CA Colmar, 27 nov. 2025, RG 22/03834

MINUTE N° 597/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 27 novembre 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03834 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6AB

Décision déférée à la cour : 21 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTES :

La S.À.R.L. [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 6]

La S.E.L.A.S. CM [I] & N. GUYOMARD, prise en la personne de Me [U] [F] [I], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 5]

La S.E.L.À.R.L. [O] ET ASSOCIÉS ès qualités de mandataire judiciaire de la société [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 7]

représentées par Me Eulalie LEPINAY, avocat à la cour.

INTIMÉS SUR APPELS PRINCIPAL ET INCIDENT ET APPELANTS SUR INCIDENT :

1/ Madame [R] [P]

demeurant [Adresse 3]

2/ La S.C.I. ALPHA PREMIUM, représentée par son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 3]

3/ La société ALTERNATIVE PATRIMONIALE venant aux droits de la S.A.S. COMPAGNIE FINANCIERE ALPHA, représentée par son représentant légal, ayant son siège social [Adresse 4]

4/ La S.C.I. MA, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

1 à 4/ Représentées par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

5/ Maître [V] [N], es-qualité de mandataire liquidateur de l'EURL [D] [B] Architecte.

exerçant son activité [Adresse 7]

6/ La Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

5 & 6/ Représentés par de la SELARL V² AVOCATS MeValérie SPIESER-DECHRISTE, avocat à la cour.

7/ La S.A. KS CONSTRUCTION, prise en la personne de son représentant légal,

ayanr son siège social [Adresse 2]

7/ Représentée par Me Loic RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

INTIME SUR APPEL PRINCIPAL ET INCIDENT :

8/Maître [K] [T], ès qualités de mandataire-liquidateur de la S.À.R.L. ATELIER BLANC ARCHITECTURE

exerçant son activité [Adresse 8]

assigné le 3 février 2023 à domicile, n'ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 21 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

- prononcé publiquement après prorogation du 4 septembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 2 avril 2013, la société [H] [A] promotion immobilière (ci-après PSPI) a vendu à la SCI Alpha premium un local professionnel constituant le lot n°414 au sein de la Résidence [9].

La livraison est intervenue le 30 juin 2014. Le même jour, un bail professionnel a été conclu entre la SCI Alpha premium et la société holding financière Alpha d'une part, et entre cette dernière et la compagnie financière Alpha, d'autre part, devenue ultérieurement la société Alternative patrimoniale.

Selon acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 10 octobre 2013, la société [H] [A] promotion immobilière a vendu à la SCI MA un local professionnel constituant le lot n°413 au sein de la même résidence.

Le 15 août 2014, un bail professionnel a été conclu entre la SCI MA et Mme [P], portant sur ces locaux dont la livraison est intervenue le 29 août 2014.

Sont intervenus à l'opération de construction :

- l'EURL [D] [B] architecture, assurée auprès de la société Allianz, en qualité de maître d'oeuvre,

- la SARL Atelier Blanc architecture, également assurée auprès de la société Allianz, maître d'oeuvre ayant succédé à la société [D] [B] architecture à compter du 1er octobre 2011,

- la société KS construction en tant qu'entreprise générale.

La réception des travaux entre la société PSPI et la société KS construction a eu lieu le 24 avril 2015.

Les sociétés MA et Alpha premium ayant dénoncé différents désordres, inachèvements, défauts de conformité, réserves non levées, auxquels le vendeur n'avait pas remédié malgré mise en demeure, l'ont, avec la compagnie financière Alpha, assigné en référé aux fins d'expertise.

Par ordonnance du 6 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a désigné M. [L] en qualité d'expert. Les opérations d'expertise ont été étendues à l'EURL [D] [B] architecture, à la société Atelier Blanc architecture, à la société Allianz IARD et à la société KS construction.

Par exploits du 14 septembre 2016, la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha et Mme [P] ont assigné la société PSPI devant le tribunal de grande instance de Strasbourg.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 décembre 2017.

La société PSPI a successivement appelé en cause Maître [N], en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL [D] [B] architecture, la société Allianz, la SA KS construction, et Maître [T], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Atelier Blanc architecture.

La société PSPI ayant été placée en redressement judiciaire par jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg du 18 mai 2020, les demanderesses ont déclaré leurs créances le 3 juin 2020, et appelé en cause la SELAS [I] et Guyomard, en sa qualité d'administrateur judiciaire de cette société, ainsi que la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

- déclare irrecevables les demandes formées par la S.A.R.L. [H] [A] Promotion Immobilière tendant à la fixation de ses créances au passif de la liquidation judiciaire de l'E.U.R.L [D] [B] architecture et de la S.A.R.L. Atelier Blanc Architecture ;

- déclare irrecevable la demande formée par la S.A. KS construction tendant à être garantie de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre par Maître [V] [N], en sa qualité de liquidateur de la société [D] [B] architecture ;

