TJ 59606, 28 oct. 2025, RG 22/00776

N° RG 22/00776 - N° Portalis DBZT-W-B7G-FWC3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 22/00776 - N° Portalis DBZT-W-B7G-FWC3
N° minute : 25/227
Code NAC : 32A
LG/NR/AFB

LE VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

SOCIETE CELLNEX FRANCE SAS, Société par Actions Simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro unique d’identification 821460102, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE - MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Emmanuelle BON-JULIEN, Avocat, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [K] [X]
né le 30 Août 1970 à [Localité 20], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jonathan DA RE de la SELARL GRILLET - DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Catherine SAINT GENIEST de JEANTET ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant de VALENCIENNES,

SOCIETE INFRASTRUCTURE TELECOM INVESTISSEMENT, Société en nom collectif, dont le siège social est sis [Adresse 3] et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le n° 797 628 302, représentée par son Gérant,
représentée par Maître Jonathan DA RE de la SELARL GRILLET - DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Catherine SAINT GENIEST de JEANTET ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Maître [S] [O], Notaire associée de la Société dénommée “[F] [G], [S] [H], [L] [D] et [S] [O]”, Notaires associés d’une Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial sis à [Adresse 17] et d’un office notarial sis à [Adresse 19]” domiciliée en cette qualité [Adresse 10], demeurant [Adresse 9]
représentée par Maître Jean THEVENOT de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 07 Mai 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première, Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l'audience publique du 27 Février 2025 devant :

-Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,
-Madame Aurélie DESWARTE, Juge,
-Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2016, M. [K] [X] a donné à bail à la société Bouygues Telecom un emplacement d’une superficie d’environ 35 m² sur sa parcelle cadastrée section [Cadastre 11], parcelle n°[Cadastre 5] au [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1], aux fins d’installation d’une station radioélectrique et d’équipements de communications électroniques.
Ce bail a été conclu pour une durée de 12 années, renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 ans. Aux termes de ce contrat, il était convenu le versement d’une redevance annuelle de 6 000 euros nets au bénéfice de M. [X].
Dans ces circonstances, un pylône constituant la station de téléphonie mobile a été érigé sur le site loué.

Par acte du 1er septembre 2018, la société Bouygues Telecom a cédé à la société Cellnex France (ci après dénommée Cellnex) la propriété des infrastructures installées par ses soins sur la parcelle de M. [X] et le titre d’occupation y afférent.

Par la suite, M. [X] et la société Cellnex ont convenu, le 19 mars 2019, de plusieurs modifications au contrat, formalisées par un avenant n° 1 comme suite :
- la durée du bail a été portée à 15 années après l’entrée en vigueur de l’avenant, prorogée par période successives de 15 années.
- le loyer annuel a été majoré à la somme de 6 900 euros nets.
- un droit de préférence a été introduit dans le bail en son article 4.

Par courrier en date du 23 décembre 2020, Me [S] [O], notaire à [Localité 18], a notifié à la société Cellnex, en sa qualité de preneur à bail, du changement du propriétaire de l’emplacement, la société Infrastructure Telecom Investissement en étant devenue propriétaire en vertu de la réalisation d’une cession temporaire d’usufruit intervenue le jour même et portant sur l’immeuble de M. [X].

Dans ledit acte authentique de cession temporaire d’usufruit, il était mentionné que M. [X] conférait, à compter de sa signature, l’usufruit du bien immobilier à la société Infrastructure Telecom Investissement pour une durée de 30 années. La constitution temporaire d’usufruit était conclue moyennant un prix de 55 000 euros.

Par courrier du 5 janvier 2021, adressés d’une part à M. [X], d’autre part à Me [O], la société Cellnex se prévalant des dispositions de l’article 4 du contrat de bail modifié , s’est émue de n’avoir pas préalablement été avertie du projet de vente de l’usufruit du terrain, au mépris des dispositions contractuelles relatives au droit de préférence. La société Cellnex a dès lors sollicité l’annulation de cette vente.

Elle a, dans ce cadre, reproché à Me [O] un manquement à son obligation de conseil en ne purgeant pas le droit de priorité conféré par le bail.

M. [X] et Me [O] n’ont pas donné suite à sa réclamation.

Par courrier du 11 janvier 2021, la société Infrastructure Telecom Investissement, par l’intermédiaire de son conseil, a, quant à elle, indiqué à la société Cellnex que le pacte de préférence la liant à M. [X] visait la vente d’un bien et non la cession temporaire d’usufruit. Elle a précisé par ailleurs que le terme de la cession temporaire d’usufruit interviendrait le 23 décembre 2050.

Par courriers en recommandé du 9 février 2021, la société Cellnex a effectué une démarche amiable auprès de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] aux fins de solliciter l’annulation de la cession temporaire d’usufruit en date du 23 décembre 2020.

