TJ 98735, 14 août 2025, RG 23/00391

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 14 août 2025
DOSSIER : N° RG 23/00391 - N° Portalis DB36-W-B7H-C6TQ
AFFAIRE : [J] [K] [H] [Q] [S] à l’enseigne [1] C/ [E] [L] [Y] [S]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00391 - N° Portalis DB36-W-B7H-C6TQ

AUDIENCE DU 14 août 2025

DEMANDEUR -

- Madame [J] [K] [H] [Q] [S] à l’enseigne [1]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] cadastrée B[Cadastre 1] - [Adresse 2]
représentée par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

- Monsieur [E] [L] [Y] [S]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] cadastré B[Cadastre 1] - [Adresse 3]
représenté par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI, avocat au barreau de PAPEETE

APPELES EN CAUSE -

- Monsieur [R] [A] [S]
né le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI , avocat au barreau de PAPEETE
- Monsieur [G] [I] [U] [S]
né le [Date naissance 4] 1989 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] -
représenté par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI , avocat au barreau de PAPEETE
- Madame [D] [B] [C] [S]
née le [Date naissance 5] 1999 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] -
représentée par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI , avocat au barreau de PAPEETE
- Madame [F] [V] [P] [O] [S]
née le [Date naissance 6] 2002 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1] -
représentée par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI , avocat au barreau de PAPEETE
- Madame [T] [X] [Z] [W] [M] [S]
née le [Date naissance 7] 2024 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] -
représentée par Me Kari lee ARMOUR-LAZZARI , avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -
PRESIDENT : Christine LAMOTHE
GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -
Requête en Demande en annulation d’un acte accompli sur un bien indivis, ou d’une convention d’indivision- Sans procédure particulière (28B) en date du 28 septembre 2023
Déposée et enregistrée au greffe le 28 septembre 2023
Rôle N° RG 23/00391 - N° Portalis DB36-W-B7H-C6TQ

DEBATS -
En audience publique

JUGEMENT -
Par mise à disposition au greffe le 14 août 2025
En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;
Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique du 26 septembre 1997 régulièrement transcrit portant état descriptif de division et règlement de copropriété, [N] [S] et [GL] [CI] épouse [S] ont constitué un ensemble immobilier expressément soumis au régime de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Situé sur une parcelle de terre de 741m2 sise à [Localité 3] et dépendant du lot 8 de la terre [Adresse 5], ledit ensemble est constitué :
- De deux bâtiments individuels, l’un à usage commercial, l’autre à usage d’habitation, respectivement désignés 8A1 et 8A2,
- De parties communes à usage privatif,
- Et enfin de parties communes générales consistant notamment en une servitude de passage de 96m2 désignée 8A3, longeant la limite est du lot 8A1 sur une vingtaine de mètres et permettant l’accès au lot 8A2.

[N] [S] et [GL] [CI] épouse [S] sont respectivement décédés les [Date décès 1] 2016 et [Date décès 2] 2014 à [Localité 4].

Mme [J] [S], fille du couple [S]-[CI], est à ce jour propriétaire du lot 1 composé :
- De la construction en dur à usage de magasin d’alimentation générale désignée 8A1,
- Du droit à la jouissance exclusive du terrain attenant à cette construction d’une superficie de 345 m2 en ce compris l’assiette foncière de ladite construction,
- Et des 610/1000e de la propriété du sol et des parties communes générales,

M. [E] [S] veuf [RR], fils du couple [S]-[CI], ainsi que ses cinq enfants majeurs sont quant à eux propriétaires indivis du lot 2 composé :
- De la maison à usage d’habitation construite en dur désignée 8A2,
- Du droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison d’une superficie de 300m2, en ce compris l’assiette foncière de la maison,
- Et des 390/1000e de la propriété du sol et des parties communes générales.

Un litige étant né entre Mme [J] [S] et M. [E] [S] s’agissant de l’usage des parties communes, la première a saisi le juge des référés d’une demande en cessation du trouble manifestement illicite, afin que soit fait interdiction au second de stationner des véhicules sur l’assiette de la servitude de passage 8A3.

Par ordonnance du 7 août 2023, ledit juge a considéré n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [J] [S].

PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant exploit du 22 septembre 2023 et requête enregistrée au greffe le 21 septembre suivant, Mme [J] [S] a attrait M. [E] [S] devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

M. [A] [S], M. [G] [S], Mme [D] [S], Mme [F] [S] et Mme [T] [S] -enfants majeurs de M. [E] [S] et de sa défunte épouse-, (ci-après « les consorts [S]-[RR] ») ont été appelés en cause par conclusions du 14 février 2014.

En l’état de ses dernières conclusions déposées au greffe le 18 février 2025, Mme [J] [S] demande au tribunal de :

Vu l’état descriptif de division du 26 septembre 1997 transcrit le 7 octobre 1997 volume 2215 n°13 de la conservation des hypothèques,
- La recevoir en ses demandes et la dire bien fondée,
- Lui décerner acte de ce qu’elle a procédé à l’appel en cause des consorts [S]-[RR], comme propriétaires indivis de moitié du côté de M. [E] [S],
- Enjoindre à M. [E] [S] ainsi qu’aux consorts [S]-[RR] de cesser de stationner leurs véhicules automobiles ou ceux des personnes de leurs chefs sur la parcelle attenante à la construction dans laquelle elle exploite son magasin d’alimentation générale,
- Dire que M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] devront procéder à l’enlèvement de leurs véhicules stationnés sous astreinte de 20.000 XPF par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Enjoindre à M. [E] [S] et aux consorts [S]-[RR] de ne plus stationner de véhicules automobiles sur cette parcelle attenante au magasin d’alimentation générale sous une astreinte de 100.000 XPF par infraction constatée,
- Débouter M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] de leur demande reconventionnelle,
- Condamner solidairement M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] au paiement de la somme de 452.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,
- Condamner enfin M. [E] [S] aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :

- Préalablement à l’introduction de l’instance en référé, elle a vainement mis en demeure M. [E] [S] d’avoir à cesser de stationner des véhicules sur la servitude 8A3, par courrier signifié le 13 février 2023.
- L’usage que M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] font de ladite servitude de passage en y stationnant leurs véhicules constitue une infraction au règlement de copropriété et notamment son article 20 qui restreint l’usage des parties communes à leur seule destination.
- Pareil usage de la servitude de passage 8A3 l’empêche également d’en jouir personnellement, puisque la présence de véhicules rend impossible l’accès à l’arrière de son magasin au moyen de fourgons de livraisons notamment.
- La demande reconventionnelle formulée par M. [E] [S] et ses enfants quant à la descente d’eaux pluviales n’est pas fondée en droit.

Selon dernières conclusions récapitulatives et en répliques reçues au greffe le 2 octobre 2024, M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] demandent au tribunal de :

Vu l’ordonnance de référé n°23/200 du 7 août 2023,
Vu les pièces versées aux débats, tant par la demanderesse que par les défendeurs,

- Déclarer Mme [J] [S] totalement mal fondée en son action et ses fins, moyens et prétentions,
En conséquence,

À titre principal,
- Débouter Mme [J] [S] purement et simplement de l’intégralité de ses demandes qui sont, non seulement mal fondées, mais surtout abusives, eu égard à son comportement et à ses agissements à l’égard de son frère qui est, avec ses cinq enfants, ayants droit de leur mère décédée, indivisaires avec elle des parties communes de la terre [Adresse 5] sur lesquelles elle a pourtant, sans concertation aucune avec lui et sans son accord, fait ériger un mur en dur qui s’appuie sur la maison qui est sa propriété privative à l’arrière de son magasin, d’une part, et qui a aussi fait ériger un autre mur en dur sur le côté gauche de son magasin qui empiète sur toute la longueur du chemin de passage permettant d’accéder à sa propriété enclavée par rapport au chemin de servitude commençant au niveau de la [Adresse 1] entre le cimetière communal et la

salle omnisports,
À titre reconventionnel,
- Enjoindre à Mme [J] [S] de faire cesser immédiatement, dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard, le trouble manifestement illicite causé par le déversement dans le chemin de passage indivis des eaux pluviales qui tombent du côté gauche de la toiture de son magasin en l’absence de gouttières opérationnelles,
- Condamner Mme [J] [S] au paiement au profit de son frère de la somme de 512.900 XPF au titre des frais irrépétibles exposés par lui pour voir défendre ses droits d’indivisaires les plus élémentaires, d’abord devant le juge des référés, puis devant le tribunal, dès lors qu’il serait particulièrement inéquitable de les laisser à sa charge au vu de la réalité de la situation par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,
- Condamner en outre Mme [J] [S] aux entiers dépens, tant de l’instance devant le juge des référés que de l’instance objet des présentes, dont distraction d’usage.

