CA Paris, 20 nov. 2025, RG 24/09435

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 50 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09435 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQ5H

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00136

APPELANTS

Monsieur [YR] [LJ]

[Adresse 25]

[Localité 23]

représenté par Me Sanam MOHSENZADEGAN de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante

Madame [OV] [CE] épouse [LJ]

[Adresse 25]

[Localité 23]

représentée par Me Sanam MOHSENZADEGAN de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 20]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l'audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 19]

[Localité 22]

représentée par Madame [RL] [RO], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juillet 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] (ci -après les époux [LJ]) étaient propriétaires des lots n°835, 1006 et 2439 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36], situé [Adresse 11] à [Localité 23]. La copropriété [Adresse 36] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] et AT n°[Cadastre 21].

Le lot n°835 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m², le lot n°1006 une cave et le lot n°2439 un emplacement de stationnement.

La copropriété [Adresse 36] est située dans le périmètre de la [Adresse 42] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été fixé au 14 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 14 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

Dans l'hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] renonceraient à leur droit à relogement :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 90.164 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

79.240 euros (1.415 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] accepteraient une des offres de relogement de l'EPFIF :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 87.964 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l'indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

En toute hypothèse,

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] ont interjeté appel du jugement par RPVA le 15 mai 2024 en ce qu'il a :

Dans l'hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] renonceraient à leur droit à relogement :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 90.164 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

79.240 euros au titre de l'indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] accepteraient une des offres de relogement de l'EPFIF :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 87.964 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l'indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 17 juillet 2024 par les époux [LJ], appelants, notifiées le 23 juillet 2024 (AR EPFIF le 30/07/2024, AR CG le 31/07/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions la décision rendue le 26 mars 2024 par le juge de l'expropriation du tribual judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau :

FIXER à la somme de 111.224 euros (1.765 euros/m²) l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF dans le cadre de l'expropriation des lots 835, 1006 et 2439 de la copropriété du bâtiment 4 [Adresse 36] située [Adresse 2] à [Localité 23], se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 98.840 euros ;

Indemnité de remploi : 12.384 euros ;

Indemnité de déménagement : 2.000 euros ;

LIMITER la prise en compte éventuelle du relogement de M. et Mme [LJ] à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article R.423-9 du Code de l'expropriation ;

DIRE que cette somme sera payable selon le mécanisme de la compensation ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER l'EPFIF à verser à Mme et M. [LJ] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner l'EPFIF aux dépens de l'instance.

2/ Adressées au greffe le 22 octobre 2024 par l'EPFIF, intimé et formant appel incident, notifiées le 14 janvier 2025 (ARs le 17/01/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER les époux [LJ] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [LJ] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tenant à obtenir la réformation du jugement du 26 mars 2024 ;

DIRE n'y avoir lieu à condamner l'EPFIF à verser aux époux [LJ] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par suite,

INFIRMER partiellement le jugement du 26 mars 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir aux époux [LJ] pour la dépossession des lots n°835, 1006 et 2439 ainsi que les 195/183.000° des parties communes comme suit :

Dans l'hypothèse où les époux [LJ] renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 90.164 euros se décomposant comme suit :

79.240 euros au titre de l'indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où les époux [LJ] accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF, à la somme de 87.964 euros se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l'indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Faisant droit à l'appel incident de l'EPFIF, FIXER le montant de l'indemnité à revenir aux défendeurs pour la dépossession des lots n°835, 1006 et 2439 ainsi que les 195/183.000° des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 25] à [Localité 23], comme suit :

1ère hypothèse : en cas d'acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit (56m² x 935 euros/m²) x 0,85 = 44.506 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.450,60 euros

Frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 49.956 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Soit 56m² x 935 euros/m² = 52.360 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 6.236 euros ;

Frais de déménagement : sur présentation de deux devis détaillés ;

TOTAL : 58.596 euros

Par suite,

CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 30 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR EPFIF le 14/02/2025, AR appelants le 17/02/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de bien vouloir infirmer le jugement de 1ère instance et fixer l'indemnité totale à la somme de 87 700 euros en valeur libre sans demande de relogement et 76 150 euros en valeur libre avec demande de relogement.

