CA Nimes, 6 nov. 2025, RG 23/03370

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03370 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I7L2

ID

TJ D'[Localité 16]

05 octobre 2023

RG :18/02331

SAS BDI FRANCE

C/

[P]

[S]

[V]

[J]

[H]

SARL 2C FINANCES

SA ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le 06 novembre 2025

à :

Me Pierre-Jean Lelu

Me Philippe Pericchi

Me Philippe L'Hostis

Me Jean-Philippe Daniel

Me Perrine Coru

Me Lionel Fouquet

Me Christine Banuls

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 05 octobre 2023, N°18/02331

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Alexandra Berger, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Delphine Ollmann, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

La Sas BDI FRANCE prise en la personne de son representant legal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par Me Pierre-Jean Lelu de la Selarl HCPL, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon

INTIMÉS :

M. [B] [P]

né le 26 mai 1950 à [Localité 20] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 14]

Mme [L] [S] épouse [P]

née le 28 février 1954 à [Localité 16] (84)

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentés par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentés par Me Eric Fortunet, plaidant, avocat au barreau d'Avignon

M. [T] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par Me Philippe L'Hostis de la Scp Albertini - Alexandre - L'Hostis, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon

Mme [F] [J] épouse [H]

née le 23 septembre 1965 à [Localité 19] (06)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par Me Jean-Philippe Daniel de la Scp Fortunet et associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon

M. [K] [H]

né le 25 septembre 1964 à [Localité 18] (42)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Me Perrine Coru de la Sarl Perrine Coru, plaidante/postulante, avocate au barreau d'Avignon

La Sarl 2C FINANCES venant aux droits de la Sarl BOURGUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par Me Lionel Fouquet de la Selarl PYXIS avocats, plaidant/postulant, avocat au barreau de Carpentras

La Sa ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Adresse 17]

[Localité 15]

Représentée par Me Christine Banuls de la Selarl Chabannes-Reche-Banuls, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 06 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 15 février 2007, M. [K] [H] et son épouse [A] née [J], ont vendu au prix de 520 000 euros une maison à usage d'habitation édifiée sur une parcelle cadastrée Section AV n° [Cadastre 8], [Adresse 2] à [Localité 21] à la société civile immobilière BDI qui par acte notarié du 05 juillet 2016 a revendu ce bien à M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] au prix de 725 000 euros.

Ayant constaté des désordres et infiltrations, ceux-ci ont obtenu le 12 juin 2017 en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 29 avril 2019.

Par acte du 25 juin 2018, ils avaient assigné en résolution de la vente et à titre subsidiaire en réduction du prix de vente la société BDI France qui a par acte du 12 mars 2019 fait assigner ses propres vendeurs, ainsi que son maître d'oeuvre, l'entreprise ayant réalisé les travaux et son assureur, en relevé et garantie de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.

Les deux instances ont été jointes et par jugement réputé contradictoire du 5 octobre 2023 le tribunal judiciaire d'Avignon :

- a mis hors de cause la société Chapelet Frères Investissement,

- a reçu l'intervention volontaire de la société 2C Finances,

- a prononcé la résolution de la vente intervenue le 05 juillet 2016,

- a ordonné la restitution du prix de vente par le vendeur et au besoin l'a condamné à payer aux acquéreurs la somme de 725 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de son versement,

- a ordonné la restitution par ceux-ci de l'immeuble par remise des clefs à première demande dès la restitution du prix de vente et des intérêts de retard intervenu(e),

- a condamné la société venderesse à leur payer les sommes de :

- 8 463, 38 euros au titre des frais d'actes notariés et autres frais,

- 30 000 euros au titre du préjudice moral,

- 61 125, 71 euros au titre du préjudice de jouissance,

- outre une indemnité de jouissance de 760 euros par mois à compter du ler novembre 2023 et ce jusqu'à la restitution de l'immeuble,

- l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de ses auteurs,

- a condamné la société 2C Finances à lui payer la somme de 1 500 euros HT, soit 1 800 euros TTC au titre des travaux de remise en état d'un barbecue,

- a dit que cette société est relevée et garantie par son assureur la société Allianz IARD,

- a condamné M. [T] [V] à lui verser la somme de 42 952,47 euros TTC au titre du coût des travails relatifs au vide sanitaire,

- l'a déboutée de sa demande d'être relevé et garantie par ses auteurs M. [K] [H] et Mme [A] [J], M. [T] [V], les sociétés Chapelet Promotion et /ou 2C Finances venant aux droits de la société Bourgue et la société Allianz IARD des condamnations aux frais occasionnés par la vente prévu(s) par l'article 1646 du code civil et aux dépens en cas de résolution de la vente,

- l'a condamnée à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- à M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] une indemnité de 5 000 euros,

- à Mme [A] [J], une indemnité de 2 500 euros,

- l'a condamnée aux dépens comprenant aussi les frais d'expertise judiciaire de 21 523, 48 euros, les frais et honoraires des experts [D], [U] et [R] et des intervenants Fondasol et Analyzair avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

- a ordonné l'exécution provisoire de sa décision,

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société civile immobilière BDI France a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 octobre 2023.