- déclare irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la S.C.I. Alpha premium au titre de l'absence de dessertes verticales et des défauts affectant Ie sol des parties communes ;

- déclare irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la S.C.l. MA au titre de 1'absence de dessertes verticales et des défauts affectant le sol des parties communes ;

- déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros présentée par la S.A. Alternative 'patrimoine' à l'encontre de la S.A. KS Construction ;

- déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros présentée par Mme [R] [P] à l'encontre de la S.A. KS Construction ;

- déclare recevable la demande indemnitaire présentée par la S.C.I. Alpha premium contre la S.A. KS construction au titre des retards de livraison ;

- déclare recevable la demande indemnitaire présentée par la S.C.I. MA contre la S.A. KS construction au titre des retards de livraison ;

- fixe la créance de la S.C.I. Alpha premium au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière à la somme de 33 811,23 euros se décomposant comme suit :

- 6 560 euros au titre de la non-conformité des portes ;

- 1 466 euros au titre de1'absence de chauffe-eau individuel ;

- 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage - rafraîchissement ;

- 14 967 euros au titre du retard de livraison ;

- condamne in solidum la S.A. KS construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD à payer a la S.C.I. Alpha premium la somme de 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS Construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 10 818,23 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. Alpha premium au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

- fixe la créance de la S.C.I. MA au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière a la somme de 38 750,82 euros se décomposant comme suit :

- 3 268,59 euros au titre des désordres relatifs à la baie de brassage ;

- 405 euros au titre de 1'impact sur le chambranle de porte des WC ;

- 100 euros au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

- 6 560 euros au titre de la non-conformité des portes ;

- 2 482 euros au titre de l'absence de chauffe-eau individuel ;

- 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage - rafraîchissement ;

- 15 117 euros au titre du retard de livraison ;

- condamne in solidum la S.A. KS construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD à payer a la S.C.I. Alpha premium la somme de 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 10 818,23 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre du dysfonctionnement du système de chauffage - rafraîchissement ;

- condamne la S.A. KS construction à payer à la S.C.I. MA la somme de 405 euros au titre de l'impact sur le chambranle de porte des WC ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière et la S.A. KS construction sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 405 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre de l'impact sur le chambranle de porte des WC ;

- condamne la S.A. KS Construction à garantir intégralement Ia S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du montant de 405 euros mis à sa charge s'agissant de l'impact sur le chambranle de porte des WC ;

- condamne Ia S.A. KS Construction à payer à la S.C.I. MA la somme de 100 euros au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière et la S.A. KS construction sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 100 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

- condamne la S.A. KS Construction à garantir intégralement la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du montant mis à sa charge s'agissant de la rayure sur le montant du bureau ;

- déboute la S.C.I Alpha premium du surplus de ses demandes ;

- déboute Ia S.C.I. MA du surplus de ses demandes ;

- déboute la S.A.S. Alternative 'patrimoine' de ses demandes ;

- déboute Madame [R] [P] de ses demandes ;

- déboute la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du surplus de ses appels en garantie à l'encontre des défenderesses ;

- déboute la S.A. KS Construction de ses appels en garantie à l'encontre des défenderesses ;

- déboute la compagnie d'assurance Allianz IARD de ses appels en garantie à l'encontre des défenderesses ;

- fixe la créance de la S .C.I. Alpha premium au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière a la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum la S.A. KS Construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD à payer à la S.C.I. Alpha premium la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- fixe la créance de Ia S.C.I. MA au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum la S.A. KS Construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD à payer A la S.C.I. MA la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS Construction et la compagnie d'assurance Allianz IARD sont tenues in solidum des condamnations au titre de l'article 700 intervenues au bénéfice de la S.C.I. Alpha premium et de la S.C.I. MA ;

- fixe les dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière ;

- condamne in solidum la compagnie d'assurance Allianz IARD et Ia S.A. KS construction aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la compagnie d'assurance Allianz IARD et la S.A. KS construction sont tenues in solidum aux dépens ;

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

La société PSPI, la SELAS [I] - Guyomard, en sa qualité d'administrateur judiciaire de cette société, et la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société ont interjeté appel de ce jugement les 12 et 19 octobre 2022, en tous ces chefs leur étant défavorables.

Les deux procédures ont été jointes le 22 août 2023.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 novembre 2024, la société PSPI représentée par son gérant, la SELAS [I]-Guyomard, en sa qualité d'administrateur judiciaire de cette société et la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société demandent, en substance, à la cour d'infirmer le jugement en tant qu'il a :

- déclaré recevable la demande de la SCI MA au titre des retards de livraison,

- fixé les créances de la SCI MA et de la SCI Alpha premium à son passif,

- dit qu'elle sera tenue in solidum avec la société KS construction à certains montants,

- déclaré irrecevables ou rejeté ses demandes en paiement et de garantie,

ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens ;

- confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Alpha premium et la SCI MA de leurs demandes pour le surplus, ainsi que la société Alternative patrimoniale et Mme [P] ;

Statuant à nouveau,

- les débouter de leurs demandes dirigées contre la société PSPI ;

subsidiairement,

- fixer au montant des condamnations en principal, dommages et intérêts, intérêts frais et accessoires dont elle pourra être tenue à l'égard de la SCI Alpha premium et de la SCI MA sa créance au passif de l'EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture ;

- condamner solidairement la société KS construction et la société Allianz à la relever et garantir de toute condamnation, fixation de créance en principal, dommages et intérêts, intérêts frais et accessoires dont elle pourra être tenue à l'égard de la SCI Alpha premium et de la SCI MA ;

- condamner solidairement la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie Allianz, Me [N], ès qualités, et la société KS construction aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par note du 20 mars 2025, la SELAS [I] - Guyomard a indiqué intervenir désormais en tant que commissaire à l'exécution du plan de la société [H] [A] promotion immobilière.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCI Alpha premium, la compagnie financière Alpha, la SCI MA, Mme [P], et la société Alternative patrimoniale concluent au rejet de l'appel principal, et des appels incidents, à la confirmation du jugement en tant qu'il a fixé les créances de la SCI Alpha premium et de la SCI MA au passif de la société PSPI et en ce qu'il a prononcé des condamnations en leur faveur. Formant appel incident, elles demandent l'infirmation du jugement pour le surplus et la fixation de la créance de chacune d'elles au passif de la société PSPI à différents montants, ainsi que la condamnation de la société KS construction et de la société Allianz au paiement de différents montants au titre des désordres, outre 10 000 euros à la société Alternative patrimoniale, d'une part, et à Mme [P], d'autre part, pour les préjudices subis du fait des désordres et retards, ainsi qu'une somme totale de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 3 000 euros à chacune d'elles.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2024, la société Allianz et Me [N] en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL [D] [B] architecture demandent à la cour de déclarer l'appel de la société PSPI et de ses mandataires judiciaires, et les appels incidents de la SCI Alpha premium, de la SCI MA, de la compagnie financière Alpha, et de Mme [P] irrecevables, en tous cas mal fondés, et de déclarer l'appel incident de la société KS construction mal fondé.

Ils forment appel incident pour demander l'infirmation du jugement en tant qu'il fixe les créances de la SCI Alpha premium et de la SCI MA, condamne la société Allianz à différents montants et la déboute de ses appels en garantie, et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

- juger que la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha, Mme [P], la société PSPI et les mandataires judiciaires n'ont pas déclaré de créance au passif de l'EURL [D] [B] architecture,

- juger que la société PSPI et les mandataires judiciaires n'ont pas déclaré de créance au passif de la société Atelier Blanc architecture,

- déclarer inopposables à l'EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture les engagements pris par la société PSPI à l'égard des acquéreurs s'agissant des délais de livraison des lots,

- juger que la police souscrite par la société Atelier Blanc architecture, à effet au 1er octobre 2011 et résiliée le 1er octobre 2015, n'est pas mobilisable,

- débouter la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha, Mme [P], ainsi que la société PSPI et les organes de la procédure de l'intégralité de leurs fins, moyens et prétentions,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Me [N], ès qualités, d'une part et de la société Allianz d'autre part,

Subsidiairement,

- limiter l'indemnisation de la la SCI Alpha premium à la seule somme, maximale, de 20 429,75 euros, et l'indemnisation de la SCI MA à la seule somme, maximale, de 13 526,02 euros,

- rejeter les demandes au titre de la TVA,

- appliquer les limites de garanties, plafonds et franchise,

- condamner la société PSPI, prise en ses organes de la procédure, et la société KS construction, solidairement ou in solidum, et conjointement entre elles, à relever et garantir la Compagnie Allianz IARD ainsi que Me [V] [N], ès qualités, de l'intégralité des condamnations susceptibles de leur échoir en principal, frais, dépens, intérêts, accessoires et article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement ou in solidum, et conjointement entre elles, au paiement d'une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la Compagnie Allianz IARD, d'une part et de Me [N], en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL [D] [B] architecture, d'autre part, ainsi qu'aux entiers frais et dépens ;

- rejeter l'appel en garantie de la société KS constructions.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 juin 2023, la société KS construction conclut, dans les deux dossiers, au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement. Subsidiairement, elle demande la condamnation de la société Allianz en qualité d'assureur de l'EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture à la garantir et au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle forme appel incident pour demander l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé des condamnations contre elle, conclut au rejet des demandes dirigées contre elle, au rejet des demandes de la SCI Alpha premium et de la SCI MA au titre du retard de livraison, au rejet de l'appel en garantie de Me [N], ès qualités, et de la société Allianz, et demande différents montants sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

*

La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à Maître [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Atelier Blanc architecture, selon exploit du 3 février 2023 remis à domicile. Les conclusions d'appel incident de la société Allianz IARD et de Maître [N], ès qualités, lui ont été signifiées le 21 mai 2024, selon les mêmes modalités.