4/ Adressées au greffe le 11 février 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 14 février 2025 (AR EPFIF le 17/02/2025, AR appelants le 18/02/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :

INFIRMER le jugement sur les points listés au paragraphe VII de ses écritures (NB : qui sont les suivants) :

L'abattement en cas de relogement ;

L'état d'entretien retenu ;

L'application d'une plus-value pour la présence d'une place de stationnement ;

Sur les frais de déménagement ;

REFORMER le jugement suivant les options présentées en paragraphe VIII (NB : qui sont les suivantes) :

Sans demande de relogement :

Indemnité principale :

Un état « bon » ;

En valeur libre : 1.155 euros/m² ;

Surface :56m² ;

Montant de l'indemnité principale : 64.680 euros ;

Indemnité de remploi : 7.468 euros ;

Indemnité de déménagement : sur devis ;

Total : 72.148 euros

Avec demande de relogement :

Indemnité principale :

Un état « bon » ;

En valeur libre : 1.155 euros/m² ;

Surface :56m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Montant de l'indemnité principale : 64.680 euros ;

Indemnité de remploi : 7.468 euros ;

Indemnité de déménagement : sur devis ;

Total : 62.446 euros ;

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les époux [LJ] exposent que :

Sur la situation et la consistance du bien, celui-ci est en très bon état et proche des commerces et de la mairie. Il est bien desservi par les transports.

Sur la situation locative, le bien est occupé par ses propriétaires. Cette situation n'apporte aucun facteur de moins-value, il doit donc être évalué en valeur libre. L'éventuel relogement par l'EPFIF les placerait dans la situation, plus précaire, de locataire. Il constituerait en ce que l'EPFIF effectue des démarches à la place des pouvoirs publics et non à la place des expropriés. Le plafonnement des honoraires imputables aux locataires à 10 euros/m² permet d'avoir un ordre de grandeur sur les frais qui leurs sont imputables. Le relogement des expropriés serait lié à leur droit au logement et non à la réparation d'un préjudice principal ou accessoire.

Sur la proposition des époux [LJ], l'étude comparée des ventes issues des différents bâtiments [Adresse 36] met en évidence une augmentation des prix entre 2019 et 2023. Elle montre aussi qu'aucune des ventes les plus récentes ne permet de justifier les demandes de l'EPFIF. Les ventes concernant les résidences [Adresse 29] et [Adresse 41], très comparables à celle [Adresse 36], font ressortir des valeurs moyennes bien plus élevées, de 1773 euros/m² à 1850 euros/m². La moyenne des prix les plus hauts de ces deux résidences est de 2.158,50 euros. Les époux [LJ] proposent d'appliquer un abattement de 15% sur cette valeur et d'établir une moyenne entre celle-ci et la valeur retenue par le premier juge, ce qui amène à une évaluation à 1.604 euros/m². Pour tenir compte de la hausse des prix sur l'ORCOD en 2022 et 2023, il est proposé d'y appliquer une majoration de 10%. Une valorisation à 1.765 euros/m² est ainsi demandée.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement, il convient de retenir aussi bien les frais de déménagement que les frais administratifs et postaux. Les époux [LJ] demandent donc une somme de 2.000 euros.

L'EPFIF rétorque que :

Sur la consistance du bien, La copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il convient de prendre en compte l'état du bien au moment du constat d'huissier dressé par Me [DY], qui rend compte d'un état tout juste moyen.

Sur la valeur vénale du bien :

Sur les prétentions des expropriés, ces derniers sollicitent la prise en compte des références situées dans les copropriétés voisines. Ils ne produisent pas les actes de vente des références qu'ils citent. Ils utilisent la base PATRIM qui est connue pour son manque de fiabilité. De plus, les références des expropriés incluent des biens acquis amiablement par l'EPFIF et pour lesquels l'indemnité de remploi est par conséquent incluse. Elles concernent aussi parfois des bâtiments en R+4 et qui sont donc non comparables. Enfin, les références portant sur des biens en dehors des copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] ne sauraient être retenues, car elles concernent des immeubles dont l'état et la qualité n'ont rien à voir avec ceux du bien de l'espèce.

Sur l'offre de l'EPFIF, le premier juge a, à tort, choisi de relever les valeurs révélées par les références qu'il a lui-même retenues. Il semblerait que cette augmentation soit motivée par la présence d'une place de stationnement. En cela, il a méconnu les dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. De plus, l'EPFIF cite des références qui comportent également un emplacement de stationnement. L'offre de l'EPFIF à 935 euros/m² est donc satisfactoire.

Sur l'abattement pour relogement, le tribunal a limité un tel abattement à une somme totale de 2.000 euros. Or, dans les procédures concernant [Adresse 36], la cour a précédemment retenu un abattement de 20%, et maintient aujourd'hui sa jurisprudence en appliquant, depuis la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, un abattement de 15% pour relogement. Cette décision de la Cour de cassation n'a en rien changé le principe d'un tel abattement.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a fixé une indemnité de 2.000 euros qui n'est justifiée par aucun élément probant. De plus, il convient de distinguer selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement, car l'EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des propriétaires demandant leur relogement, et demande à la cour de donner acte de cette prise en charge le cas échéant.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur l'abattement en cas de relogement, la décision rendue par la Cour de cassation n'infirme pas le principe d'un tel abattement. Il convient donc d'appliquer l'abattement de 15% généralement retenu en première instance et par la cour d'appel.

