TJ 98735, 11 août 2025, RG 24/00023

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 août 2025
DOSSIER : N° RG 24/00023 - N° Portalis DB36-W-B7I-DABU
AFFAIRE : [B] [V] C/ [R] [K] [H]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI

---

2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00023 - N° Portalis DB36-W-B7I-DABU

AUDIENCE DU 11 août 2025

DEMANDEUR -

- Monsieur [B] [V]
né le 30 Octobre 1943 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

- Madame [R] [K] [H]
née le 09 Février 1974 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une assistance judiciaire Totale numéro 2024-000890 du 22/04/2024)
représentée par Maître Ivan HOUBOUYAN de la SELARL MDH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -
PRESIDENT : Mélanie COURBIS
GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -
Requête en Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion- Sans procédure particulière (30B) en date du 22 janvier 2024
Déposée et enregistrée au greffe le 24 janvier 2024
Rôle N° RG 24/00023 - N° Portalis DB36-W-B7I-DABU

DEBATS -
En audience publique

JUGEMENT -
Par mise à disposition au greffe le 11 août 2025
En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;
Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2022, M. [B] [V] a donné à bail à Mme [R] [H] un studio situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer de 65.000 Fcfp.

Se prévalant d’impayés de loyers, le 29 avril 2023, M. [B] [V] a fait délivrer à Mme [R] [H] un commandement de payer.

Par requête enregistrée au greffe le 24 janvier 2024 et assignation en date du 22 janvier 2024, M. [B] [V] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete aux fins d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [R] [H].

Dans ses dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 14 octobre 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [V] demande au Tribunal de :
Prononcer la résolution du contrat de bail en date du 04 janvier 2022,Prononcer l'expulsion de Madame [R] [K] [H] ou celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 1], sous astreinte de 10.000 FCFP par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir, courant pendant trois mois et, passé ce délai au besoin avec le concours de la force publique,Condamner Madame [R] [K] [H] à lui payer la somme de 1.070.000 FCFP au titre des arriérés de loyers, provisoirement arrêtée à la date du mois de mai 2024, outre les loyers d’un montant de 65.000 FCFP par mois continuant à courir pendant la durée de la procédure,Condamner Madame [R] [K] [H] à lui payer la somme de 250.000 FCFP en application des dispositions de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement délivré par huissier le 29 avril 2023,Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
En l’absence de clause résolutoire figurant au contrat de bail, M. [B] [V] sollicite la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1184 du Code civil soulignant que Mme [R] [H] est débitrice de la somme de 1.070.000 Fcfp, n’a pas respecté l’échéancier convenu le 6 juillet 2023 et n’a pas repris le paiement des loyers depuis l’engagement de la procédure. Il estime que Mme [R] [H] n’apporte aucune preuve d’un manquement d’entretien ou absence de jouissance paisible. Il soutient que seule une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués peut permettre au locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution pour ne pas payer les loyers.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 30 août 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R] [H] sollicite du Tribunal de :
Condamner Monsieur [V] à lui payer à la somme de 600.000 XPF à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis,Ordonner la compensation entre ces dommages-intérêts et les sommes dues par elle en deniers et quittances au titre des loyers,Dire qu’elle pourra se libérer de sa dette à l’égard de Monsieur [V] en 24 mensualités d’égal montant,Débouter Monsieur [V] de sa demande en paiement de frais irrépétibles,Laisser les dépens à la charge de Monsieur [V].
A l'appui de ses prétentions, Mme [R] [H] évoque le manquement du bailleur à son obligation d’entretien de l’immeuble reprochant un manque de nettoyage, désinsectisation des parties communes, des fuites d’eau rendant l’immeuble quasiment insalubre. Elle reproche également à M. [B] [V] de ne pas assurer une jouissance paisible en s’introduisant dans son logement en son absence.
Elle explique ensuite les impayés de loyers par ses difficultés financières suite au départ de son compagnon.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers impayés

Mme [R] [H] n’a pas contesté le décompte produit par M. [B] [V] faisant état de loyers impayés d’un montant de 1.070.000 Fcfp au mois de mai 2024 inclus.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les manquements du bailleur

Aux termes de l’article LP 6 de la loi du Pays du 10 décembre 2012, le bailleur est tenu :
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article LP 7 prévoit que “Lorsque des travaux essentiels à la salubrité des lieux loués sont nécessaires, le locataire met en demeure le bailleur d'exécuter ces travaux par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'adresse contractuelle du bailleur.
Dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette mise en demeure, le bailleur expédie à l'adresse contractuelle du locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui faire connaître s'il accepte d'exécuter les travaux.
En cas d'acceptation du bailleur, les travaux doivent commencer dans le mois de l'expédition de sa lettre d'acceptation.
Faute d'acceptation par le bailleur dans le délai ci-dessus ou en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le juge des référés afin de faire exécuter ces travaux par le propriétaire ou les faire réaliser lui-même aux frais du propriétaire.
Dans la seconde hypothèse, le coût réellement dépensé par le locataire pour les travaux ainsi autorisés devra être justifié au bailleur. Chaque mois, le locataire pourra compenser ce coût avec les loyers dus au bailleur, dans la limite de 25 % du montant du loyer annuel.”

En l’espèce, Mme [R] [H] ne justifie pas avoir mis en demeure son bailleur d’exécuter des travaux antérieurement à la présente procédure. Elle n’est donc pas fondée à solliciter la suspension ou la diminution du loyer à ce titre.

En revanche, le bailleur est également tenu d’assurer une jouissance paisible à son locataire. Or comme en atteste Mme [U] [Q], à au moins une reprise, le bailleur est entré dans le studio grâce à un double des clés et sans autorisation de la locataire. Ce comportement justifie l’octroi de la somme de 10.000 Fcfp à titre de dommages et intérêts.

Sur la résolution du bail

S’agissant du non-paiement des loyers, le contrat de bail ne contient pas une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers. Néanmoins, par application de l’article 1184 du Code civil, “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

Hormis un paiement en juillet 2023, il est établi que Mme [R] [H] ne règle pas ses loyers depuis décembre 2022. Malgré l’introduction de la procédure, les loyers demeurent toujours impayés.

Mme [R] [H] reconnaît que sa situation financière ne lui permet pas de faire face aux loyers.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut être accordé à Mme [R] [H], qui ne justifie pas que sa situation pourrait s’améliorer suffisamment pour lui permettre de payer ses loyers et rembourser les arriérés.

Dès lors, au regard de l’ancienneté et de l’importance des arriérés, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion de Mme [R] [H] et de tous occupants de son chef.

Jusqu’au départ effectif des lieux, Mme [R] [H] sera tenue du paiement des loyers ou indemnité d’occupation (à compter de la résiliation) d’un montant mensuel de 65.000 Fcfp.

L’astreinte ne paraît pas devoir s’imposer à ce stade de la procédure.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 406 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Mme [R] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer délivré par huissier le 29 avril 2023.

Par ailleurs, il serait inéquitable de mettre à la charge de M. [B] [V] tout ou partie des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Mme [R] [H] sera condamnée à payer à M. [B] [V] la somme de 100.000 FCFP.

Selon l’article 309 du Code de procédure civile de la Polynésie française, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois qu’il y a urgence ou péril en la demeure et à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, qui ne s’impose pas en l’espèce, ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS