TJ 13055, 18 nov. 2025, RG 21/00819

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/00819 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YK3J

AFFAIRE :

S.C.I. GEMAUB (Me Evelyne MERDJIAN)
C/
S.A.S. [U] BETONS ([Localité 7] et [Localité 1]) Maître [V] [Y]

Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente
BERBIEC Alexandre, Juge
SPONTI Anna, Juge

Greffier : PLAZA Sylvie

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente
BERBIEC Alexandre, Juge
SPONTI Anna, Juge

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société GEMAUB (S.C.I.)
Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 331 858 654
dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal Monsieur [E] [F], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Evelyne MERDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La société [U] BETONS (S.A.S.)
Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 414 815 043
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat postulant Maître Julien CREMONA de la SELARL 45 AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
Ayant pour avocat plaidant Maître Armelle DEBUCHY du Cabinet PERSEA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

La société [U] BETONS (S.A.S.)
prise en son Etablissement secondaire, dont le siège social est sis [Adresse 6], et actuellement au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat postulant Maître Julien CREMONA de la SELARL 45 AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
Ayant pour avocat plaidant Maître Armelle DEBUCHY du Cabinet PERSEA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière GEMAUB est propriétaire d’un ensemble de bâtiments (le bâtiment A, composé d’un hall 1 et et 2, le bâtiment B, le bâtiment C, ainsi que des bureaux) dans la zone industrielle des Paluds à [Localité 8].

Le 22 novembre 2018, la société civile immobilière GEMAUB a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée [U] BETONS une partie de ces locaux, avec obligation de réaliser dans les lieux un ensemble de travaux destinés, ultérieurement, à la location ou la commercialisation des locaux demeurés vacants. Le bail a porté sur les halls 1 et 2 du bâtiment A, ainsi que sur certains espaces de bureaux.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2020, la société civile immobilière GEMAUB a assigné la société par actions simplifiée [U] BETONS devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation dudit bail commercial et ordonner l’expulsion de la société [U] BETONS et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de mille euros par jour de retard.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er octobre 2024, au visa des articles 1217 et 1227, 1231-1 et 1231-2 du code civil, la société civile immobilière GEMAUB sollicite de voir :

- prononcer la résiliation dudit bail commercial ;
- ordonner l’expulsion de la société [U] BETONS et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
- condamner la société [U] BETONS au paiement d’une indemnité d’occupation de 339 € par jour, à compter de la date de la décision à intervenir durant un délai de trois mois,et à la somme de 509 € par jour à compter de l’expiration de ce délai, telle que prévue au paragraphe 2 l’article VII du bail commercial en date du 22 novembre 2018 et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;
- condamner la société [U] BETONS au remboursement de la facture de 2 900 € acquittée par la société GEMAUB, correspondant à la remise en état du pilier et portail de la maisonnette ;
- condamner la société [U] BETONS au remboursement de la facture de la société ZIGOVIC du 21 septembre 2022 de 4 500 € acquittée par la société GEMAUB, correspondant à la création de VMC dans les sanitaires abritant cinq douches et à la mise place de chauffe-eau ;
- condamner la société [U] BETONS à payer à la société GEMAUB la somme de 13 824 € TTC selon le devis de changement du portail et de son mécanisme de motorisation de la société SP2M du 27 mars 2024 ;
- condamner la société [U] BETONS à la somme de 152 798 € à titre de dommages-intérêts correspondant au montant du loyer hors taxes dont la société GEMAUB a été privée du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles par la société preneuse soit la somme 127 238 € hors taxes, augmentée de la somme 25.561 €, montant des accessoires de loyer hors taxes ;
- condamner la société [U] BETONS à la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ;
- ordonner la remise en état des lieux conformément à l’état des lieux primitif des bâtiments en date du 28 novembre 2018, sous la surveillance d’un homme de l’art, mandatée par la société GEMAUB, dès la signification de la décision à intervenir et, ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
- ordonner le nettoyage et le débouchage des regards et des canalisations d’évacuation des eaux pluviales encombrés de ciment solidifié, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard sous la surveillance d’un homme de l’art ;
- ordonner la vérification par caméra, en présence de la société GEMAUB, ainsi que d’un homme de l’art, des canalisations débouchées et nettoyées pour s’assurer de la non-détérioration de ces dernières, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard dès l’opération de nettoyage et de débouchage achevée ;
- condamner la société [U] BETONS à payer à la société GEMAUB la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et au remboursement de l’ensemble des frais relatifs aux constats d’huissiers engagés par la société GEMAUB pour constater les manquements répétés de la société [U] BETONS ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière GEMAUB affirme que la défenderesse a commis de multiples manquements à ses obligations au titre du bail. La demanderesse expose lesdits manquements, d'une part à la date de l'assignation, d'autre part pour la période suivant l'assignation.

S'agissant de la période antérieure à l'assignation, la demanderesse fait valoir les points suivants concernant les manquements de la défenderesse.

D'abord, elle a manqué à son obligation de réaliser des travaux de séparation. Ce manquement se subdivise en trois points : les travaux ont tardé dans leur réalisation, la séparation n'a été effective que bien plus tardivement que convenu entre les parties et l'état des lieux de séparation n'a jamais été réalisé entre les parties.

Ainsi, la société par actions simplifiée [U] BETONS devait effectuer dans les locaux des travaux de réparation qui, au terme du contrat, devaient être achevés au plus tard trois mois après le début du bail (daté du 22 novembre 2018). Or, ces travaux ne se sont achevés que le 22 septembre 2020, avec l'achèvement d'une partie de la clôture de séparation. L'état des lieux des travaux après séparation n'a toujours pas été réalisé.

S'agissant de l'effectivité de la séparation, c'est à tort que la défenderesse prétend que la demanderesse pouvait louer le reste des bâtiments en l'état. La locataire précédente, la société BERNARD STOCKAGE LOGISTIQUE, en raison de la configuration des lieux, avait dû prendre à bail le bâtiment C (accolé au A) ainsi que la totalité des espaces de bureaux. Une séparation des différentes parties du bâtiment était nécessaire pour que la société civile immobilière GEMAUB puisse louer le reste des lieux. Cette séparation aurait dû résulter des travaux mis à la charge de la société par actions simplifiée [U] BETONS par le bail. Là encore, la séparation n'a été effective qu'à compter de septembre 2020 : la société civile immobilière GEMAUB n'a, durant cette période, pas pu donner le reste de son bien à bail, alors que tout n'avait pas été loué à la défenderesse.

La défenderesse n'a jamais permis de réaliser l'état des lieux des travaux de séparation, en violation des stipulations du bail.

La défenderesse avait manqué gravement à une autre obligation au titre du bail : procéder à l'entretien des lieux et ne pas porter atteinte à leur structure. Ainsi, en violation de l'article 606 du code civil, la défenderesse avait procédé à d'importants travaux ayant affecté le gros œuvre et la structure des lieux et ce, sans solliciter l'autorisation de la demanderesse. La demanderesse en justifie par des nombreuses pièces et notamment un rapport de Monsieur [G] [D], expert qui, s'il n'a pas été désigné judiciairement dans la présente instance, n'en est pas moins expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel.

La société par actions simplifiée [U] BETONS avait également manqué à son obligation contractuelle de justifier auprès de sa bailleresse de l’attestation d’assurance, de l’attestation de vérification des systèmes électriques Q18 et de l’attestation de vérification des moyens de lutte contre l’incendie Q4. Seules quatre attestations sur les douze demandées avaient été fournies.

La défenderesse, de manière particulièrement grave, ne disposait d’aucun système de rétention pour confiner ses eaux usées industrielles à l’intérieur des bâtiments. « Des eaux chargées de laitances de ciment et d’adjuvants, débordent des bâtiments entièrement inondés et s’évacuent, via les pentes naturelles des voies de circulation, vers le regard sud d’évacuation des eaux pluviales (à l’arrière du bâtiment), nord-ouest (à l’avant du bâtiment occupé par la société [U] BETONS) et nord-est, pour cheminer dans les canalisations souterraines, et finir dans le caniveau de la voirie, à l’extérieur du site ». Lors d'inondations répétées en raison des pluies, l’eau s’infiltrait sous la dalle en béton armé, dans les massifs de fondation des poteaux de la charpente métallique, ce qui ne pouvait que nuire à la pérennité du bâtiment sur le long terme. La société civile immobilière GEMAUB avait fait analyser par le laboratoire GINGER BTP des prélèvement d'eau effectués sur les caniveaux de la voirie à diverses sorties des locaux loués par la défenderesse. Les résultats étaient accablants : l'eau pouvait contenir, selon les prélèvements, jusqu'à 33 % de ciment, le pH de l’échantillon prélevé sur la voirie était de 10,84, soit cent fois supérieur à la norme admise de 8,5, l’échelle des pH étant logarithmique.
Ce faisant, la preneuse avait manqué à son obligation contractuelle de se plier aux règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie et l'environnement. La défenderesse avait d'ailleurs reconnu cette attitude fautive par courrier recommandé du 8 décembre 2020.

En violation des stipulations du bail, la société par actions simplifiée [U] BETONS avait aussi utilisé le trottoir piétonnier afin de faire circuler des poids lourds. Il y avait ainsi manquement à des obligations de sécurité et dégradation dudit trottoir. Par ailleurs, en lavant quotidiennement les goulottes d'évacuation de ses camions sur le parking, la défenderesse accroissait les rejets de granulats et de laitance de ciment dans les canalisations.

La preneuse à bail avait aussi manqué à son obligation d'entretien courant des lieux : dégradation du portail, des clôtures, des haies.

La société par actions simplifiée [U] BETONS présentait aussi des règlements retardés de ses loyers.

Enfin, la défenderesse causait des troubles aux locataires de locaux voisins : elle n'avait pas étanchéifié ses locaux, de sorte que de la poussière se répand dans les sociétés voisines, et des inondations d'eaux souillées par du béton et du ciment avaient lieu dans les sociétés voisines ou dans les canalisations de celles-ci.

S'agissant de la période postérieure à l'assignation, la demanderesse fait valoir que les manquements au contrat de bail n'ont pas cessé.

Ses camions continuent de passer par le trottoir.

Bien plus grave, les rejets d'eau contenant du ciment et du béton ont continué, de sorte que les canalisations passant sous le site sont désormais obstruées aux trois quarts par du béton qu'il faudra curer. La défenderesse a tenté de dissimuler les preuves de ce bouchage des canalisations par une intervention en urgence, et un employé de la société EUROVIA, mandatée par la société par actions simplifiée [U] BETONS pour curer les canalisations et enlever les gravats, a même menacé physiquement et devant huissier de justice le gérant de la société civile immobilière GEMAUB, Monsieur [F], pourtant âgé de quatre-vingt-huit ans.
Ce bouchage des canalisations contribue aux inondations du site, inondations affectant également les locataires voisins, déjà évoqués. Par ailleurs, le rejet d'eaux souillées par des laitances de ciment continue de porter atteinte aux réglementations de voiries et environnementales. Ainsi, le règlement de la zone industrielle de [Localité 9] exige un pH des eaux usées maximal de 8,5. Dans un rapport d’analyse chimique du 18 décembre 2023, la société GINGER CEBTP précise que la teneur moyenne en ciment de l’échantillon, est de 14,40 % et que le pH est de 9,42.