Par actes d’huissier des 10 et 11 mars 2022, la société Cellnex a assigné M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir :

Juger recevable et fondée sa demande ;
A titre principal,
Juger que la société Cellnex France est locataire d’un emplacement dédié à une station de téléphonie mobile sis [Adresse 7] à [Localité 15], sur la parcelle [Cadastre 12], selon contrat de bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom, cette dernière ayant cédé le contrat de bail à la société Cellnex France ;Juger que l’avenant au contrat de bail initial signé le 19 mars 2019 entre M. [X] et la société Cellnex France stipulait un pacte de préférence ;

Juger que l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement rentrait dans le périmètre d’application du pacte de préférence ;Juger que le contrat de cession d’usufruit temporaire a été conclu en violation du pacte de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute en omettant de soumettre la cession d’usufruit temporaire à la société Cellnex France ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a volontairement soustrait son offre d’achat d’usufruit temporaire à la connaissance de la société Cellnex France ;Juger que Me [O] a commis une faute en négligeant de s’assurer de la purge du droit de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute contractuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute délictuelle intentionnelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que Me [O] a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;
En conséquence,
Prononcer la nullité de l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Annuler l’acte du 23 décembre 2020 par lequel M. [X] a cédé l’usufruit temporaire à la société Infrastructure Telecom Investissement de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 6], sur le territoire de la commune d’[Localité 14] ;
A titre subsidiaire,
Juger que la société Cellnex France est locataire d’un emplacement dédié à une station de téléphonie mobile sis [Adresse 7] à [Localité 15], sur la parcelle [Cadastre 12], selon contrat de bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom, cette dernière ayant cédé le contrat de bail à la société Cellnex France ;Juger que l’avenant au contrat de bail initial signé le 19 mars 2019 entre M. [X] et la société Cellnex France stipulait un pacte de préférence ;Juger que l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement rentrait dans le périmètre d’application du pacte de préférence ;Juger que le contrat de cession d’usufruit temporaire a été conclu en violation du pacte de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute en omettant de soumettre la cession d’usufruit temporaire à la société Cellnex France ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute en négligeant de porter à la connaissance de la société Cellnex France son offre d’achat d’usufruit temporaire ;Juger que Me [O] a commis une faute en négligeant de s’assurer de la purge du droit de préférence ;Juger que M. [X] a commis une faute contractuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;Juger que Me [O] a commis une faute délictuelle envers la société Cellnex France engageant sa responsabilité ;
En conséquence,
Condamner in solidum M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société Cellnex France la somme de 152 000 euros au titre du préjudice subi ;
En tout état de cause,
Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes plus généralement ;Condamner M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] in solidum ou l’un à défaut de l’autre à verser à la société Cellnex France la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
La société Infrastructure Telecom Investissement, M. [X] et Me [O] ont constitué avocat et ont conclu au fond.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et fixé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 14 décembre 2023.
A ladite audience, le conseil de la société Cellnex a sollicité le rejet des conclusions et pièces signifiées par RPVA le 5 octobre 2023 par le conseil de la société Infrastructure Telecom Investissement et de M. [X] faisant valoir qu’elles avaient été signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Le conseil de la société Infrastructure Telecom Investissement et de M. [X] a, quant à lui, sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins de communication de ses dernières conclusions et pièces, faisant valoir qu’il avait rencontré une difficulté afférente à son état de santé.

Le 14 décembre 2023, la présidente de la 1ère Chambre civile du tribunal judiciaire de Valenciennes a, après avoir entendu les parties sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, ordonné ce rabat et la réouverture des débats. L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience de mise en état du 25 janvier 2024.

Aux termes de dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4) signifiées par RPVA en date du 17 juin 2024 auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de son argumentation, la société Cellnex sollicite désormais de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1123 et suivants du code civil :

Constater la violation du pacte de préférence stipulé au bénéfice de la société Cellnex dans l’avenant n°1 au bail conclu entre M. [X] et la société Cellnex le 19 mars 2019 ;
Par conséquent,
A titre principal,
Prononcer la nullité de l’acte de cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Annuler l’acte du 23 décembre 2020 par lequel M. [X] a cédé l’usufruit temporaire à la société Infrastructure Telecom Investissement de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], sise [Adresse 6], sur le territoire de la commune d’[Localité 14] ;Condamner la société Infrastructure Telecom Investissement à rembourser à la société Cellnex l’intégralité des sommes perçues au titre du loyer du bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom aux droits de laquelle intervient la société Cellnex, et s’établissant, à la date des présentes, à un montant de 13 800 euros ;Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
Ordonner la substitution de la société Cellnex dans les droits de la société Infrastructure Telecom Investissement dans la cession d’usufruit temporaire de l’emplacement signé le 23 décembre 2020 entre M. [X] et la société Infrastructure Telecom Investissement ;Dire que le jugement à intervenir vaut acte de cession au profit de la société Cellnex ;Dire que l’acte de cession devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;Condamner la société Infrastructure Telecom Investissement à rembourser à la société Cellnex l’intégralité des sommes perçues au titre du loyer du bail signé le 15 septembre 2016 entre M. [X] et la société Bouygues Telecom aux droits de laquelle intervient la société Cellnex, et s’établissant, à la date des présentes, à un montant de 13 800 euros ;Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ;
A titre infiniment subsidiaire,
Condamner in solidum M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la société Cellnex la somme de 152 000 euros au titre du préjudice subi ;Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] ;
En tout état de cause,
Débouter M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes plus généralement ;
Condamner M. [X], la société Infrastructure Telecom Investissement et Me [O] in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à verser à la société Cellnex la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
La société Cellnex fait valoir au soutien de la recevabilité de ses demandes, de première part, que les demandes figurant à son dispositif et commençant par le terme « juger » ne sont formulées qu’aux fins de mieux expliciter ses demandes relatives au prononcé de la nullité de l’acte de cession d’usufruit ainsi que ses demandes de condamnation. De seconde part, elle précise qu’elle justifie de la publication de son acte introductif d’instance au service de publicité foncière.

