CA Paris, 6 nov. 2025, RG 22/05264
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025
(n° /2025, 41 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/05264 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOOM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 décembre 2021- Tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) - RG n° 18/07970, rectifié par jugement du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) - RG 21/08216
APPELANTES
S.A.S.U. BOUCHERIE DE LA PAIX anciennement dénommée SASU AU JARDIN DE GAMBETTA
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 29] sous le n° 818 813 008
Agissant en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 27]
Représentée et assistée par Me Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de Paris, toque : C0494, substitué à l'audience par Me Nathalie LACHAISE du même cabinet
S.A.R.L. A A U MASTRANDREAS
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 390 655 249
Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 20]
Mutuelle M.A.F.-MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
Société d'assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, agissant en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège- n° SIRET 784 647 349 00074
[Adresse 3]
[Localité 22]
Représentées par Me Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
Assistées de Me Olivier DELAIR, avocat au barreau de Paris, toque : D1912
INTIMÉES
S.C.I. Commerce Développement Ilde de France CODIF
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 808 775 050
Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 19]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée de Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de Paris, toque : D357
Syndicat des copropriétaires [Adresse 15]
Représenté par son syndic en exercice la SAS HOMELAND
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 28] sous le n° 818 341 448
[Adresse 18]
[Localité 25]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034
S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 28] sous le n° 489 244 483
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 26]
Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de Paris, toque : C0431
Assistée de Me Jean-Pierre COTTE, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Cyrille APETOH
S.A.S.U. EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 36] sous le n° 408 063 436
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 24]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477
Assistée de Me Caroline NETTER de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C0895
Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (sigle S.M.A.B.T.P.)
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 775684764
Prise en qualité d'assureur CNR de la société Eiffage Immobilier IDF
[Adresse 23]
[Localité 21]
Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Hélène Bussière, conseillère
Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE :
La société Eiffage Immobilier Ile de France (ci-après la société Eiffage Immobilier IDF), assurée auprès de la société dénommée Société Mutuelle d'Assurance du Batiment et des Travaux Publics (ci-après la SMABTP), a fait construire un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] et au [Adresse 5] à [Localité 34] (94), dont la réalisation a été confiée à la société Eiffage Construction Habitat, entreprise générale, sous la maîtrise d''uvre de la société AAU Mastrandreas assurée quant à elle auprès de la mutuelle des architectes français (ci-après la MAF).
Par acte authentique du 19 septembre 2016, la société Codif - commerce développement Ile-de-France (ci-après la société Codif) a fait l'acquisition auprès de la société Eiffage Immobilier IDF d'un local commercial en l'état futur d'achèvement, dépendant de l'immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 34] et consistant en les lots n°14 et n°66 situés dans le bâtiment C.
Par acte sous signature privée du 20 janvier 2017, la société Codif a donné à bail ces locaux en l'état futur d'achèvement à la société dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35], désormais dénommée SASU Boucherie de la paix, pour une durée de dix ans, afin qu'il y soit exercé une activité de vente de primeurs et boucherie.
Le 30 juin 2017, le local a été livré au preneur qui l'a réceptionné avec réserves. La société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif ont établi une attestation de levée des réserves le 22 septembre 2017.
Dénonçant la survenance de dégâts des eaux dans les locaux à compter de décembre 2017, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a mis en demeure la société Codif d'effectuer divers travaux d'étanchéité par lettre recommandée avec avis de réception du 13 décembre 2017. La société Eiffage Construction Habitat est intervenue le lendemain dans les locaux.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 janvier 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Immobilier IDF 'de remédier aux problèmens d'étanchéité du local' en indiquant que la fuite dans le gros oeuvre persistait. La société Codif a également informé le syndicat des copropriétaires de l'existence de ces infiltrations par lettre du même jour.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Immobilier IDF 'de réaliser sous huit jours une évacuation d'eau pluviale, et de prendre les mesures nécessaires pour la terrasse et le mur de l'arrière-boutique (le cas échéant création de drain ou caniveau le long du mur arrière de la boutique à l'emplacement des gravillons'.
Par exploits d'huissier des 14 et 15 mars 2018, le société Codif a fait commandement à sa locataire de lui payer la somme de 10.486,52 euros TTC, visant en outre la clause résolutoire du bail.