Le manque d'entretien persistant du portail d'entrée, qui est désormais déformé par mésusage puisque la défenderesse en a même forcé le mécanisme en l'ouvrant avec un engin de terrassement, justifie désormais la résiliation du bail avec les autres manquements évoqués.

L'exploitation de la société par actions simplifiée [U] BETONS continue de causer des troubles de jouissance à la société MERIDIAN SOLAIRE I, voisine des locaux en raison de l'émission de poussières. Cette dernière société a assigné la société civile immobilière GEMAUB, qui est également sa bailleresse, en référé afin d'être autorisée à suspendre le paiement des loyers en raison du trouble porté à sa jouissance. Les troubles causés par la société par actions simplifiée [U] BETONS causent donc un préjudice certain à la société civile immobilière GEMAUB. Si cette ordonnance de référé a été infirmée par arrêt d'appel du 23 février 2023, il n'en demeure pas moins que le rapport d'expertise judiciaire émis à l'occasion de cette procédure impute à la société par actions simplifiée [U] BETONS l'émission des poussières.

L'ensemble de ces manquements, s'il justifie le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de la défenderesse, a causé des préjudices à la demanderesse. Elle n'a pu louer une partie des locaux, pourtant non donnés à bail à la société par actions simplifiée [U] BETONS, jusqu'à l'achèvement des travaux en septembre 2020 : elle a donc subi une perte de loyers.

Au surplus, la défenderesse doit être condamnée à restituer les lieux en bon état : réparation du portail et débouchage des canalisations obstruées par le ciment.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 janvier 2025, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1227, 1228, 606 du code civil, 514 du code de procédure civile, la société par actions simplifiée [U] BETONS sollicite de voir :

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL ET D’EXPULSION :

A titre principal :

- débouter la société GEMAUB de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 22 novembre 2018 ;
- débouter la société GEMAUB de sa demande d’expulsion sous astreinte de la société [U] BETONS et de remise en état sous astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal de céans considérait que des manquements aux dispositions du bail étaient avérées ;

- accorder à la société [U] BETONS un délai raisonnable pour remédier aux manquements aux dispositions du bail qui seraient relevés ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal de céans entendait prononcer la résiliation du bail malgré l’absence de manquement grave imputable de la concluante aux termes du bail :

- fixer le montant de l’indemnité d’éviction au montant conventionnel fixé au bail soit:
o Au montant du dernier loyer durant les trois mois suivants la date de la décision entérinant une résiliation ;
o Au montant du dernier loyer majoré de 50 % au-delà de cette période ;

- débouter la société GEMAUB de toute demande d’expulsion de la société [U] BETONS sous astreinte ;
- débouter la société GEMAUB de sa demande de remise en état sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

SUR LA DEMANDE DE PRISE EN CHARGE DES DEVIS, PAIEMENT DE FACTURES D’ENTRETIEN ET CONDAMNATION SOUS ASTREINTE A FAIRE INTERVENIR DIVERSES SOCIETES :

- débouter la société GEMAUB de sa demande de condamnation de la société [U] BETONS au remboursement de la facture de 2 900 € prétendument acquittée par la société GEMAUB pour la remise en état d’un pilier et du portail de la maisonnette ;
- débouter la société GEMAUB de sa demande de condamnation de la société [U] BETONS au remboursement de la facture de la société ZIGOVIC de 4 500 € afférente à la création de VMC dans les sanitaires et la mise en place d’un chauffe-eau ;
- débouter la société GEMAUB de sa demande de condamnation de la société [U] BETONS à la prise en charge du devis de la société SP2M de 13 824 € TTC pour le remplacement du portail et de s motorisation ou à défaut limiter toute condamnation de la société [U] BETONS afférente à la prise en charge des travaux de remplacement du portail et de sa motorisation à la prise en charge du devis le moins disant soit le devis de la société ARG GUTIERREZ de 10.519,80 € TTC ;
- débouter la société GEMAUB de condamnation de la société [U] BETONS sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à procéder au nettoyage et débouchage des regards et canalisations d’évacuation des eaux pluviales, y compris les canalisations sur voirie, sous la surveillance d’un homme de l’art ;
- débouter la société GEMAUB de condamnation de la société [U] BETONS sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à procéder à la vérification par caméra, en présence de GEMAUB et d’un homme de l’art, des canalisations débouchées et nettoyées pour s’assurer de la non détérioration de ces dernières ;
- débouter la société GEMAUB de toute demande dirigée à l’encontre de la société [U] BETONS ;

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

- débouter la société GEMAUB de toute demande indemnitaire la preuve du principe et du quantum du préjudice prétendument subi n’étant pas rapportée ;
- débouter la société GEMAUB de sa demande indemnitaire à titre de dommages et intérêts ;
- débouter la société GEMAUB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE [U] BETONS :

- condamner la société GEMAUB à verser à la société [U] BETONS la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en l’état des manquements de la société GEMAUB à son obligation de délivrance et jouissance paisible du bien ;
- ordonner à la société GEMAUB de cesser toute atteinte au droit de la société [U] BETONS, de jouir paisiblement du bien pris à bail et ce sous astreinte de 2 000 € par nouveau manquement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;
- débouter la société GEMAUB de toute autre demande, fins et conclusions
- condamner la société GEMAUB à payer à la société [U] BETONS une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée [U] BETONS fait valoir qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail commercial litigieux.