Maître [T] n'ayant pas constitué avocat il sera statué par défaut. Conformément à l'article 954, dernier alinéa du code de procédure civile, il est réputé s'approprier les motifs du jugement.

*

A l'audience du 21 mars 2025, les parties ont été autorisées par la cour à indiquer, par note en délibéré, en quelle qualité leurs conclusions étaient dirigées contre les organes de la procédure collective de la société PSPI.

Par notes du 21 mars 2025, les sociétés Alpha premium, compagnie financière Alpha, MA, Alternative patrimoniale et Mme [P], d'une part, la société Allianz IARD et Me [N], ès qualités, d'autre part, et la société KS construction de troisième part, ont indiqué diriger leurs conclusions contre la SELAS [I] - Guyomard, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société PSPI.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera donné acte à la société [I] et Guyomard de ce qu'elle intervient désormais en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société PSPI, et aux autres parties de ce que leurs demandes sont dirigées contre cette société, en cette qualité.

Il convient ensuite de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n'a pas à répondre à des demandes tendant à voir 'dire et juger' ou 'constater' qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et sont dépourvues d'effets juridiques.

1 - Sur les fins de non-recevoir

1-1 sur la recevabilité de l'appel et des demandes de la société PSPI, de la SELAS [I] et Guyomard et de la SELARL [O] et associés, ès qualités, dirigées contre contre l'EURL [D] [B] architecture, représentée par Me [N], liquidateur judiciaire

Me [N], ès-qualités, conclut à l'irrecevabilité de l'appel arguant de la procédure collective. Les moyens qu'ils développent tenant respectivement à l'application de l'article L.622-21 du code de commerce, et à l'absence de déclaration de créance se rapportent toutefois aux demandes dont la recevabilité a été examinée par le tribunal, et non à la recevabilité de l'appel. En l'absence de cause d'irrecevabilité de l'appel susceptible d'être soulevée d'office, l'appel sera déclaré recevable.

1-2 sur la recevabilité de l'appel incident des sociétés Alpha premium, Compagnie financière Alpha, de la SCI MA et de Mme [P]

Me [N], ès qualités, et la société Allianz IARD concluent à l'irrecevabilité de l'appel incident formé par ces parties, d'une part car leurs réclamations dirigées respectivement contre l'EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture sont irrecevables pour avoir été formées postérieurement aux jugements ayant ouvert une procédure collective à l'égard de ces sociétés, d'autre part pour absence de déclaration de créance.

Comme indiqué précédemment les moyens développés, qui se rapportent aux demandes, ne sont pas susceptibles d'entraîner l'irrecevabilité de l'appel incident, qui sera déclaré recevable en l'absence de fin de non-recevoir susceptible d'être soulevée d'office.

Il sera par ailleurs constaté que si la société Allianz IARD développe des moyens relatifs à l'irrecevabilité des demandes dirigées contre elle, elle ne formule cependant, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, aucune prétention tendant à voir déclarer ces demandes irrecevables. La cour n'est donc pas saisie des fins de non-recevoir soulevées.

1-3 sur la recevabilité des demandes de la société PSPI de la SELAS [I] et Guyomard et de la SELARL [O] et associés, ès qualités, dirigées contre l'EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture

Le tribunal a déclaré ces demandes irrecevables car présentées postérieurement au jugement d'ouverture concernant ces sociétés.

La société PSPI demande l'infirmation du jugement sur ce point, motif pris de ce qu'elle a déclaré sa créance au passif de ces sociétés et mis en cause les mandataires judiciaires.

Selon l'article L.622-1 I. 1° du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

En l'espèce, comme l'a exactement relevé le tribunal, l'EURL [D] [B] architecture a été admise au bénéfice de la liquidation judiciaire par un jugement du 23 octobre 2016, et la SARL Atelier Blanc architecture a été placée sous sauvegarde le 10 décembre 2018, puis en liquidation judiciaire le 7 janvier 2019, or ces sociétés et leurs liquidateurs n'ont été attraits à la procédure par la société PSPI et ses mandataires judiciaires qu'en novembre et décembre 2019.

Par voie de conséquence, les appels en garantie ayant été formés contre ces sociétés, qui n'étaient pas parties à l'instance principale, après les jugements ayant ouverts les procédures collectives les concernant, sont irrecevables, la société PSPI devant se soumettre à la procédure de vérification des créances.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

1-4 sur la recevabilité des demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA dirigées contre la société KS construction au titre du retard de livraison

Le tribunal a considéré que ces demandes étaient recevables puisque le délai pour agir était de 10 ans à compter de la réception conformément à l'article 1792-4-3 du code civil, ce texte qui reprend la jurisprudence antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, n'opérant aucune distinction entre les actions en responsabilité pour dommages à l'ouvrage et les autres.

