TJ 67482, 20 août 2025, RG 24/03833

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Localité 6]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 7]

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[Localité 8] Civil
N° RG 24/03833
N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2Y

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me KAPPLER

Copie certifiée conforme délivrée à :

- Me AIROLDI
- Préfecture du Bas-Rhin

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. CASTELNAU
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 212

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 229

Madame [H] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 229

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection
Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Mai 2025
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Page sur

Attendu que par jugement avant dire droit du 2 avril 2025, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des demandes et des moyens, la société CASTELNAU était invitée à préciser les montants des sommes qu’elle sollicite au titre des loyers, et celles qu’elle sollicite au titre de la régularisation des charges ; que l’affaire était renvoyée à l’audience du 14 mai 2025 ;

Qu’à ladite audience, les parties ont été entendues en leurs observations et informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 20 août 2025 ;

SUR CE :

Attendu que la recevabilité de la demande a été examinée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [V] n'ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 31 janvier 2024, de sorte qu'au jour de l’audience, il reste du la somme de 8 895,98 euros outre les frais ;

Attendu que les époux [V] soutiennent l’existence d’un vice du consentement caractérisé par l’erreur sur le montant des charges, annoncées comme étant une évaluation arrêtée à 130 euros par mois alors que dans les faits, les montants réclamés par la bailleresse ont été de 550 euros de janvier à mai 2024 et de 280 euros de juin 2024 à mai 2025 ;

Attendu que les vices du consentement, en ce y compris l’erreur, s’apprécient au moment de la signature d’une convention, en l’espèce le 4 novembre 2022 ; qu’à cette date, le montant des charges restait inconnu puisqu’il allait dépendre de la consommation des locataires ; qu’en outre il appartient à celui qui se prévaut d’une erreur substantielle, d’en rapporter la preuve, ce que ne font pas les défendeurs, qui ne sont donc pas fondés dans ce moyen ;

Que la créance étant justifiée par les justificatifs versés aux débats, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 8 895,98 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 31 janvier 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l'espèce, il résulte des débats que la société CASTELNAU ne s’oppose pas à l’octroi de délai ; que les locataires sont parents de 5 enfants à charge ; que les revenus de monsieur et madame [V], de l’ordre de 1 900 euros, devrait permettre le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société CASTELNAU dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur et madame [V] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,
- il pourra être procédé à l'expulsion de monsieur et madame [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur et madame [V] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023 ;

Que l'équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS