TJ 31555, 6 nov. 2025, RG 23/01733

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025
DOSSIER : N° RG 23/01733 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RYQE
NAC: 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 04 Septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame GABINAUD.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

M. [S] [T]
né le 13 Novembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Mme [P] [Y] épouse [T]
née le 01 Avril 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Ibrahima BANGOURA de la SELARL BANGOURA AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 47

DEFENDEURS

M. [W] [C]
né le 29 Juin 1972 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

Mme [I] [J] épouse [C]
née le 12 Décembre 1970 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 441, et par Maître Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocats au barreau D’ORLEANS, avocat plaidant,

M. [U] [H]
né le 05 Octobre 1952 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

Mme [O] [L] [X] [V] épouse [H]
née le 26 Avril 1960 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-Luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 61

S.E.L.A.R.L. GACP, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 910 484 393, prise en la personne de Me [A] [R], ès qualités de notaire, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 mars 2022, M.[S] [T] et Mme [P] [Y] épouse [T] se sont engagés à vendre à M.[W] [C] et Mme [I] [J] épouse [C] une maison sise [Adresse 5] à [Localité 8] (31) pour un prix de 580 350 €.

Cet acte prévoyait des conditions suspensives et une indemnité d’immobilisation.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2022, les époux [C] ont exigé la vente forcée du bien des époux [T].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2022, les époux [T] se sont opposés à cette vente, invoquant la caducité de la promesse, et ont sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 26 000 €.

Parallèlement à la vente de leur maison, les époux [T] ont formulé une offre d’achat concernant l’appartement de Mme [O] [V] et M. [U] [H] sis [Adresse 1] à [Localité 17].

Suivant acte authentique du 5 avril 2022, Mme [V] et M.[H] se sont engagés à vendre leur bien aux époux [T] au prix de 538 700 €.

Cet acte prévoyait des conditions suspensives et une indemnité d’immobilisation.

Le 13 septembre 2022, les consorts [Z] ont remis en vente leur bien.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2022, ils ont demandé au notaire la libération de l’indemnité d’immobilisation, ce à quoi le époux [T] se sont opposés par courrier du 5 octobre 2022.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 5, 7 et 17 avril 2023, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner Monsieur [H], Mme [V], et Monsieur et Madame [C], ainsi que la SELARL GACP prise en la personne de Maître [R] [A], notaire, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir :
-concernant la vente entre les époux [T] et les époux [C] : la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs des époux [C] et leur condamnation à leur verser l’indemnité d’immobilisation de 26 500 €,
-concernant la vente entre les époux [T] et Monsieur [H] et Mme [V] : la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs de ces derniers et leur condamnation à leur verser l’indemnité d’immobilisation de 25 000 €,
-la condamnation de l’ensemble des défendeurs, dont le notaire, in solidum, à indemniser un préjudice moral à hauteur de 50 000 €,
-subsidiairement, s’il était jugé que les deux promesses n’étaient pas interdépendantes, la condamnation du notaire seul à raison d’un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 septembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, Mme et M.[T] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1134, 1193, 1240, 1304-3, 1602 et 1186 du code civil et L.313-41 et L.341-35 du code de la consommation, de bien vouloir:

1. Sur l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 11 mars 2022 :

-Constater qu’avant la date du 7 octobre 2022, date d’expiration de la promesse de vente, les époux [C] ne justifient pas de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt ni du refus de prêt,
-Constater que les époux [C] ont fourni une attestation de la banque après l’expiration du délai, et qui est non-conforme au regard des caractéristiques de la promesse de vente du 11 mars 2022,
-Dire que les époux [C] ont failli à la réalisation de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 11 mars 2022,
-Prononcer la caducité de la promesse de vente du 11 mars 2022 aux torts exclusifs des époux [C],
-Ordonner aux époux [C] de procéder à l’annulation du changement de destination de la résidence principale des époux [T] située [Adresse 5] à [Localité 8], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Condamner, en conséquence, les époux [C] à payer la somme de 26 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [T], outre les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de mise en demeure des époux [C],
-Ordonner à la SELARL GACP de procéder à la libération de la somme de 26 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [D],

2. Sur l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 5 avril 2022 :

-Constater que la condition suspensive de prêt est réalisée par les époux [T] au regard des caractéristiques de la promesse de vente du 5 avril 2022,
-Constater que les époux [E] ont réitéré l’acte du 5 avril 2022 au profit des époux [T] eu égard aux conditions financières de réalisation de la vente par les époux [T] de leur résidence principale,
-Constater l’existence de deux promesses de vente interdépendantes d'une même opération plus globale suivant les actes des 11 mars et 5 avril 2022 instrumentés par Maître [R] [A], ès qualité notaire,
-Juger que les époux [E] ne justifient d’aucun préjudice lié à la non-réitération de la promesse de vente du 5 avril 2022,
-Dire que les époux [E] ont fait preuve d’une extrême mauvaise foi en sollicitant le paiement de l’indemnité d’immobilisation,
-Prononcer la caducité de la promesse de vente du 5 avril 2022 aux torts exclusifs des époux [E],
-Condamner les époux [E] à payer la somme de 25 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [T], outre les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement soit à compter du 24 novembre 2022, date de mise en demeure des époux [E],
-Ordonner à la SELARL GACP de procéder à la libération de la somme de 25 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [T].