Sur l'état d'entretien du bien, le commissaire du Gouvernement considère que les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation. Il convient donc, suivant les constatations de l'huissier, de retenir pour le bien de l'espèce un état « bon » au lieu du « très bon » retenu par le premier juge.

Sur les termes, le premier juge a majoré son évaluation pour prendre en compte l'existence d'une place de stationnement alors que tous les termes retenus que le commissaire du Gouvernement proposait étaient « cave et parking intégré ». Les termes produits par les expropriés et qui ne concernent pas des mutations au sein de la copropriété [Adresse 36] seront écartés, car ils ne sont pas de la même consistance. Par ailleurs, les références issues du périmètre de l'ORCOD incluent dans le prix indiqué les indemnités de remploi et n'ont pas été retravaillées, ce qui tire artificiellement leur valeur à la hausse. Le commissaire du Gouvernement produit en cause d'appel une étude de marché plus récente qui révèle une augmentation de 10% des prix des biens. Le marché n'ayant pas évolué depuis lors, une majoration ne saurait être retenue et la valeur du bien sera fixée à 1.155 euros/m².

Sur les frais de déménagement, les expropriés restent libres de ne pas choisir le prestataire proposé par l'EPFIF. Ils doivent cependant produire plusieurs devis justifiant de leurs prétentions.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions des époux [LJ] du 17 juillet 2024, de l'EPFIF du 22 octobre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 30 septembre 2024 déposées ou adressées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe le 11 février 2025 sont en réplique à celles de l'EPFIF intimé et appelant incident et sont donc recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel des époux [LJ] concerne :

- la fixation de l'indemnité de dépossession en valeur libre ;

- la valeur unitaire ;

- la limitation à la somme de 1000 euros au titre de l'abattement pour relogement.

L'appel incident de l'EPFIF porte sur :

- l'état du bien exproprié ;

- la valeur unitaire ;

- l'abattement pour relogement en retenant 15% ;

- l'indemnité pour déménagement.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à :

- la date de référence ;

- l'état du bien exproprié ;

- la valeur unitaire ;

- l'abattement pour relogement en retenant 15% ;

- l'indemnité pour déménagement.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

Les époux [LJ] n'ont pas conclu sur la date de référence.

L'EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( loi N°2018-1021 , 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération n° 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 23] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 42] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34]

La commune de [Localité 23] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 28] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 37] à [Localité 39] et dessert [Localité 23]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 36] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 34] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 34] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 23].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] réalisée par la commune de [Localité 23] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 23] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 42] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 36] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 34] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 - 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 36], indique que les bâtiments ont fait l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [Adresse 36] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 36] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'[Adresse 34]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 36].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

1° sur la consistance du bien

Il s'agit :

' Du lot n°835 : un appartement de type F3, situé au 1e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un très bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 14 novembre 2024.

' Du lot n°1006, une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' Du lot n°2439, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l'état d'usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant aux époux [LJ], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de bon ; qu'en l'occurrence, l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque ; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 - 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 - 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 - 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon l'arrêté n° 2023 - 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [LJ] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 14 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 835 peut être qualifié de très bon notamment au regard de la propreté de l'appartement, du parfait état des peintures aussi bien que des revêtements de sol et de l'absence de toute dégradation, humidité ou moisissures.

En appel, les époux [LJ] indiquent que leur logement est dans un état très bon, qu'il est facilement accessible depuis l'ascenseur et les escaliers et que les parties communes du bâtiment 4 sont dans un meilleur état d'entretien que les parties communes du bâtiment 10 et 3 et qu'enfin l'arrêté du 3 septembre 2018 produit par l'EPFIF ne vise pas expressément le bâtiment 4 [Adresse 36] et apparaît très loin de la situation actuelle.

L'EPFIF avait demandé en première instance de retenir un état bon, tandis qu'il sollicite en appel de retenir un état moyen.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un très bon entretien, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du Chêne et de l'[Adresse 34], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [DY] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le lot n° 835 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d'une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l'EPFIF, que les pièces d'eau ont en outre fait l'objet d'un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n°3), établit un ensemble globalement en état moyen.

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un très bon état du logement, alors qu'il doit être retenu un état moyen.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « bon », que toutefois, après transport judiciaire, il avait proposé de retenir un « très bon état » dans les écritures complémentaires du 18 décembre 2023 jointes en annexe, ainsi que des photos prises au jour du transport par le commissaire du Gouvernement en annexe n° 2.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement indique que l'EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 31 mai 2023, soit cinq semaines avant par Maître [CS] [GH], huissier de justice qui détaille l'état d'entretien de chaque pièce de l'appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l'ordonnance d' expropriation du 22 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation pour mieux le comparer à l'état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et propose de retenir un état dit « bon » au lieu du « très bon » retenu par le premier juge, puisque la majorité des états (sols, murs, plafonds) étaient à l'état « moyen à bon » avant l'audience de tra