Ils opposent principalement que :

- Le lot 8A2 dont ils sont propriétaires indivis est enclavé pour se trouver à l’arrière de la propriété 8A1. On y accède seulement par la servitude 8A3.
- L’assiette de leur maison d’habitation couvre la totalité de la surface du terrain et ils ne disposent d’aucun emplacement de stationnement. Ils n’ont donc aucun autre choix que celui de se garer sur la servitude les uns derrière les autres.
- De son côté, la requérante est propriétaire du bâtiment 8A1 auquel on accède directement depuis la voie publique. Elle dispose par ailleurs de plusieurs places de stationnement. L’intéressée exploite son commerce depuis 1997 et n’a depuis lors jamais eu à user de la servitude 8A3, l’ensemble des livraisons s’opérant depuis l’entrée principale du magasin. Elle ne justifie donc d’aucune urgence, ni d’aucun trouble manifestement illicite.
- Mme [J] [S] est particulièrement mal fondée à leur faire pareil grief alors qu’elle a fait construire, entre autres choses, un mur en parpaings assorti d’un trottoir sur tout le long de la servitude litigieuse. Or cet édifice a été érigé sans l’accord des copropriétaires et a surtout eu pour effet de réduire la largeur du passage 8A3.
- Il résulte à suffisance des clichés photographiques qu’ils produisent aux débats que Mme [J] [S] laisse se déverser sur la servitude un rejet d’eaux pluviales provenant de la toiture de son magasin. Ces déversements inondent le passage et le dégradent. Il y a donc lieu d’y mettre un terme.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 19 février 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 2 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= À titre liminaire, sur les demandes de « Dire », de « Juger que » et de « Constater que » :

Aux termes du premier alinéa de l’article 1er du code de procédure civile de la Polynésie française, « L’action est le doit pour l’auteur d’une prétention de la soumettre au juge afin qu’il la dise bien ou mal fondée et pour son adversaire le droit de discuter de ce bien-fondé. »

Selon encore le premier alinéa de l’article 3 du même code, « Les prétentions respectives des parties telles qu’elles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions, suivant les cas écrites ou orales, déterminent l’objet du litige. »

Il est acquis que les demandes de « constater », tout comme les demandes de « donner acte » de « relever » ou encore de « juger que » ne constituent pas des prétentions tendant à ce que soit tranché un point litigieux au sens des dispositions susvisées. Ces demandes ne sont en effet dotées d’aucune portée juridique dans la mesure où elles ne tendent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert et recèlent en réalité les moyens des parties.

Il en résulte qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formées en ce sens par les parties.

= Sur la demande principale :

Selon les articles 1er et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

« Art.1 — La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. (…) »

« Art 2 — Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

« Art. 3 — Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; (…)
- les passages et corridors. (…) »

« Art. 4 — Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »

« Art. 8 — Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

« Art. 9 — Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (…) »

En l’espèce, le tribunal est saisi d’une demande formée par Mme [J] [S], propriétaire du lot 1 situé au sein d’un ensemble immobilier expressément soumis au régime de la copropriété sis à [Localité 3]. Cette demande vise à faire cesser le stationnement de véhicules sur une servitude de passage commune désignée 8A3, par M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR].

Elle soutient en effet que ladite servitude, bien que partie commune, a pour destination exclusive le passage et que le stationnement de véhicules constitue un usage excédant cette destination et portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les défendeurs revendiquent quant à eux le droit de stationner leurs véhicules sur la servitude 8A3, estimant que pareil usage est compatible avec leur jouissance du lot lorsque la requérante n’en ferait quant à elle aucune sorte d’usage.

Cela étant exposé, il y a lieu de relever que l’article 20 du règlement de copropriété versé aux débats indique que « Chacun des copropriétaires pourra, pour la jouissance des locaux lui appartenant, user librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, et sous les réserves énoncées ci-après. »

Par ailleurs, dans le plan de copropriété annexé audits documents, l’accès litigieux référencé 8A3 longeant le lot 8A1 et permettant l’accès au lot 8A2 est qualifié de « partie commune à usage de servitude de passage ».