La société KS construction oppose que les dispositions de l'article 1792-4-3 du code civil qui ne concernent que les actions en indemnisation d'un préjudice résultant d'un dommage matériel causé à l'ouvrage ne sont pas applicables, l'action tendant à l'indemnisation d'un retard dans l'exécution des travaux relevant du délai de 5 ans de l'article 2224 du code civil, lequel a commencé à courir au jour de la livraison et était expiré au jour de la demande.

Sur ce :

L'article 1792-4-3 du code civil, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, dispose :

'En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.'

Ce texte, qui figure dans une section du code civil relative aux devis et marchés et qui est inséré dans un chapitre consacré aux contrats de louage d'ouvrage et d'industrie, a vocation à s'appliquer aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l'ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants, sur un fondement contractuel ou délictuel du fait de manquements commis dans le cadre de l'exécution du contrat de louage d'ouvrage, sans distinction suivant que l'action tend à obtenir l'indemnisation de préjudices matériels ou immatériels.

En l'occurrence, l'action engagée par la société Alpha premium et la SCI MA ne tend pas seulement à obtenir réparation d'un retard de livraison mais aussi à obtenir indemnisation de différents préjudices consécutifs à des désordres et défauts de conformité affectant l'ouvrage en lien avec des manquements commis par la société KS construction dans l'exécution du contrat de louage d'ouvrage. Cette action est donc soumise au délai décennal de l'article précité.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que ces demandes étaient recevables.

1-5 sur la recevabilité des demandes de dommages et intérêts de la société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, et de Mme [P] dirigées contre la société KS construction

Le tribunal, dont la société KS construction approuve les motifs, a considéré que ces demandes fondées sur la responsabilité délictuelle étaient irrecevables comme prescrites, car les faits générant les préjudices allégués étaient connus des locataires dès la conclusion des baux, respectivement le 30 juin 2014 pour la société Alternative patrimoniale et le 15 août 2014 pour Mme [P], la chaleur excessive dans les locaux ayant par ailleurs pu être constatée par la première, dès l'été 2014, et par la seconde, dès l'été 2015, alors que leur action n'a été engagée contre la société KS construction que le 6 octobre 2020, soit plus de 5 ans après la connaissance des faits.

La société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, et Mme [P] opposent qu'il a fallu attendre les conclusions du rapport d'expertise du 19 décembre 2017 pour que les désordres soient admis, et que la cause et les responsabilités soient définies, cette date constituant le point de départ du délai de prescription qui n'était pas expiré au jour de leur demande. Elles ajoutent que le préjudice qui sera subi par les locataires lors de l'exécution des travaux de reprise n'a été connu qu'au moment de l'exécution de ces travaux qui ont été réalisés en 2016, de plus le préjudice résultant de la chaleur étouffante dans les locaux est subi chaque année et demeure.

Sur ce :

La société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, fait valoir qu'elle a dû retarder son entrée dans les lieux au 1er juillet 2014 du fait du retard de livraison, ce qui a induit un manque à gagner, et qu'elle a subi, depuis son installation, des nuisances liées aux désordres et non-conformités, en particulier, du fait de la chaleur dans les locaux, outre les nuisances sonores ainsi que la poussière et les contraintes esthétiques liées à l'inachèvement des parties communes, et le fait qu'elle devra subir les désagréments liés à l'exécution des travaux de reprise.

Mme [P], qui exerce la profession d'avocat, fait valoir qu'elle a dû retarder son déménagement, ce qui a nécessité une réorganisation importante, que lorsqu'elle a pris possession des locaux, ils n'étaient pas achevés, et notamment ne disposaient pas de toilettes, alors qu'elle emploie des salariés et reçoit du public. Elle invoque également les nuisances liées aux désordres et non-conformités, à la chaleur excessive dans les locaux, outre les nuisances liées à l'inachèvement des parties communes, et le fait qu'elle devra subir les désagréments liés à l'exécution des travaux de reprise.

Sur ce :

Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, les préjudices dont se plaignent la société Alternative patrimoniale et Mme [P] étaient connus des locataires dès leur entrée dans les lieux s'agissant du retard de livraison, de l'inachèvement des parties communes et des défauts de conformité. La chaleur excessive dans les locaux liée à un dysfonctionnement des planchers rafraîchissants et à l'absence de stores a pu être constatée dès leur premier été dans les lieux, ce qui ressort des attestations produites, ainsi que du constat d'huissier dressé le 7 juillet 2015, l'expert judiciaire ayant également relevé le fait qu'au cours de l'été 2015 il y avait eu des périodes de chaleur extrêmes.

Par voie de conséquence, tant le dommage que son fait générateur, à savoir l'existence de vices de construction susceptibles d'engager la responsabilité de la société KS construction, entreprise générale qui était en charge des travaux, étaient connus des locataires au plus tard au courant de l'été 2015. Leur demande en réparation des dommages précités ayant été formée le 6 octobre 2020, est donc prescrite, sauf s'agissant du préjudice résultant de l'exécution des travaux de reprise dont la nature à ce stade était ignorée et n'a été connue qu'à l'issue des opérations d'expertise, l'expert ayant été amené à se prononcer sur la nature des travaux de reprise à effectuer.