L'assureur de la société SASU Boucherie de la Paix a mandaté un expert qui a déposé son le 13 septembre 2018. L'expert intervenu sur les lieux a notamment estimé que « la SASU Au Jardin De [Adresse 35] est dans l'impossibilité de terminer ses travaux d'agencement et d'en prendre l'usage ».
Par exploit d'huissier signifié le 20 septembre 2018, la société SASUAu Jardin de [Adresse 35] a fait assigner la société Codif devant le tribunal de grande instance de Créteil ' devenu tribunal judiciaire de Créteil.
La SMABTP, en qualité d'assureur dommages-ouvrage, a mandaté un autre expert, qui a déposé un rapport préliminaire le 12 octobre 2018.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 décembre 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Construction Habitat de justifier de l'achèvement des travaux nécessaires. Ceux-ci ont été achevés le 17 janvier 2019.
La société SASUAu Jardin de [Adresse 35] a commencé à exercer son activité dans les locaux loués le 18 avril 2019.
Par exploit d'huissier signifié le 10 septembre 2019, la société Codif a fait assigner la société Eiffage Immobilier IDF afin de la voir condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
Par exploit d'huissier signifié le 30 octobre 2019, la société Eiffage Immobilier IDF a fait assigner en garantie la SMABTP, la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas. L'assureur de cette dernière, la MAF est intervenue volontairement à l'instance par voie de conclusions.
Par exploit d'huissier signifié le 2 septembre 2020, la société Codif a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] (ci-après le syndicat des copropriétaires) afin d'exercer un appel en garantie.
Ces trois instances ont été jointes par le juge de la mise en état.
Par jugement du 10 décembre 2021, rectifié le 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif au 14 avril 2018 ;
ordonné en conséquence l'expulsion de la société SASU Au Jardin De [Adresse 35], ou de tout occupant de son chef, des locaux loués et sis [Adresse 9] à [Localité 34] (94), à défaut de départ volontaire dans les trois mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé qu'en application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu'a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;
débouté la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges, de l'acquisition de la clause résolutoire, en délai et en paiement de dommages et intérêts ;
condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif une indemnité d'occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour, à compter du 14 avril 2018 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;
condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif la somme de 23.311,98 euros au titre de loyers et charges impayés ;
condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;
condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;
condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;
débouté la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français de l'ensemble de leurs demandes ;
condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif ;
condamné la société société Eiffage Immobilier IDF à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société SMABTP ;
condamné la société Eiffage Immobilier IDF à payer la même somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Eiffage Construction Habitat ;
condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision ;
débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 10 mars 2022, la société AAU Mastrandreas et la MAF ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;
condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;
condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;
rejeté leur demande tendant à voir leur voir juger inopposables les rapports d'expertise versés aux débats ;
rejeté leur demande tendant à voir la société Eiffage Construction Habitat condamnée à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
refusé que la MAF puisse opposer au bénéficiaire des condamnations la franchise de sa police d'assurance,
condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration du 21 mars 2022, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif au 14 avril 2018 ;
ordonné en conséquence l'expulsion de la société SASU Au Jardin De [Adresse 35] ;
débouté la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges, de l'acquisition de la clause résolutoire, en délai et en paiement de dommages et intérêts ;
condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif une indemnité d'occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour, à compter du 14 avril 2018 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;
condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif la somme de 23.311,98 euros au titre de loyers et charges impayés ;
débouté les parties de toutes demanbdes plus amples ou contraires.
Par ordonnance du 20 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025.
Lors de l'audience des plaidoiries, la cour a soulevé, sur le fondement des articles 564 à 566 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la société SASU Boucherie de la paix contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à titre subsidiaire et a autorisé les parties à produire une note en délibéré sur ce point.
