TJ 98735, 22 sept. 2025, RG 23/00305

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 22 septembre 2025
DOSSIER : N° RG 23/00305 - N° Portalis DB36-W-B7H-C56R
AFFAIRE : Syndicat Des Copropriétaires du SYCLOM, N°TAHITI 461 566 ayant son siège à [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la SARL ETHIK, N°RCS 07 145 B, N°TAHITI 823 450, carte professionnelle “gestion immobilière n°2009-1 délivrée le 10 mars 2009, dont les représentants sont [D] [V] et [G] [V], co-gérants C/ [U] [K]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00305 - N° Portalis DB36-W-B7H-C56R

AUDIENCE DU 22 septembre 2025

DEMANDEUR -

- Syndicat des copropriétaires des lotissements de [Adresse 1] (SYCLOM), N°TAHITI 461 566 ayant son siège à [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la SARL ETHIK, N°RCS 07 145 B, N°TAHITI 823 450, carte professionnelle “gestion immobilière n°2009-1 délivrée le 10 mars 2009, dont les représentants sont [D] [V] et [G] [V], co-gérants
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Olivier JANNOT de la SELARL KINTZLER & ASSOCIES, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

- Monsieur [U] [K]
né le 15 Décembre 1979 à [Localité 1]
Marié
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3] / TAHITI
représenté par Me Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -
PRESIDENT : Mélanie COURBIS
GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -
Requête en Demande en paiement des charges ou des contributions- Opposition à injonction de payer - procédure nationale - (72A) en date du 28 juillet 2023
Déposée et enregistrée au greffe le 28 juillet 2023
Rôle N° RG 23/00305 - N° Portalis DB36-W-B7H-C56R

DEBATS -
En audience publique

JUGEMENT -
Par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025
En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;
Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance n°23/76 en date du 21 avril 2023, le Président du Tribunal de Première Instance de PAPEETE a condamné Monsieur [U] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires des lotissements de [Adresse 1] (SYCLOM) la somme de 387.421 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2022.

Cette ordonnance a été signifiée à M. [U] [K] par dépôt à étude le 27 juin 2023.

Par requête enregistrée au greffe le 28 juillet 2023, Monsieur [U] [K] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer contestant bénéficier de certaines prestations.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 14 octobre 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le SYCLOM demande au Tribunal de :
Dire mal fondée l’opposition à injonction de payer n° 23/76 du 21 avril 2023,Condamner Monsieur [U] [K] à lui payer la somme de 506 606 FCFP représentant le solde des charges impayées provisoirement arrêtées au 20 février 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022,Subsidiairement,Dire que, pour le cas où le SYCLOM serait condamné à remettre en état la voie O-219, Monsieur [U] [K] devra supporter le coût de cette remise en état, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres propriétaires du lotissement [Adresse 3], chacun pour la part pouvant lui incomber,Condamner Monsieur [U] [K] à lui payer la somme de 339 000 F CFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile,Le condamner aux dépens dont distraction d’usage au profit de la SELARL KINTZLER & Associés, avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses prétentions, le SYCLOM rappelle que la Cour d’appel de Papeete, par arrêt du 15 mai 2014, a confirmé l’appartenance des copropriétaires du lotissement [Adresse 3] au Syndicat des copropriétaires des lotissements de [Adresse 1]. Il précise néanmoins que la propriété des espaces et équipements communs aux propriétaires du lotissement [Adresse 3] n’a pas été transférée à la copropriété, et notamment la route d’accès cadastrée O-219.
Il estime que chaque propriétaire du lotissement [Adresse 3] est tenu au paiement des charges générales du syndicat. Il rappelle que M. [U] [K] a accès à l’ensemble de la voirie et des équipements du SYCLOM devant emprunter les voies du SYCLOM pour accéder à son lotissement. Il estime qu’en outre, si des charges devaient être appelées pour l’entretien de la voie O-219, il ne pourrait s’agir que de charges spéciales aux propriétaires du lotissement [Adresse 3].

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 4 avril 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] sollicitent du Tribunal de :
Dire et juger l'opposition à l’ordonnance d'injonction de payer recevable et bien fondée,Rejeter les entières demandes, fins et conclusions développées par le SYCLOM,Dire et juger que le lotissement [Adresse 3] appartient au SYCLOM,Dire et juger que le SYCLOM a une obligation d'entretien des voiries et espaces verts du lotissement [Adresse 3],Dire et juger que le SYCLOM a défailli à son obligation d'entretien des voiries et espaces verts du lotissement [Adresse 3],Prononcer la réduction des charges litigieuses proportionnellement à la défaillance du syndicat dans ses obligations,Condamner le SYCLOM à produire le mode de calcul des charges de copropriété,A titre reconventionnel,Condamner le SYCLOM, sous astreinte de 100.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux de réfection et de sécurisation sur la voirie 0-219,Condamner le SYCLOM à payer les travaux de réfection et de sécurisation sur la voirie 0-219,Condamner le SYCLOM, à procéder à l'entretien régulier identique des voies, bas cotés et espaces verts du lotissement [Adresse 3],Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner le SYCLOM au paiement d'une somme de 350.000 XPF à verser à Monsieur [U] [K] en application des dispositions de l'article 407 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction d'usage.
Au soutien de ses prétentions, M. [U] [K] indique que le lotissement [Adresse 3] étant rattaché au SYCLOM, ce dernier a une obligation d’entretien de ses voiries. Il note que le SYCLOM en 2018 a décidé d’entreprendre des travaux sur les voies du lotissement [Adresse 3] reconnaissant ainsi son obligation d’entretien. Il souligne que l’article 9 du cahier des charges des lotissements de [Adresse 3] rattache automatique la voirie au SYCLOM en en faisant une partie commune. Or il note que le SYCLOM n’entretient pas la voirie et les espaces verts.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’injonction de payer

Aux termes de l’article 702-2 du Code de procédure civile de la Polynésie Française, l’opposition est formée dans le mois de la signification à personne.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifiée à étude le 27 juin 2023 et M. [U] [K] a fait opposition le 28 juillet 2023.