Le jugement ayant déclaré les demandes de la société Alternative patrimoniale et de Mme [P] irrecevables en totalité, sera donc infirmé, leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société KS construction ne seront toutefois déclarées recevables qu'au titre des nuisances causées par les travaux de reprise.

2 - Sur les demandes dirigées contre la société PSPI

Selon l'article 1642-1, alinéa 1er du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, le tribunal ayant exactement rappelé que cette garantie spécifique pouvait seule être invoquée par les acquéreurs dans leurs rapports avec leur vendeur, et excluait l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les vices de construction et défauts de conformité apparents.

Selon l'article 1646-1 du même code, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code, et ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Pour les vices cachés ne relevant pas de l'une de ces garanties, la responsabilité contractuelle du vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut être recherchée que pour faute prouvée.

Les acquéreurs disposent également d'une action de nature contractuelle contre les locateurs d'ouvrage, laquelle leur a été transmise au moment de la vente en tant qu'accessoire de l'immeuble.

2-1 sur les demandes de la société Alpha premium

Le tribunal a retenu certains désordres et défauts de conformité et en a écarté d'autres.

Il convient de constater que la société Alpha premium a émis différentes réserves au moment de la livraison qui ont été constatées dans le procès-verbal de 'réception', en réalité de 'livraison' du 30 juin 2024, et qu'elle a formulé ultérieurement d'autres griefs, notamment par courriers recommandés du 7 octobre 2024 et du 11 mai 2025.

Il est de principe que les vices apparents même dénoncés postérieurement au délai d'un mois visé par l'article 1642-1 du code civil, relèvent de la garantie des vices apparents prévue par ce texte, dès lors que l'action a été engagée dans le délai d'un an prévu par l'article 1648 du code civil, ce qui dans le cas présent, n'est pas discuté.

Il convient donc d'examiner chacun des désordres faisant l'objet de l'appel principal et de l'appel incident, suivant l'ordre retenu par le tribunal, sur la base des fondements juridiques ci-dessus explicités.

2-1-1 les malfaçons relatives aux travaux de peinture

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l'exécution du plan, approuvent le jugement qui a considéré que le préjudice prétendument subi par la société Alpha premium du fait d'imperfections, dont l'impact visuel est très limité selon l'expert, n'était pas suffisamment établi. La société PSPI fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute.

La société Alpha premium oppose que le désordre a été constaté par l'expert, quand bien même a-t-il considéré qu'il était esthétique, et qu'il en a attribué l'origine à un défaut d'exécution. Elle rappelle qu'elle a acheté un logement neuf et fait valoir qu'elle ne peut accepter une peinture endommagée. Elle soutient que la société PSPI a engagé sa responsabilité contractuelle et sollicite une somme de 1 902,62 euros selon devis.

Sur ce :

Dans son courrier du 11 mai 2015, la société Alpha premium fait état de l'extrême fragilité de la peinture mise en oeuvre et de l'apparition de tâches.

L'expert a relevé que les traces observées provenaient de l'entretien, s'agissant d'une teinte claire fixant facilement les marques en particulier les frottements, il a cependant relevé des reliefs provenant d'un défaut d'achèvement dont il indique qu'il s'agit d'un désordre à caractère esthétique ne mettant pas en cause l'intégralité de la prestation.

Il n'est pas démontré que le revêtement mis en place ne serait pas conforme à celui prévu contractuellement, ce que n'a pas constaté l'expert, la seule référence au fait qu'il s'agisse d'une résidence haut de gamme avec des prestations de standing étant insuffisante.

La société Alpha premium soutient que la société PSPI engage sa responsabilité contractuelle pour le désordre esthétique constaté. Toutefois, il résulte de ce qui précède que le désordre relève de la garantie des vices apparents de l'article 1642-1 du code civil, laquelle est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun. Seul ce dernier fondement étant invoqué, la demande doit être rejetée et le jugement confirmé.

2-1-2 le défaut de planéité du sol dans le couloir

L'expert a constaté qu'il provenait d'une différence de niveau entre la partie ancienne du bâtiment et la nouvelle structure, qu'il s'agissait d'une contrainte technique ne pouvant être résolue par des travaux limités, le préjudice étant extrêmement limité.

Le tribunal a rejeté la demande, faute pour la société Alpha premium de justifier de la moins-value qu'elle sollicitait.

La société Alpha premium fait valoir que la matérialité du désordre étant établie et la remise en état n'étant pas possible, une moins-value doit être appliquée et que le tribunal devait l'évaluer.

La société PSPI approuve le jugement et conteste toute faute de sa part. La société Allianz fait valoir que ce désordre n'a été signalé que le 7 octobre 2014 et n'a pas été réservé.