Par ordonnance de référé du 29 mars 2024 le premier président de cette cour

- l'a déboutée de ses demandes de suspension et d'aménagement de l'exécution provisoire attachée au jugement du 5 octobre 2023,

- a débouté les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- a débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- a condamné la requérante à supporter la charge des entiers dépens de la procédure.

Par ordonnance du 9 janvier 2024 M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] ont été déboutés de leur requête aux fins de fixation d'un jour d'audience.

Par ordonnance du 13 février 2025, la procédure a été clôturée le 02 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 15 septembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Par ordonnance du 19 juin 2025 le conseiller de la mise en état à dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de la société BDI France

- de constater que par ses dernières conclusions elle se désiste de sa demande portant réformation du jugement en ce qu'il a

- prononcé la résolution de la vente

- ordonné la restitution du prix de vente

- ordonné la restitution de l'immeuble

- l'a condamnée aux dépens de l'incident et à payer la somme de 1 500 euros à chacun de M.et Mme [P] (ceux-ci prix ensemble), M.[K] [H] et Mme [A] [J].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses conclusions récapitulatives n°4 régulièrement notifiées le 28 août 2025, la société BDI France, appelante, demande à la cour

A titre principal

- de juger que la clause d'exclusion de garantie visée au contrat s'appliquait en l'espèce,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente sur le fondement des vices rédhibitoires,

- de constater qu'elle se désiste

- de son appel à l'encontre du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation (sic) de la vente

- de sa demande de restitution du prix de vente,

- de son appel à l'encontre du jugement en ce qu'il a ordonné la restitution de l'immeuble,

- d'infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

- de juger irrecevables les demandes des intimés de remboursement des taxes foncières et frais d'actes notariés,

- de les débouter de leurs fins et conclusions et de toutes leurs demandes complémentaires et incidentes

- de les condamner à lui verser une indemnité

- de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

et aux entiers dépens de première instance et d'appel,

A titre subsidiaire

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à ses acquéreurs des intérêts au taux légal calculé sur le prix de vente à compter de son versement,

- de fixer le cas échéant le point de départ de leur calcul à la date du jugement intervenu,

- de rapporter à une plus juste mesure l'estimation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

- de juger irrecevables leurs demandes de remboursement des taxes foncières et frais d'actes notariés,

- de les débouter de leurs fins et conclusions, et de toutes leurs demandes complémentaires et incidentes,

- de condamner solidairement M. [K] [H], Mme [A] [J], M.[T] [V], les sociétés Chapelet Promotion et/ou 2C Finances venant aux droits de la société Bourgue et la société Allianz IARD à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- de les condamner solidairement à lui verser le montant des travaux réalisés,

- de les condamner solidairement à lui verser une indemnité

- de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- de les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et cause d'appel

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er septembre 2025, M. [B] [P] et son épouse [L] née [S], intimés, demandent à la cour

- de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal

mais, in limine litis

- de leur donner acte de leur acceptation du désistement d'appel notifié par l'appelante pour ce qui concerne sa renonciation à contester en appel la résolution, dès lors définitivement acquise, de la vente litigieuse et juger de ce chef que la décision de première instance a autorité et force de chose jugée, permettant publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière

A titre principal

- de confirmer le jugement, sauf à l'émender partiellement sur appel incident dans les conditions ci-après :

- confirmation du jugement par adoption de motifs ou subsidiairement par motifs propres, en ce qu'il

- a écarté la clause de non-garantie inscrite en l'acte de vente et juger celle-ci non applicable au profit de la société venderesse au constat préalablement effectué, à la fois de sa qualité de professionnelle et de la connaissance dolosive par la venderesse des vices affectant l'immeuble,

- a prononcé la résolution de la vente intervenue le 05 juillet 2016 avec toutes conséquences de droit,

- a ordonné la restitution du prix de vente par la société BDI France et au besoin l'a condamnée à leur payer la somme de 725 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement de celui-ci au vendeur,

- a ordonné la restitution de l'immeuble par remise des clefs à la société BDI Francesauf à l'émender partiellement relativement au délai de restitution de l'immeuble comme demandé par appel incident,

- a condamné la société BDI France

- à les indemniser de leur préjudice moral mais l'émender sur le quantum comme demandé par appel incident,

- à leur payer indemnité au titre d'une part des frais d'acte notarié et au titre d'autre part du préjudice de jouissance mais l'émender sur le quantum en rectifiant en outre une erreur matérielle comme demandé sur appel incident,

- à les indemniser de leur préjudice moral et des indemnités allouées au titre d'une part des frais d'acte notariés et au titre du préjudice de jouissance mais l'émender sur le quantum des deux dernières condamnations comme demandé par appel incident,

- à leur payer une indemnité de jouissance jusqu'à restitution de l'immeuble mais l'émender sur le quantum et sur le point de départ du délai comme demandé par appel incident,