Sur le périmètre du pacte de préférence
Elle indique que compte tenu de la rédaction du pacte de préférence, la cession d’usufruit entre dans le périmètre de ce pacte. Elle précise à ce titre que la clause relative au pacte de préférence emploie les termes de « droits équivalents ou similaires » à l’acquisition ou la location du bien loué si bien que la cession du droit d’usufruit, eu égard aux prérogatives qu’elle transfère, correspond à la cession d’un droit équivalent ou similaire au droit de propriété ou à l’octroi d’un droit équivalent ou similaire à ceux issus résultant d’un contrat de louage d’ouvrage. Elle souligne que la définition du terme employé « similaire » correspond aux choses qui peuvent d’une certaine façon être assimilées les unes aux autres. Elle fait valoir ainsi que la cession d’usufruit présente une similarité avec le contrat de louage et la cession du droit de propriété puisqu’elle transfère le droit de jouissance de la chose. Elle fait encore valoir que l’acquisition du droit d’usufruit présente une similarité avec l’acquisition du droit de propriété en ce qu’elle entraîne un changement d’identité du bailleur. Elle souligne que le notaire a d’ailleurs employé le terme de « nouveau propriétaire » pour lui présenter la société Infrastructure Telecom Investissement.
Elle fait ensuite valoir que le droit de préférence conventionnel doit être strictement appliqué si bien qu’il y a lieu de prendre en considération le fait que la clause ne vise pas uniquement l’acte de location et l’acte de vente dans son périmètre d’application mais également « tout droit équivalent ou similaire », soit les droits qui emportent les mêmes conséquences sans qu’ils soient identiques. Elle expose que les définitions mêmes des contrats de louage, de vente et de cession d’usufruit, démontrent que le droit de jouissance, droit à part entière, constitue un droit essentiel de chacun de ces contrats et que ce droit de jouissance est un droit entrant dans le périmètre du pacte de préférence la liant à M. [X].
Elle soutient par ailleurs que le pacte de préférence, tel qu’il est rédigé, n’a pas vocation à s’appliquer qu’à l’échéance du bail puisque l’expression « ou tout droit équivalent et similaire » est placée après l’expression « à l’échéance de la Convention », la cession de tout droit équivalent ou similaire pouvant intervenir avant l’échéance du bail en cours.
Elle fait valoir que l’acte de cession d’usufruit met en lumière qu’outre la cession du droit de jouissance, les défendeurs ont convenu que la société Infrastructure Telecom Investissement se comporterait comme le bailleur percevant directement les loyers. Elle précise que la comparaison des obligations du bailleur et de l’usufruitier établie par les défendeurs est dépourvue de logique

puisque le pacte de préférence doit profiter au locataire. Elle souligne ainsi que la comparaison des droits doit donc porter sur les droits du locataire et ceux de l’usufruitier. Elle précise que le fait qu’elle ait entendu depuis le présent litige sécuriser les baux qu’elle conclut, ne saurait constituer une reconnaissance du défaut de sa position s’agissant du droit de jouissance qui fonde le pacte de préférence.
S’agissant de la position de Me [O], elle indique qu’à la lumière de la question formulée au CRIDON, la première analyse de celle-ci ne s’est pas appuyée sur le pacte de préférence tel que rédigé entre les parties. Elle précise que la seconde analyse du CRIDON ne traite pas la question de la location et des droits similaires ou équivalents. Elle souligne encore que cette analyse est erronée puisqu’elle vise des « opérations » équivalentes ou similaires à une vente ou à une location au lieu des « droits » équivalents ou similaires. Elle fait valoir en tout état de cause que cette seconde analyse a été requise par Me [O] postérieurement à la ratification de l’acte de cession, ne constituant dès lors pas une précaution de la notaire pour s’assurer de la validité d’un acte à conclure.

Sur la responsabilité contractuelle de M. [X]
Elle fait valoir que le pacte de préférence n’a pas été exécuté de bonne foi par M. [X] puisque celui-ci ne lui a pas présenté, en priorité, le contrat qu’elle entendait conclure avec la société Infrastructure Telecom Investissement. Elle souligne que la faute contractuelle de M. [X] est de surcroit confirmée faute de l’avoir fait participer ou acquiescer à l’acte de cession d’usufruit.

Sur la faute délictuelle de la société Infrastructure Telecom Investissement
Elle soutient à ce titre que la société défenderesse, tiers au pacte de préférence, connaissait l’existence de celui-ci et savait qu’elle mettrait en œuvre son droit de préférence.
S’agissant de la connaissance du pacte de préférence, elle fait valoir que le procès-verbal de constat d’huissier relatif au site internet de la société défenderesse met en exergue que la communication et l’analyse du bail constituent la première démarche, le prérequis de la société Infrastructure Telecom Investissement en vue d’un « rachat » de bail. Elle indique ensuite que l’acte de cession fait expressément mention que la société défenderesse a eu copie du bail la liant à M. [X] et qu’elle en a pris connaissance. Elle fait par ailleurs valoir que les écritures de Me [O] mettent en lumière que la clause relative au pacte de préférence a été analysée par ses soins et ceux du Conseil de la société défenderesse.
S’agissant du caractère intentionnel de la faute, elle expose que cette intention se déduit non seulement du contenu de l’acte de cession d’usufruit mais également de l’activité même de la société Infrastructure Telecom Investissement puisque le métier de celle-ci consiste à s’implanter sur des sites qui font déjà l’objet d’un bail télécom en cours. Elle souligne que tout pacte de préférence remettrait en cause le business model de la société défenderesse. Elle indique encore à ce titre que le site internet de la société défenderesse affiche l’intention de celle-ci d’aller au terme de la conclusion de ses contrats en mentionnant notamment que la cession temporaire d’usufruit de site de télécommunications est un concept reconnu et accepté par tous les opérateurs mobiles.
Sur la position de la société Infrastructure Telecom Investissement relative à sa connaissance du pacte de préférence et le caractère intentionnel de la faute, elle expose que pour sa part, elle n’a connu le prix de la cession d’usufruit que plusieurs mois après sa conclusion alors même que la société défenderesse connaissait le montant du loyer de son bail dès la rédaction de son projet d’acte de cession. Elle fait ainsi valoir que seule la société Infrastructure Telecom Investissement disposant d’une stature mondiale et dont le business model consiste à détourner le flux locatif direct existant entre un bailleur et la Tower Company pouvait mesurer l’intérêt de la signature du contrat de cession d’usufruit. Elle ajoute que l’étude du CRIDON ne constitue pas un gage de bonne foi. Elle indique qu’il n’est pas démontré que la société défenderesse et la notaire aient entendu se prémunir de la validité du contrat.

Sur la responsabilité délictuelle de Me [O]
Elle soutient que Me [O], notaire de la société défenderesse, a eu connaissance préalable du contrat de bail en cours tel que cela est mentionné dans l’acte de cession d’usufruit. Elle précise s’agissant de cette connaissance, qu’elle lui a notifié l’acte de cession. Elle fait ainsi valoir que la faute du notaire a consisté à dresser un acte de vente en méconnaissance du droit de préférence consenti par M. [X] à son profit.
S’agissant de la position du notaire, elle indique que l’avis du CRIDON du mois d’octobre 2020 ne lui permettait pas de conclure à l’absence d’application du droit de préférence compte tenu de l’imprécision du périmètre d’étude du CRIDON. Elle souligne que la question posée par la notaire pour la deuxième étude reprenait cette fois les termes exacts du pacte de préférence, mais ajoute que cette étude était postérieure à la signature de l’acte de cession et qu’elle n’envisageait que la vente et non la location. Elle fait valoir que la première étude du CRIDON devait alerter la notaire en ce que des précautions étaient prises s’agissant du droit de jouissance.

Sur la demande de nullité du contrat de cession
Elle fait valoir que la conjugaison des fautes de M. [X] et de la société Infrastructure Telecom Investissement justifie le prononcé de la nullité du contrat de cession d’usufruit.
S’agissant de la position de M. [X] et de la société défenderesse, elle expose que le caractère certain de son préjudice économique, à savoir l’économie de 29 255 euros en cas de cession d’usufruit par elle, suffit à lui seul à démontrer qu’elle se serait prévalue du pacte de préférence.
Elle souligne que les dispositions du code civil relatives au pacte de préférence offrent au bénéficiaire du droit l’option entre la nullité de l’acte et la demande de substitution. Elle fait ainsi valoir que solliciter la nullité lui permettait d’ouvrir des négociations avec M. [X] sans perdre pour autant son droit à substitution. Elle indique ensuite, s’agissant de la durée conséquente du contrat de cession, que la stabilité de la maîtrise foncière est justement un élément essentiel au déploiement des technologies et au maintien des contrats-cadres conclus entre les Towers Compagnies et les opérateurs de téléphonie mobile. Elle souligne que le contrat de cession comporte en tout état de cause une faculté de renonciation anticipée qui lui aurait garanti une flexibilité si nécessaire. Elle précise que l’Autorité de la concurrence ne lui a pas interdit de conserver les sites dont elle disposait déjà dans le cadre du rachat de la société Hivory.

S’agissant de la position de Me [O], elle fait valoir que sa demande principale en nullité du contrat de cession et sa demande subsidiaire en condamnation solidaire des défendeurs pour manquement à leurs obligations ne sont pas en contradiction.

Sur l’absence de confirmation du contrat de cession
Elle fait valoir que l’acte de paiement concerne l’exécution du bail dont il n’est pas sollicité la nullité, de sorte que le paiement du loyer ne peut valoir confirmation de l’acte de cession. Elle précise qu’elle a réglé les loyers entre les mains de la société défenderesse afin de sécuriser la maîtrise foncière de son site de téléphonie mobile et dans l’attente de l’obtention d’une décision de justice définitive. Elle souligne que tant ses démarches précontentieuses que contentieuses démontrent qu’elle n’a pas eu l’intention de réparer le vice affectant la cession d’usufruit en s’acquittant des loyers.