Sur ce :

Ce défaut de planéité ayant été signalé dans un courrier du 7 octobre 2014, doit être considéré comme apparent au sens de l'article 1642-1 du code civil susvisé, et relève de la garantie des vices et défauts de conformité apparents prévue par ce texte.

Le désordre étant avéré et n'étant pas susceptible de remise en état, la société Alpha premium subi incontestablement un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros au regard de son caractère extrêmement limité comme retenu par l'expert, le jugement étant infirmé de ce chef.

2-1-3 sur les défauts du vitrage de la cloison vitrée

Le tribunal a relevé que le vitrage avait été changé au cours des opérations d'expertise, et que si des éléments étrangers s'étaient détachés et se trouvaient entre les deux vitrages, la société Alpha premium se prévalait seulement du désordre initial provenant d'un défaut de fabrication qui avait été réparé.

La société Alpha premium fait valoir que la réparation réalisée n'est pas satisfaisante et n'a pas permis de lever la réserve, et sollicite un montant de 1 000 euros pour lui permettre de faire intervenir une entreprise tierce.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l'exécution du plan font valoir que le procès-verbal du 24 avril 2015 est venu purger ce vice.

Sur ce :

Le défaut a été dénoncé à la livraison. Il est constant qu'une intervention a eu lieu mais qu'elle n'a pas été satisfaisante puisqu'un autre défaut est apparu. La société PSPI invoque vainement le procès-verbal de réception du 24 avril 2015, intervenu dans ses rapports avec la société KS construction, qui ne produit aucun effet de purge dans ses rapports avec l'acquéreur, s'agissant d'un vice apparent dénoncé avant la réception.

La demande d'indemnisation est dès lors justifiée, et le montant de 1 000 euros sollicité sera alloué compte tenu de la nature de ce défaut, le jugement étant infirmé sur ce point.

2-1-4 sur les carreaux cassés dans les toilettes et la défectuosité des joints

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l'exécution du plan, reprochent au tribunal d'avoir retenu la responsabilité du vendeur, mais sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande, faute pour la société Alpha premium de justifier de son préjudice seul un montant forfaitaire étant demandé.

La société Alpha premium soutient que le tribunal qui retenait la matérialité du désordre devait l'indemniser et évaluer le préjudice. Elle sollicite 200 euros.

Sur ce :

La matérialité de ces désordres, qui ont été dénoncés le 7 octobre 2014 et ont été constatés par l'expert, n'est pas discutée. Il indique qu'une intervention était prévue, laquelle n'a toutefois pas été effectuée.

Le tribunal a retenu la responsabilité de la société PSPI, sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil par des motifs pertinents qui ne sont pas critiqués.

Le préjudice étant avéré, il doit être réparé. Le montant sollicité est de nature à indemniser intégralement la société Alpha premium, le préjudice étant en effet extrêmement limité. Le jugement sera infirmé sur ce point.

2-1-5 sur le défaut de conception des fenêtres rendant impossible la pose de stores

Le tribunal a considéré qu'il n'y avait aucune non-conformité contractuelle, la possibilité de mettre en place des stores californiens n'ayant pas été contractualisée, et que le désordre ne présentait pas de caractère décennal puisque des stores avaient pu être mis en place, même s'il ne s'agissait pas de stores californiens, et que seul subsistait un préjudice esthétique et en lien avec le caractère peu pratique de l'installation. Il a toutefois rejeté la demande, sans examiner les responsabilités, en retenant que le préjudice n'était pas démontré, la société Alpha premium ne produisant aucune pièce établissant la moins-value qu'elle alléguait.

La société Alpha premium se prévaut d'un défaut de conception, les fenêtres qui ne sont pas conçues pour accueillir des stores du fait d'un espace insuffisant entre le plafond et la fenêtre, ce qui génère un effet de serre et contribue à la chaleur excessive des locaux. Elle indique avoir mis en place des stores vénitiens, solution peu pérenne, dont l'expert a relevé le caractère peu esthétique au regard de la qualité attendue de l'immeuble, ainsi que le fait que leur utilisation est peu pratique en raison d'une traverse horizontale. Elle reproche au tribunal, qui avait constaté l'existence d'un préjudice, de ne pas l'avoir évalué, alors qu'il lui appartenait de le faire. Elle considère qu'il s'agit d'un désordre de nature décennale, à tout le moins d'une non-conformité contractuelle, en tous cas d'un désordre intermédiaire. Elle sollicite un montant de 5 000 euros.

La société PSPI fait valoir que l'installation de stores californiens ne relevait pas de ses engagements contractuels, que des stores ont pu être posés, et qu'en tout état de cause, il est patent qu'elle n'est pas à l'origine d'un défaut de conception des fenêtres.

Sur ce :

Ce défaut de conception a été dénoncé le 7 octobre 2014. Comme l'a relevé le tribunal, il n'est nullement démontré que la possibilité de poser des stores californiens était entrée dans le champ contractuel.

