TJ 13108, 13 mai 2025, RG 23/01963

CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01963 - N° Portalis DBW4-W-B7H-DHTH

MINUTE N° 25/92

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDERESSE

La SCI DE LA CALADETTE, Société Civile Immobilière, immatriculée au RCS de Tarascon sous le N°479 684 417, dont le siège social est situé [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Jean Pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me pauline TOURRE, avocat du même barreau

DEFENDEUR

Monsieur [B] [T]
né le 17 Octobre 1988 à [Localité 8], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Frédéric TEISSIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY
Grosse délivrée
le : 13 mai 2025

à
Me Jean pascal JUAN
Me Frédéric TEISSIER

PROCEDURE

Clôture prononcée : 11 mars 2025
Débats tenus à l'audience publique du 18 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 13 mai 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LA CALADETTE a acquis des époux [O], le 25 février 2005, un immeuble situé à EYGUIERES et cadastré Section AB n°[Cadastre 4] et Section AB n°[Cadastre 5] correspondant aux lots n°1, n°2, n°4, n°6, et n°7 de l'état de division de la copropriété de l’immeuble ; puis le 11 juin 2008, la SCI DE LA CALADETTE a acquis les lots n°3 et n°5, de sorte qu'elle détient la totalité des lots composant l'immeuble depuis cette date.

L’immeuble jouxtant la propriété de la SCI DE CALADETTE, cadastré Section AB n°[Cadastre 3], a été acquis par Monsieur [B] [T] auprès des époux [E], selon acte notarié du 17 Mai 2023. Cette parcelle abrite un immeuble composé d’un bien sur deux étages, ainsi que d’une cave.

Du fait d’un état d’enclavement de la parcelle AB n°[Cadastre 3], Monsieur [T] a bénéficié d’une servitude de passage sur la parcelle AB n°[Cadastre 5], en l’espèce un escalier situé sur cette parcelle permet d’accéder à son immeuble situé en hauteur. Quant à la cave de Monsieur [B] [T], elle est accessible via un portillon métallique situé à la base cet escalier.

Par acte du 25 Mai 2023. Monsieur [B] [T] a acquis la parcelle cadastrée Section [Cadastre 6][Cadastre 2], auprès des époux [I], disposant d’un accès depuis la voie publique, sise [Adresse 12] à [Localité 9].

Extrait du plan cadastral – Section AB – Commune d’[Localité 9]

Par acte en date du 24 septembre 2024, la SCI DE LA CALADETTE a assigné Monsieur [B] [T], sur le fondement de l’article 685-1 du code civil, en extinction de la servitude de passage dont la parcelle AB n°[Cadastre 5] est grevée au profit de la parcelle AB n°[Cadastre 3], outre les demandes accessoires.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, la SCI DE LA CALADETTE demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Déclarer que l’état d’enclave de la parcelle figurant au cadastre de la commune d’[Localité 9] section AB n°[Cadastre 3] a cessé ;
En conséquence,
- Déclarer que la servitude de passage existant au profit de la parcelle section AB n°[Cadastre 3] (fonds dominant) sur la parcelle AB n°[Cadastre 5] (fonds servant) appartenant à la SCI DE LA CALADETTE est éteinte ;
- Déclarer que le jugement à intervenir vaudra acte authentique en vue de sa publication au registre de la publicité foncière ;
- Condamner Monsieur [B] [T] à régler à la SCI DE LA CALADETTE le somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ;
- Condamner Monsieur [B] [T] aux dépens.
Au soutien de sa demande principale, la SCI DE LA CALADETTE se fonde sur l’article 685-1 du code civil et fait valoir que l’état d’enclave de la parcelle AB n°[Cadastre 3] a cessé dès lors que Monsieur [B] [T] a acquis la parcelle AB n°[Cadastre 2], cette dernière disposant d’un accès depuis la voie publique, sise [Adresse 12] à EYGUIERES.

La demanderesse considère que la construction d’un passage entre les parcelles AB n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] ferait cesser l’état d’enclavement, et que la seule existence d’un mur entre les deux parcelles n’est pas de nature à faire demeurer pareil état.

La SCI DE LA CALADETTE ajoute, en vertu de l’article 693 du code civil, que la servitude litigieuse n’est pas une servitude par destination du père de famille, et qu’ainsi la cessation de l’enclave en l’espèce vaut extinction de la servitude de passage.

Concernant la demande reconventionnelle formée par le défendeur, la SCI DE LA CALADETTE argue qu’elle n’est pas responsable de la pose d’un cadenas sur le portillon sis la parcelle section AB n°[Cadastre 5], permettant l’accès à la parcelle AB n°[Cadastre 3]. La demanderesse ajoute qu’en raison de la cessation de l’enclave, le droit de propriété de Monsieur [B] [T] n’a pas connu de violation.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par RPVA, Monsieur [B] [T] demande au tribunal de :
- Débouter la SCI DE LA CALADETTE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI DE LA CALADETTE à lui régler la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’atteinte au droit de propriété ;
- Condamner la SCI DE LA CALADETTE aux dépens ;
- Condamner la SCI DE LA CALADETTE à lui régler la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, Monsieur [B] [T] se fonde sur l’article 682 du code civil et fait valoir qu’il n’existe aucun accès à la parcelle AB n°[Cadastre 3] depuis la parcelle n°[Cadastre 2], l’accès se faisant uniquement par l’escalier situé sur la parcelle AB n°[Cadastre 5]. Le défendeur argue que les deux parcelles dont il est propriétaire sont bien distinctes, faisant notamment l’objet de deux contrats de fourniture d’électricité et d’une taxe foncière différents. Il ajoute ne pas avoir l’intention de relier les deux parcelles en pratiquant une ouverture.

Monsieur [B] [T] affirme par ailleurs la servitude litigieuse est une servitude à destination du père de famille, les parcelles AB n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] formant à l’origine une seule habitation appartenant aux époux [L], de sorte qu’en tout état de cause la disparition de l’état d’enclave ne saurait éteindre la servitude de passage.

Sur la demande de condamnation de la demanderesse au paiement de dommages et intérêts, Monsieur [B] [T] indique que la SCI DE LA CALADETTE a apposé un cadenas sur le portillon lui permettant l’accès à une partie de son immeuble, lui causant un trouble de jouissance et une voie de fait.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 11 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience de juge unique du 18 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 7]

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

En application de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

En l’espèce, avant l’acquisition par Monsieur [B] [T] de la parcelle AB n°[Cadastre 2], il n’était pas contesté que la parcelle AB n°[Cadastre 5] était le fond servant de la parcelle n°[Cadastre 3], étant grevée d’une servitude de passage. Cela ressort notamment de l’acte de vente du 17 mai 2023 entre les époux [E] et le défendeur (pièce n°1 de Monsieur [B] [T]) prévoyant pareil accès à la parcelle AB n°[Cadastre 3], ainsi que du jugement rendu par le tribunal de TARASCON le 28 novembre 2019 (pièce n°5 de la SCI DE LA CALADETTE).

Bien que la SCI DE LA CALADETTE considère que l’acquisition par le défendeur d’une parcelle voisine disposant d’un accès sur la voie publique modifie l’état d’enclavement de la parcelle AB n°[Cadastre 3], force est de constater que ce postulat nécessite l’existence d’un passage entre les deux parcelles sont le défendeur est propriétaire. Or, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 août 2023 (pièce n°4 du défendeur) que les pièces de vie de l’appartement cadastré section AB n°[Cadastre 3] ne comportent à ce jour aucun accès direct ou quelconque passage permettant de cheminer ou d’accéder à la cave n°13 (composant la même parcelle que l’appartement) ou au logement situé [Adresse 10] (parcelle AB n°[Cadastre 2]).

Concernant la parcelle AB n°[Cadastre 2], le commissaire de justice indique que le logement comporte un accès direct depuis la [Adresse 12] et est dépendant de la cave susmentionnée. Il constate qu’il n’existe à ce jour aucune ouverture ou passage quelconque donnant sur la cave ou l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble (les deux sis parcelle AB n°[Cadastre 3]), propriété du requérant.

Il ressort donc de ces constatations que l’acquisition par le défendeur de la parcelle AB n°[Cadastre 2] n’a pas pour effet de faire cesser l’enclavement de l’appartement situé à l’étage cadastré section AB n°[Cadastre 3].

Contrairement à ce qu’argue la SCI DE LA CALADETTE, l’existence d’un mur séparant les deux parcelles suffit à conserver l’état d’enclavement de la parcelle AB n°[Cadastre 3].

En effet, si le tracé d’un passage entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2] pourrait désenclaver la parcelle [Cadastre 3], encore faut-il déterminer que ce passage ne nécessiterait que des aménagements minimes.

Or, la juridiction ne dispose d’aucun élément de nature à déterminer la faisabilité de ce projet ou le coût des travaux. En l’absence de ces éléments, la SCI DE LA CALADETTE ne peut enjoindre au défendeur de créer lui-même et à ses frais un passage dans le mur séparant les parcelles AB n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3].

Ainsi, le moyen jurisprudentiel, soulevé par la SCI CALADETTE, selon lequel l’acquisition par le propriétaire du fond enclavé d’une parcelle lui donnant accès à la voie publique peut mener à l’extinction d’une servitude de passage, sera rejeté comme les deux parcelles ne disposent, actuellement, pas d’un passage entre elles.

Enfin, considérant que l’état d’enclavement de la parcelle AB n°[Cadastre 3] n’a pas cessé, il n’y a dès lors pas lieu de se questionner sur la qualification ou non de la servitude litigieuse en tant que servitude à destination du père de famille.

En conclusion, la SCI de la CALADETTE sera déboutée de sa demande de prononcé de l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle AB n°[Cadastre 5] au profit de la parcelle AB n°[Cadastre 3].

Par voie de conséquence, la demande d’attribution à ce jugement de la qualité d’acte authentique en vue d’une publication au registre de la publication foncière, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [B] [T]
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est acquis que la réparation par équivalent de l’atteinte au droit de propriété dépend de la caractérisation d’une faute commise par son auteur et d’un préjudice subi par sa victime.

En l’espèce, Monsieur [B] [T] fait valoir qu’il subit un préjudice de jouissance du fait de la présence d’un cadenas sur le portillon empêchant son accès à la cave sise la parcelle section AB n°[Cadastre 3]. Il indique que la SCI DE LA CALADETTE a apposé ce cadenas, et a affirmé au commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal le 29 août 2023 (pièce n°4 du défendeur) qu’il n’en détenait pas la clé. Toutefois, la SCI DE LA CALADETTE réfute être à l’origine de la pose de ce cadenas.

Il ressort du procès-verbal susvisé que le portillon verrouillé par un cadenas se trouve à la base de l’escalier situé sur la parcelle AB n°[Cadastre 5] permettant à Monsieur [B] [T] d’accéder à son immeuble cadastré section AB n°[Cadastre 3] (photo n°1 de la pièce n°4 du défendeur). Ainsi, bien que ce cadenas se trouve sur la propriété de la SCI DE LA CALADETTE, force est de constater que Monsieur [B] [T] ne rapporte pas la preuve formelle de la responsabilité de la SCI DE LA CALADETTE, c’est-à-dire qu’elle ait posé le cadenas sur le portillon. De plus, le cadenas étant positionné au niveau d’une servitude de passage, il n’est pas avéré que seule la SCI DE LA CALADETTE ait pu procéder au verrouillage dudit portillon.

En somme, Monsieur [B] [T] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, en l’absence de preuve de faute commise par la SCI DE LA CALADETTE.

En revanche, il est soutenu dans les motivations des conclusions des parties que :
- l’accès de Monsieur [B] [T] est gêné par la présence d’un cadenas qui empêche l’accès à son escalier et à sa cave,
- la SCI DE LA CALADETTE indique elle-même qu’elle n’est pas à l’origine de la pose de ce cadenas dont elle n’aurait pas la clef.

Il en résulte que la présence du cadenas, qui n’appartient pas aux parties, n’est pas nécessaire et que la partie la plus diligente sera libre de l’ôter, à ses frais.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DE LA CALADETTE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI DE LA CALADETTE, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [B] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,