Par conséquent, l’opposition est recevable. Il y a donc lieu de mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer et de statuer à nouveau.

Sur le fond

Les parties s’accordent à considérer que suite à l’arrêt de la Cour d’appel de Papeete du 15 mai 2014, les copropriétaires du lotissement [Adresse 3] sont rattachés au Syndicat des copropriétaires des lotissements de Mahina (SYCLOM).

M. [U] [K] s’oppose au paiement des charges arguant que le SYCLOM se refuse à entretenir les voies et équipements du lotissement [Adresse 3].

Le SYCLOM estime que la propriété des espaces et équipements communs aux propriétaires du lotissement [Adresse 3] n’a pas été transférée à la copropriété et qu’il n’est donc pas tenu de les entretenir.

Le cahier des charges du lotissement [Adresse 3] du 12 novembre 2002 indique:
d’une part, que le présent cahier des charges se réfère au cahier des charges général du “[Adresse 4]” appartenant à la SOTAGRI établi en l’étude de Me [R] le 16 octobre 1978 et que les acquéreurs des terrains seront soumis aux obligations dudit cahier des charges général, sauf dérogation contraire du présent cahier des charges,d’autre part, que la voirie et tous les aménagements et installations à l’usage commun des propriétaires des lots sont destinés à être transférés en toute propriété au territoire de la Polynésie française ou autre collectivité publique,que dans l’attente de ce transfert, la voirie, les réseaux divers, excepté le réseau d’eau, et tous espaces communs du lotissement seront la propriété indivise des lots,que l’entretien des voies, des réseaux divers, espaces et ouvrages communs, jusqu’à leur classement dans le domaine public, seront à la charge de l’association syndicale visée au chapitre VII ci-après.
Ce cahier des charges comporte plusieurs inexactitudes puisqu’il est admis que le cahier des charges général du “[Adresse 4]” auquel il est fait référence est celui du 24 août 1961.

Par ailleurs, il ne comporte pas de chapitre VII relatif à une association syndicale pour le lotissement [Adresse 3].

Enfin, il doit être relevé que ni la Polynésie française, ni tout autre collectivité publique ne s’est vue transférer la propriété des espaces communs.

Toutefois, il se déduit de ce cahier des charges du lotissement [Adresse 3] que les parties communes, notamment voirie, sont détenues indivisément par les propriétaires des lots de ce lotissement et qu’ils ont entendu en conserver l’entretien.

Par ailleurs, l’article 9 du cahier des charges du [Adresse 4] dispose que “dans le cas où de nouveaux lotissements devant être desservis par des voies de communication ou d’adduction d’eau ou d’autres biens devenus parties communes en vertu du présent cahier des charges, seraient créées, les acquéreurs des terrains de ces nouveaux lotissements feraient obligatoirement partie de la présente association et participeraient à toutes les charges du présent lotissement à part égale”.

Il résulte donc de l’application combinée des dispositions des cahiers des charges susvisés et comme déjà jugé, que le lotissement [Adresse 3] est rattaché au SYCLOM et par conséquent, tenu de participer aux charges communes de ce syndicat ; cette participation étant la contrepartie de l’usage par les propriétaires du lotissement [Adresse 3] des équipements et voies du SYCLOM.

En revanche, l’article 9 du cahier des charges du [Adresse 4] précise que “tous les propriétaires du présent lotissement participeraient à l’entretien : 1° De nouvelles sections de chemins, 2° De canalisations, 3° Et des autres parties communes dont la création serait imposée par l’Administration, mais les installations autres que ci-dessus ne sauraient être prises en charge par l’association qu’à la suite de vote unanime de l’assemblée générale”.

Ce texte n’impose donc que la prise en charge de l’entretien de parties communes au lotissement issu du [Adresse 4]. Or dans son cahier des charges, le lotissement [Adresse 3] s’est réservé l’usage de ses parties communes et en a attribué la propriété indivise à l’ensemble de ses lots.

Le SYCLOM ne détient donc aucune propriété sur les parties communes du lotissement [Adresse 3]. Il n’est donc pas tenu d’une obligation d’entretien.

Il n’a été fait état d’aucun vote unanime de l’assemblée générale du SYCLOM pour prendre en charge ces frais d’entretien.

Par conséquent, M. [U] [K] ne peut exiger du SYCLOM qu’il prenne en charge des travaux d’entretien et de réparation des voiries propres au lotissement [Adresse 3]. Les demandes en injonction de travaux et d’entretien seront donc rejetées.

Par ailleurs, au regard des appels de fonds produits, il convient de condamner M. [U] [K] à payer au SYCLOM la somme de 506.606 FCFP représentant le solde des charges impayées provisoirement arrêtées au 20 février 2024. En l’absence de production de la mise en demeure évoquée, les intérêts seront dus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 406 du Code de procédure civile de la Polynésie française, M. [U] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, avec faculté de distraction au profit de SELARL KINTZLER & Associés, conformément à l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Par ailleurs, il serait inéquitable de mettre à la charge du SYCLOM tout ou partie des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, M. [U] [K] sera condamné à payer au SYCLOM la somme de 120.000 FCFP.

PAR CES MOTIFS