MOYENS ET PRETENTIONS
I- Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 3 mars 2025, la société AAU Mastrandreas et la MAF demandent à la cour de :
les dire recevables et fondées en leur appel,
infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Créteil du 10 décembre 2021 et le jugement du 18 février 2022 qui rectifie le premier, en ce qu'ils :
condamnent le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;
condamnent la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;
condamnent la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;
rejettent la demande de la société AAU Mastrandreas et de la MAF tendant à leur voir juger inopposables les rapports d'expertise versés aux débats ;
rejettent la demande de la société AAU Mastrandreas et de la MAF tendant à voir société Eiffage Construction Habitat condamnée à les garantir intégralement de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
refusent que la MAF puisse opposer au bénéficiaire des condamnations la franchise de sa police d'assurance ;
condamnent la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif , ainsi qu'aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
rejeter comme irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes formées contre société AAU Mastrandreas et la MAF sur la base d'un rapport inopposable et alors que toute preuve de la cause des dommages invoqués a disparu par l'action volontaire de la société société Eiffage Construction Habitat ;
rejeter toutes les demandes formées contre société AAU Mastrandreas et la MAF à titre principal et aux fins de garantie ;
mettre hors de cause AAU MASTRANDREAS et la MAF ;
Subsidiairement,
dire et juger la MAF recevable et bien fondée à opposer la franchise dans les conditions de sa police d'assurance ;
constater que la société Eiffage Construction Habitat est intervenue spontanément pour effectuer des travaux et a ainsi reconnu sa responsabilité ;
condamner la société Eiffage Construction Habitat à garantir intégralement la société AAU Mastrandreas et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
dire l'appel de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] sans objet à l'égard des concluantes contre lesquelles elle ne forme aucune demande ;
condamner la société Eiffage Construction Habitat et tout succombant à payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;
condamner la société Eiffage Construction Habitat et tout succombant aux entiers dépens dont distraction avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La société AAU Mastrandreas et la MAF font valoir :
Sur l'inopposabilité des expertises amiables invoquées,
- qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, une expertise judiciaire ou non-judiciaire qui n'a pas été réalisée au contradictoire d'une partie ne peut pas fonder à elle-seule une condamnation contre la partie absente à cette expertise ; que les parties adverses demandent leur condamnation sur le fondement d'un seul rapport d'expertise amiable non contradictoire à leur égard ; que ces demandes sont donc irrecevables ;
Sur l'absence de force probante des documents transmis,
- que le rapport Elex (expert Allianz) n'a pas été réalisé contradictoirement et ne fait aucun constat, se bornant à noter les dires du locataire ; qu'il n'a donc aucune force probante ;
- que l'expertise dommages-ouvrage n'a pas été réalisée au contradictoire de la société AAU Mastrandreas ;
- que toute preuve des causes des désordres a aujourd'hui disparu à la suite des travaux entrepris par la société Eiffage Construction Habitat ;
- que la société Eiffage Construction Habitat ne démontre pas la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ; qu'elle a entrepris des travaux sans en informer la société AAU Mastrandreas et sans lui adresser de reproches ;
- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ;
Sur la reconnaissance de responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat,
- qu'en intervenant afin de résoudre les difficultés alléguées, après réception sans réserve à ce titre, en l'absence de toute réserve ou de toute organisation d'une mesure amiable ou judiciaire de constat afin de préserver la preuve des faits en litige, la société Eiffage Construction Habitat a reconnu que son ouvrage était défectueux ; qu'elle doit donc être déclarée seule responsable des défauts et de leurs conséquences ;
Sur la responsabilité de la société AAU Mastrandreas,
- que si l'architecte réalise les plans de permis de construire et les plans du dossier de consultation, c'est l'entreprise générale qui réalise les plans d'exécution prévoyant l'ensemble des détails techniques conformes aux méthodologies qu'elle met en place et aux produits qu'elle a choisi de mettre en oeuvre ;
- que le premier juge a statué par des motifs généraux insuffisants à établir la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ;
- que la reprise des eaux pluviales par le réseau est une obligation de l'entreprise générale;
- que les défaux relatifs à l'étanchéiété sont des défauts ponctuels d'exécution imputables à la société Eiffage Construction Habitat ;
- que la dégradation du pavillon voisin est un fait extérieur au chantier d'origine ;
Subsidiairement, sur la demande en garantie,
- que si la cour devrait confirmer la condamnation de la société AAU Mastrandreas et de la MAF, elles devraient être intégralement garanties par la société Eiffage Construction Habitat en sa qualité d'entreprise générale responsable des travaux ;
- que la réception de l'ouvrage sans réserve est sans effet à l'égard de la société AAU Mastrandreas ;
Sur les demandes de la société Eiffage Immobilier IDF,
- que le fait pour la société Eiffage Immobilier IDF de chercher à imputer un désordre déjà réparé par une société de son groupe à une partie qui n'a jamais eu à en connaitre constitue une violation flagrante et délibéré des droits de la défense ;
- que la mission de direction des travaux d'un maître d'oeuvre n'est pas une obligation de résultat ; qu'il est constant qu'il doit être démontré une faute dans le cadre de la direction des travaux pour engager la responsabilité de l'architecte ;
Sur les demandes de la société Eiffage Construction Habitat,
- que la société Eiffage Construction Habitat tente de renverser la charge de la preuve ;
Subsidiairement, sur la franchise de la MAF,
- que la franchise de la police d'assurance souscrite auprès de la MAF est opposable au bénéficiaire d'éventuelles condamnations sur le fondement de l'article L112-6 du code des assurances.
II- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2025, la société SASU Boucherie de la Paix (anciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35]) demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien-fondé en son appel.
confirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a jugé que la locataire était bien fondée à exercer l'exception d'inexécution du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019 et en ce qu'il l'a exonérée du paiement des loyers et charges pour cette période.
infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire, débouté la société SASU Boucherie de la Paix anciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges et l'a condamnée à régler la somme de 23.398 euros ;
Statuant à nouveau,
infirmer le jugement en ce que l'application de l'exception d'inexécution ainsi que de la clause de franchise de loyers et charges, a privé de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2018 la société SASU Boucherie de la Paix étant en droit de ne pas régler les loyers et charges ;
En conséquence,
réformer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 14 mars 2018 et ordonné l'expulsion de la société SASU Boucherie de la Paixanciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35] et l'a condamnée au paiement de la somme de 23.308 euros ;
prononcer, en application de l'exception d'inexécution, le report de la minoration de loyer pour la première année au 18 mars 2018 pour le temps restant à courir jusqu'au 5 septembre 2018, date à laquelle s'appliquera pour la deuxième année la seconde minoration avec terme au 5 septembre 2019 ;
prononcer l'inapplicabilité, subsidiairement la nullité de la clause exonératoire de responsabilité visée au contrat qui ne peut avoir d'effet, car elle exonérait le bailleur de son obligation de délivrance conforme ;
prononcer l'inapplicabilité, subsidiairement la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2018 délivré par la société Codif, de mauvaise foi, les sommes visées au commandement n'étant pas dues, qui n'a pu avoir aucun effet,
En conséquence,
condamner la société CODIF, subsidiairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], à régler à la société SASU Boucherie de la Paix, la somme 246.842 euros pour perte de jouissance et d'exploitation, surcoûts et charges financières en raison du défaut de délivrance d'un local conforme ;
Subsidiairement,
dire et juger que seul doit recevoir application le commandement de payer visant la clause du 11 mars 2024 ayant été délivré sans réserve des précédents commandements,
ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail du 20 janvier 2017 visée au commandement de payer du 11 mars 2024 subsidiairement des commandements du 10 novembre 2022 et dans le cas où la cour estimerait qu'il a pu avoir effet, au commandement du 14 mars 2018,
accorder à la SASU Boucherie de la Paix un délai de deux ans par échéances mensuelles égales pour régler les loyers et charges que fixera la cour après compensation des sommes dues à titre de dommage-intérêt, s'il y a lieu,
condamner la société Codif à régler à la SASU Boucherie de la Paix la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre Sommelet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SASU Boucherie de la Paix fait valoir :
Sur l'obligation de délivrance du bailleur,
- que les articles 5-1 et 18 du bail doivent être réputés non écrits en application de l'article 1171 du code civil au motif qu'ils dérogent à l'obligation de délivrance du bailleur ;
- que le premier juge a retenu à raison que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] n'avait pas pu jouir des locaux loués du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019 ;
Sur l'effet de la suspension : report de la minoration du loyer à compter du 18 avril 2018,