3. Sur le préjudice moral et financier :

À titre principal :
-Constater l’existence de deux promesses de vente interdépendantes d'une même opération plus globale suivant les actes des 11 mars et 5 avril 2022 instrumentés par la SELARL GACP à travers Maître [R] [A], ès qualités de notaire,
-Dire que la SELARL GACP a manqué à ses obligations notamment à son devoir de conseil et de mise en garde dans le cadre de la rédaction des actes des 11 mars et 5 avril 2022,
-Condamner, la SELARL GACP au paiement de la somme de 126 664 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations de conseil, de mise en garde et pour violation du secret professionnel,
-Ordonner à la SELARL GACP de communiquer sa déclaration de sinistre effectuée auprès de son assureur dans ce dossier, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la déclaration à intervenir,

À titre subsidiaire :
-Constater que les époux [T] ont subi un préjudice moral et financier en raison des manquements fautifs des époux [C], des époux [E] ayant eu pour effet la non-réalisation de leur projet achat-revente inscrit dans une même opération plus globale,
-Condamner in solidum les époux [C], les époux [E] au paiement de la somme de 50 000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non-réalisation du projet achat-revente des époux [T],

En tout état de cause :
-Condamner in solidum les époux [C], les époux [E] et SELARL GACP au paiement d’une indemnité de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, Mme et M.[C] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de bien vouloir :

Concernant la partie [T] :

A titre principal :
-Juger que les époux [C] n’ont pas manqué aux obligations leur incombant en vertu de la promesse de vente du 11 mars 2022 et des avenants conclus postérieurement,
-Retenir au contraire que les demandeurs ont commis une faute et à tout le moins ont choisi de gérer un risque en ne liant pas leurs opérations,
-Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les époux [C], relevant que les consorts [D] ont contribué et généré leur propre situation,

A titre reconventionnel :
-Ordonner la résolution de la promesse de vente du 11 mars 2022 aux torts exclusifs des époux [T],
-Condamner les époux [T] à restituer aux époux [C] la somme versée par eux et mise sous séquestre lors de la signature de la promesse de vente du 11 mars 2022, soit 26 500 euros,
-Ordonner en conséquence à la SELARL GACP prise en la personne de Me [R] [A], ès qualité de notaire, de libérer la somme mise sous séquestre lors de la signature de la promesse de vente du 11 mars 2022, soit 26 500 euros, et à la remettre aux époux [C] dans les huit jours du prononcé du jugement à intervenir,
-Condamner les époux [T] à payer aux époux [C] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
-Condamner les époux [T] à payer aux époux [C] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Concernant les autres parties :

-Relever que les époux [C] n’ont aucun lien avec ces parties sauf le notaire qui ne demande rien contre eux et contre qui ils ne demandent rien,
-En tant que de besoin déclarer irrecevables à tout le moins débouter ces parties de toute demande contre les consorts [C],

En tout état de cause :

-Condamner les époux [T] à payer aux époux [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner les époux [T] aux entiers dépens et accorder à Maître Ophélie Benoît-Daief de la SELARL LX Pau-[Localité 17] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,
-Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, Mme [V] et M.[H] demandent au tribunal, au visa des articles 1102, 1103, 1192, et 1193 du code civil, de bien vouloir :

-Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes,
-Ordonner à Me [A], es qualité de notaire, à verser aux consorts [E] l’indemnité d’immobilisation prévue au sein de la promesse de vente conclue le 5 avril 2022 au regard de l’expiration de celle-ci, et condamner les époux [T] à ne pas s’opposer à ce
versement,
-Condamner les époux [T] à verser aux consorts [E] les intérêts au taux légal portant sur la somme de 24 000 € à compter du 5/10/2022 jusqu’au jugement à intervenir à raison de leur opposition à la libération de l’indemnité d’immobilisation ;
-Condamner les époux [T] à verser aux consorts [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la SELARL GACP demande au tribunal de bien vouloir :

-Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires telles que dirigées à l’encontre de Me [R] [A] et/ou celles dirigées à l’encontre de la SELARL GACP,
-Les débouter de leur demande tendant à la communication sous astreinte de la déclaration de sinistre effectuée par la société notariale,
-Les condamner au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
-Statuer par ailleurs ce que droit sur leurs demandes tendant à voir ordonner à Me [R] [A] ou à la SELARL GACP d’avoir à leur remettre les fonds consignés en la comptabilité de l’office notarial et prendre acte de ce que la SELARL GACP remettra lesdits fonds pour le compte de qui il appartiendra dans le délai qui sera imparti par le tribunal, lequel ne saurait être inférieur à un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous réserve que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée,
-Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur la promesse de vente conclue entre Mme et M.[T] et Mme et M.[C]

Mme et M.[T] soutiennent que le terme attaché à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt était fixée au 29 juillet 2022, avant de faire l’objet d’une prorogation jusqu’au 30 août 2022 puis jusqu’au 7 octobre 2022 et que les époux [C] n’ont jamais justifié de l’obtention ni du refus de leur prêt dans les conditions contractuellement fixées. Ils estiment donc la promesse caduque depuis le 7 octobre 2022.
Ils considèrent que l’attestation de la banque transmise le 13 octobre 2022, outre qu’elle n’a pas été transmise dans les délais, n’est pas conforme aux conditions contractuelles quant aux caractéristiques du prêt obtenu.
Ils ajoutent que pour faciliter l’obtention du prêt des époux [C], ils ont accepté de modifier la destination de leur bien, ce qui leur porte désormais préjudice pour le vendre.

Mme et M.[C] répondent qu’ils ont fait toutes les diligences utiles pour l’obtention d’un prêt dans les délais contractuellement fixés, et ont justifié du refus de plusieurs établissements avant le 30 juin 2022.
Ils considèrent que les avenants conclus postérieurement ont seulement repoussé la date de validité de la promesse, mais n’en ont pas modifié les autres dispositions, de sorte que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, visant la date du 30 juin 2022, n’a pas été modifiée, et que cette date d’expiration du délai pour obtenir un prêt demeurait valable, les délais octroyés en sus ne portant pas atteinte au fait qu’ils avaient déjà suffisamment justifié des refus de leurs demandes de prêt.
Ils ajoutent qu’ils ont finalement obtenu un prêt le 13 octobre, réponse qu’ils ont transmise avant le 20 octobre respectant le délai imparti par la promesse, de sorte que le refus des époux [T] de vendre est injustifié, et que la résolution de la promesse est imputable à leurs seuls torts.

A / Sur la caducité de la promesse

Selon l'article 1103 du code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 11 mars 2022 entre les époux [T] et les époux [C] stipule en page 3 : “Durée de la promesse : la présente promesse de vente est consentie pour un délai expirant à 16 heures, le 29 juillet 2022.
A défaut de réalisation de la promesse au plus tard à cette date et selon l’une des modalités ci-après prévue au § “Réalisation de la promesse de vente”, le bénéficiaire sera déchu de tout droit et les présentes seront frappées de caducité sans préjudice de l’application des clauses et stipulations qui pourraient être contenues ci-après à l’éventuel § “Indemnité forfaitaire d’immobilisation”.”

Bien que le premier avenant ne soit produit aux débats que partiellement, les époux [C] et [T] s’accordent à dire que la promesse a été prorogée à deux reprises, en premier lieu le 28 juillet 2022 et en dernier lieu jusqu’au 7 octobre 2022.

De fait, l’avenant à la promesse conclu le 12 septembre 2022, versé aux débats, précise que “la durée de la promesse a été fixée pour un délai expirant à 16 heures le 29 juillet 2022, prorogé une première fois le 28 juillet 2022 avec une nouvelle durée au 12 septembre 2022.
Ceci exposé, les parties se sont rapprochées et ont convenu de modifier la durée de la promesse de vente au 7 octobre 2022.”

Il en résulte que les époux [C], bénéficiaires de la promesse, ont été déchus de tout droit le 7 octobre 2022, la promesse étant frappée de caducité, à défaut de réalisation selon les modalités du paragraphe “Réalisation de la promesse de vente”.

En effet, la promesse du 11 mars 2022 stipule, en page 24 : “Réalisation de la promesse de vente :
la promesse sera réalisée de la manière suivante :
1/Soit par la signature de l’acte authentique à recevoir par Maître [R] [A] [...],
2/Soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente.
Celle-ci devra être faite par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente.
Pour être valable, cette levée d’option doit être accompagnée :
-du versement par virement entre les mains du notaire, de l’intégralité de son apport personnel visé aux présentes,
-d’une copie des offres de prêt(s) émises et acceptées conformément à la loi.
Dans ce cas, la vente sera réitérée par acte authentique à la requête de la partie la plus diligente, au plus tard dans les quinze jours suivants la date de la levée d’option ci-dessus. Passé ce délai, et si l’une ou l’autre des parties ne voulait réitérer la vente par acte authentique, quinze jours après une mise en demeure adressée par voie extrajudiciaire, il sera dressé à la requête de la partie la plus diligente un procès-verbal constatant le défaut ou le refus de l’autre partie. La partie envers laquelle l’engagement n’aura pas été exécuté aura le choix soit de forcer l’exécution du contrat par voie judiciaire soit d’en demander la résolution, le tout pouvant être complété par des dommages et intérêts. Les parties conviennent expressément d’exclure les autres sanctions d’inexécution prévues à l’article 1217 du code civil.
Si le refus ou le défaut émane du promettant, les sommes ainsi versées par le bénéficiaire pour la levée d’option lui seront alors restituées, déduction faite d’une somme équivalente au montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée aux présentes qui demeurera entre les mains du tiers dépositaire. [...]”.