- à leur payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile mais l'émender sur le quantum comme demandé sur appel incident,

- aux dépens comprenant aussi les frais d'expertise judiciaire, les frais et honoraires des experts [D], [U], [R] et des intervenants Fondasol et Analyzair ' sauf à modifier le quantum des condamnations ainsi que demandé dans l'appel incident,

- d'accueillir comme régulier en la forme et juste au fond leur appel incident

et, y faisant droit

- de reformer parte in quam le jugement sur le quantum des condamnations prononcées et y ajoutant relativement aux taxes foncières et à l'ajustement des frais et droits appelés et perçus par le notaire,

Statuant à nouveau

- de constater leur départ des lieux litigieux le 11 avril 2024 avec remise des clefs le 19 avril 2024 lors de l'état des lieux,

- de fixer à :

- 1 000 euros par mois le montant de l'indemnité compensant leur préjudice de jouissance du 17 février 2017 jusqu'au mois de septembre 2025,

- 1 000 euros par mois le montant de l'indemnité de leur préjudice moral pour la période du 17 février 2017 au mois de septembre 2025,

- de condamner en conséquence la société BDI France à leur payer les sommes de

- 107 922,50 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

- 103 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

- 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 70 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- 49 726,38 euros leremboursement au titre des frais d'actes notariés et autre frais réglés à l'occasion de l'acquisition.

- de juger que le transfert de propriété sur résolution de la vente est rétroactivement effectif au 5 juillet 2016,

Ajoutant au jugement

- de juger irrecevable la prétention tardive de l'appelante de voir écarter leurs demandes de remboursement des taxes foncières et des frais notariés,

- de la condamner au paiement de la somme de 22 042 euros au titre du remboursement de la taxe foncière des années 2017 à 2023 avec intérêts à compter du 25 juin 2018 (date de l'assignation en résolution de vente) pour les taxes foncières acquittées pour les années 2017 et 2018 puis à compter de la date des avis d'imposition pour les années 2019 et suivantes,

- de la condamner en tant que de besoin, et sur présentation d'une justification, à leur rembourser également la taxe foncière 2025 si ils y ont été assujettis.

- de statuer ce que de droit sur les demandes présentées par les autres parties les unes contre les autres,

Complémentairement, et subsidiairement

- d'accueillir leur appel incident,

- de juger la société BDI France, M.[T] [V], la société Chapelet promotion et/ou la société 2C Finances venant aux droits de la société Bourgue, entièrement responsables dans telles proportions que la cour voudra bien fixer, statuant entre les responsables désignés sur leurs recours récursoires des désordres relevés par l'expert judiciaire,

- de les condamner en conséquence in solidum à réparer leur entier préjudice,

En conséquence et vu la résolution acquise de la vente

- de fixer à :

- 1 000 euros par mois le montant de l'indemnité compensant leur préjudice de jouissance à compter du 17 février 2017 au mois de septembre 2025,

- 1 000 euros par mois l'indemnisation de leur préjudice moral, les deux fixations cantonnées pour la même période.

- de condamner en conséquence la société BDI France et les autres intimés in solidum dans les conditions que la cour voudra retenir à leur payer à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance la somme de 107 922 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024, et à titre d'indemnisation du préjudice moral la somme de 103 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024,

- les condamner toujours in solidum et entre elles dans les conditions que la cour voudra retenir au paiement des sommes de

- 20 000 euros à valoir sur dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 70 000 euros pour frais irrépétibles

En tout état de cause

- de les condamner in solidum au paiement des sommes de

- 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 70 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles du fait notamment des frais et honoraires des experts et des intervenants outre honoraires de leur avocat,

- et en tous les dépens de première instance et d'appel, ceux de première instance comprenant les frais et honoraires de l'expert judiciaire, qui seront distraits au profit de Me [W] aux offres et affirmations de droit et au profit de la société AvouéPericchi pour les dépens en cause d'appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 août 2025, M. [T] [V], intimé, demande à la cour

- de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser la société BDI France la somme de 42 952,47 euros TTC au titre du coût de travaux relatif au vide sanitaire sur le fondement de la garantie décennale,

- de le confirmer au surplus,

- de débouter toutes parties de leurs demandes formées à son encontre,

- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me L'Hostis,

Subsidiairement

- de rejeter toute condamnation in solidum et de limiter la condamnation à la part propre de sa responsabilité, soit hors la part de responsabilité de la société BDI France et des autres intervenants,

- de limiter le montant de sa condamnation à la somme de 7 501,40 euros et de rejeter toutes demandes supérieures à ce montant,

- de condamner les sociétés BDI France et 2 C Finances venant aux droits de la société Bourgue et son assureur Allianz IARD à le relever et le garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre,

- de débouter la société BDI France des demandes qui procèdent de la part de responsabilité lui incombant, au besoin, prenant en compte la faute exonératoire, de rejeter toutes les prétentions aux fins d'indemnisation pour des travaux exclus par l'expert judiciaire ou qui ne lui sont pas imputables,

En tout état de cause

- de rejeter le montant de la TVA sur les travaux de reprises, ainsi que les frais de maîtrise d''uvre de 6 013,35 euros,

- de déclarer M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] irrecevables en leurs demandes nouvelles formées à l'encontre de la société BDI France portant sur les impôts fonciers et de les en débouter,

- de les débouter de toutes leurs prétentions formées à son encontre notamment aux fins d'indemnisation de résistance abusive et des préjudices immatériels, et en tous les cas les réduire à de plus justes proportions.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 juillet 2025, Mme [A] [J] divorcée [H], intimée, demande à la cour

- de débouter la société BDI France et les différentes parties de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre elle,

- de les déclarer à tout le moins irrecevables comme nouvelles,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a débouté la société BDI France de ses demandes à son encontre,

- l'a condamnée à lui verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Y ajoutant en cause d'appel

- de condamner la société BDI France ou tout autre partie succombant à lui verser une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel,

Très subsidiairement

- de dire et juger qu'elle ne devra supporter que 50 % du montant des indemnités mises à sa charge au profit de la société BDI France ou de toute autre partie.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 avril 2024, M. [K] [H], intimé, demande à la cour

A titre principal

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société BDI France de ses demandes à son encontre,

A titre subsidiaire

- de limiter à 50 % des sommes pouvant être mis à la charge des vendeurs dans le cas où les responsabilités de chacun seraient déterminées et les condamnations réparties entre eux,

En tout état de cause

- de condamner la société BDI France, et le cas déchant M. et Mme [P], aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions récapitulatives II régulièrement notifiées le 25 juillet 2025 Mme [F] [J], intimée, demande à la cour

- de débouter l'appelante et les différentes parties de l'intégralité de leurs demandes à son encontre,

- de les déclarer à tout le moins irrecevables comme nouvelles,

- de confirmer le jugement en qu'il

- a débouté la société BDI France de ses demandes à son encontre,

- l'a condamnée à lui verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Y ajoutant

- de condamner la société BDI France ou toute autre partie succombante à lui verser une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel

Très subsidiairement

- de dire et juster qu'elle ne devra supporter que 50% du montant des indemnités mises à sa charge au profit de la société BDI France ou de toute autre partie

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 janvier 2024, la société 2C Finances, venant aux droits de la société Bourgue, intimée, demande à la cour

A titre principal

- de débouter les parties de toute demande formée à son encontre,

Subsidiairement

- de confirmer le jugement en ce qui concerne les condamnations mises à sa charge, et la condamnation de la société Allianz IARD à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 29 juillet 2025, la société Allianz IARD, assureur de garantie décennale de la société Bourgue pour la période du 1er août 2007 au 31 décembre 2010 demande à la cour

- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société 2C Finances (ex-Bourgue) est relevée et garantie par elle,

Statuant à nouveau

- de débouter toutes parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

- de confirmer le jugement pour le surplus,

À titre principal

- de juger qu'elle ne peut voir sa garantie recherchée au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

- de rejeter toutes demandes formulées à son encontre.

À titre subsidiaire

- de juger que les désordres imputables aux travaux réalisés par la société Bourgue ne relèvent pas de la garantie décennale,

- de la mettre hors de cause car le contrat souscrit ne garantit que les désordres engageant sa responsabilité décennale,

- de juger qu'un barbecue ne constitue pas un ouvrage,

- de débouter toutes parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

À titre infiniment subsidiaire

- de juger que la franchise contractuelle, de 20% de l'indemnité due, avec un montant minimal de 800 euros et un maximum de 13 100 euros par sinistre, sera opposable à la société 2C Finances,

- de juger que la police d'assurance ayant été résiliée avec effet au 1er janvier 2014, toutes demandes formulées au titre de dommages immatériels contre la société Allianz IARD sont irrecevables et infondées,

- de débouter toutes parties de l'ensemble de leurs demandes formulées au titre de dommages immatériels contre elle,

- de limiter les demandes de la société BDI France à leur montant HT,

- de condamner in solidum les succombants et en particulier ceux formant des demandes contre elle à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens des procédures de référé, d'expertise, de première instance et d'appel.

La déclaration d'appel a été signifiée aux sociétés Bourgue et Chapelet Promotion devenue Bourgue, intimées défaillantes, par acte du 27 octobre 2024.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*résolution de la vente

La société BDI se désiste de son appel à l'encontre du jugement 'en ce qu'il a prononcé la résiliation (sic) de la vente et ordonné la restitution de l'immeuble ainsi que la restitution du prix de vente.'

Aux termes des articles 400 et 401 du code de procédure civile le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.

Le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Le désistement de l'appel emporte acquiescement au jugement.

Il est non avenu si, postérieurement, une autre partie interjette elle-même régulièrement appel.

Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.