A titre subsidiaire, sur la demande de substitution dans l’acte de cession
Elle fait valoir que les dispositions de l’article 1123 alinéa 2 du code civil ne conditionnent pas la substitution au prononcé préalable de la nullité.

A titre infiniment subsidiaire, sur la demande indemnitaire
Elle indique que s’il était considéré que la preuve n’est pas rapportée que la société défenderesse avait connaissance de son intention de se prévaloir du pacte, elle demeure fondée à solliciter l’octroi de dommages et intérêts. Elle précise qu’en tout état de cause, M. [X] avait nécessairement connaissance du pacte de préférence, engageant sa responsabilité contractuelle. Elle expose de même que la notaire a également commis une faute en dressant l’acte de vente en méconnaissance de son droit de préférence.
S’agissant de l’existence de son préjudice, elle soutient qu’elle aurait incontestablement fait valoir son droit de préférence et qu’elle justifie de ses capacités financières pour payer le prix de par ses nombreux contrats de longue durée conclus avec des opérateurs de téléphonie mobile. Elle expose, au surplus, qu’elle justifie que l’acquisition de l’usufruit au prix de 55 000 euros aurait été rentable pour elle. Elle précise que son préjudice s’établit par la différence entre les loyers versés par ses soins et l’acquisition du site en tant qu’usufruitier.
S’agissant de la position de M. [X] et de la société défenderesse, elle expose que ceux-ci ne justifient pas des frais annexes au contrat de cession qui représenteraient un coût significatif à l’opération.
S’agissant de la position de Me [O], elle fait valoir que son dommage est certain puisqu’elle aurait nécessairement exercé son droit de préférence. Elle indique que postérieurement à la première échéance du bail en cours, elle peut se voir appliquer le principe de perte de chance bien que la probabilité de faire perdurer le bail après l’échéance de 2034 soit très élevée et que le bailleur lui-même ait intérêt à cette poursuite.

Elle fait valoir en dernier lieu que l’exécution provisoire se justifie notamment face au risque de multiplication de ce type de contentieux entre les sociétés demanderesse et défenderesse. Elle souligne que l’exécution provisoire ne porterait pas une atteinte excessive aux intérêts de la société défenderesse compte tenu des durées du bail et de l’usufruit et ajoute que la société Infrastructure Telecom Investissement ne rapporte pas la preuve que ce litige concernerait d’autres contrats. Elle précise enfin que la nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire de droit puisque ni une publication foncière, ni le remboursement de droits réglés à hauteur d’une somme d’environ 3 200 euros ne relèvent de conséquences manifestement excessives.

Par conclusions n°5 signifiées par RPVA en date du 31 mai 2024 et, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé et le détail des moyens opposés, la société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 9, 514 et 700 du code de procédure civile, 1182, 1188, 1190, 2224 et 1123 du code civil, 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

A titre principal,
Juger que la cession temporaire d’usufruit conclue entre la société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] le 23 décembre 2020 n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence prévu à l’avenant du 19 mars 2019 conclu entre la société Cellnex et M. [X] ;En conséquence,
Débouter la société Cellnex de l’intégralité de ses demandes ;
En tout état de cause,
Sur la nullité de l’acte de cession temporaire d’usufruit
Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement ne connaissait pas l’intention de la société Cellnex de se prévaloir du pacte de préférence ;En conséquence,
Débouter la société Cellnex de sa demande de nullité de l’acte de cession temporaire d’usufruit conclu le 23 décembre 2020 ;
Sur la demande de réparation
Juger que M. [X] n’a pas commis de faute contractuelle ;Juger que la société Infrastructure Telecom Investissement n’a pas commis de faute délictuelle ;Juger que la société Cellnex n’a jamais eu l’intention de se prévaloir du pacte de préférence et ne justifie d’aucun préjudice ;En conséquence,
Débouter la société Cellnex de sa demande de condamnation à payer la somme de 152 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal ferait droit aux demandes de Cellnex :
Juger que la validité de la cession temporaire d’usufruit du 23 décembre 2020 a été confirmée par la société Cellnex et, en conséquence, débouter la société Cellnex de l’intégralité de ses demandes ;Débouter la société Cellnex de sa demande de restitution des loyers dus au titre du bail ;Ecarter l’exécution provisoire ;
En tout état de cause,
Condamner la société Cellnex à payer à la société Infrastructure Telecom Investissement la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Cellnex à payer à M. [X] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Cellnex aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dare, avocat au Barreau de Valenciennes.
La société Infrastructure Telecom Investissement et M. [X] font valoir que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence. Ils précisent à ce titre que le pacte de préférence s’interprète strictement puisqu’il limite la liberté de disposer des biens qui en sont l’objet et ajoutent qu’en l’espèce, le pacte de préférence ne vise pas l’usufruit. Ils soulignent que le pacte de préférence ne fait pas référence au droit de jouissance mais envisage d’une part la situation de la location, et d’autre part, celle de la vente.
Ils font ainsi valoir que l’usufruit n’est pas assimilable à une location ou à une vente. Ils indiquent par ailleurs que la société Infrastructure Telecom Investissement est devenue le bailleur de la société Cellnex à la date de la cession temporaire d’usufruit.
Ils font valoir que la cession temporaire d’usufruit n’a pas été envisagée par les parties au pacte de préférence.

Sur le fait que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence relatif à la location de la parcelle à l’échéance du bail
Ils exposent que, compte tenu de sa rédaction, le droit de préférence en cas de location du site est applicable uniquement à l’échéance du bail, instaurant une préférence uniquement pour la location future de la parcelle et non pendant l’exécution du contrat. Ils soulignent que la cession temporaire d’usufruit est quant à elle intervenue en cours de ce bail.
Ils font ensuite valoir que l’alinéa 1er de la clause relative au pacte de préférence confère uniquement un droit à la location du site ou tout droit similaire et non un droit de préférence en cas de cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que la cession d’usufruit ne se limite pas au droit de jouissance de la chose et indiquent que le louage et l’usufruit sont deux notions juridiques opposées par leur nature et leur régime. Ils soutiennent que la location, droit personnel, n’affecte pas la propriété alors que la cession d’usufruit, droit réel, implique son démembrement. Ils soulignent que la doctrine affirme que la location et la cession temporaire d’usufruit ne sont pas semblables.

Sur le fait que la cession temporaire d’usufruit n’entre pas dans le champ d’application du pacte de préférence relatif à la vente de la parcelle à l’échéance du bail
Ils font valoir que la cession du droit de propriété et de l’usufruit ne sont pas des notions juridiques similaires ou équivalentes, c’est-à-dire de même nature ou de même valeur. Ils indiquent que la première analyse du CRIDON distingue les deux notions en ce que la vente entraîne un transfert de propriété définitif tandis que l’usufruit a pour conséquence le démembrement de propriété, à titre temporaire. Ils ajoutent que les obligations d’un propriétaire et celles d’un usufruitier ne sont pas semblables puisque l’usufruitier n’est débiteur que d’une obligation d’entretien de la parcelle.
Ils soulignent que la société Cellnex a modifié depuis sa trame de bail pour viser expressément la cession temporaire d’usufruit et soulignent que cela démontre que la société demanderesse n’avait donc pas l’intention d’inclure la vente temporaire de l’usufruit dans le pacte de préférence la liant à M. [X].

Sur l’interprétation du pacte contre celui qui l’a proposé
Ils font valoir ensuite que le pacte de préférence tel que rédigé au bail n’est pas clair. Ils précisent ainsi que le pacte de préférence doit s’interpréter restrictivement et que tout acte non prévu au pacte tel que la cession temporaire d’usufruit doit être exclu de son champ d’application. Ils soulignent que dans le doute, la clause doit s’interpréter contre le créancier et en faveur du débiteur, soit de M. [X]. Ils font valoir par ailleurs que l’interprétation proposée par la société Cellnex porterait sur un nombre conséquent d’opérations si bien que cela engendrerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété de M. [X], en paralysant son droit de disposer librement de son bien et de choisir son cocontractant.

Sur le caractère infondé des demandes de la société Cellnex
Ils soutiennent que les conditions de l’annulation de la cession temporaire d’usufruit ou de la substitution à la société Infrastructure Telecom Investissement ne sont pas réunies. Ils précisent que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve que la société Infrastructure Telecom Investissement connaissait son intention de se prévaloir du pacte de préférence. Ils exposent que la demande tardive de la société Cellnex dans le cadre de la présente procédure à être substituée à la société défenderesse démontre qu’elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir l’usufruit et de se prévaloir du pacte de préférence.
Ils font ensuite valoir que les conditions d’indemnisation de la société Cellnex ne sont pas plus réunies. Ils précisent à ce titre que la société demanderesse ne démontre pas qu’ils aient commis une faute lui occasionnant un préjudice.
Ils indiquent que la société Infrastructure Telecom Investissement n’a pas commis de faute délictuelle puisqu’ayant eu connaissance du bail, elle a estimé en toute bonne foi que le pacte de préférence n’était pas applicable à la cession temporaire d’usufruit, ce pacte ne visant pas expressément le cas de la cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que l’analyse du CRIDON du 23 novembre 2021 a confirmé la lecture du pacte selon la société défenderesse. Ils ajoutent que la société défenderesse réalise légalement ses investissements fonciers sur le marché des baux de télécommunication.
Ils indiquent ensuite que M. [X] n’a pas commis de faute contractuelle puisque la rédaction même du pacte de préférence n’est pas claire si bien qu’il a considéré que la cession temporaire d’usufruit n’entrait pas dans son champ d’application.

Sur l’absence de préjudice de la société Cellnex
Ils font valoir que celle-ci ne démontre pas avoir eu l’intention de se prévaloir de la promesse si l’offre lui avait été faite. Ils précisent que la société Cellnex ne sollicite l’octroi de dommages et intérêts qu’à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la nullité de la cession temporaire d’usufruit ne serait pas prononcée. Ils soulignent que le préjudice n’est ni démontré, ni justifié dans son quantum par la société Cellnex. Ils soutiennent que le présent contentieux s’inscrit dans le cadre d’un différend plus global entre ces sociétés s’agissant de leurs activités. Ils précisent que la pérennité des installations téléphoniques n’est pas remise en cause par la cession temporaire d’usufruit. Ils indiquent par ailleurs que la location pour la société Cellnex offre à cette dernière plus de flexibilité nécessaire au développement de ses activités que la cession temporaire d’usufruit. Ils précisent que la société Cellnex ne s’est pas renseignée sur le coût de l’opération de la cession et ajoutent que la société demanderesse a été contrainte de vendre à une autre Tower Company certains sites à la demande de l’Autorité de la concurrence, aux fins d’éviter une situation de monopole. S’agissant de l’investissement sur les sites, ils précisent encore que la société Cellnex a racheté en l’espèce le pylône à la société Bouygues Telecom mais ne l’a pas construit. Ils indiquent ainsi que les faits démontrent que la société Cellnex n’aurait pas acquis l’usufruit de la parcelle de M. [X].
Sur le quantum du préjudice fixé par la société Cellnex, ils font valoir que ce quantum est erroné puisque, d’une part, la société demanderesse ne dispose pas d’un droit d’occupation pour une durée de 30 années, le bail pouvant en outre être résilié à tout moment, et, d’autre part, le prix d’acquisition ne correspond pas au prix global de l’opération compte tenu des frais, taxes et droits s’y ajoutant. Ils ajoutent que le préjudice allégué par la société Cellnex n’est pas certain et, dès lors, ne peut être indemnisé.

A titre subsidiaire, sur le renoncement de la société Cellnex à se prévaloir du pacte de préférence
Ils soulignent que la société Cellnex a, en tout état de cause, confirmé l’acte de cession d’usufruit en payant les loyers sans réserve entre les mains de son bailleur, la société Infrastructure Telecom Investissement. Ils font valoir que cette confirmation s’applique tant à la demande de nullité de l’acte de cession qu’à la demande de substitution par la société Cellnex.
Ils ajoutent que dans la mesure où les loyers sont exigibles, la société demanderesse n’est pas fondée à en solliciter la restitution.

A titre subsidiaire, sur la demande de voir écarter l’exécution provisoire en cas d’annulation de la cession temporaire d’usufruit
Ils indiquent que l’exécution provisoire entraînerait des conséquences excessives notamment sur la validité de l’ensemble des cessions temporaires d’usufruit conclues par la société défenderesse en pareille situation. Ils précisent qu’une insécurité juridique découlerait d’une décision en première instance favorable à la société Cellnex.
Ils font enfin valoir que la nature de l’affaire n’est pas compatible avec l’exécution provisoire puisqu’une annulation de la cession temporaire d’usufruit doit faire l’objet d’une publication et les droits réglés devraient être remboursés.

Par conclusions en défense n°2 signifiées par RPVA en date du 06 mars 2023 et auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des moyens soulevés, Me [O] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions des articles 4 et 9 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 514-1 du code de procédure civile :

Déclarer irrecevables les demandes de la société Cellnex qui ne constituent pas des prétentions ;Débouter la société Cellnex de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Me [O], notaire ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société Cellnex à payer à Me [O], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens.

Me [O] fait valoir in limine litis que les demandes de la société Cellnex tendant à « juger que » sont irrecevables puisqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.
Sur le fond, elle indique que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute qui lui est personnellement imputable, d’un lien de causalité direct et d’un préjudice actuel et certain.
S’agissant de l’absence de faute, elle soutient qu’elle n’est tenue, en qualité de notaire, d’une obligation d’information et de conseil qu’à l’égard de ses clients et des parties aux actes qu’elle reçoit. Elle précise à ce titre que la société Cellnex, tiers à l’acte, n’a pas de lien de droit avec elle. Elle ajoute que l’acte de cession temporaire d’usufruit est valide et efficace. Elle indique sur ce point avoir vérifié lors de la préparation de l’acte de cession, l’existence de pactes de préférence susceptibles de s’appliquer. Elle fait valoir que l’analyse des parties à l’acte de cession, confortée par la position du CRIDON, a permis de conclure à l’absence de nécessité de purge du droit de préférence dans le cadre d’une cession temporaire d’usufruit. Elle précise que la seconde analyse du CRIDON relative spécifiquement à la clause du bail prévoyant le droit de préférence a conclu à nouveau en l’absence de nécessité de purge du droit de préférence.
S’agissant de l’absence de préjudice et de lien de causalité, elle fait ensuite valoir que si l’acte de cession temporaire d’usufruit n’encourt aucune nullité, la société Cellnex n’est pas fondée à engager la responsabilité du notaire rédacteur d’un acte efficace et valide.
Elle précise que le préjudice de la société Cellnex est hypothétique puisque la société demanderesse est dans l’incapacité de rapporter la preuve qu’elle aurait été en mesure d’exercer son droit de préférence. Elle indique que le préjudice à tout le moins peut être constitué de la perte de chance d’avoir pu se voir céder temporairement l’usufruit et souligne que la société Cellnex ne justifie d’une telle perte de chance. Elle précise que le préjudice est en tous les cas hypothétique puisqu’il est calculé sur une période de 30 ans au cours de laquelle M. [X] pourrait procéder à la cession de la nue-propriété qui serait alors soumise à une purge du droit de préférence.
En dernier lieu, elle fait valoir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, l’annulation de la cession temporaire d’usufruit engendrant des conséquences irréversibles.

Par décision du 10 octobre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et fixé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 27 février 2025.

L'affaire a été utilement plaidée à l'audience du 27 février 2025.

A l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025, prorogée jusqu’au 28 octobre 2025 en raison des arrêts maladies du magistrat président la composition, de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience et de celle du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y aura dès lors pas lieu de statuer sur les demandes contenues dans les conclusions de certaines des parties aux fins de voir « donner acte » ou de « dire et juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

SUR LES RELATIONS ENTRE LES PARTIES

Les activités des sociétés demanderesse et défenderesse

La société Cellnex est une « Tower Company », une société qui construit, gère et entretient des sites dits de « points hauts », ces sites comportant les pylônes et les installations en toit-terrasse d’immeubles, notamment en vue du développement accru de la technologie 5G. La société Cellnex fournit ainsi des services d’accueil notamment aux opérateurs de téléphonie mobile (Orange, SFR, Bouygues Telecom et Free Mobile) avec lesquels elle est liée par des contrats de services.

La société Infrastructure Telecom Investissement est un « Land Aggregator », une société foncière qui fait l’acquisition, en pleine propriété ou en usufruit temporaire, des parcelles de terrain sur lesquelles sont implantées des antennes relais. C’est à ce titre qu’elle s’est rapprochée de M. [X], propriétaire d’une parcelle sur laquelle est érigée un pylône.

Les contrats conclus par ces sociétés en l’espèce

Il résulte des contrats produits au débat que M. [X] a dans un premier temps conclu un contrat de bail le 15 septembre 2016 pour une durée de 12 ans renouvelable, avec l’opérateur de téléphonie Bouygues Telecom. Il s’est agi de « donner en location un ou plusieurs emplacement(s) dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 16], références cadastrales Section [Cadastre 11], Parcelle n°[Cadastre 5], afin d’installer une station radioélectrique et des équipements de communications électroniques… ».
La redevance annuelle était de 6 000 euros nets.

Le 1er septembre 2018, la société Bouygues Telecom a cédé à la société Cellnex la propriété des infrastructures installées sur le site loué à M. [X] et le titre d’occupation y afférent.
Si l’acte de cession n’est pas communiqué, il n’est toutefois pas remis en cause par les parties. Ce point ne fait pas débat.

Le 19 mars 2019, M. [X] et la société Cellnex ont signé un avenant au contrat de bail du 15 septembre 2016.
Les modifications au contrat de bail sont les suivantes :
Une augmentation de la durée du bail à 15 années, prorogée par périodes successives de 15 années ;Une augmentation du loyer annuel désormais fixée à la somme de 6 900 euros nets ;L’introduction d’un droit de préférence rédigé en son principe et ses modalités : c’est ce pacte de préférence qui est l’objet du présent litige.

Le 23 décembre 2020, M. [X] a conclu avec la société Infrastructure Telecom Investissement un acte authentique de vente d’un droit temporaire d’usufruit relatif à la parcelle louée à la société Cellnex sur laquelle sont édifiées un pylône et les installations techniques.
Cet acte a été rédigé par Me [O].
Il est principalement convenu que :
La société Infrastructure Telecom Investissement devient propriétaire de l’usufruit de ce bien vendu à compter du 23 décembre 2020 ;La durée de l’usufruit est de 30 années ;Le prix versé à M. [X] est de 55 000 euros ;La société Infrastructure Telecom Investissement, en sa qualité d’acquéreur, a reconnu avoir eu copie du bail liant M. [X] à la société Cellnex « dès la signature de l’avant-contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire. Une copie dudit bail est ci-annexée. »L’introduction d’un droit de préférence : ce n’est pas celui-ci qui fait l’objet du présent litige.
Il s’évince des pièces produites au débat, sans qu’il soit nécessaire de le développer plus avant, que les sites de points hauts constituent aujourd’hui de véritables enjeux économiques tant pour les Tower Company que pour les Land Aggregator. Les échanges de courriers entre les Conseils des sociétés Cellnex et Infrastructure Telecom Investissement pour la période des mois de juin à octobre 2021 mettent ainsi en exergue des rapports de concurrence et de force soutenus.

Le litige portant sur le défaut de mise en œuvre du pacte de préférence au bénéfice de la société Cellnex s’inscrit par conséquent dans le cadre de ce contexte concurrentiel et particulièrement conflictuel entre les deux sociétés.

SUR LE PACTE DE PRÉFÉRENCE FIGURANT A L’AVENANT AU [G] N°1 DU 19 MARS 2019 LIANT M. [X] ET LA SOCIÉTÉ CELLNEX

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil dans leur version applicable à la date de la signature de l’avenant au bail, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1123 du même code dans sa version applicable à la date de la signature de l’avenant au bail, prévoit que le pacte de préférence est le contrat par