges sur la période non-prescrites de 5 ans, soit la somme de 258 729,60 euros ;

Sur les loyers « Covid :

Juger que la SCI Polygone [Localité 6] n'a pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible en fermant son centre commercial et ses parties communes à la clientèle, autorisant la SAS Mouchet-Bury à lui opposer l'exception d'inexécution pendant les périodes de fermeture du centre commercial, soit du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020, puis du 4 avril au 18 mai 2021 ;

Juger qu'en raison de l'impossibilité d'exécuter le contrat de bail, celui-ci a été suspendu pendant les périodes de fermeture du Centre commercial et de ses parties communes et de l'interdiction d'y faire entrer la clientèle ;

Juger qu'en raison de la perte partielle des parties communes du centre commercial, accessoires de la chose louée, les loyers doivent être ramener à 0 euro pendant les périodes de fermeture du centre commercial ;

Juger que la SAS Mouchet-Bury n'est pas redevable des loyers, charges et taxes du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020, puis du 4 avril au 18 mai 2021 correspondant aux périodes de fermeture du centre commercial, soit la somme non due de 31 401,68 euros ;

Juger que même pendant la période d'ouverture encadrée des parties communes du centre commercial, accessoires de la chose louée, du 11 mai 2020 au 31 décembre 2021, les mesures de distanciation, les jauges à l'entrée et les couvre-feux ont également conduit à une perte partielle de la chose louée, entraînant une diminution des loyers, charges et accessoires de 50 % sur cette période, soit la somme indue de 61 163,56 euros ;

Débouter la SCI Polygone [Localité 6] de sa demande en paiement de loyers, charges, accessoires et pénalités sur ces périodes ;

Sur les comptes entre les parties :

Juger qu'après avoir fait les comptes entre les parties, la SCI Polygone [Localité 6] doit être condamnée à payer à la SAS Mouchet-Bury la somme de 619 990 euros détaillée comme suit :

Somme réclamée par la bailleresse : 287 328,52 euros,

Règlements du 1T et 2T 2022 de la SAS Mouchet-Bury :

(-) 44 801,81 euros,

Pénalités de fermetures : (-) 17 337,71 euros,

Abattement sur loyer : (-) 72 597,66 euros,

Périodes de fermetures gouvernementales (loyers, charges et accessoires) : (-) 31 401,68 euros,

Diminution des loyers de 50 % pendant les périodes d'ouverture encadrée : (-) 61 163,56 euros,

Trop versés de loyers suite à indexation illicite :

(- ) 24 728,52 euros,

Provisions sur charges non justifiées : (-) 258 729,60 euros,

Conversion saisie attribution : (-) 206 138,45 euros,

Règlement de la SAS Mouchet-Bury du 17 février 2023 :

(-) 291.962,15 euros,

Remboursement partiel du trop perçu par bailleresse : 101 542,62 euros,

Total : (-) 619 990 euros ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas d'existence d'un arriéré locatif et/ou d'acquisition de la clause résolutoire :

Ramener la condamnation au titre de la clause pénale de l'article 22.2 des conditions générales et autres intérêts de retard prévus du bail commercial en date du 13 décembre 2019 au montant plus raisonnable d'un euro ;

Fixer l'indemnité d'occupation dû par la SAS Mouchet-Bury à la SCI Polygone [Localité 6] au même montant que le dernier loyer ;

Accessoirement, sur la révision pour imprévision :

Réviser le contrat de bail et fixer ledit loyer à 18 477,52 euros par an en principal à compter de la demande de révision pour imprévision du 7 mai 2020 afin que la commercialité et le commerce retrouvent leur équilibre initial ;

Subsidiairement, ordonner la nomination d'un expert avec pour mission d'estimer le loyer qui pourrait être appliqué dans le cadre de la nouvelle situation économique et commerciale actuelle, afin que le loyer soit supportable au vu de l'équilibre initial du contrat de bail ;

En tout état de cause

Débouter la SCI Polygone [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Polygone [Localité 6] à payer à la SAS Mouchet-Bury la somme de 30 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens et autoriser à les recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Concernant le commandement de payer du 16 décembre 2021 délivré pour une somme de 241 089,65euros, elle soutient que si l'intitulé de l'acte vise bien la clause résolutoire , le document ne comporte aucune reproduction de la dite clause, de sorte que cet acte est nul et de nul effet, qu'en tout état de cause, il a été délivré avec mauvaise foi par la bailleresse durant la période d'incertitudes économiques liées au COVID et de surcroît, qu'il est particulièrement imprécis ne permettant pas à la locataire d'apprécier le montant de sa dette et enfin que par virement du 17 février 2023, la locataire a soldé les causes dudit commandement à la date de l'audience de plaidoiries en première instance , ce que ne conteste pas la bailleresse , de sorte que la clause résolutoire n'a pu jouer .