Le tribunal n'a pas prononcé la résiliation mais la résolution de la vente, et ordonné en conséquence la restitution du prix par la société BDI France à M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] et la restitution réciproque de l'immeuble par ceux-ci, qui demandent à la cour de leur donner acte qu'ils ont accepté par précédentes conclusions et confirment leur acceptation du désistement d'appel notifié par la société BDI France pour ce qui concerne sa renonciation à contester en appel la résolution - dès lors définitivement acquise - de la vente litigieuse.

Le désistement de la société BDI France comportait néanmoins une réserve en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal à courir sur le montant du prix de vente restitué, dont la cour reste en conséquence saisie.

*appel incident des intimés M.[B] [P] et Mme [L] [S] épouse [P]

**frais notariés

Le tribunal a condamné la société BDI France à payer à ceux-ci la somme de 8 463,38 euros 'au titre des frais d'actes notariés et autres frais'.

Les intimés, appelants sur ce point à titre incident, allèguent qu'indépendamment de ces frais ils ont dû en outre payer des droits à hauteur de 40 312 euros et une contribution de sécurité immobilière de 694 euros soit conformément à l'état de frais présenté par le notaire la somme de 49 726,38 euros et que cette demande n'est pas nouvelle mais constitue simplement 'la rectification d'une erreur matérielle'.

La lecture de l'exposé du litige du jugement révèle qu'en l'état de leurs conclusons communiquées le 10 novembre 2022 ils avaient demandé au tribunal en remboursement des frais d'actes notariés et autres frais irrépétiles, sur justificatifs, la seule somme de 8 463,38 euros.

Le tribnal ne pouvait donc statuer ultra petita sur ce point.

L'appeante demande au dispositif de ses dernières conclusions de juger leur demande aux fins de remboursement des frais notariés à hauteur d'appel irrecevable et soutient que, parfaitement en mesure de l'avoir formulée en première instance, ils sollicitent pour la première fois devant la cour une demande assurément nouvelle.

La demande n'est toutefois ici pas nouvelle dès lors que le remboursement des frais d'actes notariés et autres frais irrépétibles (sic) a été sollicité par les acquéreurs en première instance et que l'erreur matérielle affectait non pas le jugement mais leurs conclusions.

En effet la lecture de la page 7 de l'acte notarié constatant la vente litigieuse révèle qu'ils ont dû acquitter les sommes de 40 312 euros au titre des taxes départementale et communales et des frais d'assiette outre une contribution proportionnelle de 694 euros soit la somme totale de 41 006 euros.

L'état de compte n°1006866 qu'ils versent aux débats révèle qu'outre la somme de (57,23 + 6 653,07 + 1 342,06) = 8 052,36 euros au titre des frais d'acte notarié, ils ont dû également acquitter les sommes de 411,02 euros au titre de frais préalables et celle de 41 263 euros au titre des frais de publication de l'acte de vente au service de la publicité foncière soit au total la somme de 49 726,38 euros au remboursement de laquelle l'appelante est donc condamnée.

Le jugement est en conséquence infirmé sur ce point et la société BDI France condamnée à leur payer à ce titre la somme de 49 726,38 euros.

**taxes foncières

La lecture de l'exposé du litige du jugement révèle que le tribunal n'a été au terme des dernières conclusions de novembre 2022 des requérants saisi d'aucune demande à ce titre.

L'appelante demande au dispositif de ses dernières conclusions de juger irrecevable leur demande incidente aux fins de remboursement de ces taxes et soutient qu'ils étaient parfaitement en mesure de l'avoir formulée en première instance.

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

La demande de remboursement des taxes foncières acquittées de 2017 à 2023 formulée pour la première fois en appel par les intimés pour la somme de 18 877,00 euros et en 2024 pour la somme de 3 165 euros est en conséquence irrecevable.

**délai de restitution de l'immeuble

La restitution de l'immeuble étant intervenue le 11 avril 2024 cette demande est devenue sans objet.

**préjudice de jouissance

Le tribunal a jugé que les acquéreurs avaient subi un préjudice de jouissance du fait du caractère insalubre et inhabitable des pièces du rez-de-chaussée de la maison du fait des conséquences du vice caché et leur a accordé sur la base du calcul opéré par l'expert la somme de 61 125,71 euros pour la période du 17 février 2017 au 31 octobre 2023 inclus outre une indemnité de 760 euros par mois à compter du 1er novembre 2023 et ce jusqu'à restitution du prix de vente, augmentée des intérêts légaux de retard.

Les intimés soutiennent que la tardive renonciation de l'appelante à discuter la résolution de la vente pour vices cachés ne limite en rien leur préjudice de jouissance.

Ils critiquent le rapport de l'expert qui retient ce préjudice pour seulement 38 m² tout en écrivant que les 70 m² du rez-de-chaussée étaient insalubres et inhabitables ce qui l'a amené à proposer une somme mensuelle de seulement 760 euros.