La défenderesse fait valoir que, concernant les travaux de séparation mis à sa charge par le contrat, dès le mois de février 2019, les travaux de séparation totale du hall 2 et 3 du bâtiment A étaient achevés. C'est en réalité la demanderesse qui, au fur et à mesure des travaux, a ajouté des exigences ne figurant pas au contrat. Le constat d'huissier du 19 décembre 2022 atteste que les travaux visés à l'annexe IV du bail ont bien été réalisés.

S'agissant de l'absence de réalisation d'un état des lieux contradictoire d'achèvement des travaux, elle est incontestable mais ne saurait être imputée à la société par actions simplifiée [U] BETONS seule. La société par actions simplifiée [U] BETONS n'en a pas non plus pris l'initiative. Et ce seul manquement est d'une gravité insuffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

S'agissant de l'atteinte prétendue à la structure du bâtiment et au gros œuvre, la défenderesse tient à rappeler que le bail l'autorisait à réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité. Et la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les travaux effectivement réalisés par la société par actions simplifiée [U] BETONS ont porté atteinte à la structure porteuse. Le retrait du pont à bascule a même été validé en réunion de chantier par la demanderesse, qui ne saurait donc désormais le reprocher à la défenderesse. S'agissant de la dalle et des murs prétendument porteurs, la société civile immobilière GEMAUB ne produit aux débats que des photographies et une note de Monsieur [D]. Aucune expertise judiciaire n'a été diligentée et la défenderesse fait valoir « qu’un juge ne peut fonder son appréciation sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande d’une partie » (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 14 décembre 2017, n°16-24.305). En l'espèce, Monsieur [D] ne s'est jamais rendu lors d'une réunion contradictoire dans les locaux litigieux.

S'agissant de l'installation d'un ALGECO qui boucherait deux fenêtres et serait trop lourd pour le parquet, la demanderesse ne démontre ni cet excès de poids, ni les normes au titre desquels le bâtiment devrait comporter tel ou tel nombre de fenêtres.

S'agissant de l'accès des locataires voisins à un panneau d'affichage situé sur le terrain loué par la société par actions simplifiée [U] BETONS, il n'y a eu que des incidents ponctuels, qui ont cessé, et ne justifient pas la résiliation du bail.

Concernant l'attestation d’assurance, l'attestation de vérification du système électrique Q18 et l'attestation de vérification des moyens de lutte contre l’incendie, la défenderesse les a communiquées à sa bailleresse. Il n'y a pas de manquement de ce chef.

S'agissant des poussières, la défenderesse fait valoir que la note de Monsieur [D] n'identifie pas de dommage. Et le rapport d'expertise judiciaire, issu de la procédure entre la société civile immobilière GEMAUB et la société MERIDIAN SOLAIRE I est cité de manière tronqué par la demanderesse. Ce rapport n'a pas permis d'identifier avec certitude l'origine des poussières. Au surplus, le rapport souligne que la perte de puissance des panneaux solaires de la société MERIDIAN SOLAIRE I n'a pas pu être imputée de manière certaine aux poussières en question.

Par ailleurs, même à supposer que les poussières en cause émaneraient bien de l'activité de la société par actions simplifiée [U] BETONS et seraient la cause de la perte d'efficacité des panneaux de la société MERIDIAN SOLAIRE I, il convient de relever que l'expert, Monsieur [X], a relevé que cette émanation de poussières provient de la mauvaise étanchéité de la toiture, ainsi que de la défectuosité des exutoires de fumée. Or, la société par actions simplifiée [U] BETONS n'a cessé d'attirer l'attention de la société civile immobilière GEMAUB sur ce dernier point. C'est finalement la société MERIDIAN SOLAIRE I qui a fait fermer ces exutoires. Depuis avril 2023, la société par actions simplifiée [U] BETONS a recours aux services d'une société d'intérim dont l'un des agents arrose quotidiennement afin de limiter l'empoussièrement. Aussi, le grief est insuffisamment établi et ne saurait en tout état de cause permettre la résiliation du bail.

S'agissant de la défectuosité des exutoires à fumée, leur entretien incombe à la société MERIDIAN, au titre du bail avec la société civile immobilière GEMAUB : la demanderesse ne peut donc solliciter la résiliation sur ce fondement.

S'agissant du manquement prétendu de la société par actions simplifiée [U] BETONS à la règlement dite ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement), la défenderesse a régulièrement déclaré son installation et a communiqué à la demanderesse le rapport de mesurage des retombées réalisé en 2020, lequel confirme le respect des normes en vigueur. Par ailleurs, dans le cadre du litige ayant opposé la société civile immobilière GEMAUB et sa locataire la société MERIDIAN SOLAIRE I, litige auquel la société par actions simplifiée [U] BETONS était partie, cette dernière a sollicité du Président du Tribunal judiciaire que l'expertise examine notamment le respect par la société par actions simplifiée [U] BETONS des obligations règlementaires et « ICPE » lui incombant. Le rapport d'expertise n'a pas relevé d'anomalie.