Elle conteste l'affirmation de la bailleresse selon laquelle le bail était annexé au commandement et affirme que la bailleresse a obtenu deux fois le paiement de la même somme, la première fois de façon amiable et la seconde fois, en exécution de la saisie.

Concernant le commandement de payer du 23 mai 2022, elle soutient que le tribunal ne pouvait constater la résiliation du bail sur la base de ce commandement, puisque la bailleresse n'a pas formulé une telle demande, ne visant dans ses conclusions que le commandement du 16 décembre 2021, que la juridiction de premier degré a statué ultra petita, que la bailleresse a bien visé dans ses conclusions devant le Tribunal Judiciaire et fondé ses demandes sur le seul commandement de payer du 16 décembre 2021 et qu'elle a demandé l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance de ce même commandement, que par arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation a très clairement jugé qu'il n'était pas possible de tenir compte de ce second commandement de payer, étant donné que la bailleresse ne le visait pas dans ses conclusions et ne sollicitait pas l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ce second commandement :

Elle soutient que compte tenu du contexte du litige, la délivrance d'un second commandement de payer par la bailleresse illustre sa mauvaise foi à l'encontre de sa locataire, cette délivrance intervenant alors que la société Mouchet-Bury avait repris le règlement de ses loyers à compter du 1er trimestre 2022 dans un effort d'apaiser les relations avec la société Polygone [Localité 6], et ce malgré la crise post-covid persistante.

Elle souligne également l'imprécision de ce second commandement et fait valoir que les causes du commandement ont été intégralement réglées par virement du 17 février 2023.

Elle s'oppose à la demande de prononcé la résiliation sur la base du second commandement délivré le 23 mai 2022 au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel qui n'est ni l'accessoire ni le complément ni la conséquence de la première, la rendant irrecevable en cause d'appel.

Sur l'arriéré locatif, elle fait valoir qu'un bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu'il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses et que, faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions, qu'en l'espèce, elle ne peut vérifier les montants qui lui sont refacturés, faute de précision sur les tantièmes retenus par la bailleresse pour calculer ses charges, que le prorata appliqué a fait l'objet d'une modification unilatérale par le bailleur, passant de 3/12 à 92/366 sans explication, qu'il convient de la condamner à lui rembourser les provisions indûment perçues sur la période non prescrite des cinq dernières années, soit la somme de 258.729,60 €TTC.

Pendant la période de fermeture du centre commercial en raison du COVID et les mesures d'interdiction d'accueil du public du centre commercial « Polygone [Localité 6] » doivent permettre de suspendre l'obligation de paiement des loyers pendant cette même durée soit : - du 15 mars au 11 mai 2020, - du 30 octobre au 29 novembre 2020, - du 4 avril au 18 mai 2021, la période de COVID s'analysant en cas de force majeure.

A défaut de retenir la force majeure, elle soutient que le bailleur n'a pas exécuté son obligation de délivrance pendant la période du COVID que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne.

Enfin, elle fait valoir qu'en raison de la perte juridique de la chose louée, le preneur est dégagé de ses obligations.

Elle reconnait que le 30 juin 2022, la Cour de cassation a écarté ces arguments juridiques pour s'opposer au remboursement des loyers et de charges dus pendant les fermetures administratives des locaux en raison de la Covid-19, mais que ces arrêts rendus pas la Cour de cassation le 30 juin 2022 n'ont pas jugé la question de la fermeture du centre commercial mais seulement celle de la fermeture des locaux loués, que la somme de 31.401,68 € TTC correspondant aux périodes de la fermeture du centre commercial des 15 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 29 novembre 2020 et du 4 avril au 18 mai 2021 n'est pas due par la société Mouchet-Bury, que les périodes d'ouvertures encadrées ont nécessairement eu un impact sur la commercialité des lieux , les réouvertures n'ayant lieu que durant quelques semaine sur des mois de fermeture et que selon le même raisonnement, il conviendra de réduire de moitié le loyer pendant la période d'ouverture encadrée soit du 11 mai 2020 au 31 décembre 2021 du fait de la perte partielle de la chose louée, soit une somme contestable de 63.163,56 € détaillée .

