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CA Paris, 27 nov. 2025, RG 24/20157

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Date: 27/11/2025
Numéro: 24/20157
Lieu / cour: ca_paris
Chambre: Pôle 4 - Chambre 7
Type: arret
Id: 6929817ab3dd52896a74421c

Texte de la décision

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 35 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20157 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOWB

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00165

APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 22]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [IC] [KR] [XF]

[Adresse 13]

[Localité 24]

Non comparant, non représenté

Madame [UR] [SO] épouse [XF]

[Adresse 13]

[Localité 24]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES SAINT- DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 21]

[Localité 38]

[Localité 30]

représentée par Madame [AZ] [XV], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] (ci-après les époux [XF]) étaient propriétaires des lots n°889 et 1064 du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 34], situé [Adresse 13].

La copropriété du [Adresse 34] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23].

Le lot n°889 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1064 est une cave.

La copropriété du [Adresse 34] est située dans le périmètre de la [Adresse 54] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 22 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 22 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

Dans l'hypothèse où M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] renonceraient à leur droit au relogement :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 (appartement), et 1064 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 35] à [Localité 24] à la somme de 73.224 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

63.840 euros (1.140 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

7.384 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 (appartement), et 1064 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 36] [Localité 1] à la somme de 71.024 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

61.840 euros (1.140 euros/m² - 2.000 euros) au titre de l'indemnité principale ;

7.184 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 02 décembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

Fixé à la somme de 73.224 euros ou 71.024 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°889 et 1064 de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 24], et notamment en ce que la juridiction a :

Limité l'abattement pour relogement à 2.000 euros ;

Octroyé la somme forfaitaire de 2.000 euros au titre des frais de déménagement.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 26 février 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 10 mars 2025 (AR CG non rentré, AR M. [XF] le 14/03/2025 et signification par commissaire de justice à Mme [XF] le 2 juillet 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 24 avril 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 et 1064 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

Dans l'hypothèse où les époux [XF] renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 73.224 euros se décomposant comme suit :

63.840 euros au titre de l'indemnité principale ;

7.384 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où les époux [XF] accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF, à la somme de 71.024 euros se décomposant comme suit :

61.840 euros au titre de l'indemnité principale ;

7.184 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°889 et 1064 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 24] comme suit :

1ère hypothèse : en cas d'acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : bon ;

Valeur unitaire : 1.155 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit [(56m² x 1.155 euros/m²) x 0,85] ' 3.520 euros = 51.438 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 6.145,80 euros

Frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 57.603,80 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : bon ;

Valeur unitaire : 1.155 euros/m² ;

Soit (56m² x 935 euros/m²) ' 3.520 euros = 61.160 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 7.116 euros ;

Frais de déménagement : : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 68.276 euros

2/ Adressées au greffe le 26 mai 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 16 juin 2025 (AR EPFIF le 18 juin 2025, AR M. [XF] le 23/06/2025 et signication à Mme [XF] par commissaire de justice le 5 août 2025 à personne) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 1.155 euros/m² occupé pour un état bon), et soustraction du prix d'une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée en fonction de l'alternative exposée au VIII [un abattement de 15% si acceptation d'une offre de relogement soit une indemnisation de ((64.680 ' 3.200) x 0.85) + remploi = 58.483 euros ; une indemnisation sans abattement de 68.628 euros sans relogement].

Les époux [XF], intimés, n'ont pas adressé ou déposé d'écritures.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la valeur vénale du bien : il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l'ensemble des termes cités par l'exproprié. Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété [Adresse 35] suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 1.155 euros/m² pour des logements libres en bon état d'entretien, avant éventuel abattement pour occupation selon que les occupants soient relogés ou non.

Sur l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l'absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements, mais cette méthode constitue une erreur d'interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l'ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l'emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété du [Adresse 34] tel qu'il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.

Sur l'abattement pour relogement, le tribunal a limité un tel abattement à une somme totale de 2.000 euros. Or, dans les procédures concernant le Chêne pointu, la cour a précédemment retenu un abattement de 20%, et maintient aujourd'hui sa jurisprudence en appliquant, depuis la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, un abattement de 15% pour relogement. Cette décision de la Cour de cassation n'a en rien changé le principe d'un tel abattement.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a fixé une indemnité de 2.000 euros qui n'est justifiée par aucun élément probant. De plus, il convient de distinguer selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement, car l'EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des propriétaires demandant leur relogement, et demande à la cour de donner acte de cette prise en charge le cas échéant.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état « bon » pour l' appartement.

Sur l'absence de place de stationnement, l'ensemble des termes de référence retenus s'entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l'indemnité principale la valeur d'une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu'elle est de 3.200 euros.

Sur l'abattement en cas de relogement, la décision rendue par la Cour de cassation n'infirme pas le principe d'un tel abattement. Il convient donc d'appliquer l'abattement de 15% généralement retenu en première instance et par la cour d'appel.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 26 février 2025 et du commissaire du Gouvernement du 26 mai 2025 adressées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de l'EPFIF concerne :

' la valeur vénale du bien,

' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement,

' la limitation du quantum de l'abattement pour relogement,

' l'indemnité pour frais de déménagement.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur :

' la date de référence,

' la valeur unitaire, en déduisant un abattement pour absence de parking,

' l'abattement en cas de relogement,

' l'indemnité pour frais de déménagement.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 24] Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération n° 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 24] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial [Localité 24] Paris [Localité 24] Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 - hauteur des constructions - est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 - 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 55] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 35]

La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 27] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 44] à [Localité 47] et dessert [Localité 24]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 31]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du [Localité 24] Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 34] et de l'[Adresse 35] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété du [Adresse 34] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 35] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 35] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 24].

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 35] réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 24] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 50] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 - 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété du Chêne pointu de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 35] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 - 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété du [Adresse 34], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le Chêne pointu soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble du Chêne pointu ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 43]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 34].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s'agit :

' Du lot n°889 : un appartement de type F3, situé au 1e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 23 novembre 2024.

Cet état n'est contesté ni par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

' Du lot n°1064 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 avril 2024.

4°sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en alternative selon que les expropriés renonceraient à leur droit à relogement ou accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF.

Les parties et le commissaire du gouvernement ne contestent pas ce point.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

D sur la fixation de la valeur unitaire

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 1140 euros/m² en valeur libre après avoir mentionné dans sa grille pour un bon état une valeur de 1260 euros puis en faisant état de la moins value liée à l'absence d'un emplacement de stationnement.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demendent de retenir une valeur supérieure de 1155 euros/m², mais d'appliquer ensuite un abattement pour relogement de 15%.

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties :

1° termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :

État

Mauvais

Mauvais - moyen

Moyen

Moyen - Bon

Bon

Très bon

Libre

660 euros/m²

825 euros/m²

935 euros/m²

1050 euros/m²

1260 euros/m²

1375 euros/m²

Occupé

560 euros/m²

715 euros/m²

800 euros/m²

880 euros/m²

1000 euros le/m²

1170 euros/m²

L'EPFIF observe que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l'expropriation du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35], pour l'évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres, les valeurs suivantes, selon l'état d'entretien de l'appartement :

- 645 euros/m² , lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien ;

' 810 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de mauvais à moyen,

' 920 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien moyen ;

' 1035 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de moyen à bon ;

' 1140 euros/m², lorsque l'appartement est dans un bon état d'entretien ;

' 1360 euros/m² plus, lorsque l'appartement est dans un très bon état d'entretien et bien équipé.

Il demande de retenir la valeur de 1155 euros /m², l'incidence du relogement étant pris en compte par un abattement pour relogement.

L'EPFIF rappelle les dispositions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation qui dispose que sous réserve de l'article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les diverses titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (3e civile, 13 novembre 2003, n° 02 - 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parkings

Bâtiment

Type

Surface (loi Carrez)/m²

État du logement

Prix d'acquisition

Prix/m²

Libre/

occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

ASCI

[Adresse 3]

749

923

2165

55,57

très bon

59071

1063

16 juillet 2020

[Adresse 51]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

768

985

2181

66,61

très bon

70806

1063

8 mars 2022

SCI Steve Investissements

[Adresse 3]

807

970

2433

56,37

très bon

70462

1250

1er décembre 2020

[Adresse 53]

[Adresse 3]

755

975

2171

66,76

bon

66578

893

14 novembre 2019

[H]

[Adresse 3]

756

976

66,99

bon

66804

893

20 février 2020

[DL]

[Adresse 3]

759

951

2194

65,50

bon

65341

893

21 juillet 2020

[GP]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

765

925

55,03

bon

51536

893

18 mars 2021

[Adresse 33]

[Adresse 3]

799

999

2429

56,43

bon

56431

893

22 octobre 2019

[K]

[Adresse 9]

832

1009

47,91

bon

48062

893

21 juillet 2020

[MT]