S'agissant de la circulation sur un trottoir, la défenderesse était en droit de faire réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité et donc d'aménager ce trottoir pour la circulation de ses camions. Et la demanderesse ne démontre pas que cette circulation mettrait en danger les personnels ou les canalisations enterrées. Le contrat de bail n'a jamais stipulé de limitation au tonnage des camions entrant sur le site et l'activité de la société par actions simplifiée [U] BETONS implique nécessairement le passage de poids lourds. La circulation des piétons n'est pas mise en danger : un plan de passage des personnels est mis en place par la défenderesse. Et en tout état de cause, il n'incombe pas à la demanderesse de se substituer à l'inspection du travail et aux organismes compétents.

S'agissant du portail du site, la défenderesse l'a fait réparer à plusieurs reprises. Toutefois, lors de son dernier dysfonctionnement en juin 2024, le gérant de la société civile immobilière GEMAUB s'est lui-même interposé pour empêcher sa réparation. La demanderesse se plaint donc de dysfonctionnements qu'elle empêche elle-même de réparer. Par ailleurs, la demanderesse voulait obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [U] BETONS à régler la facture de la réparation, il lui appartenait, selon les stipulations du bail, de présenter trois devis à sa locataire. Tel n'a pas été le cas en l'espèce.

S'agissant des rejets d'eaux souillées et des inondations, la défenderesse forme plusieurs observations. D'abord, le lavage dans le parking des goulotte de camions constitue une pratique anormale de certains camionneurs à laquelle la société par actions simplifiée [U] BETONS a mis fin. La défenderesse dispose « d’une aire de lavage bétonnée disposant d’un système de récupération des eaux de lavage, lesquelles sont redirigées vers des bassins de décantation avant d’être réemployées à la fabrication du béton. »
L'innondation survenue dans les locaux de la société voisine n'est survenue qu'une fois, à l'occasion de la défaillance malencontreuse du système de traitement des eaux usées.

S'agissant des prétendus taux anormaux de ciment dans les eaux usées, ou le pH censément anormal de l'eau, le rapport de Monsieur [D] n'a pas été établi dans le cadre d'une expertise judiciaire contradictoire, pas davantage que le rapport du laboratoire GINGER BTP. Ces rapports ont été établis à la demande de la société civile immobilière GEMAUB. Ils ne sauraient fonder une condamnation. La demanderesse ne saurait se substituer à la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement) dans son rôle de constater d'éventuelles pollutions des sols. La demanderesse ne rapporte aucune preuve de ce chef.

Si la société civile immobilière GEMAUB prétend que la société par actions simplifiée [U] BETONS a tenté de faire disparaître les preuves de l'obstruction des canalisations, la défenderesse rappelle qu'il lui incombe, au titre du bail, de faire procéder au nettoyage annuel desdites canalisations. La demanderesse ne saurait donc le reprocher à la défenderesse. Le 25 août 2023, lors du nettoyage par la société ORTEC, Monsieur [F], gérant de la société civile immobilière GEMAUB, a même pénétré sans autorisation dans les locaux donnés à bail, sans aucun équipement de sécurité, pour tenter d'empêcher ce nettoyage. Il a été photographié, filmé, et a même menacé de frapper un employé de la société ORTEC. Une plainte a été déposée.

S'agissant des retards de paiement de loyers, ces retards n'ont jamais excédé quelques jours.

Aussi, aucun des prétendus manquements contractuels invoqués en demande n'est caractérisé, ou d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation.

Subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner une expulsion, il conviendrait d'accorder des délais à la défenderesse. L'indemnité d'occupation devrait être égale au montant du dernier loyer durant les trois mois suivant la date de la décision entérinant une résiliation et au montant du dernier loyer majoré de 50 % au-delà de cette période.
S'agissant des astreintes sollicitées à hauteur de 1 000 € par jour de retard, elles sont ubuesques au regard du montant initial du loyer de 10 000,€ par mois. Et l'obligation de quitter les lieux et de remettre ceux-ci en l'état initial ne saurait s'apliquer avant l'expiration d'un délai de trois mois passé la signification de la décision, durée prévue contractuellement au bail.

La demande indemnitaire de la société civile immobilière GEMAUB au titre de la perte de loyers est infondée. Dès avant les travaux de séparation, la demanderesse pouvait parfaitement louer seulement une partie des lieux : c'est ce qu'elle a fait avec la société par actions simplifiée [U] BETONS. Et les travaux de séparation ont été dûment réalisés. La demanderesse ne justifie pas qu'une société quelconque a été intéressée par la location de la portion restant des locaux.

Reconventionnellement, la défenderesse fait valoir que la société civile immobilière GEMAUB, par la multiplication de ses interventions, en la personne de son gérant sur le site, interventions parfois dangereuses, par le harcèlement que la demanderesse pratique, ayant fait réaliser pas moins de quarante constats d'huissiers, viole son obligation contractuelle d'assurer une jouissance paisible à sa locataire. Elle doit être condamnée à verser à la société par actions simplifiée [U] BETONS la somme de 20 000 € à titre indemnitaire, et être condamnée sous astreinte de 2 000 € par manquement à cesser de troubler la jouissance de la défenderesse.

S'agissant de l'exécution provisoire, en cas de résiliation du bail et d'expulsion, elle aurait des conséquences manifestement excessives en ce qu'elle forcerait la défenderesse a faire cesser son activité industrielle sur le site. Elle devrait être écartée.