Concernant la clause d'indexation, elle soutient qu'elle doit être réputée non écrite d'une part car une clause qui comporte un loyer de base en-dessous duquel l'indexation ne peut jamais aboutir, exclut la réciprocité et est contraire aux règles monétaires et d'autre part car elle est contraire à l'article L145-39 du code de commerce qui autorise le locataire a sollicité une fixation à la valeur locative lorsque le loyer a varié de plus de 25% en raison de l'indexation, que la clause d'indexation étant réputée non écrite, seul est dû le loyer de base prévu au bail du 26 février 2009, d'un montant de 60.400 euros HT l'an, soit 5.033,33 euros HT par mois, qu'en tenant compte de la prescription quinquennale, les trop-versés de loyers à ce titre s'établissent à 24.728,25 € TTC au titre des trop-versés de loyer arrêtés au mois de décembre 2019.

Sur les pénalités réclamées par la bailleresse en raison de la non continuité de l'ouverture , elle conclut que les sommes réclamées par la bailleresse comprennent la somme de 17.337,71 € TTC correspondant à des pénalités pour infraction à la règle de la continuité d'ouverture, que la lecture de la facture permet de constater que ces pénalités sont appliquées pour les dimanche 31 janvier, puis le 7, 14 et 21 février 2021, que d'une part, la bailleresse est malvenue de facturer une pénalité de fermeture pour le 31 janvier 2021 alors qu'elle a dû, sous le coup d'un arrêté préfectoral, fermer son Centre Commercial dès 17 heures comme l'illustre la publication publiée sur la page Facebook du Centre Polygone [Localité 6] et que d'autre part, le Centre commercial Polygone [Localité 6] est usuellement fermé le dimanche, qu'enfin une stipulation contractuelle ne peut aller à l'encontre de l'ordre public social et que l'intégralité des salariés du site Polygone [Localité 6] a refusé de travailler ces journées-là.

Concernant les pénalités contractuelles, qu'elle soutient que ces diverses poursuites et pénalités sont inopportunes en raison « des circonstances aussi exceptionnelles, indépendantes de la volonté de parties , que de surcroît, le montant de toute pénalité excessive peut être réduit par la juridiction conformément au droit commun et il importe de rappeler à cet égard que l'article 1231-5 du code civil permet au juge, même d'office, de modérer la pénalité lorsque celle-ci est manifestement excessive, qu'en l'espèce, étant donné le contexte économique et social, les pénalités que la bailleresse réclame sont manifestement excessives.

Concernant la révision du loyer pour imprévision, elle soutient qu'en application de l'article 1195 du code civil, il est demandé à la Cour d'adapter le contrat de bail et, en particulier d'adapter le loyer à la nouvelle commercialité et, ainsi de fixer ledit loyer à 18.477,52 € par an en principal à compter de la demande de révision pour imprévision faite le 7 mai 2020.

Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2024, la SCI Polygone [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 262 600 euros au titre du bail commercial en date du 13 décembre 2019, outre intérêts au taux de 1 % par mois dus à compter de l'exigibilité des factures :

N°2020/03/140 en date du 12 mars 2020,

N°2020/06/RED140 en date du 24 juin 2020,

N°2020/07/140 en date du 1er juillet 2020,

N°2020/01/140 en date du 1er octobre 2020,

N°2021/01/140 en date du 13 janvier 2021,

N°2021/01/014 en date du 25 février 2021,

N°2021/04/140 en date du 1er avril 2021,

N°2021/07/140 en date du 6 juillet 2021,

N°2021/009/140 en date du 22 septembre 2021,

N°2021/10/140 en date du 20 octobre 2021,

N°2021/12/140 en date du 23 décembre 2021,

N°2022/03/140 en date du 23 mars 2022,

N°2022/06/140 en date du 27 juin 2022,

N°2022/009/140 en date du 20 septembre 2022,

N°2022/10/RED140 en date du 7 octobre 2022,

N°2022/04/009 en date du 6 avril 2022,

N°2022/04/039 en date du 7 avril 2022 ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] la somme de 26 260 euros au titre des dispositions de l'article 22.2 des conditions générales du bail commercial en date du 13 décembre 2019 ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SAS Mouchet-Bury de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'exception de la demande de nullité de la clause d'indexation stipulée au contrat de bail ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 13 décembre 2019 ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné à la SAS Mouchet-Bury de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et, à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que la SCI Polygone [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Mouchet-Bury à payer à la SCI Polygone [Localité 6] une indemnité d'occupation courant de la date de résiliation du bail à la libération intégrale des lieux donnés à bail, s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location, étant précisé que cette indemnité doit s'entendre augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2021 à la SAS Mouchet-Bury ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé les effets de la clause résolutoire au 24 juin 2022 ;