En l’occurrence, l’acte authentique n’a pas été reçu par le notaire, et les époux [C] n’ont pas manifesté leur volonté de réaliser la vente en levant l’option selon les modalités ainsi prévues avant le 7 octobre 2022, ces modalités consistant, outre l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou le recours à un huissier, au versement de l’apport personnel et à la production d’une copie de l’offre de prêt.

Par ailleurs, les époux [C] ne peuvent se prévaloir des dispositions de la page 10 de la promesse à ce stade, lesquelles concernent les délais de réalisation de la condition suspensive. En effet, alors même qu’ils se prévalent de ce que le délai de celle-ci, fixé au 30 juin 2022, n’aurait pas été modifié par les avenants successifs, ils ne sauraient affirmer par ailleurs que ce délai était en réalité porté au 20 octobre 2022, par l’effet de la lettre des époux [T] en date du 11 octobre 2022 dont les termes se limitent à solliciter les courriers de refus de prêt et rappellent, au surplus, la date butoir du 30 juin 2022.
En tout état de cause, cette clause ne permet pas de considérer qu’il était offert au bénéficiaire de la promesse de justifier de l’obtention de son prêt et de lever l’option après l’expiration de la promesse, dont l’effet expressément fixé par le contrat est de déchoir le bénéficiaire de tout droit.

Dans ces conditions, il sera jugé que la promesse a été frappée de caducité le 7 octobre 2022, les époux [C] étant, au delà de cette date, privés de la possibilité de lever l’option.

Le fait qu’ils aient poursuivi leurs sollicitations auprès de la banque, et que le notaire soit intervenu à leur soutien dans les jours qui ont suivi, donnant lieu à une réponse positive de l’établissement bancaire le 13 octobre 2022, est indifférent, la promesse ayant déjà expiré à cette date.

En l’occurrence, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les époux [T] auraient manifesté de manière implicite ou non-écrite une volonté de proroger encore ce délai de quelques jours après le 7 octobre 2022, les termes de leur courrier du 11 octobre 2022 excluant au contraire cette hypothèse, et le courrier électronique du notaire du 12 octobre 2022 induisant qu’en tout état de cause, ils n’accepteraient pas de réponse au delà du 12 octobre 2022 au soir, date de l’ultimatum posé par les consorts [E] à leur égard.

Par conséquent, les époux [C] ne sauraient obtenir qu’il soit dit que la caducité de la promesse a eu lieu aux torts des époux [T], au motif qu’ils ont refusé de donner suite à la vente après l’obtention du prêt signalée par simple courrier électronique du courtier le 13 octobre 2022, les termes contractuels libérant les époux [T] de toute obligation passé le 7 octobre 2022.

B/ Sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation

L'article 1304 alinéa 2 du code civil souligne que “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple”.

L'article 1304-3 alinéa 1 du code civil précise que “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement”.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 11 mars 2022 entre les époux [T] et les époux [C] stipule en page 8 : “condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit :
cet avant contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit du bénéficiaire de l’obtention, par ce dernier, d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix notoirement connu sous les conditions énoncées ci-dessous :
-montant minimum du prêt : 560 000 €
-durée du prêt : 15 ans
-taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 1,80 %
La présente condition suspensive étant stipulée dans le seul intérêt du bénéficiaire, il est expressément convenu que ce dernier pourra, même après le délai ci-après prévu pour sa réalisation, renoncer à son bénéfice et notifier au promettant qu’il dispose des sommes nécessaires pour le financement de l‘acquisition. [...]
Obligations du bénéficiaire :
Le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer auprès d’un établissement bancaire une demande prêt conforme aux caractéristiques ci-dessus au plus tard le 30 avril 2022. [...] 
Il est expressément convenu que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil [...]
Réalisation de la condition suspensive :
le prêt sera obtenu au sens de la présente condition suspensive dès lors que le bénéficiaire acquéreur aura été destinataire, cumulativement :
-d’une offre de prêt ferme correspondant aux caractéristiques ci-dessus,
-et d’un agrément définitif par une compagnie d’assurance, conformément aux conditions initiales de l’assurance proposée par la banque.
[...]
L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 30 juin 2022.
Le bénéficiaire s’oblige à informer sans délai le notaire chargé de l’acte de vente de l’obtention ou du refus du prêt. [...]
A défaut de réception des informations après l’expiration du délai ci-dessus prévu pour l’obtention du prêt, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et dans ce cas s’il le souhaite de sa renonciation.
Le point de départ du délai de sept jours sera le lendemain de la présentation au bénéficiaire du courrier recommandé ou de l’exploit d’huissier de mise en demeure.
La réponse du bénéficiaire devra être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le dernier jour du délai en l’étude du notaire soussigné ou par exploit d’huissier délivré à ce dernier dans ledit délai de sept jours.
Passé ce délai de sept jours ci-dessus prévu sans que le bénéficiaire ait apporté le justificatif d’obtention du prêt ou manifesté sa volonté de renoncer au bénéfice de la condition, la condition d’obtention de prêt sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation ci-après éventuellement convenue qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’a pas défailli de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.
Le bénéficiaire ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues.
Refus de prêt - justification :
Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