Le comportement de la demanderesse a contraint la défenderesse à exposer des frais irrépétibles et notamment :
- Rédaction de conclusions en défense,
- Correspondances,
- Photocopies,
- Préparation du dossier de plaidoirie,
- Audience.
Ces divers frais justifient la demande de 10 000 € au titre de l'article 700.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du bail commercial :

L'article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L'article 1728 du code civil, applicable à tous les baux, qu'ils soient de droit commun ou commerciaux comme en l'espèce, dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 16 du code de procédure civile dispose : « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Il est constant en jurisprudence, sur le fondement de l'article 16 sus-cité, qu'une juridiction ne peut fonder une décision de condamnation exclusivement sur un rapport d'expertise non-judiciaire réalisé à la demande d'une partie (voir par exemple en ce sens C. cass., 2e civ., 14 décembre 2017, n°16-24.305). Il est en revanche également constant qu'un rapport d'expertise non-contradictoire peut revêtir valeur probante s'il est ensuite contradictoirement versé à des débats judiciaires pour être librement discuté et qu'il est corroboré par d'autres éléments (voir par exemple en ce sens C. Cass., 1ère civ, 9 septembre 2020, n° 19-13.755).

Le bail commercial litigieux signé entre la société civile immobilière GEMAUB et la société par actions simplifiée [U] BETONS stipule : « le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la Voirie, la Salubrité, la Police, l'inspection du travail, la Sécurité, l'Hygiène, l'Environnement, la lutte Anti-incendie, l'Accessibilité aux personnes handicapées et la réglementation relative aux établissements recevant du public, s’il y a lieu, et réalisera, à sa charge et sans aucun recours contre le Bailleur, tous travaux de mise en conformité avec ces règles liées à son exploitation, ainsi que les nouvelles qui pourraient être édictées en ces différents domaines, et concernant les locaux loués. ».

Le bail stipule également : « «Aucune réalisation de travaux de quelque nature que ce soit ne pourra être demandée au Bailleur en raison de la nature de l’activité ou des besoins de l’exploitation du Preneur. Ce dernier devra faire son affaire personnelle et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité tous les travaux que toutes réglementations, auxquelles il est soumis, le contraignent par la nature de son activité ou de son exploitation particulière du site et notamment celle sur les ICPE. »

Le bail stipule aussi « le Preneur prendra toutes les précautions nécessaires à l'entretien, à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue de l'immeuble ; il prendra toute précaution et assurera toute responsabilité à ce sujet » (page 3). Il stipule encore : « le preneur devra maintenir spécialement en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués » (page 6). Le bail stipule aussi en page 6 : « le preneur devra faire effectuer, aussi souvent qu'il est nécessaire et au moins une fois l'an, les travaux d'entretien courant, y compris l'entretien du portail n°1 côté ouest, des clôtures, des espaces verts, le nettoyage des chéneaux, canalisations, descentes d'eau pluviale etc qui pourraient intéresser les lieux loués et de pouvoir en justifier à toute demande du bailleur ».

Il convient de relever que si la société civile immobilière GEMAUB, dans ses conclusions, évoque un ensemble de faits relatifs aux déversements allégués de lactances de ciment dans les canalisations du site industriel pris à bail, ces faits matériels recouvrent en réalité deux qualifications juridiques distinctes, mais cumulatives.

La société civile immobilière GEMAUB invoque en fait, d'une part, les manquements prétendus par la société par actions simplifiée [U] BETONS à ses obligations légales et règlementaires au regard de la protection de l'environnement et des règles applicables aux Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (I.C.P.E.), d'autre part et de manière plus générale, l'usage anormal par le preneur des lieux loués au regard de l'encombrement progressif des canalisations par les résidus de ciment, entraînant une dégradation des dites canalisations et des inondations au regard du bouchage de ces canalisations.

Il convient de traiter de manière distinctes ces deux allégations juridiques, même si elles se fondent sur les mêmes faits matériels.

S'agissant des manquements allégués aux règlementations environnementales, la société civile immobilière GEMAUB produit aux débats un extrait d'une « Plaquette Eau des Collines », c'est à dire une brochure émanant de l'organisme « l'Eau des collines » lequel s'y présente comme « le gestionnaire du réseau d'assainissement collectif sur l'ensemble du territoire du pays d'[Localité 8] et de l'ETOILE ». Cette plaquette indique qu'il est « formellement interdit de déverser dans le réseau certains produits (…) tous déversements dont le pH est inférieur à 5,5 ou supérieur à 8,5 ». Le Tribunal relève que la société civile immobilière GEMAUB ne cite aucun texte légal ou règlementaire indiquant le pH normal des eaux pouvant être rejetées par un site industriel, ni le taux de ciment maximal pouvant être relevé dans des eaux usées. Toutefois, la brochure produite se réfère à un « règlement du service public d'assainissement collectif du Pays d'[Localité 8] et de l'ETOILE ». Si ce règlement n'est pas produit aux débats, le Tribunal relève que la société par actions simplifiée [U] BETONS ne conteste pas la réalité de ce règlement, ni que celui-ci fixerait une limite haute au pH des eaux usées rejetées à hauteur de 8,5. Du moins, la société par actions simplifiée [U] BETONS ne verse aux débats aucun document en sens contraire.