Constater en conséquence la résolution dudit bail à la date du 17 janvier 2022 ;

Condamner la SAS Mouchet-Bury à régler à la SCI Polygone [Localité 6] une indemnité d'occupation à compter du 17 janvier 2022 jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location, étant précisé que cette indemnité doit s'entendre augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 13 décembre 2019 avec effet à compter du 24 juin 2022 ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Mouchet-Bury à régler à la SCI Polygone [Localité 6] une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2022 jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, s'élevant prorata temporis au double loyer global de la dernière année de location, étant précisé que cette indemnité doit s'entendre augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Mouchet-Bury au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance ;

Condamner la SAS Mouchet-Bury au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

Elle soutient que si la mise en demeure ou le commandement de payer délivré au preneur doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles il aurait contrevenu, la loi n'impose pas la reproduction in extenso de ladite clause, qu'en l'espère, le commandement vise expressément la clause résolutoire telle qu'insérée au bail, lequel était annexé au commandement, que face à un commandement de payer intitulé « commandement de payer visant la clause résolutoire », auquel était annexé le contrat de bail, en ce compris la clause résolutoire en son intégralité, et rappelant les causes de la délivrance du commandement, aucune ambiguïté ne pouvait induire en erreur la société MOUCHET BURY sur la portée de cet acte.

Sur le prononcé de la résiliation, elle fait valoir que saisie de la question de la validité des commandements de payer visant clause résolutoire en date des 16 décembre 2021 et 23 mai 2022, la juridiction de première instance pouvait parfaitement constater l'acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 23 mai 2022.

Sur l'exigibilité des loyers, elle fait valoir que les charges facturées par la société POLYGONE BEZIERS ne sont que la stricte application du bail conclu avec la société MOUCHET-BURY, qu'il a été versé dans le cadre de la procédure d'appel, dans le cadre de la procédure au fond et une nouvelle fois dans le cadre de la présente procédure, l'ensemble des factures de charges supportées par le centre commercial POLYGONE BEZIERS pour les années 2016 à 2021, que la clé de répartition est précisée au contrat de bail : le coefficient de pondération est de 1 puisque la surface GLA est de 151 m² ; en conséquence, les tantièmes sont de 151 pour le calcul des charges, que la SCI POLYGONE BEZIERS a justifié des charges qu'elle a supportées et dument refacturées à son preneur, que la société MOUCHET BURY n'émet aucune critique sérieuse quant aux charges appelées qu'il lui appartient ainsi, dans le cadre de la présente procédure d'appel, de rapporter la preuve de ce qu'elle aurait procédé à des paiements indus, que la société MOUCHET-BURY ne rapporte évidemment pas la preuve de ce que le paiement de ces charges était indu.

Sur la suppression des loyers pendant la période de fermeture, elle soutient que le locataire n'est pas fondé à opposer au bailleur le principe de l'exception d'inexécution, la fermeture administrative ne suffisant pas à démontrer que ce dernier aurait manqué à son obligation de délivrance selon un arrêt de la cour de cassation rendu le 30 juin 2022, que dès lors, c'est à tort que la société MOUCHET BURY excipe de l'absence d'exigibilité des loyers pendant les fermetures du commerce liées à l'épidémie de COVID-19 et à la réduction du montant des loyers pendant les périodes d'ouverture restreintes, que la société MOUCHET BURY prétend fallacieusement qu'il conviendrait de distinguer la situation des bailleurs centres commerciaux des bailleurs de centre-ville, mais qu'il n'en est rien, la société MOUCHET BURY tentant de distinguer là où il n'y a pas lieu.

Elle fait valoir qu'elle a consenti à la SAS MOUCHET-BURY un abattement de 45% sur le loyer minimum garanti sur la période courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022, ce qui correspondait peu ou prou à la demande formulée actuellement par la société MOUCHET-BURY, que toutefois, les parties ont expressément stipulé au bail qu'en cas de non-respect par le preneur des échéances contractuelles de paiement des loyers et accessoires et/ou de non-respect par celui-ci de l'une des quelconques dispositions du bail, le preneur sera déchu du bénéfice des réductions du loyer minimum garanti octroyées par la SCI POLYGONE BEZIERS, que la société MOUCHET-BURY a cru pouvoir se prévaloir de l'abattement de 45% sans devoir régulariser aucun de ses arriérés.