[Adresse 9]

849

1052

2391

55,70

bon

49740

893

2 août 2018

[N]

[Adresse 9]

852

1015

2444

54,70

bon

54732

893

29 octobre 2019

Refas

[Adresse 9]

857

1068

2344

55,90

bon

49919

893

15 novembre 2018

[ZC]

[Adresse 9]

858

1069

2345

54,70

bon

48847

893

13 décembre 2018

Boston

[Adresse 13]

882

1084

2398

55,33

bon

55351

893

30 juillet 2020

[VT]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

747

979

2440

67,00

bon

78385

1050

18 août 2020

[PA]

[Adresse 3]

769

986

2371

55,30

bon

64872

1050

22 octobre 2020

[JO]

[Adresse 3]

784

932

65,70

bon

68985

1050

17 avril 2018

[RM]

[Adresse 3]

805

954

2431

55,97

bon

65645

1050

15 octobre 2020

[X]

[Adresse 9]

833

1008

2330

48,08

bon

52936

1050

27 octobre 2022

[GK]

[Adresse 9]

837

1038

2383

55,90

bon

65565

1050

6 avril 2021

M'[U]

[Adresse 26]

865

1076

2450

55,69

bon

65322

1050

27 février 2020

[DY]

[Adresse 13]

893

1059

2373

56,07

bon

65761

1050

8 décembre 2020

[UG]

[Adresse 13]

899

1045

62,50

bon

68250

1050

16 février 2023

[G]

[Adresse 13]

900

1031

66,03

bon

69332

1050

5 septembre 2017

[I]

[Adresse 13]

904

1046

65,70

bon

68985

1050

11 avril 2017

[ZM]

[Adresse 13]

907

1022

66,10

bon

73826

1050

25 février 2021

[C]

[Adresse 13]

908

1023

2100

66,70

bon

70035

1050

31 juillet 2018

[TR]

[Adresse 3]

767

984

65,79

Moyen

47566

723

23 juillet 2019

[TE]

[Adresse 13]

773

950

55,50

Moyen

43725

795

15 décembre 2022

[P]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

785

933

55,62

Moyen

40213

723

11 juillet 2019

[WD]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

802

1002

2378

56,08

Moyen

40586

723

10 mars 2022

[CW]

[Adresse 3]

[Adresse 40]

[Adresse 45]

811

946

56,36

Moyen

42303

723

3 novembre 2020

[Adresse 48]

[Adresse 3]

822

944

2186

56,13

Moyen

45640

723

29 octobre 2020

SCI Cogit

[Adresse 9]

854

1058

2446

55,37

Moyen

40033

723

9 octobre 2018

SCI Roumieu

[Adresse 9]

856

1067

2443

55,96

Moyen

45505

723

4 novembre 2021

[Adresse 52]

[Adresse 9]

869

1040

56,06

Moyen

40531

723

31 octobre 2017

[DG]

[Adresse 9]

872

1017

56,06

Moyen

48924

795

27 octobre 2022

[OK]

[Adresse 9]

874

1019

2453

55,25

Moyen

39946

723

26 mars 2019

[T]

[Adresse 13]

878

1080

2447

50,01

Moyen

36157

723

19 mars 2019

[ET]

[Adresse 13]

894

1094

56,50

Moyen

40850

723

5 juillet 2018

[HH]

[Adresse 13]

896

1096

66,01

Moyen

55206

723

27 septembre 2022

[ZS]

[Adresse 13]

901

1063

55,50

Moyen

41619

795

18 mai 2021

[J]

[Adresse 13]

905

1020

54,40

Moyen

39331

723

8 novembre 2018

SCI CLS

[Adresse 3]

766

926

54,95

Moyen

53996

935

25 octobre 2022

[Adresse 29]

[Adresse 3]

780

927

66,90

Moyen

56865

850

15 mars 2018

Just

[Adresse 3]

772

981

2174

65,59

Bon

62327

850

22 juillet 2021

[CP]

[Adresse 9]

841

1035

2338

55,00

Moyen

52425

850

14 novembre 2019

[BO]

[Adresse 9]

845

1055

2397

55,80

Moyen

47430

850

11 mai 2017

11 juin 2017

[I]

[Adresse 13]

897

1044

55,30

Moyen

47005

850

21 février 2019

[ZS]

[Adresse 3]

790

936

2372

55,64

Mauvais

32214

510

8 décembre 2020

SCI PSDJ

[Adresse 3]

816

962

2438

52,87

Mauvais

26964

510

24 mai 2018

[LG]

[Adresse 8]

511

683

2303

55,97

Très bon état

66445

1063

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[XK]

[Adresse 8]

441

650

2330

56,00

Très bon état

70000

1250

25 janvier 2019

[Adresse 49]

[Adresse 8]

469

641

2258

53,26

Bon

53317,30

893

décembre 2020

15 décembre 2020

[WN] [YA]

[Adresse 12]

553

737

2250

66,30

Bon

59205,90

893

23 juillet 2019

[R]

[Adresse 8]

428

638

2220

65,90

Bon

58848,70

893

14 mars 2019

[ND] [E]

[Adresse 8]

432

635

2224

66,22

Bon

77484,10

1050

14 octobre 2021

[YX]

[Adresse 8]

426

630

56,45

Bon

62679,75

1050

16 juin 2021

15 juin 2021

Carat

[Adresse 8]

404

577

2198

66,95

Bon

78327,50

1050

28 janvier 2021

[Adresse 8]

465

593

56,05

Bon

62218

1050

15 septembre 2020

[FP]

[Adresse 8]

436

619

64,59

Bon

67819,50

1050

25 juin 2019

SCI JJD

[Adresse 12]

543

741

2544

55,78

Moyen

45361,83

723

30 septembre 2021

[VY]

[Adresse 12]

537

676

2602

66,66

Moyen

54014,70

723

06 juin 2021

6 juin 2021

[XP]

[Adresse 8]

410

573

2211

56,77

Moyen

46149,18

723

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 12]

539

696

2604

55,23

Moyen

44741,50

723

10 mars 2020

Voisin

[Adresse 12]

492

707

2275

53,93

Moyen

43890,53

723

19 décembre 2019

Voisin

[Adresse 12]

484

689

2267

55,73

Moyen

45322,07

723

19 décembre 2019

[XP]

[Adresse 8]

431

617

2223

56,72

Moyen

46109,42

723

26 novembre 2019

[Adresse 37]

[Adresse 12]

505

657

2297

56,27

Moyen

45751,53

723

26 novembre 2019

[Adresse 32]

[Adresse 12]

496

725

2279

56,03

Moyen

45560,66

723

17 octobre 2019

[A]

[Adresse 8]

456

620

2245

56,40

Moyen

40777,20

723

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 8]

366

590

2255

56,18

Moyen

53528,30

850

11 juin 2020

[UB]

[Adresse 8]

452

594

2241

55,90

Moyen

47515,00

850

25 juillet 2019

SCI Clichy

(M. [XP])

[Adresse 12]

544

672

2545

66,75

Moyen

56737,50

850

26 novembre 2019

[BV]

[Adresse 8]

402

629

2197

56,70

Moyen

54014,50

850

24 septembre 2019

[GF]

[Adresse 12]

569

731

2254

64,84

Mauvais

41012,76

510

17 février 2022

Nam

[Adresse 12]

519

723

2310

55,82

Mauvais

32315,02

510

18 décembre 2021

[Adresse 39]

[Adresse 12]

556

1187

66,11

Mauvais

36987,71

510

01 décembre 2020

[XP]

[Adresse 8]

422

576

2214

55,73

Mauvais

32264,53

510

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 12]

560

727

2466

66,85

Mauvais

34093,50

510

27 août 2019

[GA]

[Adresse 8]

414

572

2206

55,89

Mauvais

37887,40

600

06 mai 2021

[UL] et Fils

[Adresse 8]

408

581

2202

65,71

Mauvais

44368,60

600

21 janvier 2021

Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] seront retenus pour un bon état.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :

Ancien propriétaire

date de la vente

adresse

lot

cave

parkings

surface (loi Carrez)/m²

état du bien

procédure

situation locative

prix

valeurs unitaires/m²

[L]

22 août 2019

[Adresse 10]

315

1307

56,20

bon

procédure amiable

59010

1050

[FV]

23 août 2019

[Adresse 4]

144

288

1411

55,86

bon

procédure amiable

58653

1050

[B]

17 septembre 2019

[Adresse 10]

308

1305

55,70

moyen

procédures amiables

40298,21

723

[RH]

15 octobre 2019

[Adresse 10]

107

270

1359

57,10

très bon

procédure amiable

71375

1250

[Adresse 25]

30 septembre 2019

[Adresse 4]

138

320

1461

65,00

non visité

préemption sur adjudication

16009

246

[OA]

préemption du 23 déc

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