C'est également à bon droit que le tribunal a écarté la garantie décennale, dès lors que des stores ont pu être posés, comme l'a constaté l'expert qui a considéré la réserve comme étant levée, la cour relevant par ailleurs qu'il n'est pas démontré qu'un dispositif d'occultation ou de tamisage de la lumière quelconque, autre qu'un store, ne pourrait pas être mis en oeuvre, ce qui n'est pas soutenu, de sorte que le défaut de conception des fenêtres allégué n'est pas susceptible d'engager la responsabilité décennale de la société PSPI.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2-1-6 sur les caractéristiques thermiques des menuiseries extérieures

Le tribunal a relevé que la société Alpha premium ne produisait aucun élément permettant d'établir que les châssis équipant le lot lui appartenant ne seraient pas ceux prévus à la notice descriptive, pas plus qu'elle ne démontrait que les châssis pourraient atteindre des températures excessives ce que n'a pas constaté l'expert.

La société Alpha premium fait valoir que selon la notice descriptive les locaux professionnels devaient être équipés de 'châssis de fenêtre en aluminium à rupture de pont thermique, type ouvrant à la française, vitrage 4+16+14 mm peu émissif, implantation selon plans', et que tel ne semble manifestement pas le cas puisque les montants intérieurs de la façade rideau atteignent des températures excessives, ce qui aggrave le problème d'inconfort lié à la température excessive des locaux.

Elle relève que si l'expert n'a pas constaté le défaut de conformité des châssis, c'est en raison de l'absence de communication par la société PSPI de la documentation technique s'y rapportant, ce dont il doit être tiré toutes conséquences, et estime que faute de produire cette documentation technique, le défaut de conformité est avéré. Elle sollicite 2 000 euros.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l'exécution du plan, demandent la confirmation du jugement, faisant valoir que les désordres n'ont pu être constatés et que la SCI, à qui il appartient de démontrer son préjudice, inverse la charge de la preuve.

Sur ce :

Il appartient à la société Alpha premium d'établir le défaut de conformité qu'elle allègue.

L'expert qui a tenu 3 réunions d'expertise sur les lieux, respectivement en décembre 2015, mai 2016 et septembre 2017, a indiqué n'avoir pas constaté le désordre allégué consistant en une chaleur excessive des montants intérieurs de la façade rideau, ni le défaut de conformité allégué. À cet égard, il ressort du rapport d'expertise (page 20) que la société PSPI a transmis à l'expert les documents techniques en sa possession, dont le CCTP du lot menuiserie extérieure et l'avis du bureau d'études techniques. Si l'expert a vainement demandé par ailleurs la production de la facture de livraison des éléments de la façade rideau, il n'est cependant pas démontré que cette facture soit en possession de la société PSPI qui n'a pas directement commandé ces éléments.

Par voie de conséquence, en l'absence de preuve suffisante d'une part, de la matérialité du désordre qui n'a pas été constatée contradictoirement, les deux attestations produites en annexe 65 et 66 qui concernent au demeurant seulement le lot de la SCI MA étant insuffisantes à l'établir, et d'autre part, du défaut de conformité allégué, et en l'absence de démonstration d'une quelconque faute de la société PSPI, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

2-1-7 sur la pose de portes phoniques

Le tribunal a considéré que cette prestation était entrée dans le champ contractuel, comme l'a confirmé l'architecte au cours des opérations d'expertise, que la garantie de la société PSPI était due sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, et qu'il convenait d'allouer à la société Alpha premium la somme de 6 500 euros HT justifiée par un devis.

La société PSPI reproche au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité, alors qu'il constatait l'absence de document contractuel sur ce point. Elle conteste tout défaut de conformité et toute faute de sa part. Elle relève que la demande a été faite par l'acquéreur, postérieurement à l'acte de vente, et qu'il ne peut être tiré argument de sa proposition, formulée dans un souci d'apaisement, de remplacer les portes.

La société Alpha premium demande la confirmation du jugement à l'égard de la société PSPI. Elle fait valoir qu'il était prévu que les portes mises en place assurent une isolation phonique des bureaux pour assurer la confidentialité dans les locaux professionnels, ce qui n'est pas le cas ainsi que l'a constaté l'expert, qu'elle a attiré l'attention du vendeur sur ce défaut de conformité dans un courriel du 10 février 2014, et qu'en cours d'expertise la société PSPI a proposé de mettre en place des portes phoniques, ce qui constitue un aveu de sa part. Elle estime que ce désordre engage la responsabilité décennale des constructeurs.

Sur ce :

Il n'est pas sérieusement discuté que la pose de portes phoniques n'était pas expressément prévue dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Il ressort toutefois du rapport d'expertise que la question de la confidentialité des bureaux était entrée dans le champ contractuel, l'architecte ayant précisé que 'le cloisonnement avait été réalisé en conséquence, mais que les portes en cohérence avec l'enveloppe n'avaient pas été mises en place'.

Il est également établi que dans un courriel du 10 février 2014, antérieur à la livraison, la société Alpha premium rappelait que son activité nécessitait une discréti