Cette condition suspensive n’a pas été modifiée à l’occasion de la prorogation de la promesse de vente.

Les époux [C] versent aux débats :
-un courrier électronique du 29 juin 2022 émis par le courtier “meilleurstaux.com” et adressé à M. [C], faisant état du refus, par son partenaire bancaire qu’il ne dénomme pas, de leur demande de financement à hauteur de 560 000 € sur quinze ans,
-un courrier du 22 juin 2022 établi par la “[Adresse 11]” et adressé à “Monsieur”, faisant référence à un prêt pour l’acquisition d’un local professionnel pour un montant de 530 000 € sur 180 mois et indiquant ne pas apporter de suite favorable à cette demande de financement,
-un courrier du 28 juin 2022 émis par la société marseillaise de crédit et adressé à la SCI ASLV représentée par M.[C], indiquant que la demande de prêt d’une somme de 560 000 € pour une durée de 180 mois est rejetée.

Ces trois courriers ne font pas état du taux d’intérêt demandé par les époux [C], et s’adressent exclusivement à M. [C], voire, pour le dernier, à une SCI, de sorte qu’ils ne répondent pas aux exigences contractuelles.
En effet, d’une part le paragraphe “obligations du bénéficiaire” indique expressément que le bénéficiaire de la promesse doit pouvoir justifier du taux d’intérêts qu’il a demandé, faute de quoi il sera fait application de l’article 1304-3 du code civil.
D’autre part, le bénéficiaire de la promesse n’est ni M. [C] ni la SCI ASLV représentée par M.[C], mais bien Monsieur et Madame [C], de sorte que la formulation de ces refus de prêt ne permet pas de s’assurer que, conformément aux termes de la promesse, le dossier de financement présenté aux banques concernait le patrimoine des deux époux.

Dans ces conditions, l’application des termes contractuels conduit à juger que la condition suspensive est réputée accomplie.

En application du paragraphe “réalisation de la condition suspensive”, il en découle que, faute pour les époux [C] de justifier de ce qu’ils ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention de leur prêt, l’indemnité d’immobilisation reste acquise aux époux [T].

De fait, en page 25 de la promesse, il est stipulé : “Indemnité forfaitaire d’immobilisation :
Montant En contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s’engage, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées, à payer la somme de 26 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation au promettant.
Versement [...]
Nature :
La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence, le promettant renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil.
Sort de l’indemnité :
En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix.
Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse.
L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes.
Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants :
a) [...] s’il justifie que le ou les prêts prévu(s) en condition suspensive lui a/ont été refusé(s) dans les conditions prévues aux présentes.
[...]
d) enfin, de manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant.
Dans ces cas, le remboursement au bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit la caducité de la promesse.”

Les époux [C] n’avancent pas que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt serait imputable aux époux [T], le fait que ceux-ci aient été à l’initiative des prorogations successives de la promesse n’étant pas démontré, et n’étant en tout état de cause pas de nature à caractériser une faute à leur encontre, les époux [C] étant libres de refuser ces prorogations si elles ne leur semblaient pas appropriées au regard de l’état de leurs recherches de financement.

Enfin, le fait de ne pas poursuivre la vente au regard de l’obtention d’un accord de principe pour leur prêt par les époux [C] le 13 octobre 2022, lequel n’a été transmis par un écrit de la banque qu’en fin d’après-midi, n’est pas suffisant pour caractériser une mauvaise foi des époux [T], dans l’exécution du contrat, alors d’une part que le délai avait bien expiré quelques jours auparavant, et d’autre part qu’il est établi qu’au 14 octobre 2022, leur propre projet d’acquisition a échoué.

Il résulte de ce qui précède que la demande des époux [T] doit être accueillie, les époux [C] étant condamnés à leur payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 26 500 €.
Il sera donc ordonné à la SELARL GACP de procéder à ce versement à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, mais avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de cette même date.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de la mise en demeure adressée par le conseil des époux [T] à celui des époux [C].

Par ailleurs, les époux [T] demandent qu’il soit ordonné aux époux [C] d’annuler le changement de destination de la résidence principale des époux [T] sous astreinte.

A défaut de fondement juridique à cette demande, et en l’absence de tout moyen tendant à l’expliquer, alors que Mme et M.[T] sont seuls propriétaires du bien litigieux, cette demande sera rejetée.

II / Sur la promesse de vente conclue entre M.[H] et Mme [V] et Mme et M.[T]

Mme et M.[T] soutiennent que les deux promesses de vente étaient interdépendantes, la seconde vente étant subordonnée à l’aboutissement de la première, et que les consorts [E] avaient parfaitement connaissance de la nécessité dans laquelle ils se trouvaient de vendre leur bien pour voir réaliser leur propre vente. Ils en veulent pour preuve la différence entre le prix de l’immeuble et le montant du prêt à obtenir stipulé à la promesse, et le fait que les consorts [E] ont accepté de proroger la promesse alors qu’ils avaient connaissance de l’obtention de leur prêt, et donc pour leur permettre de vendre leur bien.
Les époux [T] reprochent aux consorts [E] d’avoir remis leur bien en vente dès le 13 septembre 2022 et de leur avoir accordé un délai jusqu’au 14 octobre 2022 pour finalement refuser de leur vendre leur bien. Ils affirment que les époux [E] ont rapidement vendu leur bien par la suite, de sorte que c’est de mauvaise foi qu’ils sollicitent le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [E] répondent qu’ils se sont expressément opposés à l’instauration d’une interdépendance entre les deux promesses de vente, comme le démontre l’évolution de la rédaction de l’offre d’achat pour ne pas prévoir au titre des financements la vente du bien des époux [T]. Ils soulignent qu’aucune condition suspensive n’a été rédigée dans leur promesse au titre de la vente du bien des acquéreurs, et que les termes contractuels sont clairs et ne souffrent aucune interprétation en ce qu’ils correspondent à la volonté exprimée et non équivoque des parties.
Considérant que les époux [T] ont obtenu leur prêt, et néanmoins refusé de réitérer la vente, ils estiment être fondés à obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation, dont ils rappellent qu’elle n’a pas pour objet d’indemniser un préjudice, mais est définie contractuellement comme le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien. Ils affirment qu’ils étaient libres de disposer de leur bien dès le 12 septembre 2022, de sorte qu’il ne saurait leur être reproché de l’avoir remis en vente.

*
Selon l'article 1103 du code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

En l’espèce, aucun élément figurant dans la promesse de vente du 5 avril 2022 ne permet de considérer que les parties se seraient entendues sur une condition suspensive tenant à la vente du bien immobilier des époux [T].

En effet, l’unique condition suspensive concernant le financement de leur acquisition est relative à l’obtention d’un prêt bancaire, sans aucune allusion à une autre source de financement qui serait incertaine et dont la réalisation de la promesse dépendrait.

En application de l’article 1192 du code civil, le tribunal ne peut interpréter des clauses claires et précises à peine de dénaturation. A cet égard, le simple fait qu’il existe une différence importante entre le prix de vente et le montant du prêt bancaire envisagé, en l’absence de tout autre élément, ne saurait conduire à construire de toute pièce une condition suspensive à laquelle il n’est fait aucune référence.

Au contraire, quand bien même il serait fait application de l’article 1188 du code civil, selon lequel : “le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. / Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.”, il ne pourrait qu’être constaté que la commune intention des parties, lors de la rédaction de la promesse, apparaît à travers le contenu des offres d’achat qu’elles ont établies successivement en l’espèce, la seconde reprenant en tous points les termes de la première, sauf la mention du financement de l’achat immobilier par le prix de vente du bien des époux [T].
En effet, il s’en déduit qu’au terme des négociations entre les parties, il a été volontairement exclu du financement de l’acquisition du bien des époux [E] les fonds tirés de la vente du bien des époux [T].

En d’autres termes, cette modification confirme que les époux [T] et les consorts [E] se sont expressément accordés sur le fait que la vente envisagée entre eux ne dépendrait pas de celle du bien des époux [T].

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que la promesse de vente conclue entre les époux [T] et les consorts [E] n’était soumise, concernant le financement de l’opération, qu’à la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

Or, ceux-ci justifient de la réalisation de cette condition, puisqu’ils ont signé une offre de prêt auprès de la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées le 26 juin 2022, soit dans les délais impartis.

Il ne se prévalent pas de la défaillance d’une autre condition suspensive.

En page 36, la promesse prévoit : “Carence du bénéficiaire : Une fois toutes les conditions suspensives prévues aux présentes réalisées, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ci-dessus, éventuellement augmenté de trente jours de prorogation, il sera déchu de plein droit dans le bénéfice de la présente promesse conformément aux dispositions de l’article 1117 du code civil, et ce, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant. Ce dernier pourra alors disposer librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimé le bénéficiaire.”