Il s’en infère que la convention liant les copropriétaires soumet les parties communes à leur seule destination et que le couloir désigné 8A3 est expressément désignée comme une « partie commune à usage de servitude de passage », ce qui, par nature, implique une fonction stricte de circulation et d’accès.

Dans ces conditions, force est donc de constater que le stationnement de véhicules sur la servitude 8A3 par M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] contrevient incontestablement aux principes fondamentaux régissant la copropriété en ce qu’il excède manifestement la destination de cette partie commune telle que définie dans les actes.

Il importe peu que Mme [J] [S] ne ferait pour sa part aucun usage dudit espace -ce qui n’est du reste pas véritablement établi-, étant en effet rappelé que le règlement de copropriété constitue un véritable contrat s’imposant à l’ensemble des copropriétaires de façon absolue, tous ayant un intérêt légitime au respect de ses stipulations, indépendamment de l’existence ou non d’un préjudice direct.

Les arguments soulevés en défense relativement à l’absence de trouble manifestement illicite et de situation d’urgence seront également écartés comme tout bonnement inopérants dans le cadre d’une procédure au fond. Il en sera de même s’agissant des arguments relatifs à la construction de murs “en dur”, par Mme [J] [S], dont ils ne tirent aucune conclusion juridique.

Étant donc établi que les défendeurs font un usage abusif -ou à tout le moins non conforme- de la servitude 8A3 au sens des dispositions légales et conventionnelles précitées en s’y stationnant, il y a lieu de le leur en faire interdiction sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Mme [J] [S] sera en revanche déboutée de ses plus amples demandes d’injonctions sous astreinte comme faisant toutes double emploi avec l’interdiction de stationnement.

= Sur la demande reconventionnelle :

Selon l’article 22 alinéas 2 et 3 du règlement de copropriété liant les parties « Chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et, de manière générale, de toutes conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes qui se rendraient chez lui. 
En cas de carence de la part d’un copropriétaire à l’entretien de ses parties privatives, tout au moins pour celles invisibles de l’extérieur, ainsi que, de façon générale, pour toutes celles dont le défaut d’entretien peut avoir des incidences à l’égard des parties communes, ou des autres parties privatives, ou de l’harmonie de l’ensemble immobilier, l’autre copropriétaire pourra remédier, aux frais du copropriétaire défaillant, à cette carence, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant un délai d’un mois. »

En l’occurrence, les défendeurs font grief à la requérante de manquer à son devoir d’entretien des gouttières installées sur le toit de son magasin, indiquant que le dispositif serait si peu effectif qu’il en résulterait un écoulement important d’eaux pluviales sur la servitude 8A3 à l’origine d’une dégradation de cette dernière.

Ils produisent à l’appui de leurs allégations de simples clichés photographiques qui ne sont ni datés, ni certifiés et simplement annotés par leurs soins. Si ces photographies attestent bien de l’existence d’une gouttière sur la façade du magasin assortie d’une descente d’eaux pluviales longeant la limite du lot privatif 8A1, rien n’indique que le dispositif serait défectueux, ni qu’il aurait pour effet d’aggraver la stagnation des eaux de pluie sur le chemin commun. L’on ne constate en effet aucune flaque, ni aucune zone pouvant évoquer une détérioration du chemin pourtant fait de terre battue et de gravier à l’endroit indiqué.

Il en résulte que M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] échouent à faire la démonstration d’un quelconque fait fautif imputable à Mme [J] [S].

Ils doivent être déboutés de leur demande.

= Sur les frais irrépétibles et dépens :

Aux termes de 406 du code de procédure civile de la Polynésie française, « Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si circonstances particulières résultant de l’intérêt ou de la faute d’une partie. Les dépens peuvent également entre compensés en tout ou partie si les parties succombent respectivement sur quelques chefs de demande. »

En vertu de l’article 407 du même code, « En toute matière, civile, commerciale ou sociale, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

En l’espèce, en considération des circonstances et de la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, les parties devant au contraire supporter la charge de leurs frais irrépétibles respectifs.

Succombant pour l’essentiel, M. [E] [S] et les consorts [S]-[RR] seront en revanche solidairement condamnés à supporter les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :