TJ 98735, 11 août 2025, RG 23/00473

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 août 2025
DOSSIER : N° RG 23/00473 - N° Portalis DB36-W-B7H-C7JL
AFFAIRE : [T] [P], [V] [W] épouse [P] C/ Société Hôtelière de [Localité 1], SARL immatriculée au RCS PAPEETE sous le numéro 1603-B, N°TAHITI 020016

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00473 - N° Portalis DB36-W-B7H-C7JL

AUDIENCE DU 11 août 2025

DEMANDEURS -

- Monsieur [T] [P]
né le 13 Mai 1962 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Yves PIRIOU de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE
- Madame [V] [W] épouse [P]
née le 30 Août 1963 à [Localité 3]
Mariée
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Yves PIRIOU de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

- Société Hôtelière de [Localité 1], SARL immatriculée au RCS PAPEETE sous le numéro 1603-B, N°TAHITI 020016
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Blandine MARAIS, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -
PRESIDENT : Mélanie COURBIS
GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -
Requête en Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail- Sans procédure particulière (30E) en date du 28 novembre 2023
Déposée et enregistrée au greffe le 28 novembre 2023
Rôle N° RG 23/00473 - N° Portalis DB36-W-B7H-C7JL

DEBATS -
En audience publique

JUGEMENT -
Par mise à disposition au greffe le 11 août 2025
En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;
Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la SARL [Localité 1] a donné à bail d’habitation meublé aux époux [P] la villa n°517 de la résidence [Adresse 1], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 99.500 F CFP outre 10.500 CFP de provision pour charges, pour une durée d’un an à compter du 1er décembre 2017, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte du même jour, les époux [P] ont également loué la villa n°506 de la résidence [Adresse 1] appartenant à la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI.

Par actes d’huissier en date du 29 septembre 2023, la SARL société hôtelière de [Localité 1] a fait délivrer aux époux [P] un congé pour vendre, pour la date du 30 novembre 2023, valant offre de vente, le prix du bien étant fixé à la somme de 55.000.000 F CFP.

Un congé similaire a été délivré par la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI concernant la villa n°506.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2023, les époux [P] ont fait assigner la SARL société hôtelière de [Localité 1] devant le Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE, auquel ils demandent de prononcer la nullité des congés pour vente délivrés le 29 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a :
Débouté la SARL société hôtelière de [Localité 1] de sa demande de jonction avec la procédure RG23/473,Enjoint à la SARL société hôtelière de [Localité 1] de produire un extrait de son registre de commerce,Condamné la SARL société hôtelière de [Localité 1] à payer à [T] [P] et à [V] [W] épouse [P] la somme de 50.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française,Condamné la SARL société hôtelière de [Localité 1] aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de la SELARL JURISPOL.
Dans leurs dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 31 mars 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [P] demandent au Tribunal de :
Dire nuls et nuls d'effets les congés pour vendre notifiés par exploit d’huissier le 29 septembre 2023 portant sur la villa 571 de la Résidence [Adresse 1],Condamner la SARL société hôtelière de [Localité 1] à leur payer la somme de 250.000 F CFP en application des dispositions de l”article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,Condamner la SARL société hôtelière de [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction d’usage.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [P] relèvent que le contrat porte en réalité sur une location non-meublée contrairement aux stipulations du bail et qu’ainsi, le congé aurait dû être délivré avec un préavis de six mois. Ils estiment en outre que le congé donné ne précise pas les conditions de la vente puisque l’emprise foncière n’est pas précisée. Ils indiquent en comprendre que la vente ne porte que sur la construction à l’exclusion du foncier.
Ils rappellent qu’en tout état de cause, ils ont continué à payer leur loyer de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 3 décembre 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL société hôtelière de [Localité 1] sollicite du Tribunal de :
Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Reconventionnellement,A titre principal,Valider les congés pour vendre signifiés le 29 septembre 2023 à M. [T] [P] et Mme [V] [W] épouse [P],En conséquence,Ordonner leur expulsion et celle tout occupant de leur chef, de la villa N° 517 qu’ils occupent résidence [Adresse 1] sur la Commune de [Localité 4], avec, au besoin, l'assistance de la force publique, Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation de 110.000 xpf par mois depuis le 1er décembre 2023, soit 1.320.000 xpf pour la période écoulée, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, En ordonner la compensation à hauteur des sommes déjà réglées,Assortir ces obligations d'une astreinte de 10.000 xpf par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux, Se réserver la compétence de liquidation de l’astreinte,Condamner solidairement les demandeurs à payer à la défenderesse la somme de 500.000 xpf pour procédure abusive, Les condamner, dans les mêmes termes, à lui payer la somme de 250.000 xpf au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, et les condamner aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la SARL société hôtelière de [Localité 1] indique que ce sont les époux [P] qui ont demandé d’enlever tous les meubles des deux logements mais ont accepté de se soumettre au régime des baux meublés. Elle estime donc que si la demande de requalification en bail non meublé n’était pas atteinte de prescription, elle doit être rejetée.
Elle considère que le congé est légal car visant le bien dans les mêmes termes que le bail et rappelle que la propriété du dessous et du dessus ne peut être distinguée.
Elle ajoute qu’en tout état de cause, pour pouvoir être déclaré nul, le congé doit faire grief au locataire. Or il ne peut y avoir de grief si le locataire n’a pas manifesté son souhait d’acheter le bien.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé pour vente