C'est à bon droit que la défenderesse fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (D.R.E.A.L.), organisme chargé du contrôle environnemental, aurait pris des mesures à l'égard de la société civile immobilière GEMAUB. Le Tribunal constate d'ailleurs que malgré une procédure judiciaire ayant duré quasiment cinq ans, puisque l'assignation date du 22 décembre 2020 et que l'audience est intervenue le 9 septembre 2025, la société civile immobilière GEMAUB ne rapporte aucunement la preuve d'avoir saisi la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (D.R.E.A.L.) ou tout autre organisme administratif compétent en matière de répression des atteintes à l'environnement, afin de faire constater et, le cas échéant, réprimer les prétendus graves manquements de la société par actions simplifiée [U] BETONS à ses obligations légales et règlementaires en matière d'environnement et d'Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (I.C.P.E.).

Toutefois, le Tribunal relève et rappelle à la défenderesse qu'il n'est pas saisi, dans le cadre de la présente procédure, en matière pénale à propos de la répression des infractions à la réglementation sur l'environnement ou les installations classées : le Tribunal statue ici en matière de droit civil et de procédure civile, à propos de manquements à un bail commercial, bail commercial faisant peser sur la société par actions simplifiée [U] BETONS l'obligation contractuelle de respecter les règlementations environnementales et celles applicables aux Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (I.C.P.E.).

La preuve qui incombe à la société civile immobilière GEMAUB n'est donc pas celle d'une enquête en cours de la part de la DREAL ou de tout autre organisme de répression des infractions environnementales. La preuve qui pèse sur la société civile immobilière GEMAUB est celle d'un manquement aux obligations contractuelles de la société par actions simplifiée [U] BETONS. Puisque la société civile immobilière GEMAUB sollicite la résiliation du bail commercial, elle doit rapporter la preuve de manquements « suffisamment graves », conformément aux dispositions de l'article 1224 du code civil.

Concernant la matérialité des manquements allégués, la demanderesse produit des analyses chimiques effectuées par le laboratoire privé GINGER CEBTP des 6 mai, 7 avril et 14 juin 2021 et le 18 décembre 2023. Selon la société civile immobilière GEMAUB, ces analyses ont été effectuées sur la base de prélèvements opérés dans les eaux usées des canalisation au sein des lieux loués par la société par actions simplifiée [U] BETONS, ou sur le sol même, suite à des inondations.

L'expertise du 7 avril 2021 relève un taux de ciment dans l'eau d'environ 19 % (le Tribunal utilisera à chaque fois, concernant les analyses GINGER CEBTP et le taux de ciment, le terme « environ » en ce que la société GINGER a recours à trois méthodes d'analyse concernant ce taux de ciment, dont les résultats divergent légèrement concernant la dizaine après la virgule). Il ressort des termes de cette expertise que GINGER CEBTP n'a pas effectué elle-même les prélèvements sur site, mais a analysé un prélèvement qui lui a été remis par Monsieur [F], gérant de la société civile immobilière GEMAUB.

L'expertise du 6 mai 2021 est réalisée sur des prélèvements cette fois directement effectués sur le site litigieux par GINGER CEBTP, « dans le caniveau et le regard d'eaux pluviales ». Quatre points de prélèvement sont utilisés par GINGER CEBTP : « caniveau extérieur côté Nord, caniveau intérieur côté Sud, caniveau intérieur côté Nord, regard gaine électrique intérieur côté Nord ». Les taux de ciment dans l'eau sur ces quatre points (que le Tribunal numérotera, par ordre de citation ci-dessus, de un à quatre) sont compris, selon les trois méthodes d'analyse déjà évoquées, dans les fourchettes suivantes :
- point de prélèvement un : entre 27,9% et 33,3% ;
- point de prélèvement deux : entre 16,8% et 17,5% ;
- point de prélèvement trois : entre 7,7% et 8,9% ;
- point de prélèvement quatre : entre 13,9% et 14,2% ;
Concernant ces mêmes points de prélèvement, la mesure du potentiel hydrogène (pH) par le laboratoire indique :
- point de prélèvement un : 10,84 ;
- point de prélèvement deux : 10,05 ;
- point de prélèvement trois : 10,90 ;
- point de prélèvement quatre : 9,12.

L'expertise du 14 juin 2021 indique que les prélèvement ont, là encore, été réalisés par le laboratoire GINGER CEBTP lui-même le 26 mai 2021. Le laboratoire indique avoir opéré deux prélèvements : dans le regard intérieur Nord Est et dans le caniveau extérieur. S'agissant de la teneur en ciment, le laboratoire indique des valeurs retenues pour chaque prélèvement d'environ :
- point de prélèvement un : 8,7% ;
- point de prélèvement deux : 22,3%.
Et concernant le potentiel hydrogène (pH), le laboratoire identifie les valeurs suivantes :
- point de prélèvement un : 10,58 ;
- point de prélèvement deux : 10,94.

L'expertise du 18 décembre 2023 indique que les prélèvements ont directement été effectués par l'étude de commissaire de justice SELARL [B] & ASSOCIES. Un seul prélèvement a été opéré. Il est retenu un taux de ciment dans le prélèvement d'environ 14,4% et un potentiel hydrogène (pH) de 9,42.

C'est à bon droit que la société par actions simplifiée [U] BETONS fait valoir que ces données ont été obtenues dans le cadre d'une procédure expertale non contradictoire, puisque les prélèvements ont été effectués hors la présence des représentants de la défenderesse, sans convocation préalable de celle-ci, et que cette dernière n'a pu former aucune observation technique aux différents stades des dites expertises privées.