Le 28 juillet 2022, les parties ont conclu un avenant précisant : “les parties se sont rapprochées et ont convenu de modifier la durée de la promesse pour la porter au 30 août 2022 en lieu et place du 30 juillet 2022.”

Bien qu’aucun écrit ne soit produit aux débats, il est constant qu’elles se sont ensuite accordées pour proroger ce délai jusqu’au 12 septembre 2022.

Pour autant, il n’apparaît pas qu’elles aient modifié la promesse de vente qui les unissait sur d’autres points, notamment en y ajoutant une nouvelle condition suspensive tenant à la vente du bien des époux [T].

A cet endroit, il ne peut qu’être relevé que l’acceptation, par les consorts [E], de différer la date d’expiration de la promesse, ne peut en aucun cas s’interpréter comme un accord pour soumettre leur vente à celle des époux [T], ni comme une renonciation aux termes contractuels relatifs à l’immobilisation du bien.

De même, le fait qu’ils aient eu connaissance de la situation dans laquelle se trouvaient les époux [T] concernant la vente de leur propre bien ne suffit pas à considérer qu’ils ont accepté de faire prévaloir le projet de ces derniers sur leur propre intérêt, énoncé dès le stade des négociations de la promesse.

Ainsi, pendant toute la durée de la relation contractuelle entre les époux [T] et les consorts [E], il n’a jamais existé de rencontre de volonté sur l’instauration d’une condition suspensive relative à la vente du bien des premiers.

Par conséquent, force est de constater que malgré la réalisation des conditions suspensives stipulées à leur bénéfice, la promesse a expiré le 12 septembre 2022 sans que les époux [T] n’aient levé l’option.

En l’occurrence, il s’évince du paragraphe “durée de la promesse” figurant en page 4 du contrat que lorsque celle-ci s’est trouvée caduque, à l’échéance du 12 septembre 2022, les consorts [E] ont retrouvé la pleine disposition de leur bien. Aussi, il ne saurait leur être reproché de l’avoir remis en vente après cette date.

Dans ces conditions, il sera retenu que la caducité de la promesse est intervenue aux torts des époux [T].

Concernant le devenir de l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé en page 35 de la promesse :
“Indemnité forfaitaire d’immobilisation :
Montant En contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s’engage, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées, à payer la somme de 25 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation au promettant.
Versement [...]
Nature :
La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence, le promettant renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil.
Sort de l’indemnité :
Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse.
L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes.
Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants :
a) [...] s’il justifie que le ou les prêts prévu(s) en condition suspensive lui a/ont été refusé(s) dans les conditions prévues aux présentes.
[...]
d) enfin, de manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant.
Dans ces cas, le remboursement au bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit la caducité de la promesse de vente.”

En l’occurrence, à l’exception de l’interdépendance des deux promesses de vente, qui a été écartée supra, les époux [T] ne se prévalent d’aucune cause qui justifierait, au regard des prévisions contractuelles, leur refus de donner suite à leur acquisition.

Le fait allégué selon lequel les consorts [E] n’auraient subi aucun préjudice à raison du défaut de réalisation de la vente n’est pas de nature à faire obstacle au paiement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation, dont il est stipulé dans la promesse qu’elle constitue le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet de la promesse. Ainsi, elle est due par application du contrat, et non au titre de la réparation d’un préjudice causé par une inexécution contractuelle du bénéficiaire de la promesse, étant rappelé que ce dernier ne supporte pas une obligation d’acquérir le bien.

Par conséquent, en application des termes contractuels susvisés, les époux [T] seront condamnés à payer aux consorts [E] l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse, soit, dans la limite de leur demande, une somme de 24 000 €, et il sera ordonné à la SELARL GACP de procéder à ce versement à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, mais avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de cette même date.
Les consorts [E] seront déboutés de leur demande tendant à voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2022, faute pour eux de justifier d’une mise en demeure adressée aux époux [T] au sens de l’article 1231-6 du code civil, que leur courrier du 21 septembre 2022 adressé au notaire ne saurait remplacer.
Les intérêts courront donc à compter du 22 mai 2023, date de la notification de leurs conclusions contenant pour la première fois leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

III / Sur la responsabilité du notaire

Mme et M. [T] estiment que le notaire a violé son obligation de conseil, et commis une faute en n’attirant pas leur attention et celle des consorts [E] sur la portée, les effets et les risques des actes régularisés. Ils lui reprochent de ne pas avoir expressément indiqué que les deux promesses étaient interdépendantes, contrairement à l’intention des parties, et rappellent que la preuve de l’exécution de son obligation de conseil incombe au notaire.
Ils ajoutent que le notaire a commis une faute en transmettant aux consorts [E] l’accord de principe du prêt des époux [C] afin d’envisager une signature fin octobre 2022, ce qui les aurait conduits à renoncer à la vente.
Ils affirment que le comportement du notaire leur a laissé penser qu’ils pourraient mener à bien les deux ventes en cascade sans difficulté, ce qui n’a pas été le cas.
Ils font état d’un préjudice moral résultant de cette faute, au regard du stress auquel ils ont été soumis, et de leur impossibilité de déménager à [Localité 17], ce qui conditionnait un meilleur accès aux soins pour M. [T]. Ils ajoutent que depuis la conclusion des promesses, les taux bancaires ont largement augmenté, de sorte qu’ils ne pourront plus bénéficier d’une acquisition de même qualité à l’avenir, et calculent leur préjudice à hauteur de 124 664 € au regard de cette dernière considération.