- le délai de préavis

En l’espèce, il est constant que la villa n°517 est soumise aux dispositions de la loi du Pays du 10 décembre 2012.

La question de la qualification du bail meublé ou non meublé n’a de conséquence qu’en terme de délais de préavis.

En effet, au terme de l’article LP18 de cette loi, le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre doit respecter un congé de deux mois en cas de bail conclu pour une période d’un an et de six mois en cas de bail d’une durée supérieure à un an.

Or en l’espèce, il n’est pas contesté, et cela ressort de l’état des lieux d’entrée, que la villa n°517 n’était pas meublée à la prise à bail. Les parties ne pouvant déroger aux dispositions de la loi du Pays, le bail aurait dû être conclu pour une durée de trois ans et non pas un an comme indiqué au contrat et ce même si ce sont les locataires qui sont à l’origine du retrait des meubles avant la prise à bail.

Par conséquent, les époux [P] sont fondés à se prévaloir d’un congé d’une durée de six mois.

Toutefois, le non-respect de ce délai n’est pas une cause de nullité du congé mais peut seulement permettre de repousser la date donnée de terme du bail.

En l’occurrence, les époux [P] pouvaient donc se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 mars 2024.

- les conditions de vente

Aux termes de l’article LP21, le congé doit préciser le prix et les conditions de vente.

En l’occurrence, le congé indique que la vente concerne “Résidence [Adresse 1], Villa 517 de 110 m² habitables, meublée, comprenant 2 chambres, 2 salles de bains, un grand salon, une cuisine équipée, une terrasse couverte” et ce au prix de 55.000.000 xpf.

Le congé ne précise pas la parcelle exacte vendue. Toutefois, le congé visant la villa n°517, il s’en déduit que la vente concerne également le terrain sur lequel la villa a été édifiée ; une vente immobilière ne pouvant porter exclusivement sur les constructions.

En tout état de cause, les époux [P] n’ayant pas manifesté leur intention d’acheter ce bien, ni interrogé le bailleur pour obtenir des précisions, ils ne justifient d’aucun grief permettant de voir le congé atteint de nullité.

Il convient donc de considérer que le bail s’est trouvé résilié au 30 mars 2024 et les époux [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et d’ordonner en conséquent, leur expulsion des lieux, sous astreinte de 5.000 Fcfp par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la présente décision.

En l’absence d’impayés de loyers, il sera simplement indiqué que jusqu’à complète libération des lieux, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et charges, soit 110.000 Fcfp.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En droit, l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SARL société Hôtelière de [Localité 1] n’apporte pas d’éléments permettant d’établir que les époux [P] ont agi avec mauvaise foi.

En effet, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas à elle seule une faute caractéristique d’un abus.

En conséquence, la demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 406 du Code de procédure civile de la Polynésie française, les époux [P], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de mettre à la charge de la SARL société Hôtelière de [Localité 1] tout ou partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En conséquence, par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, les époux [P] seront condamnés solidairement à payer à la SARL société Hôtelière de [Localité 1] la somme de 120.000 FCFP.

PAR CES MOTIFS