Ils soutiennent que le plan d'origine permet de retenir un espace de plus de 70 m² et la révision à la hausse du chiffre proposé par l'expert pour atteindre (760/38 x 70 ) = 1 400 euros par mois ; que sur plan fiscal, la valorisation locative s'évalue par capitalisation, que peut ici être retenu un taux de capitalisation de 5% et une valeur locative fiscale pour 220 m² de (750 000 x 5 % / 12 ) = 3 125 euros, soit pour les 70 m² litigieux, une estimation de (3 125 / 220 m² x 70) = 995 euros par mois, somme arrondie à 1 000 euros. Ils demandent donc compte-tenu de la restitution de l'immeuble intervenue le 11 avril 2024 la somme de 86 000 euros à ce titre, outre une indemnité complémentaire pour la période postérieure de leur préjudice de jouissance arrêté au 15 septembre 2025, alléguant que jusqu'au désistement partiel de l'appelante ils ont été dans l'impossibilité d'utiliser les fonds reçus pour acquérir un domicile de remplacement, ont dû louer un appartement très modeste comme pied à terre au loyer de 1 630 euros par mois et exposer les sommes de 3 984 euros pour les deux déménagements successifs nécessaires et 5 938 euros pour six trimestres de garde-meuble d'avril à septembre 2024 soit une somme totale au titre de leur préjudice de jouissance de 107 877 euros.

L'appelante soutient que les désordres n'ont pas interdit aux acquéreurs la jouissance de l'habitation étant précisé qu'il se serait agi de leur résidence secondaire, rendant l'indemnisation sollicitée de leurs préjudices exagérée et injustifiée.

Les conclusions récapitulatives du rapport d'expertise du 29 avril 2019 révèlent que l'immeuble était en particulier affecté des désordres suivants :

- éboulements et inondation du vide sanitaire entraînant de graves problèmes d'humidité dans plusieurs pièces habitables du rez-de-chaussée, (...)

- fissures sur un pilier en béton armé affectant la solidité de l'ouvrage,

- fissures sur le mur nord de l'escalier, à caractère évolutif et conséquence d'un vice du sol,

- fissures sur les aménagements extérieurs affectant partiellement la structure de l'ouvrage,

- fissure sur la poutre du garage, et entre la paroi gauche du garage et le mur de soutènement, à caractère esthétique,

- fissures sur les plafonds de l'étage, conséquence de variations hygrométriques ou thermiques au niveau des structures porteuses des faux plafonds.

L'expert a proposé au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance des acquéreurs la somme de 760 euros par mois, entre la date d'apparition des désordres le 17 février 2017 et la mise en oeuvre des travaux de finition.

Sur la consistance de ce préjudice, il a cité les conclusions du rapport du laboratoire Analyzair du 10 juillet 2018 selon lesquelles les résultats des prélèvements d'air cyclonique et membranes ont démontré une contamination fongique de la chambre du rez-de-chaussée - à l'exception des autres prélèvements, les moisissures retrouvées étant environnementales - que cependant la présence de certaines souches de moisissures retrouvées sur les prélèvements restait anormale en environnement intérieur et pourrait être due à l'absence de ventilation et donc de renouvellement d'air, les moisissures retrouvées pouvant être allergisantes et/ou pathogènes et, présentes en quantité, pouvant avoir un risque pour la santé. Il a conclu que cette situation était à l'origine d'un trouble de jouissance puisqu'en l'état les pièces du rez-de-chaussée étaient insalubres et donc inhabitables, et évalué ce préjudice sur la base d'une valeur locative de 20 euros/m².

Sur la surface à retenir, les intimés produisent un procès-verbal de constat d'huissier du 23 mars 2021 établissant que les remontées humides et infiltrations par le sol ont affecté le rez-de-chaussée de la maison consistant anciennement en un atelier de 30 m² et un garage de 35,5 m² ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire modificatif pour être réaffectés en une chambre, un dressing et son dégagement, un espace bureau, un espace bains et un wc, ce dernier espace imposant la création d'un espace de 4,5m² pris sur le vide sanitaire, et à l'exception du hall d'entrée de 11,2m² restant inchangé.

La surface du siège des désordres s'établit donc bien à 70m² et non seulement 38 comme retenu par l'expert.

Sur la base de 760 euros de valeur locative retenue pour 38 m², la somme demandée de 1 000 euros pour 70 m² n'est donc pas disproportionnée il est fait droit à la demande exprimée à hauteur de la somme de 86 000 euros à ce titre.

Les intimés démontrent le lien de causalité direct du fait générateur et les autres préjudices dont ils demandent l'indemnisation (location, déménagements et garde-meubles) dès lors que le rapport d'expertise conclut que le reste de la maison a été rendu inhabitable du fait d'autres désordres mettant en cause sa solidité. Ils ne démontrent toutefois pas avoir engagé d'autres frais que ceux constatés par les deux factures du 8 avril 2024 de la société Les Gentlemen du Déménagement de respectivement 1 294,66 et 989,75 euros pour - le chargement les 8 et 9 avril 2024 d'un volume de 61m3- le loyer de garde-meubles pour la période du 8 avril au 30 juin 2024 de 7 conteneurs de 8 m3.

Il leur est donc alloué à ce titre la seule somme de 1 294,66 + 989,75 = 2 284,41 euros.