Toutefois, conformément à l'interprétation de la Cour de cassation citée plus haut, cette violation du principe du contradictoire au stade de la réalisation de ces expertises peut être compensée par le versement aux débats de ces expertises dans le cadre du présent litige si elles sont corroborées par d'autres éléments. Or, d'abord, il est notable que ces analyses se corroborent entre elles. Ensuite, en quatre années de procédure, la société par actions simplifiée [U] BETONS n'a jamais versé aux débats d'analyses venant contredire celles produites par la société civile immobilière GEMAUB. Enfin et surtout, il convient d'examiner les conditions de prélèvement, comme il va être opéré ci-dessous.

La société par actions simplifiée [U] BETONS remet en cause les lieux où ont été prélevés les échantillons. Il est exact qu'aucun élément ne vient établir les conditions de prélèvement ayant servi à l'analyse du 7 avril 2021 : le rapport indique simplement que le laboratoire a effectué le prélèvement lui-même, sans préciser où exactement.

L'expertise du 6 mai 2021 indique que les prélèvements ont été effectués par GINGER CEBTP le 21 avril 2021 « en présence de Maître [W] », huissier de justice. Le procès-verbal de Maître [W] du 21 avril 2021 est bien versé aux débats et mentionne effectivement des prélèvements du laboratoire GINGER CEBTP opérés devant lui par « Monsieur [A], préposé de GINGER CEBTP ». C'est donc à tort que la société par actions simplifiée [U] BETONS indique que les conditions de prélèvement ne sont pas établies : le procès-verbal indique l'identité du préposé de CEBTP ayant réalisé les prélèvements, les lieux très exacts de ces prélèvements, photographies à l'appui...

De même, l'expertise du 14 juin 2021 mentionne que le laboratoire a procédé à ces prélèvement en présence de Maître [W], huissier de justice le 26 mai 2021. Si un procès-verbal de Maître [W] du 26 mai 2021 est bien versé aux débats, identifie bien la présence d'une « épaisse couche d'eau au sol » avec une « auréole blanche », avec un écoulement important d'eaux dans le regard d'évacuation des eaux usées « couvert de ciment », le commissaire de justice n'indique pas avoir observé les prélèvements du laboratoire GINGER BTP. Il est a minima corroboré par le constat de Maître [W] que l'officier ministériel se trouvait bien sur les lieux le 26 mai 2021.

En revanche, concernant l'expertise du 18 décembre 2023, c'est encore à tort que la société par actions simplifiée [U] BETONS tente de faire valoir que les conditions de prélèvement ne sont pas établies : Maître [Z] [W], dans un procès-verbal de constat du 23 novembre 2023, indique que le prélèvement a été effectué « sur le terrain » de la société par actions simplifiée [U] BETONS, « sur la surface à l'angle Sud-Ouest des bureaux, qui avait subi les inondations en provenance du fonds loué à la société [U], [inondations] constatées par [procès-verbaux] des 21 septembre 2023 et 24 octobre 2024 ». Les prélèvements ont été effectués sur « l'épais dépôt sec et grisâtre » présent sur l'enrobé et ont été directement confiés à Maître [W], qui les a « placés sous scellés et conservés au sein de notre étude », Monsieur [F] lui indiquant qu'une société spécialisée viendrait les récupérer aux fins d'analyse ».

Aussi, à titre de synthèse et de conclusions provisoire concernant la violation des règles environnementales, il convient de relever les points suivants :

- la société civile immobilière GEMAUB verse aux débats un document informatif émanant de l'organisme « l'Eau des collines » lequel s'y présente comme « le gestionnaire du réseau d'assainissement collectif sur l'ensemble du territoire du pays d'[Localité 8] et de l'ETOILE ». Ce document, se référant à un « règlement du service public d'assainissement collectif du Pays d'[Localité 8] et de l'ETOILE », indique que la limite haute du pH des eaux usées rejetées doit être de 8,5 ;

- le « règlement du service public d'assainissement collectif du Pays d'[Localité 8] et de l'ETOILE » n'est pas, en tant que tel, produit aux débats, mais la société par actions simplifiée [U] BETONS ne produit aucun élément contraire, ne verse aux débats aucune preuve tendant à remettre en question cette limite maximale de 8,5 de pH pour les eaux usées ;

- la société civile immobilière GEMAUB produit aux débats quatre analyses d'un laboratoire privé, GINGER CEBTP, effectuées, pour trois d'entre elles, en 2021, pour la dernière en fin 2023, révélant, dans les prélèvements effectués dans les regard d'évacuation des eaux usées sur site ou même sur le sol du site après inondation, un pH systématiquement très supérieur à la norme de 8,5 indiquée en demande : le pH des prélèvements est systématiquement nettement supérieur à 9, parfois même nettement supérieur à 10.

- s'il est exact que ces expertises privées n'ont pas été réalisées dans des conditions contradictoires, elles se corroborent entre elles, à des dates pourtant écartées dans le temps, et Maître [Z] [W], commissaire de justice, établit la réalité des conditions de prélèvement concernant au moins deux de ces expertises : la seconde (prélèvements du 21 avril 2021 ayant donné lieu au rapport GINGER CEBTP du 6 mai 2021) et la quatrième (prélèvement du 23 novembre 2023 donnant lieu au rapport GINGER CEPBTP du 18 décembre 2023) ;

- en quatre années de procédure (et même quasiment cinq), la société par actions simplifiée [U] BETONS n