- que l'article 26 du bail prévoit un abattement du loyer de 9,52% pour la première année du bail et de 4,76 % pour la deuxième année du bail ; que l'abattement du loyer a été suspendu pendant la période de suspension des loyers et charges à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de sorte que la minoration du loyer pour la première année du bail court jusqu'au 5 septembre 2018 et la minoration du loyer pour la deuxième année du bail jusqu'au 5 septembre 2019 ;
Sur l'absence d'effet de commandement du 14 mars 2018 au titre de l'exception d'inexécution,
- qu'en vertu de la clause 20-6 du bail, la locataire était exonérée du paiement des charges des 3ème et 4ème trimestre 2017 compte-tenu de la franchise accordée par le bailleur ;
- que l'article 5 du bail prévoit la prorogation de la date de livraison jusqu'à la levée des réserves ; que la levée des réserves ayant été effectuée le 22 septembre 2017, le bail n'a pris effet qu'à cette date de sorte que la période de franchise de loyer, de six mois, expirait le 22 mars 2018 ;
- que durant la période d'application de l'exception d'inexécution, soit du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35], en application de l'article 1217 du code civil, pouvait ne pas exécuter ses obligations dont celle de payer les provisions sur charges des 3ème et 4ème trimestre 2017 ; que le droit de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de suspendre ses obligations entraînait celui de ne régler aucune somme, y compris celle née antérieurement à la période de suspension à la condition que la demande de son créancier intervienne pendant la période de suspension, ce qui est le cas en l'espèce ;
Sur la suspension de la clause résolutoire du commandement du 14 mars 2018 : bonne foi de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35],
- que le tribunal a omis de répondre aux demandes de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
- que la société SASU Boucherie de la Paix est bien fondée devant la cour à solliciter la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement ;
- que pour démontrer sa bonne foi, la SASU Boucherie de la Paix a effectué un paiement, par virement, de 45.000 euros réduisant sa dette locative, selon le décompte de la société Codif, à la somme de 50.350,39 euros ;
- que la SASU Boucherie de la Paix est bien fondée à contester les appels de charge à hauteur de 1000 euros par mois faute pour la société Codif de lui adresser les justificatifs des appels de charge ; que les comptes au sujet des appels de charges sont inexacts ;
Sur l'absence d'effet du commandement du 14 mars 2018 : défaut de bonne foi de la société CODIF,
- que la société Codif a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement du 14 mars 2018 alors que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] était privée de la jouissance de son local et de revenus ;
Sur l'absence d'effet de la clause d'exonération de responsabilité en raison du défaut de délivrance,
- que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance le prive de la possibilité d'invoquer la clause exonératoire de responsabilité de l'article 10-4 du bail qui est inopposable ;
Sur le préjudice subi par la société SASU Au Jardin de [Adresse 35],
- que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a subi un préjudice financier de 189.764 euros au titre de la perte de marge, de 41 708 euros HT, soit 50.050 euros TTC au titre de travaux complémentaires et de 7.028 euros au titre de charges financières supplémentaires de 7.028 € ;
- que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a entraîné un retard dans le début de son activité, l'obligeant à payer les charges, notamment à régler les contrast de location et leasing alors qu'elle n'avait pas de revenus.
III- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 avril 2025, la société Codif demande à la cour de :
juger engagée la responsabilité de plein droit d'ordre public du syndicat des copropriétaires des dommages causés par les parties communes, dont les vices de construction ;
juger que seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 32] [Localité 34] représenté par son syndic a engagé sa responsabilité à l'égard de la société SASU Boucherie de la Paix en application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public, outre la responsabilité des constructeurs ;
infirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a violé l'article 14 alinéa 4 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et jugé la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires inopposable à la société SASU Boucherie de la Paix, qui est un tiers au syndicat ;
juger mal fondées toutes les demandes de la société SASU Boucherie de la Paix contre la société Codif dont celles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de réformation du jugement constatant l'acquisition de la clause résolutoire ;
débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de report de la minoration du loyer pour la première année au 18 mars 2018 pour le temps restant à courir jusqu'au 5 octobre 2018 violant ensemble les dispositions de l'article 1103 du code Civil et les clauses du contrat formant la loi des parties ;
débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande d'inapplicabilité, subsidiairement, de nullité de la clause résolutoire et de la clause de responsabilité prévue au contrat, la société SASU Boucherie de la Paix détenant un recours d'ordre public et de plein droit contre le syndicat des copropriétaires ;
juger mal fondée et débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande d'inapplicabilité subsidiairement nullité de la clause résolutoire visée par les commandements de payer du 14 mars 2018, 10 novembre 2022 et 11 mars 2024 ;
débouter la société SASU Boucherie de la Paix de toutes ses demandes contre la société Codif ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Boucherie de la Paix et la société Codif au 14 avril 2018 ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société SASU Boucherie de la Paia et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 7], à défaut de départ volontaire dans le mois suivant le prononcé de l'Arrêt de la cour, avec l'application de l'article L. 433-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a débouté la société SASU Boucherie de la Paix de ses demandes de suspension du paiement des loyers et charges et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a débouté la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de délai de paiement des loyers et des charges et de sa demande de dommages et intérêts ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a condamné la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif une indemnité d'occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour à compter du 14 avril 2018 jusqu'à la parfaite libération des locaux ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a condamné la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme de 23 311,98 euros ;
Y ajoutant,
condamner la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme actualisée de l'arriéré de loyers de 111 770,67 euros au 8 avril 2025 avec intérêts capitalisés à compter du 14 mars 2018, date du commandement de payer sur la somme de 10 486,52 euros TTC, avec intérêts capitalisés à compter du 10 novembre 2022, date du 2ème commandement de payer, sur la somme de 92 061,30 € et avec intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2024, date du 3ème commandement de payer, sur la somme de 96 208,13 € ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a jugé responsable de plein droit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et l'a condamné à indemniser la société Codif de la somme de 35 801,92 €, de loyers impayés ;
Mais, jugeant à nouveau,
juger que la société SASU Boucherie de la Paix a engagé sa responsabilité contractuelle en ne payant pas les loyers après la période de franchise et en ne payant pas les charges depuis le 1er juillet 2017 ;
juger responsable de plein droit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de la Paix à [Localité 34] à l'égard des tiers dont la société SASU Boucherie de la Paix à l'égard de la société Codif ;
condamner in solidum la société SASU Boucherie de la Paix le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à payer à la société Codif son préjudice locatif au 8 avril 2025 de 111 770,67 € ;
confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer à la société Codif une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 31] à [Localité 34] représenté par son syndic à garantir la société Codif de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dont celles sollicitées par la société SASU Boucherie de la Paix;
En toute hypothèse,
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 31] à [Localité 34], la société SASU Boucherie de la Paix, la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, la SMA BTP, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer à la société Codif :
une indemnité de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
les dépens de première instance dont ceux de la procédure de référé et d'appel.
La société Codif fait valoir :
Sur le bail,
- qu'en vertu de l'article 10 du bail, la société SASU Boucherie de la Paix a renoncé à tous recours en responsabilité ou réclamation contre la société Codif en cas de dégâts causés aux lieux loués et ou à tous éléments mobiliers s'y trouvant par suite de fuite, d'infiltration, d'humidité ou autres circonstances et en cas d'agissements générateurs de dommages des autres occupants de l'immeuble, de leur personnel, fournisserus et clients et tous tiers en général ; que la société SASU Boucherie de la Paix doit donc rechercher la responsabilité de l'auteur des désordres causés par les parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que la société SASU Boucherie de la Paix invoque à tort les dispositions de l'article 1171 du code civil dès lors que le bail a été librement négocié entre les parties ;
- que la franchise prévue à l'article 20-6 du bail ne concerne que le loyer et exclut les charges ;
- que c'est à tort que la société SASU Boucherie de la Paix soutient n'avoir pas reçu les justificatifs de charges ;
- que la société Codif n'a pas manqué à son obligation de délivrance ; que les locaux ont été livrés à la société SASU Boucherie de la Paix le 30 juin 2017 ; que la locataire n'apporte pas la preuve que les réserves levées les 14 et 22 septembre 2017 auraient constitué un obstacle à l'exécution des travaux d'aménagement qu'elle s'était obligée à réaliser dans les trois mois à compter de la livraison des locaux ; que la société SASU Boucherie de la Paix n'a débuté les travaux d'aménagement des locaux loués que le 1er septembre 2017 en violation des clauses du bail ; que les infiltrations d'eau n'ont pas affecté le local du rez-de-chaussée ; que la société SASU Boucherie de la Paix prétend à tort qu'elle n'a pas pu installer sa chambre froide à cause des infiltrations d'eau alors qu'elle aurait dû être installée avant l'apparition de ces infiltrations ;
- que le commandement de payer du 14 mars 2018 est régulier ;
- que la locataire continue à ne pas payer les loyers à leur échéance obligeant le bailleur à délivrer un commandement de payer la somme de 92.061,30 euros le 10 novembre 2022 et un commandement de payer la somme de 96.208,13 euros le 11 mars 2024 ; que la société SASU Boucherie de la Paix est dans l'impossibilité d'honorer des délais de paiement alors que sa dette augmente ;
Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires,
- que les désordres ayant affecté les locaux loués trouvant leur origine dans les parties communes, c'est à raison que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 35.801,92 euros ;
- qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ;
- que c'est donc à tort que le jugement de première instance a estimé que la société SASU Boucherie de la Paix ne disposait pas d'une action directe contre le syndicat des copropriétaires ; que seul le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à l'égard de la société SASU Boucherie de la Paix ; que la société SASU Boucherie de la Paix était obligée d'engager directement la responsabilité du syndicat des copropriétaires;
- que l'article 10-4 du bail oblige la société SASU Boucherie de la Paix à renoncer à toute poursuite contre le bailleur en cas de dégâts des eaux ;
- que la société Codif a exécuté son obligation de meilleur effort en sollicitant l'intervention de la société Eiffage Immobilier IDF et de la société Eiffage Construction Habitat pour faire cesser la cause des désordres ;
- que la société Codif n'est pas responsable des préjudices allégués par la société SASU Boucherie de la Paix ;
- que la locataire a renoncé à tout recours contre son bailleur au titre des inconvénients et troubles inhérents à la finition du chantier ;
- que la société SASU Boucherie de la Paix ne prouve pas ses demandes financières ;
- que les rapports d'expertise communiqués aux débats sont corroborés par d'autres pièces; que l'ensemble de ces pièces apportent la preuve que les désordres proviennent des parties communes de l'immeuble et qu'ils sont imputables à l'architecte ;
- qu'il appartient à l'architecte et à son assureur d'apporter la peuve de l'exécution de toutes les obligations de l'architecte prévues au contrat de maitrise d'oeuvre qui comprend une mission de conception, une mission de vérification des plans d'exécution établis par les entreprises et de vérification de la conformité de l'exécution des travaux avec les règles de construction ;
- que les désordres trouvent leur origine dans le défaut de mise en oeuvre d'un caniveau pour les eux pluviales et l'absence de traitement d'étanchéité du joint de dilation en mitoyenneté auxquels la société Eiffage Construction Habitat a remédié en octobre-novembre 2018.
IV- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 34] demande à la cour de :
infirmer le jugement 10 décembre 2021 rendu par le tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] Fresnes à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 et en ce qu'il rejeté la demande du syndicat fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
débouter les sociétés Cofif, AAU Mastrandreas, la MAF, et la société SASU Boucherie de la Paix de l'ensemble de leurs demandes comme étant infondées ;
Statuant à nouveau,
condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;
A titre subsidiaire,
confirmer le jugement 10 décembre 2021 et le jugement rectificatif du 18 février 2022 rendus par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation mise à sa charge ;
A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris et à prononcer une nouvelle condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
condamner la société Eiffage Immobilier IDF, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas, la SMABTP et la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de toute nouvelle condamnation qui pourrait intervenir à son encontre ;
Si la cour venait à infirmer le jugement entrepris en ne retenant pas la qualification décennale des désordres allégués entrainant la responsabilité de plein droit des constructeurs concernés,
condamner les sociétés Eiffage Immobilier IDF, Eiffage Construction Habitat AAU Mastrandreas, la SMABTP ainsi que la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil ancien article 1147 du code civil) ;