Elle soutient que la clause pour infraction à la règle de continuité d'ouverture est claire, licite et compréhensible, de sorte qu'elle ne souffre d'aucune difficulté d'interprétation, que le centre commercial POLYGONE BEZIERS était ouvert les dimanches 31 janvier, 7, 14 et 21 février 2021, tandis que la société MOUCHET BURY n'a pas ouvert son établissement au public à ces dates, que l'infraction à la règle de continuité d'ouverture a été délibérément violée par la société MOUCHET BURY, qui le reconnaît elle-même alors qu'il lui appartenait de prendre toute mesure nécessaire pour répondre à ses obligations contractuelles ; que le travail dominical est certes encadré, mais qu'il lui appartenait d'organiser l'ouverture de son établissement lors des jours d'ouverture exceptionnelle du centre commercial.

Sur l'abattement de 45% accordé par la bailleresse pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022, elle fait valoir que les parties ont expressément stipulé au bail qu'en cas de non-respect par le preneur des échéances contractuelles de paiement des loyers et accessoires et/ou de non-respect par celui-ci de l'une des quelconques dispositions du bail, le preneur sera déchu du bénéfice des réductions du loyer minimum garanti octroyées par la SCI POLYGONE BEZIERS que La SAS MOUCHET-BURY a incontestablement manqué aux dispositions du bail et à son obligation de payer aux échéances contractuelles,

Concernant la résiliation, elle soutient que les causes des commandements n'ont pas été réglé dans le mois suivant la délivrance de ces actes, de sorte que la clause résolutoire était acquise au jour de l'audience devant la juridiction de premier degré, que la locataire avisée dès le 15 février 2023 de la conversion de la saisie conservatoire a opté pour un règlement amiable le 17 février 2023, que le trop-perçu a été affecté aux sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation.

Concernant l'imprévision elle fait valoir que la condition sine qua non de la révision pour imprévision est que la partie qui la sollicite continue à exécuter ses obligations durant la renégociation, que force est de constater que la société MOUCHET BURY n'a aucunement respecté ses obligations des suites de son courrier du 7 mai 2020 pour n'avoir réglé aucun loyer, charges et accessoires, qu'il appartient à la société MOUCHET BURY de rapporter la preuve, outre d'un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, du fait que ce changement rend l'exécution du contrat particulièrement onéreuse pour elle, que la société MOUCHET BURY est défaillante à prouver ses allégations

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 août 2025.

MOTIFS

Sur la validité des commandements de payer :

L'acte délivré le 16 décembre 2021

Le bailleur a fait délivrer à son locataire le 16 décembre 2021 un acte intitulé « commandement de payer visant la clause résolutoire » lui intimant l'ordre de payer la somme de 241 484,13euros dans un délai d'un mois, à défaut le bailleur entendant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et solliciter la résiliation du bail.

S'il est acquis et constant que l'article L 145-41 du code de commerce n'impose nullement la reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer, il demeure exact que cet acte ne doit laisser place à aucune ambiguïté quant à son fondement et sa finalité.

Or en l'espèce, non seulement la clause résolutoire contractuelle n'est pas reprise dans l'acte contrairement aux dires même du commandement, mais le bail commercial, prétendument annexé, est également absent, l'extrait du bail joint concernant l'exigibilité de majoration en cas de retard de paiement et les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce relatives au renouvellement du bail. Ce montage hétéroclite et contradictoire, loin d'éclairer la locataire sur la finalité de l'acte, est de nature au contraire à jeter la confusion dans son esprit.

Il convient dès lors de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a jugé nul et de nul effet le commandement de payer du 16 décembre 2021.

L'acte délivré le 23 mai 2022

La bailleresse a fait délivrer le 23 mai 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 272 630,63euros.

La bailleresse sollicite pour la première fois en cause d'appel la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'acte du 23 mai 2022 puisque dans ses conclusions récapitulatives déposées le 23 novembre 2022, elle demande au tribunal de 'constater la résolution du bail à la date du 17 janvier 2022" se référant nécessairement uniquement a

Charger le texte intégral

Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.