*préjudice moral

Pour allouer à ce titre la somme de 30 000 euros le tribunal a jugé ce préjudice établi par le trouble généré par l'achat d'une maison viciée pour partie en connaissance du vendeur.

L'appelante soutient que l'estimation de ce poste de préjudice à la somme de 30 000 euros par le tribunal 'est purement et simplement délirante'.

Les intimés, ici appelants à titre incident, soutiennent que 'l'indemnisation du préjudice de jouissance doit couvrir le préjudice moral subi, à l'âge de la retraite, par un couple qui s'est installé dans une villa présentée comme particulièrement attrayante qui s'est révélée atteinte de vices interdisant habitation paisible avec accueil de parents ou amis et impossibilité d'occuper le tiers de l'immeuble et impossibilité de revente de celui-ci sauf perte financière considérable' et actualisent leur demande exprimée à hauteur de 72 000 euros à ce titre en première instance à la somme de 103 000 euros soit 103 mois à 1 000 euros par mois du 17 février 2017 à septembre 2025.

Leur lapsus calami révèle qu'ils confondent leur préjudice moral avec leur préjudice de jouissance personnel déjà réparé, et ils n'articulent aucun autre moyen au soutien de leur prétention dont ils doivent en conséquence être déboutés, par voie d'infirmation du jugement sur ce point.

*demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au soutien de leur prétention les intimés exposent qu'ayant dû engager une seconde procédure sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil à l'encontre des intervenants à l'acte de construire ils ont dù subir par l'effet de la jonction des instances des délais extrêmement importants avant l'intervention de la décision de première instance faisant droit à leurs demandes ; que s'ils demandaient naturellement remboursement du prix payé avec intérêts de droit, outre indemnisation de leurs préjudices ils proposaient à leur adversaire d'y procéder sans délai sous réserve qu'alors l'indemnité à obtenir du maître d''uvre et de l'entrepreneur pour la période postérieure leur serait attribuée sauf compensation avec les sommes restant dues ; que non seulement la société BDI France n'a pas donné suite à cette demande mais a tenté de changer ses statuts pour couvrir ses gérants de tous risques de poursuite.

L'appelante soutient que cette demande infondée voire abusive est animée par une volonté de s'enrichir au détriment du patrimoine de ses associés dont la bonne foi ne peut être contestée, et qu'elle s'est dès l'intervention du jugement attaqué exécutée de ses obligations alors que de leur côté les intimés ont laborieusement tardé à restituer les clés de l'immeuble.

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe ici aux intimés, appelants à titre incident, de démontrer la faute de l'appelante commise dans le déroulement de l'instance en lien de causalité direct avec le préjudice dont ils excipent.

L'acte introductif d'instance consistant en une assignation au fond en résolution de la vente a été délivré par eux le 25 juin 2018 après qu'une expertise a été ordonnée en référé le 12 juin 2017.

Par acte du 15 mars 2019 la société BDI France a assigné les différents intervenants à l'acte de construire dans une instance séparée, et sollicité la jonction des deux instances dans l'attente du dépôt du rapport de l'expertise ordonnée dans la première.

Après le dépôt du rapport d'expertise les requérants initiaux ont par acte du 29 octobre 2019 eux-même assigné ces intervenants devant le tribunal, signe que les deux instances n'avaient pas encore été jointes.

Ils ont ensuite par acte du 30 décembre 2020 assigné la société BDI France, ainsi qu'une société Spifood Management and Services, M. [M] [G] et son épouse [A] née [X], en inopposabilité de la transformation de la société civile BDI France en société commerciale.

Après l'intervention du jugement dont appel, des échanges entre les parties révèlent que la remise des clefs, impossible au 1er novembre 2023, étaient envisagée au 1er décembre 2023 par les intimés, sous réserve de la consignation des sommes allouées par le tribunal soit 1 031 626,47 euros, et que le 24 novembre 2023 l'appelante s'engageait à opérer concomitamment le versement de cette somme le 4 décembre 2023 sous réserve de l'intervention d'un huissier de justice.

Aucune faute ayant consisté dans un abus de la société BDI France de son droit d'agir ou de se défendre en justice n'est donc caractérisé et cette demande est rejetée

*dépens

Le jugement est confirmé en ce qui concerne les dépens mis à la charge de la société BDI France.

Ils seront liquidés conformément aux dispositions du code de procédure civile et comprendront la rémunération de l'expert taxée à la somme de 21 523,48 euros par ordonnance du 23 mai 2019 du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Avignon.

*frais irrépétibles

Le tribunal a condamné la société BDI France à payer à M. [B] [P] et son épouse [L] née [S] une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les intimés, appelants à titre incident sur ce point, demandent la somme de 70 000 euros pour les mêmes motifs qu'articulés au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, somme intégrant les frais d'huissier (constats des 23 février 2017 et 18 août 2018) et les honoraires de Mme [R], et des sociétés Analyzair, Ellyps et 3GE après déduction de ces frais du montant de la condamnation aux dépens.