La SELARL GACP répond que la promesse du 5 avril 2022 a été rédigée conformément à la volonté exprimée par les parties, en l’occurrence des consorts [E], de ne pas soumettre leur vente à celle des époux [T]. Elle souligne que les époux [T] ont alors affirmé, manifestement à tort, disposer d’un apport personnel d’un montant de 330 000 € permettant le financement de l’opération, ce qui a induit leurs cocontractants en erreur. Elle estime que les époux [T] avaient parfaite connaissance des risques qu’ils prenaient, puisqu’ils ne pouvaient ignorer que s’ils ne réitéraient pas leur vente, ils ne pourraient pas acquérir.
Elle se prévaut de la clarté des clauses qu’elle a rédigées, qu’elle estime dépourvues d’équivoque.
Concernant la violation du secret professionnel, la SELARL GACP rappelle qu’elle ne peut être invoquée que par celui qui en est victime, en l’espèce les époux [C]. Elle observe en outre que le courrier électronique du 13 octobre 2022 invoqué par Mme et M. [T] et qui est à l’origine de la transmission aux consorts [E] de l’information relative à l’accord de principe de la banque pour le prêt des époux [C], a été émis par le notaire des consorts [E] en direction de ces derniers, la SELARL GACP n’ayant fait que la transmettre à titre confidentiel à sa consoeur, elle-même notaire, sans avoir pour objectif la communication de cette pièce aux clients de celle-ci. Elle ajoute que cette transmission d’information n’est en tout état de cause pas à l’origine du refus des consorts [E] de poursuivre la vente, la promesse étant alors largement arrivée à expiration.
De manière plus générale, la SELARL GACP conteste les préjudices invoqués, arguant de ce que les consorts [E] auraient en tout état de cause refusé de signer une promesse prévoyant une interdépendance avec la vente du bien des époux [T], et, par ailleurs, que les époux [T] souhaitaient conclure cette seconde promesse à tout prix, de sorte que l’éventuelle perte de chance, pour eux, de renoncer à la promesse dans l’hypothèse où ils auraient reçu d’autres informations du notaire, serait minime.
Enfin, la SELARL GACP conteste tout préjudice lié à l’évolution des taux bancaires, observant que les époux [T] étaient libres de procéder à la vente de leur bien aux époux [C] et de trouver un autre bien immédiatement, à des taux similaires.

*
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le notaire est responsable, même envers les tiers, de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions.

En qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Il est à ce titre soumis à une obligation de conseil à l’égard des parties à l’acte, en ce qu’il est tenu de les informer et de les éclairer, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours et notamment sur les incidences patrimoniales des actes consentis par elles et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

De ce fait, le notaire doit nécessairement cerner l’intention des parties pour lui donner la forme juridique adéquate.

1/ Sur le contenu des promesses de vente

En l’espèce, il a été jugé supra que la commune intention des parties était de ne pas soumettre la vente du bien immobilier des consorts [E] aux époux [T] à la vente du bien de ces derniers aux époux [C].

Par conséquent, aucune faute ne saurait être reprochée à la SELARL GACP quant aux termes choisis pour rédiger la promesse de vente du 5 avril 2022, celle-ci étant conforme à la volonté des parties.

2/ Sur l’obligation d’attirer l’attention des parties sur les risques pris

Quant à l’obligation du notaire d’attirer l’attention des parties sur les risques pris, encore faut-il définir la portée du conseil qui peut être exigé de ce professionnel du droit.

La faute du notaire s’apprécie in abstracto, en référence à un professionnel compétent, impartial, attentif et prudent.

En l’occurrence, il n’apparaît pas être du ressort du notaire, qui n’a pas à procéder à une quelconque vérification sur ce point, de rappeler à l’acquéreur à une vente qu’il doit s’assurer de disposer des fonds nécessaires pour payer le prix.

Or, en l’espèce, les époux [T], qui ont seuls connaissance de l’étendue de leur patrimoine, ne pouvaient ignorer qu’ils ne disposaient pas encore des fonds issus de la vente de leur maison pour payer le prix du bien immobilier des consorts [E] lorsqu’ils ont conclu la promesse de vente le concernant.

Alors que la promesse conclue avec les époux [C] contenait une conditio