En toute hypothèse,
condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jeanne BAECHLIN sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965,
- qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les infiltrations ayant pour origine les parties communes de l'immeuble et les préjudices allégués par la société SASU Boucherie de la Paix ; qu'il n'est pas démontré que les infiltrations, qui se sont produites à compter du 13 décembre 2017 et non à la date de livraison le 30 juin 2017, ont empêché la société SASU Boucherie de la Paix de prendre possession des lieux, d'effectuer les travaux d'aménagement et d'exploiter son fonds de commerce ;
- que la locataire ne justifie pas du quantum du préjudice de jouissance qu'elle réclame ;
- que le défaut de paiement des loyers de la locataire ne trouve pas sa cause dans les infiltrations d'eau ;
- que la société Codif n'a pas informé le syndicat des copropriétaires de la persistance des désordres allégués par sa locataire et ne l'a assignée en intervention forcée que le 2 septembre 2020 ;
A titre subsidiaire, sur la confirmation du jugement,
- que si la cour devait retenir la responsabilité de plein droit du syndicat, elle devrait condamner la société Eiffage Immobilier IDF à le garantir intégralement de toute condamnation, étant tenue vis à vis du syndicat d'une obligation de délivrance d'un immeuble exempt de vices et conforme à la prestation contractuellement prévue ;
- que la société AAU Mastrandreas est seule responsable du défaut de conception ayant causé les infiltrations à l'origine du préjudice subi par la société Codif ;
A titre infiniment subsidiaire, sur les recours en garantie du syndicat des copropriétaires en cas de nouvelle condamnation,
- que si le syndicat des copropriétaires était condamné, il serait bien fondé à solliciter la condamnation de :
- la société Eiffage Immobilier IDF sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil,
- la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- la SMABTP sur le fondement de l'article L.242-1 du code des assurances,
- la MAF sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances ;
- que les infiltrations, apparues après la réception des travaux, constituent des désordres de nature décennale en ce qu'elles ont rendu le local impropre à sa destination ; qu'elles sont imputables aux constructeurs ;
- que les défauts de l'ouvrage à l'origine des infiltrations n'étaient pas visibles pour un non-professionnel de la construction lors de la réception ;
- que la responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat est parfaitement engagée;
- que si la cour ne retenait pas la qualification décennale des désordres, le syndicat des copropriétaires serait bien fondé à solliciter la condamnation de la société Eiffage Immobilier IDF, la société Eiffage Construction Habitat, de la société AAU Mastrandreas, de la SMABTP et de la MZF sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
- que la SMABTP a été assignée en qualité d'assureur de la société Eiffage Immobilier IDF ; que la société Eiffage Immobilier IDF a souscrit auprès de la SMABTP un contrat unique incluant plusieurs garanties dont la garantie dommages-ouvrage et la garantie CNR ; qu'en application des articles 1792 et 1792-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires bénéficie de la garantie CNR au même titre que le maître de l'ouvrage.
V- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2024, la société Eiffage Immobilier IDF demande à la cour de :
A titre liminaire,
constater que l'appel interjeté par la société AAU Mastrandreas et la MAF est sans objet à l'encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;
constater que l'appel interjeté par la société SASU Au Jardin [Adresse 30] est sans objet à l'encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;
Sur l'infirmation du jugement entrepris,
infirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal Judiciaire de Créteil a :
condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la société Codif au titre du préjudice locatif subi ;
mis hors de cause la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP ;
condamné la société Eiffage Immobilier IDF à régler à la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP la somme respective de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant de nouveau,
rejeter toute demande de condamnation et/ou de garantie formée à l'encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;
mettre hors de cause la société Eiffage Immobilier IDF ;
condamner, à titre subsidiaire, la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;
Sur la confirmation du jugement entrepris,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF, des condamnations prononcées à l'encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;
Et, statuant de nouveau,
condamner la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF, à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,
rejeter toute demande pouvant être formée à l'encontre de la société Eiffage Immobilier IDF au visa de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
condamner la société AAU Mastrandreas et la MAF ou tout succombant à verser à la société Eiffage Immobilier IDF une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jougla, conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Eiffage Immobilier IDF fait valoir :
A titre liminaire,
- que la société AAU Mastrandreas et la MAF ne forment aucune demande à son encotre,
- que la société SASU Boucherie de la Paix ne forme aucune demande à son encontre,
Sur l'infirmation du jugement entrepris en ce que la société Eiffage Immobilier IDF a été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires,
- qu'elle a livré le local litigie
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