Selon l'article 695 du code de procédure civile ici applicable, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l'administration des impôts à l'exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l'appui des prétentions des parties ;

2° et 3° (...)

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8°, 9°, 10° 11° et 12° (...).

Les intimés versent aux débats à cet égard des factures d'un montant de

- 384,09 euros du 23 février 2017 de la Scp d'huissiers ayant procédé au constat du 17 février 2017,

- 432 euros du 24 février 2017 de l'architecte DPLG ayant déposé le compte-rendu d'expertise du 17 mars 2017,

- 612 euros du 1er août 2017 et de 720 euros du 2 février 2018 de la société Ellypss, experts,

- 972 euros du 23 février 2018 de la société 3GE, sous déduction d'un avoir sur facture de 120 euros TTC du 5 juin 2018,

- 3 111 euros du 30 juillet 2018 de la même société 3GE, pour des prestations d'assistance téléphonique, une réunion d'expertise le 19 juin 2018, une trame de dire, une assistance à dire 3 de Me [W], la lecture et l'analyse du rapport Analyzair et un dire technique sur ce rapport,

- 714 euros du 31 juillet 2018 de la société Analyz'air,

- 384,09 euros du 10 août 2018 de la même Scp d'huissiers que précédemment pour un constat effectué le 9 août 2018 qui ne figure toutefois pas au dossier.

Les frais irrépétibles justifiés non compris dans les dépens, hors honoraires d'avocats, s'élèvent donc à la somme de 384,09 + 432 + 612 + (972 - 100) + 3 111 + 714 = 6 125,09 euros.

Il n'apparaît pas inéquitable d'allouer à ce titre par voie de réformation du jugement sur ce point la somme de 10 000 euros, honoraires d'avocats compris, pour la première instance, et celle de 2 000 euros pour l'instance d'appel soit 12 000 euros au total.

*point de départ des intérêts sur le montant du prix de vente restitué

Sans motiver cette disposition de son jugement le tribunal qui a ordonné la restitution du prix de vente par la société BDI France et au besoin l'a condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 725 000 euros, a jugé que cette somme devait porter intérêts aux taux légal à compter de la date de son versement initial au vendeur.

L'appelante soutient qu'alors que son gérant et ses associés avaient démontré leur bonne foi en ce que les désordres provenaient du mode constructif initial et d'un manquement de leur maître d''uvre dans l'accomplissement de son devoir d'information et de conseil et en ce que rien ne permettait de démontrer qu'ils en connaissaient l'existence au jour de la vente, le tribunal ne pouvait pas assortir cette condamnation du versement d'intérêts exorbitants courant à compter de la date de son jugement.(sic)

Les intimés n'ont pas, sauf erreur de la cour, conclu sur ce point.

Aux termes de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

Il n'est pas ici justifié de déroger à la règle selon laquelle le point de départ des intérêts courant sur le montant de la somme remboursée en restitution du prix en conséquence de la résolution de la vente, désormais acceptée par les parties, est en principe fixé à la date du jugement qui ordonne celle-ci.

*actions en garantie de la société BDI France

**à l'encontre des vendeurs initiaux M.[K] [H] et Mme [A] [X]

Le tribunal a déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action en garantie décennale dirigée contre ceux-ci sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

L'appelante qui n'a pas conclu sur ce point, soutient que ses auteurs, qui ont eux-même édifié l'ouvrage litigieux, ne pouvaient ignorer l'irrespect flagrant des règles de l'art mis en évidence par l'expert judiciaire et ne l'en ont pas informée, et sollicite en conséquence dans ses écritures 'la restitution d'une partie du prix de vente à hauteur du montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et montant des travaux de reprise de l'ouvrage réalisé' avant de solliciter à leur dispositif leur condamnation solidaire avec les autres intervenants à l'acte de construire à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à lui verser le montant des travaux réalisés.

M. [K] [H] soutient que le seul et unique fondement de la demande de la société BDI France à son égard est donc désormais la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, dès lors que toute demande à son encontre fondée sur la garantie décennale est prescrite, plus de dix ans s'étant écoulés depuis la réception de l'immeuble en date du 1er juillet 2002, la délivrance du certificat de conformité le 19 avril 2004 et même la vente intervenue le 15 février 2007.

Il excipe du principe de l'estoppel à l'encontre de l'appelante qui indique n'avoir jamais eu connaissance des vices alors qu'elle a occupé les lieux pendant dix ans après son achat et ne peut donc sérieusement contester que lui-même en a ignoré l'existence.

Mais la société BDI France ne se contredit pas nécessairement en soutenant d'une part avoir ignoré l'existence des vices dont les intimés ont excipé, d'autre part que ses auteurs pouvaient les avoir connus, dès lors qu'il s'agit justement de vices cachés.

L'intimé excipe cependant ensuite à bon escient de la clause d'exclusion de garantie contenue à l'acte de vente du 15 février 2017 selon laquelle 'le vendeur prend le bien d